選擇辦公地點(diǎn)的注意事項(xiàng)有哪些
選擇辦公地點(diǎn)的注意事項(xiàng)有哪些
對于任何一家公司而言，找到一個合適的辦公場所既令人興奮，也是一件極具挑戰(zhàn)的事情。選擇辦公地點(diǎn)需考慮什么問題？有什么注意事項(xiàng)？
選擇辦公地點(diǎn)需考慮的問題
一、選擇辦公場所會涉及到哪些人?
在 公司內(nèi)部，你需要指定一個項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，他/她要和你單點(diǎn)聯(lián)系，直接向你匯報(bào)工作。如果你不想大動干戈，那么在開始的時(shí)候最好能再將IT部門、人力資源部 門、以及財(cái)務(wù)部門納入到選址工作之中，組成一個團(tuán)隊(duì)。而這個團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該是一個在企業(yè)房產(chǎn)和設(shè)施部署領(lǐng)域里非常有經(jīng)驗(yàn)的人。
不僅如此， 你要確保能夠找到一支顧問團(tuán)隊(duì)給你幫忙。一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或許對你會非常有幫助，因?yàn)樗梢源碜鈶?，特別是代表初次公司和新創(chuàng)建的公司。初次公司有一些 特殊需要，一個出色的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不僅可以很好地理解這些需求，而且還能幫助這些公司找到最適合他們的房產(chǎn)業(yè)主。另外承租經(jīng)紀(jì)人的薪酬通常是由房產(chǎn)業(yè)主來支 付的，因此你可以從一個專業(yè)的房地產(chǎn)顧問中受益，而且還無需給他們支付酬勞。
另外，你最好再找一個有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)律師，這樣不僅能夠確保在 進(jìn)行租房談判時(shí)可以讓你保持一定的靈活性，而且也能保障相關(guān)條款和條件對你有利，并足夠公平。絕大多數(shù)初創(chuàng)公司在第一次簽訂租房合同時(shí)，房東的態(tài)度總是不 是很友好，這也會導(dǎo)致很多意想不到的麻煩，此時(shí)一個具有成本意識的優(yōu)秀律師就會給你提供很多幫助，讓你避免掉入一些不必要的陷阱之中。
二、停車狀況如何?
停車成本會占到你預(yù)算的一部分。如果你詢問戶主，他們通常會說，我們的停車場車位足夠了。但是你要明確數(shù)量，在簽合同的時(shí)候，你必須親自到停車場看看，確定自己可以使用的停車位數(shù)量。到很遠(yuǎn)的地方停車會給你的員工和客戶帶來很多麻煩，成本也不低。
三、我該如何確定辦公室的正確位置?
確保你手下那些關(guān)鍵員工的辦公室位置不要距離自己太遠(yuǎn)。大多數(shù)員工都希望自己的辦公室位置能足夠方便。另外，如果你的辦公室會有客戶來拜訪，那么還需要考慮是否要劃出一塊較為隱私的區(qū)域出來。
四、在租賃辦公場所的時(shí)候，需要哪些類型的財(cái)務(wù)擔(dān)保書?
如 果租房者可以提供一些資質(zhì)，證明自己的經(jīng)濟(jì)條件是有保障的，那么會讓房東感覺更放心，也能降低他們的風(fēng)險(xiǎn)。如果租戶可以給房東提供一些證明，那么他們就會 在眾多尋租者中脫穎而出，所以你需要盡可能的讓房東了解你公司優(yōu)秀的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。在租房的時(shí)候，你可能會被要求提供一些保證金，或是公司創(chuàng)始人的個人擔(dān)保， 因此在此之前，你需要提前準(zhǔn)備好所需的財(cái)務(wù)資料，納稅申報(bào)單，銀行賬單，或是預(yù)付租金(銀行信用證)。但是切記，在租賃房屋時(shí)如果要為他人提供個人擔(dān)保證 明時(shí)，一定要非常小心，因?yàn)檫@很可能會把你的個人資產(chǎn)情況泄露出去。另外一旦你的公司破產(chǎn)，擔(dān)保人還將承擔(dān)連帶的個人擔(dān)保責(zé)任，其中的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。
五、我該如何開始?
