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酒店式公寓經營管理模式及存在的問題(2)

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酒店式公寓經營管理模式及存在的問題

  酒店式公寓的起源發(fā)展

  國外發(fā)展

  酒店式服務公寓,最早始于1994年歐洲,意為“酒店式的服務,公寓式的管理”,是當時旅游區(qū)內租給游客,供其臨時休息的物業(yè),由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理,既有酒店的性質又相當于個人的“臨時住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。

  真正意義上的酒店式服務公寓的出現(xiàn)至今已有約30年時間。上世紀中葉,一些發(fā)達歐美國家的主要城市,尤其是在美國,經歷了巨大的社會變革。這些社會變革帶給更多人們以文化和教育的機會,人的流動性更強,家庭結構趨于松散,城市社會居住者的生活方式也產生了很大的變化,隨之開始對配有家具的公寓產生需求。而當星級酒店式管理的概念被引進時,更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎。社會經濟飛速發(fā)展,人們生活不再拘泥于一個地區(qū)。商旅生活的興起,造就了“酒店式管理、家居式服務”的公寓住宅功能日趨完善。國際標準化的酒店式服務公寓,是結合酒店的管理模式和設施標準,采用公寓房型設計的一種物業(yè)經營模式。由于價格低于酒店標準,而服務水準又大大高于普通公寓,因而深受中長期出差的高層人士的歡迎。

  國內發(fā)展

  我國的酒店式服務公寓經過十幾年的發(fā)展,在原有基礎上已經形成自己的特點,具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比,在硬件配套設施上毫不遜色,而服務更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處,因此,備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士青睞。

  酒店式公寓的基本特點

  戶型

  酒店式公寓的戶型,從幾十平方米到幾百平方米不等,可以滿足使用者的個性化需求,在裝修上統(tǒng)一為精裝修,提供全套的家居設計和電器。對于不同戶型也有不同的格調,在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時,附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其他項目。

  設計

  酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的,不流于一般形式,因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經理、總裁等,它的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理,這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑,可以為住客提供高檔、到位的各種服務。

  產權

  業(yè)主擁有酒店獨立產權。投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨立產權。目前在市場上還有一種物業(yè)就是公寓式酒店,從服務內容上來看,和酒店式公寓沒有太多差別。本質區(qū)別在于,酒店式公寓可將每個客房出售給投資者,投資者擁有產權,可自住、可出租、可轉售,所以它是擁有私家產權的酒店,公寓式酒店卻沒有產權。不過大多數酒店式公寓,投資者在一定期限內只擁有客房的所有權,而沒有經營權。

  管理

  酒店式管理。酒店式公寓屬于酒店的一種,同樣提供各種酒店式的服務,如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務,以及各種鐘點等服務,就這方面而言,產權式酒店與酒店并無二致。由于酒店式公寓的公共設施均類似酒店,故可以彰顯居住者的身份和氣派。

  功能

  兼具居住度假與投資兩種功能。酒店式公寓既可以用來居住度假,也可以用來投資,或兩者兼而有之。不同的購買者,想法有所不同,同一購買者,在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住,有的則是用來投資保值。

  酒店式公寓的一般特性

  完善的服務和管理

  酒店式服務公寓借鑒豪華酒店的服務及管理模式,提供酒店式服務,主要包括家政服務、安全服務、交通服務等,比酒店更進一步的是酒店式服務公寓由于長租客比較多,更體現(xiàn)出一種家庭式服務,例如24小時送餐、社區(qū)聚會、幼兒看護等。酒店式服務公寓融合了酒店式星級服務和家庭式溫馨服務,較普通高檔公寓更完善,服務內容更多,更加人性化。

  家庭式的居住布局

  酒店式服務公寓與傳統(tǒng)酒店相比,在硬件上毫不遜色,更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。與酒店的標房不同,酒店式服務公寓的功能比較齊全,有居家的格局和良好的居住功能,廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間,具備較大的空間,以及比較個人的環(huán)境和家居化的家具。再加上提供家居式服務,使酒店式服務公寓更增添家的味道。

  酒店式公寓的基本分類

  一般來說,酒店式公寓可以分為商住、商務及新生代酒店式公寓三種類型。

  商務酒店式公寓

  商務酒店式公寓與商住酒店式公寓相比,有更好的商務氛圍。大城市CBD及周邊地帶中大中小型企業(yè)聚集,便利的交通、優(yōu)越的地理位置、齊全的配套設施,從而形成了濃郁的商務氛圍。目前在許多大型中心城市中,很多項目定在商務酒店式公寓上。因為商務酒店式公寓面對的客戶主要是中小型公司。而中小型公司過去都住在辦公樓里辦公,辦公的租金的水平較高,而如果購買商務酒店式公寓的話,大約辦公樓七八年的租金足以買下一百多平米的商務酒店式公寓,這些公司就認為買比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商務酒店式公寓為主。[12]

  商住酒店式公寓

  這類物業(yè)基本上具有住的功能,但是由于地處繁華商業(yè)地段,因此具備了既可居住、又可商住的價值,所以稱之為商住的物業(yè)。雖然商住酒店式公寓商務環(huán)境還不錯,但卻沒有寫字樓、商務酒店式公寓的那種商務氣氛。商與住混合在一座樓中,辦公環(huán)就大打折扣。它只在特定區(qū)域內存在,其物業(yè)功能模糊,辦公、居住混合,環(huán)境雜亂。辦公的人經常能聞到鄰居住戶家里飄出的炒菜味;而住戶則要面對川流不息的陌生面孔。通訊、網絡、物業(yè)管理、消防、安全、停車等難以讓商、住在這里的客戶滿意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、資金回收快、風險相對較低,以中小戶型為主,房款總價不高,使其在市場上具有一定的競爭力,甚至從中低檔寫字樓中搶了一部分市場,這說明商住酒店式公寓受人青睞是有其獨特的背景與生存空間的。[13]

  新生代酒店式公寓

  這是一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業(yè)于一體的公寓新品種,即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛圍比商務更便捷,同時,在同樣品質的環(huán)境與氛圍中,新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務酒店式公寓更便捷。在生活上,新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒有的精裝修,全套的品牌家具、電器,再加上商務酒店式公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細致的服務項目和全天候商務服務,它可以作為老板或高級員工的日常居住場所,為人們贏得了較多的工作與休息時間。


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