特黄特色三级在线观看免费,看黄色片子免费,色综合久,欧美在线视频看看,高潮胡言乱语对白刺激国产,伊人网成人,中文字幕亚洲一碰就硬老熟妇

學習啦>知識大全>知識百科>百科知識>

什么是房地產(chǎn)投資過程怎樣

時間: 謝君787 分享

  房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè),以期在將來獲取預期收益的一種經(jīng)濟活動。那么你對房地產(chǎn)投資了解多少呢?以下是由學習啦小編整理關(guān)于什么是房地產(chǎn)投資的內(nèi)容,希望大家喜歡!

  什么是房地產(chǎn)投資

  房地產(chǎn)投資形式多種多樣,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型;為了出租經(jīng)營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的房地產(chǎn)投資類型;將資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投資;企業(yè)建造工廠、學校建設(shè)校舍、政府修建水庫等等,都屬于房地產(chǎn)投資。盡管它們表現(xiàn)形式各異,但它們都有一個共同的特點,“現(xiàn)在的某些利益”是指即期的、確定性的利益,但預期收益卻要到未來才能實現(xiàn),而且這種未來收益在時間和總量上都難以精確預測。所以,房地產(chǎn)投資決策中,估算總成本和利潤的同時還應考慮時間因素。只有在比較項目收益和支出的總量與時間的基礎(chǔ)上,并考慮預測的置信水平時,才有可能作出合理的投資決策。

  另外,因為在市場經(jīng)濟條件下,投資者往往同時面對多種投資機會,雖然各個投資機會的即期支出相對容易確定,但是它們的未來收益卻是難以確定的;而且,投資者在決策之前,往往會發(fā)現(xiàn),誘人的機會常常不只一個,但投資者可資利用的資源卻總是有限的,所以,這時就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進行評估,幫助投資者在各種限制條件的前提下,如可承受的風險、所要求的資產(chǎn)流動性、投資組合平衡以及來自管理部門的有關(guān)限制條件等等,使得最終所選擇的投資項目獲得最大的效益。

  房地產(chǎn)投資的特征

  同一般投資相比,房地產(chǎn)投資具有以下特征:

  一、房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動性

  房地產(chǎn)投資對象是不動產(chǎn),土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的,而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成,也不能移動。這一特點給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響,如果投資失誤會給投資者和城市建設(shè)造成嚴重后果,所以投資決策對房地產(chǎn)投資更為重要。

  二、房地產(chǎn)投資的高投資量和高成本性

  房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的行業(yè),投資一宗房地產(chǎn),少則幾百萬,多則上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身的特點和經(jīng)濟運行過程決定的。房地產(chǎn)投資的高成本性主要源于以下幾個原因:

  1、土地開發(fā)的高成本性。

  由于土地的位置固定,資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性,土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點,作為要價的依據(jù),收取較高的報酬;同時作為自然資源的土地,不能被社會直接利用,必須投入一定的資本進行開發(fā),所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。

  2、是由于房屋建筑的高價值性。

  房屋的建筑安裝成本,通常也高于一般產(chǎn)品的生產(chǎn)成本,這是由于房屋的建筑安裝要耗費大量的建筑材料和物資,需要有大批技術(shù)熟練的勞動力、工程技術(shù)人員和施工管理人員,要使用許多大型施工機械。此外,由于建筑施工周期一般較長,占用資金量較大,需要支付大量的利息成本。再加上在房地產(chǎn)成交時,由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式,使房地產(chǎn)的投入資金回收緩慢,因此,也增加了房屋建筑物的成本量。

  3、是房地產(chǎn)經(jīng)濟運作中交易費用高。

  一般而論,房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多,涉及的管理部門及社會各方面的關(guān)系也多。這使得房地產(chǎn)開發(fā)在其運作過程中,包括廣告費、促銷費、公關(guān)費都比較高昂,從而也增大了房地產(chǎn)投資成本。

  三、房地產(chǎn)投資的回收期長和長周期性

  整個房地產(chǎn)投資的實際操作,就是房地產(chǎn)整個開發(fā)過程。對每一個房地產(chǎn)投資項目而言,它的開發(fā)階段一直會持續(xù)到項目結(jié)束,投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當漫長的。房地產(chǎn)投資過程中間要經(jīng)過許多環(huán)節(jié),從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的建造,一直到建筑物的投入使用,最終收回全部投資資金需要相當長的時間。房地產(chǎn)投資的資金回收期長,原因包括:

  一是因為房地產(chǎn)投資不是一個簡單的購買過程,它要受到房地產(chǎn)市場各個組成部分的制約,如受到土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場、房產(chǎn)市場的限制,其中特別是房屋的建筑安裝工程期較長。投資者把資金投入房地產(chǎn)市場,往往要經(jīng)過這幾個市場的多次完整的運動才能獲得利潤。

  二是由于房地產(chǎn)市場本身是一個相當復雜的市場,其復雜性不是單個投資者在短期內(nèi)所能應付得了的。所以,一般投資者必須聘請專業(yè)人員來進行輔助工作,才能完成交易。這樣,又會增加一定的時間。

  三是如果房地產(chǎn)投資的部分回收是通過收取房地產(chǎn)租金實現(xiàn)的,由于租金回收的時間較長,這樣更會使整個房地產(chǎn)投資回收期延長。

  四、高風險性

  由于房地產(chǎn)投資占用資金多,資金周轉(zhuǎn)期又長,而市場是瞬息萬變的,因此投資的風險因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動性,不能輕易脫手,一旦投資失誤,房屋空置,資金不能按期收回,企業(yè)就會陷于被動,甚至債息負擔沉重,導致破產(chǎn)倒閉。

  五、環(huán)境約束

  建筑物是一個城市的構(gòu)成部分,又具有不可移動性。因此,在一個城市中客觀上要求有一個統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū),建筑物的密度和高度,城市的生態(tài)環(huán)境等等都構(gòu)成外在的制約因素。房地產(chǎn)投資必須服從城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求,把微觀經(jīng)濟效益和宏觀經(jīng)濟效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。只有這樣,才能取得良好的投資效益。

  六、低流動性(變現(xiàn)性差)

  房地產(chǎn)投資成本高,不像一般商品買賣可以在短時間內(nèi)馬上完成輕易脫手,房地產(chǎn)交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成;而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中,其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。所以房地產(chǎn)資金的流動性和靈活性都較低。當然房地產(chǎn)投資也有既耐久又能保值的優(yōu)點。房地產(chǎn)商品一旦在房地產(chǎn)管理部門將產(chǎn)權(quán)登記入冊,獲取相應的產(chǎn)權(quán)憑證后,即得到了法律上的認可和保護,其耐久保值性能要高于其他投資對象。

1389219