一開始你就要有清晰明確的業(yè)務(wù)模式和房產(chǎn)目標(biāo)，然后你需要快速做出決策，才能占據(jù)優(yōu)勢。此外你還需要考慮很多重要的因素，比如公司是否會按計(jì)劃增長，地理位置，交通要求，停車要求，預(yù)估場地空間要求，優(yōu)化場地空間結(jié)構(gòu)，技術(shù)要求，以及時(shí)間和預(yù)算，等等。
為了最小化干擾，提高辦公場所搜索的效率，你必須從一開始就要明確了解什么是自己真正所需的辦公場所，另外也要考慮場地預(yù)算和場地規(guī)格，并明確選址所需的流程和時(shí)間，這樣才能確保能夠成功尋找、并“占領(lǐng)”一個場地。
六、我有哪些選擇?
你可以評估一下自己的選擇：合租，聯(lián)合辦公，轉(zhuǎn)租，直租，等等。房東通常會詢問、當(dāng)然可能也會要求你的租賃期限必須是五到七年。如果是直租的話，有些房東可能會接受三年時(shí)間的租賃期限，但是要知道，你的租賃期限越長，自己的選擇其實(shí)也會更多。
如 果你準(zhǔn)備直接租賃一個辦公場所，而且租賃期限也比較長，那么在此之前，你也可以嘗試選擇合租辦公場所作為替代方案，包括與其他公司聯(lián)合辦公，加盟企業(yè)孵化 器，接受其他公司轉(zhuǎn)租的辦公場所，等等。事實(shí)上相比于直接租賃一塊辦公場所，上述這些選擇的利弊參半，不過它們的優(yōu)勢是非常靈活，租賃期限長度也可以更 短，適合那些不確定租賃期限的初創(chuàng)公司。
在一個企業(yè)孵化器/加速器，或是行政辦公室中，房主通常需要承擔(dān)多個租戶共享辦公場所所帶來的財(cái)務(wù) 責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。你需要盡量避免與其他租戶協(xié)作，因?yàn)檫@會牽扯很多事情，比如辦公場地要求，租戶改善及相關(guān)成本，選擇標(biāo)準(zhǔn)，租賃時(shí)長，以及可能涉及的法律責(zé)任。 所以，有時(shí)候你以為合租會比較劃算，但結(jié)果往往適得其反，不過在你支付費(fèi)用的時(shí)候，最好先算算自己每平米需要花費(fèi)多少租金，這樣可以做到心中有數(shù)。
另 外考慮到自己的創(chuàng)業(yè)進(jìn)度和靈活性，你可能還會考慮到轉(zhuǎn)租。你可以找到一個低于市場價(jià)格的轉(zhuǎn)租辦公場所，但是其中也各有利弊，比如你會受到很多限制，無法對 辦公場所進(jìn)行大刀闊斧的裝修改造，諸如此類。即便你是一個轉(zhuǎn)租人，如果承租人在未來一到五年時(shí)間內(nèi)發(fā)生財(cái)務(wù)問題，那么可能會導(dǎo)致你自己去承擔(dān)相關(guān)的損失。
七、我究竟需要多大的辦公場所?
按照經(jīng)驗(yàn)，你可以從每人200到250平方英尺的辦公空間，遞減到每人100到150平方英尺。下面有幾個步驟，或許會對你判斷合適的辦公場地大小有所幫助：
-你可以按照自己的租約期限，預(yù)估一下未來公司的人頭數(shù)量。你當(dāng)前要租的辦公場所，應(yīng)該可以滿足估算未來員工數(shù)量的三分之二，或四分之三，不要把空間算的太死。
-尋找一些效率較高的辦公場所。比如在辦公樓里最好能找一些方方正正的辦公室，而不要選擇那些角落的地方。要知道在樓層規(guī)劃和布局時(shí)，絕不會有兩個完全一樣面積的辦公室。
-在鄰近場地尋求終止權(quán)利和擴(kuò)張權(quán)利。擴(kuò)展到鄰近的辦公場所，不會對你的公司造成太大影響。對企業(yè)而言，相鄰的辦公場地還是不錯的。
八、我該如何縮小搜索范圍?
