青島最大社區(qū)

　　今天學(xué)習(xí)啦小編發(fā)現(xiàn)青島有個大社區(qū)，據(jù)說從頭走到尾要用20分鐘，而且治安極好?，F(xiàn)在就跟著小編的步伐，一起探訪這個起到最大社區(qū)吧!

　　青島大社區(qū)探訪

　　2006年，綠城在李滄東部拿地開發(fā)，總建筑面積超過200萬平方米，建成將是容納5萬人居住的超級社區(qū)，2008年首批房源開盤價格僅6000多元，直到今天該樓盤還有大批房源不斷推出，價格已經(jīng)翻番;2009年7月，大棗園、南嶺舊村地塊被拍賣，如今變身為中南世紀(jì)城，業(yè)主將達到 8000余戶，開發(fā)商自建6公里長的公路;時代城樓盤總戶數(shù)13620戶，開發(fā)商建了 9所幼兒園，3所中學(xué)，前身是上王埠、東王埠、桃園社區(qū)村莊;2005年魯信長春花園開始銷售，主體建筑由100棟樓組成，配備車位超過5000個……

　　青島大社區(qū)發(fā)展10年，真正成熟大社區(qū)3處，在這里，居委會只管這1個社區(qū)，依然忙不過來，可以說是最大的居委會。百通馨苑社區(qū)居委會、福林苑社區(qū)居委會都是這樣的 ，1個居委會就是一個社區(qū)，這在以前不可想象。以前幾個小區(qū)才有個居委會。

　　從2000年到現(xiàn)在，青島市區(qū)戶數(shù)超過2500戶，居民超過7000人的大社區(qū)至少11個。這些大社區(qū)主要集中在李滄區(qū)、原四方區(qū)和市北區(qū)。尤其是李滄區(qū)，前幾年由于舊村舊城改造較多，大社區(qū)林立。以百通馨苑為例，一共7個區(qū)，多次開盤，從1期步行到7期需要走20分鐘。小區(qū)一共有5000多戶，從2005年便開始開發(fā)建設(shè)，房價輕松翻番。

　　最大小區(qū)1個小區(qū)、5萬人、5個公園

　　綠城是進入青島較早的外來大鱷。2006年年初，綠城來到李滄東部，拿下占地4100畝、總建筑面積超過200萬平方米的地塊。200萬平方米可以建成1萬套百平方米的房子。如此規(guī)模的樓盤震驚當(dāng)時的島城樓市。“當(dāng)時樓市并不火爆，房價也很低。李滄區(qū)當(dāng)?shù)厝嘶径加蟹孔?，很難想象這么多商品房怎么賣出去 。”如今已經(jīng)是黃島區(qū)一家房地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理的陳欣目睹了綠城理想之城的首次開盤。

　　“2006年拿地以后，綠城沉寂了2年。2007年一整年沒有開盤，售樓處開放以后一直在積累客戶。當(dāng)時去周邊，道路很窄，周邊配套也沒跟上，當(dāng)然房價也便宜。直到2008年多次傳出要開盤的消息，終于在8月份前后開盤了，價格6000多元。”陳欣說道，“那時候覺得價格不低，沒買。誰能想到，現(xiàn)在都賣到1.3萬元/平方米 ，而且很多搶房的。”

　　普通樓盤分期開盤，每次房源只有幾百套，只有幾棟樓，綠城李滄項目每期都有另外的樓盤名，房源甚至上千套。一期叫藍庭，建筑面積23萬平米，1100戶，38棟樓，有花園洋房、高層小高層和商業(yè)等業(yè)態(tài)形式。二期分為御園、綠園、西子公寓。二期有三個組團，御園共591戶，綠園有1558戶，西子公寓共744戶。三期藍岸北臨金水路，項目總占地44500平方米，總建面53087平方米，分為E、F兩個組團。

