什么是房地產(chǎn)投資過(guò)程怎樣(2)
七、合作性強(qiáng)
房地產(chǎn)投資合作性非常強(qiáng)，需要多個(gè)部門
八、回報(bào)率高
房地產(chǎn)投資的過(guò)程
房地產(chǎn)投資過(guò)程實(shí)際上就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過(guò)程，對(duì)此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一章已經(jīng)進(jìn)行了一定的闡述，房地產(chǎn)投資過(guò)程與開(kāi)發(fā)過(guò)程是類似的，不過(guò)其側(cè)重點(diǎn)不同。概括而言，房地產(chǎn)投資過(guò)程大體可分為投資分析、土地開(kāi)發(fā)權(quán)獲得、房地產(chǎn)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)這四個(gè)大的階段。
投資分析
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是個(gè)大量資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過(guò)程。投資決策準(zhǔn)確，是確保整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。反之，投資決策失誤，就會(huì)導(dǎo)致重大損失。因此，慎重地進(jìn)行決策，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，認(rèn)真做好可行性分析研究。
(1)市場(chǎng)分析。
市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場(chǎng)對(duì)于投資計(jì)劃中擬開(kāi)發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析。對(duì)市場(chǎng)所做的研究有利于正確估計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而有助于投資者在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，能夠正確計(jì)算出未來(lái)現(xiàn)金流量。
(2)財(cái)務(wù)分析。
投資者經(jīng)由市場(chǎng)分析估計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而估計(jì)出未來(lái)的現(xiàn)金流量。因此，財(cái)務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計(jì)，計(jì)算出預(yù)期報(bào)酬率，并以所得的結(jié)果與要求的報(bào)酬率加經(jīng)比較來(lái)判定這項(xiàng)投資是否可行。此外，財(cái)務(wù)分析并對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，以判定面臨的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期報(bào)酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。
(3)可行性分析。
可行性分析是一個(gè)綜合的步驟。投資者除了利用前述市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計(jì)劃在法規(guī)限制上是否可行，
因此，只有在計(jì)劃階段中的可行性分析確定后，整個(gè)計(jì)劃才可能付諸實(shí)施，而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進(jìn)行。投資者必須了解在計(jì)劃評(píng)估過(guò)程中，可能會(huì)因?yàn)樵馐艿南拗贫髂承┬薷模虼?，投資者在作可行性分析這個(gè)步驟時(shí)，并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的過(guò)程，它實(shí)際上還包括了重新評(píng)估與修正的功能。通常，在一些較大項(xiàng)目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復(fù)研究，在正式?jīng)Q策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準(zhǔn)確性。
土地開(kāi)發(fā)
這一過(guò)程中包括土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的取得與議價(jià)程序。當(dāng)在計(jì)劃時(shí)期確定投資計(jì)劃可行后，土地使用權(quán)以何種形式取得乃是投資者接下來(lái)考慮的要點(diǎn)，如完全買斷，還是合作開(kāi)發(fā)，或是部分使用權(quán)(如地上權(quán))，或長(zhǎng)期租賃等。
在確定產(chǎn)權(quán)形式的同時(shí)，要進(jìn)行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價(jià)的程序，以確定產(chǎn)權(quán)的取得成本。在這一過(guò)程中，是從一級(jí)市場(chǎng)通過(guò)批租形式獲得土地，還是從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，必須搞清楚其中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。此外，由于房地產(chǎn)為良好的擔(dān)保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數(shù)的投資者皆運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也就是向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進(jìn)行融資活動(dòng)時(shí)，要詳細(xì)評(píng)估投資計(jì)劃與各種融資機(jī)會(huì)，以選擇最有利的融資方式。
房產(chǎn)建設(shè)
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，首先要取得政府立項(xiàng)和規(guī)劃的許可。立項(xiàng)和規(guī)劃涉及到資金運(yùn)作及水、電、煤、路等各項(xiàng)配套條件，是一個(gè)相當(dāng)繁雜但又十分重要的工作。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其與投資決策、土地使用權(quán)獲得一起又稱為開(kāi)發(fā)前期工作時(shí)期。
在上述前期工作完成之后，方可進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)開(kāi)發(fā)階段。以后的工作為根據(jù)規(guī)劃及開(kāi)發(fā)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，然后尋找建筑商進(jìn)行營(yíng)造。在整個(gè)營(yíng)造過(guò)程中，投資者又必須進(jìn)行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進(jìn)行建設(shè)監(jiān)理。由于開(kāi)發(fā)所需要的資金相當(dāng)龐大，因此在大多數(shù)的情況下，投資者仍須向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。此時(shí)，融資活動(dòng)又成為一項(xiàng)重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機(jī)會(huì)與融資條件，以保證建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度及按時(shí)竣工完成，成為此時(shí)融資活動(dòng)的主要目標(biāo)。
房產(chǎn)銷售
在房地產(chǎn)銷售階段主要的工作，包括：
一是必須有完善的營(yíng)銷規(guī)劃。
包括確定目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買者，擬定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略及營(yíng)銷組織以求順利銷售。
二是實(shí)際的銷售活動(dòng)，
包括根據(jù)市場(chǎng)狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過(guò)戶登記等具體手續(xù)。
三為融資活動(dòng)的進(jìn)行。
由于房地產(chǎn)金額龐大，在促銷的過(guò)程中，常常需要替買者安排有利的融資計(jì)劃以吸引買者，因此融資特別是購(gòu)房抵押貸款及各項(xiàng)分期付款的活動(dòng)也會(huì)成為這一階段的重要工作。
在這一階段中，某些已開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，即以經(jīng)營(yíng)謀利為目的。經(jīng)營(yíng)的形態(tài)主要分為兩大類：
一類是將房地產(chǎn)出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，投資者負(fù)擔(dān)的管理成本較低，收益固定且風(fēng)險(xiǎn)較小，但是一般而言報(bào)酬可能較低。
二類則是由投資者自己經(jīng)營(yíng)管理，此時(shí)投資者可能獲取較高的報(bào)酬，但卻須自行負(fù)擔(dān)營(yíng)運(yùn)的風(fēng)險(xiǎn)，而且收益亦不穩(wěn)定。已開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，在經(jīng)營(yíng)階段要依據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，采取不同的管理活動(dòng)，如維修、更新、保全、各種費(fèi)用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實(shí)際從事?tīng)I(yíng)業(yè)的必要管理活動(dòng)等。
此外，由于房地產(chǎn)是價(jià)高耐用的特殊商品，其維修物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)商品售后服務(wù)的必需，而且物業(yè)管理本身也已成為房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)中不可或缺的組成部分。因此，采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理，也是房地產(chǎn)整個(gè)投資過(guò)程中必須認(rèn)真考慮的。
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