你需要走出去看看每一個可能合適的辦公場所，這的確非常浪費(fèi)時(shí)間。下面會為你提供一些關(guān)鍵變量/指標(biāo)，可以幫助你縮小搜索數(shù)量，并提高搜索質(zhì)量，并把你的搜索結(jié)果優(yōu)化到一個可控范圍之內(nèi)。
期限：你的租期越長，你的選擇就會更多。不過有些初創(chuàng)公司在簽了五年租賃合同之后，結(jié)果第一年就發(fā)現(xiàn)場地?zé)o法滿足自己的人員需求了。所以公司創(chuàng)始人應(yīng)該從多方面考慮，和房東談一個更加靈活的租賃期限。
價(jià)格：你不必專注在每平方英尺要花多少租金，而是首先要明確自己的辦公場所租金預(yù)算和相關(guān)費(fèi)用，包括停車費(fèi)，公共事業(yè)費(fèi)，清潔費(fèi)，拆遷費(fèi)，承租人改善，保險(xiǎn)費(fèi)用，家具以及其他費(fèi)用。這些預(yù)算成本費(fèi)用都需要在你的考慮范圍之內(nèi)。
布局：你需要明白，在一棟大樓里，絕不會有兩個完全一樣面積的辦公室。
便利設(shè)施：廚房，休息室，共享會議室，食堂，交通，停車率，安全，高速互聯(lián)網(wǎng)，高品質(zhì)浴室，甚至是足夠的電源插座，這些都是你要進(jìn)行考量的東西。
九、我應(yīng)該在什么時(shí)候開始啟動尋找辦公場所的流程?
絕大多數(shù)初創(chuàng)公司和小企業(yè)低估了尋找辦公場所所需要的時(shí)間和工作流程。要知道，如果你想在短短三十天內(nèi)找到一個獨(dú)特的辦公室，或是一個聯(lián)合辦公場地，絕不是想象中的那么簡單。
如 果你正在尋找一塊待出租的辦公場所，那么有很多因素會影響你尋址的進(jìn)度，包括但不僅局限于如下幾個因素：你所需要的辦公場所規(guī)模，市場條件和可用性，與房 東戶主的談判時(shí)間，辦公場所空間規(guī)劃，租賃文件，營業(yè)許可證，以及裝修裝潢時(shí)間。一般來說，如果你正在尋找的辦公場所面積不到1萬平方英尺，那么你要把最 初設(shè)想的截至日期向后延長一段時(shí)間，并且只要要給自己留下四到六個月時(shí)間來尋找合適的辦公場所。如果你尋到的辦公場所面積大于1萬平方英尺，那么這個時(shí)間 至少要向后順延六到十二個月。
選擇公司辦公室風(fēng)水注意事項(xiàng)
第一步：戶外地形考察。
1、公司量力而行，盡可能選擇相對繁華地段。但是不能扎堆去商業(yè)區(qū)，因?yàn)樯虡I(yè)區(qū)成本高，停車不方便，交通容易擁擠。公司交通要便利，與主交通動脈相隔不能超過十分鐘路線。比如北京，可以選擇三環(huán)，四環(huán)，五環(huán)內(nèi)外五分鐘左右的路段，這樣客戶上門，或者出行都十分方便，可以及時(shí)進(jìn)入到交通大動脈當(dāng)中，而不至于擁堵。
2、公司樓型最好選擇方形，長方形，正方形都可以，盡可能不選擇怪異造型。比如央視大樓這種造型的。容易鬧兇災(zāi)，出意外事故，出人命，或者是出神經(jīng)病。