　　普通樓盤銷售時間大多不會超過兩年，拿地7年后，綠城還在瘋狂銷售，而且房源仍很充足，價格飛漲。2008年8月2日，一期開盤，價格6000多元;二期2011年1月22日開盤，并于2011年4月23日加推房源，二期御園2011年5月開盤，藍岸2011年11月12日開盤，藍岸南區(qū)2012年10月開盤。今年10月13日綠城最新房源誠園開盤，2小時銷售6億元，價格1.3萬元/平方米。

　　10月21日，記者查詢市房地產(chǎn)交易中心官方網(wǎng)站資料發(fā)現(xiàn)，綠城理想之城是2000年以來青島市區(qū)最大的樓盤。2008年首次開盤的時候，綠城項目周邊可以說一片荒蕪，如今緊鄰世園會，地鐵口便在附近，拓寬后的道路便利。如果一個樓盤配有一處公園，這對購房者來說無疑吸引力很大。作為超級小區(qū)，綠城項目配建了5個公園。乍一看，數(shù)量很大，但仔細一看，這個小區(qū)可容納5萬人，平均1萬人1個公園。小區(qū)共規(guī)劃了5個主題公園，其中最大的一個公園是位于項目中心位置，占地有4萬平方米的中心公園。小區(qū)的每一期建筑是相對獨立和封閉的，實行人車分流，同時創(chuàng)造短距離步行社區(qū)，業(yè)主不用坐車，步行5分鐘至10分鐘就可以到達中心公園、商業(yè)中心、學(xué)校 、寫字樓。

　　如何保證5萬人正常的生活需求?記者從市規(guī)劃局了解到，整個小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有幼兒園，小學(xué)，中學(xué)，寫字樓和星級酒店。社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃方面，博物館、展覽館、休閑公園、購物中心、風(fēng)情商業(yè)步行街、甲級寫字樓、以及電影院等商業(yè)配套一應(yīng)俱全;此外還規(guī)劃建設(shè)有10所學(xué)校 、11處健康咨詢中心，尤其是四點半學(xué)校 、社區(qū)食堂和青島最大、最高端的頤樂學(xué)院等完善生活配套，可以滿足業(yè)主的大部分需求。

　　“同一個小區(qū)，購房價格能差一倍，這在普通小區(qū)是很難出現(xiàn)的，只有這種大社區(qū)。開發(fā)周期太長了，可以說見證了樓市的火爆和慘淡。綠城接下來還會有房源推出，還有商業(yè)配套等，接下來的兩年，這個樓盤還會活躍在新房市場上。”青島風(fēng)景樓盤市場總監(jiān)張百忍在接受記者采訪時說道。

　　出手不凡開發(fā)商自建大通道

　　李滄區(qū)最新出現(xiàn)的3個超級社區(qū)名稱相似，都是“城”，第3個城是時代城。2010年8月27日，青島市國土資源管理局正式發(fā)布公告，對李滄區(qū)上王埠、東王埠、桃園社區(qū)村莊改造項目實施公開招標(biāo)。查閱當(dāng)時的招標(biāo)公告，足以讓開發(fā)商們顫抖，該項目設(shè)計住宅總戶數(shù)13620戶，開發(fā)周期是6年。“如此規(guī)模的項目，普通開發(fā)商根本沒有開發(fā)經(jīng)驗，得找實力派大鱷開發(fā)建設(shè) 。”膠州寶龍城市廣場營銷總監(jiān)魏斌向記者介紹說。果不其然，知名房企嘉凱城最終成為項目開發(fā)商。

　　時代城樓盤也是目前唯一一處被黑龍江路和青銀高速橫穿的樓盤，兩條道路將項目分為東、中、西三大塊。為了解決1萬多戶業(yè)主的購物、教育等問題，時代城在“城”中打造18萬平方米的商業(yè)街區(qū)，其相當(dāng)于三個海信廣場的面積。教育方面，在社區(qū)內(nèi)配備了10所教育機構(gòu)，包括7所幼兒園和3所中學(xué)(包含1所九年一貫制學(xué)校)。值得注意的是，小區(qū)內(nèi)還配置了教堂、圖書館、慢跑道等人文設(shè)施。

　　另外，這個“城”里還規(guī)劃有中國北部最大的市政公園，總面積相當(dāng)于三個五四廣場，由森林公園、水景公園、山地公園三部分組成。

　　該樓盤去年第一次開盤，首推11棟樓，其中包括5棟18層，3棟21層，1棟24層，2棟25層，價格是6000多元/平方米。如此充足的房源，吸引了數(shù)千人到售樓處看房。

　　在市南區(qū)工作的程霞是小區(qū)1萬多業(yè)主中的一名。“不敢看小區(qū)規(guī)劃圖平面圖，一大片全是房子。已經(jīng)不是幾號樓幾號樓的問題了 ，小區(qū)分好幾塊，我是首期業(yè)主。小區(qū)最邊的兩端，步行需要二十分鐘左右。1萬多戶，不知道將來孩子上小學(xué)是否會遇到難題。”程霞向記者介紹說。

　　2009年7月份的一場土地拍賣會在市公共資源大廳舉行。參與此次拍賣會的人們不會想到，這場普通的拍賣會將誕生又一個超級社區(qū)，3年后一個“城”出現(xiàn)了 。在這次拍賣會上，中南控股集團以1498元/平方米樓面地價、總價20.25億拍得李滄區(qū)大棗園、南嶺舊村改造項目，命名中南世紀(jì)城。大棗園、南嶺舊村改造項目是本市確定的2008年重點兩改項目之一。根據(jù)當(dāng)時的拍賣公告，規(guī)劃用地約93.05萬平方米，總規(guī)劃建筑面積181.85萬平方米，項目平均容積率2.47。

　　如此規(guī)模的地塊，需拆遷住宅面積約17.8萬平方米，非住宅面積約16.5萬平方米，涉及拆遷村莊居民2477戶，其中新建安置住宅面積33.5萬平方米，并配建215套經(jīng)濟適用房。整個項目涉及到李滄東部西部的諸多村莊，累計受益居民將達到8000余戶。

　　拿地以后，中南控股集團子公司青島海灣新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)負責(zé)人表示，主干道只有重慶路，商住區(qū)建成后肯定不能滿足居民的需要，所以他們建設(shè)了一條連接金水路和湘潭路的南北大通道。建成后的文昌路全長6公里，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)為雙向六車道，一期工程(金水路至唐山路段，長2.4公里)。

　　經(jīng)過兩年的銷售，中南世紀(jì)城的房價也由6000多元漲到了現(xiàn)在的8000元。為了滿足業(yè)主需求，根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)設(shè)30班中學(xué)一所;48班小學(xué)兩所，并配建共 57班幼兒園三所。商業(yè)包括社區(qū)市場，超市，金融郵電，便民店和酒店，派出所等公共服務(wù)設(shè)施。商業(yè)街樞紐地段設(shè)計了下沉式會所，以下沉式廣場的形式統(tǒng)領(lǐng)兩條商業(yè)街，成為社區(qū)的公共客廳。商業(yè)街還配備百貨超市、電器數(shù)碼超市等大型賣場。

　　規(guī)模巨大

　　一區(qū)步行到七區(qū)得20分鐘

　　目前青島市區(qū)比較成熟的大社區(qū)是百通馨苑、福林苑、百通花園和魯信長春花園。2005年，百通馨苑一期開盤，價格5000多元/平方米，如今二手房價格是1.1萬/平方米。直到2008年這個小區(qū)的新房才銷售完畢，4年的時間，開發(fā)了7個分區(qū)，一共 5000戶，容納了一萬多人。

　　10月21日，小區(qū)雙星物業(yè)負責(zé)人告訴記者，目前小區(qū)住戶有4900多戶，加上網(wǎng)點一共5000多戶，入住率達到90%以上，小區(qū)公交站有4個。百通馨苑一區(qū)、二區(qū)屬一期，建于2005年，三區(qū)、四區(qū)屬二期 ，建于2006年，五區(qū)、六區(qū)屬三期 ，建于2007年，七區(qū)建于2008年。