3、寫字樓朝向一定要正，最佳正南正北，東西長，南北窄，能夠通透最佳。象潘石屹蓋得建外SOHO那種就忽略吧。樓跟人一樣，房子不正人也不正，人不正心也不正，賺到錢還不夠走歪門邪道的呢。
4、不選周圍最高的大樓，也不選擇最矮的大樓，要盡可能的選擇中間以上的樓型。擇中后選擇中等以上高的大樓，也預(yù)示著公司未來具備的上升空間無限。除非是國字號的大企業(yè)，煞氣重，可以占據(jù)最高的大樓。民企，或者其他公司，都不要搶占最高樓。而選擇最低的，也顯示不出實(shí)力，預(yù)示著壓力大，發(fā)展局促。
5、不選前高后低的寫字樓，也就是說，前面有高樓擋著，后面比自己還矮一截。前無出路，后無靠山，這企業(yè)做起來可就費(fèi)了勁了。滿腹辛苦，一看就是個白手起家出來的。而且經(jīng)營的艱澀，缺少更多的發(fā)展方向。最佳選擇是，南低，北高，東矮，西強(qiáng)。
第二步：樓內(nèi)格局布置
1、租住辦公室跟買房子一樣，先打聽打聽辦公室以前做什么的?開倒了幾家公司了?對門，左鄰右舍都是做什么的?是不是經(jīng)常性的租住不滿，或者有公司外遷。如果是之前公司倒閉了，那就要慎重的考慮，需要現(xiàn)場分析風(fēng)水了。如果之前公司經(jīng)營很不錯，發(fā)展壯大搬家了，那就相對來說，算是個理想選擇。還要注意周圍公司是不是有違法經(jīng)營的，或者是不正當(dāng)經(jīng)營的。
2、注意公司整個大樓是否陰氣重，采光不足，有沒有意外死亡事故，兇案事故，包括跳樓自殺等事故。有的話，都要慎重考慮，可以考慮請風(fēng)水師，或者是有德法師來看看。如果陰氣太重，說明陰靈不散，就要回避這種大樓了。
3、公司戶型是否周正，最好南北通透，利于采光和通風(fēng)，更利于員工健康和精神面貌。此外，結(jié)合查看樓宇大堂和配套的安全設(shè)施是否完善和方便實(shí)用，內(nèi)外顏色是否亮麗。喜木火土的一般選擇暖色調(diào)，喜金水的可以考慮冷色調(diào)。還有大樓的名字是否具備良好的寓意，對自己公司能否起到幫助作用。諧音最好規(guī)避不良寓意，或者與自己和公司經(jīng)營名稱五行相刑害的名字。
4、租住的樓面樓層和辦公室的方位一定要適合自己，比如自己喜木火的，盡量選擇整層的東邊。喜金水的，可以考慮往西。通常情況下，選擇辦公室盡東不盡西，東為大，采光日照都好一些。西邊容易受到西方煞氣的影響，尤其是夏天和冬天，影響更明顯些。
5、辦公區(qū)財(cái)位不能空缺，損傷，或者出現(xiàn)電梯井，配電室，或者其他有影響帶磁場的不利信息。辦公區(qū)財(cái)位也是公司財(cái)位，一定要處在一個相對旺相的狀態(tài)下，并且要加以提助能量。辦公室財(cái)位實(shí)際就是老板個人用神的位置。比如說，老板屬木，以戊己土為財(cái)星。如果是喜財(cái)星，喜土的話，財(cái)位在四個對角。如果是忌神是土的話，財(cái)位在東方，東北東南之間，比劫是財(cái)位。也就是說，喜用神才是財(cái)位，不是流年財(cái)位，也不是對角財(cái)位。如果自己喜用神位置上，恰好有個配電室，電梯井，那么這個辦公室基本不能選擇使用了。
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