　　在嶗山區(qū)工作的云偉是該小區(qū)三期業(yè)主。“小區(qū)現(xiàn)在很成熟了，2007年的時候，交通也是不方便，購物等商業(yè)配套也欠缺?，F(xiàn)在好多了 ，李滄萬達廣場也開業(yè)了，非常近，小區(qū)房價也很受益，漲了很多。但小區(qū)大了也有一些不好的地方，比方說從1區(qū)步行到7區(qū)得20分鐘左右。開車的話，上下班時間，在小區(qū)里得周轉(zhuǎn)10多分鐘，遇上點意外情況，可能還要更久一些。大社區(qū)當(dāng)時配建的停車位不太夠，這么多車，經(jīng)常有搶車位的現(xiàn)象，也發(fā)生過糾紛。”云偉向記者介紹說。

　　去年，住在六區(qū)的劉先生車胎被扎，懸賞1萬元找目擊者，就是因為停車難問題。目前，整個小區(qū)的停車位多數(shù)售出或者租出去了 。另外，上下班時間，小區(qū)里的上班族也有壓力。“幸好有些公交車是始發(fā)站，但擠公車還是很正常的。上班時間，小區(qū)幾個公交站牌幾乎都人滿為患，上班族太多了。”業(yè)主李先生說道。

　　梁澤濤是百通馨苑小區(qū)物業(yè)經(jīng)理，物業(yè)是雙星物業(yè)。提起如此規(guī)模小區(qū)的物業(yè)管理，梁經(jīng)理最頭疼的是運營成本高，工作人員工資上漲后支出太大。具體說，小區(qū)有13個出入口，物業(yè)聘了近100個保安。“小區(qū)規(guī)模很大，每個保安如果巡視一圈，需要兩個小時 ，這個工作量是吃不消的。所以我們讓保安負責(zé)各個不同的區(qū)域，各個出入口都有負責(zé)人。”梁經(jīng)理說道，“管理了這么多年，我們已經(jīng)有經(jīng)驗了 ?，F(xiàn)在小區(qū)物業(yè)費是0.7元，比周邊新小區(qū)、樓盤都要低?，F(xiàn)在人工費占支出的80% 以上，由于人員需求量大，經(jīng)常還要招人。”

　　為何不通過正規(guī)途徑提高一下物業(yè)費?對于這個問題，梁經(jīng)理說出了心聲，“小區(qū)業(yè)主5000戶，組織業(yè)主大會非常不容易，前幾年也組織過。不過，還好，我們小區(qū)物業(yè)費收取率超過95%，入住率高，業(yè)主素質(zhì)比較高。每個季度收取物業(yè)費，從月初收到月尾，業(yè)主多。我們有專門的人收取物業(yè)費，而且設(shè)置了4個物業(yè)辦公室，這也是方便管理。小區(qū)業(yè)主可以選擇就近的辦公室去交物業(yè)費。”

　　社區(qū)居民關(guān)系處理方面，百通馨苑小區(qū)有專門的居委會，百通馨苑社區(qū)居委會。梁經(jīng)理告訴記者，小區(qū)雖然居民較多，但彼此關(guān)系很融洽，有糾紛的時候，我們會找居委會協(xié)調(diào) ，有專門的協(xié)調(diào)小組。在梁經(jīng)理看來，目前小區(qū)物業(yè)管理等方面已經(jīng)非常成熟，并不存在真正意義上的難題。

　　居委會

　　管7000多人，半年僅3起糾紛

　　普通小區(qū)，幾百名業(yè)主，每天清潔工都很輕松，甚至不用每天傾倒垃圾。在百通馨苑，清潔工是最辛苦的。每天下午4點 ，小區(qū)13名清潔工的忙碌開始了 ，收集垃圾。從1區(qū)到7區(qū)都有負責(zé)的清潔工，有專門的機動三輪車。“每天都要收集垃圾，否則就會有堆積。每天凌晨4點，開著三輪車到轉(zhuǎn)運站傾倒垃圾。每天的垃圾量大約是15車，每車是半噸多。也就是說，我們小區(qū)每天得產(chǎn)生8噸的垃圾。這個工作量是很大的，清潔工非常辛苦。”梁經(jīng)理說道。

　　大多數(shù)人看來，如此大社區(qū)，物業(yè)投訴率會很高。在百通馨苑截然相反，對物業(yè)的投訴幾乎不存在。梁經(jīng)理告訴記者，管理經(jīng)驗是大社區(qū)區(qū)域化管理，各個區(qū)域是相對獨立的。比如 ，我們小區(qū)的7個區(qū)，有的清潔工只負責(zé)1個區(qū)，而這1個區(qū)和普通小區(qū)區(qū)別不大，所以可以降低工作量。保安管理也是如此，分區(qū)而“治”，每個保安都有負責(zé)的區(qū)域，這樣小區(qū)安保質(zhì)量也會提高上去。

　　在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，百通馨苑的管理確實得到了業(yè)主的認可。“每個季度我都交物業(yè)費。表面看我們小區(qū)是非常大，實際上就是幾個小區(qū)組合而成的，物業(yè)辦公室有好幾個。垃圾桶滿了 ，清潔工會及時清掃，家里電路等有啥問題，物業(yè)也會及時幫忙。有時候，小區(qū)會有堵車現(xiàn)象，但這不是大社區(qū)特有的，其他普通小區(qū)也有堵車問題。小區(qū)內(nèi)的道路大部分都是兩車道，如果能拓寬一點就好了。”該小區(qū)三區(qū)業(yè)主劉先生向記者介紹說。

　　福林苑和百通花園都是大社區(qū)，僅隔一條馬路。百通花園占地面積102000平方米，約153畝，分四期開發(fā)。2005年的時候，小區(qū)經(jīng)適房每平方米最高2850元，如今單價也過萬元了。相比之下，福林苑小區(qū)更是大社區(qū)，占地面積222000平方米，約333畝，是兩個百通花園的面積。福林苑小區(qū)共有61個樓座，目前有2700多戶，人口7000多人。在很多人看來，管理如此大的社區(qū)，居委會得調(diào)解很多糾紛，肯定頭疼不已。然后，事實恰恰相反。今年上半年，福林苑社區(qū)居委會僅調(diào)解了3起糾紛，居委會專門成立的調(diào)解小組反而成了比較清閑的小組。

　　福林苑社區(qū)曾被評為“青島十大溫馨社區(qū)”，居委會辦公及服務(wù)用房面積300余平方米，設(shè)有會議室、閱覽室、棋牌室、健身室、多功能室等服務(wù)場所。10月23日下午，記者采訪了福林苑社區(qū)居委會黨支部書記于慧敏。于書記告訴記者，我們社區(qū)人口較多，除了正常的民政工作、計劃生育和勞動保障等，還組織其他活動。比方說，小區(qū)內(nèi)退休老人比較多，我們會經(jīng)常組織文化活動，還有合唱團，豐富生活。幾乎每天都有業(yè)主到居委會咨詢問題，雖然工作量比較大，但工作人員的服務(wù)態(tài)度還是很好的，積極性都很高。我們的電話是24小時開機，業(yè)主有問題可以隨時咨詢。

　　“社區(qū)專門成立了金色陽光藝術(shù)團，現(xiàn)有團員40人。藝術(shù)團下設(shè)有合唱團、腰鼓隊、舞蹈隊、京劇隊、模特隊、巾幗表演隊、絲網(wǎng)花制作等多個民間藝術(shù)團體。我們社區(qū)為民做的另一件大事，就是幫助下崗、失業(yè)女職工重新走上工作崗位。”