房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計(jì)劃書
房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計(jì)劃書
現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)離不開中介服務(wù)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)正在蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)消費(fèi)的橋梁紐帶作用通過(guò)這一中介得以發(fā)揮。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計(jì)劃書,給大家作為參考,歡迎閱讀!
房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計(jì)劃書篇1
一、項(xiàng)目摘要
衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過(guò)新房的成交量,而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3:4,正處于上升時(shí)期。這兩年國(guó)家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺(tái),正是市場(chǎng)從業(yè)者重新洗牌的好時(shí)機(jī)。
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式是在總結(jié)分析二手房中介市場(chǎng)上所有的經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)以后,結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì),在執(zhí)行門點(diǎn)社區(qū)化,員工本地化的前提下,提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級(jí)直營(yíng)連鎖模式。達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入武漢市每一個(gè)社區(qū),成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子,形成直接面對(duì)各類型消費(fèi)者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的盈利模式是通過(guò)房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上,不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù),取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系,還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道,不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù),擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網(wǎng)站”,前途無(wú)量。
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目需求資金三百萬(wàn)元的支持,兩年內(nèi)可以建設(shè)80個(gè)以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點(diǎn),服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85%以上的主要住宅小區(qū),進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名,綜合盈利水平第一,月稅前利潤(rùn)200萬(wàn)元左右,壟斷社區(qū)廣告資源,成為另一個(gè)主業(yè)。
二、市場(chǎng)分析
1、二手房市場(chǎng)分析
武漢市自2002年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展,建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場(chǎng)更是如魚得水、水漲船高,數(shù)以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)活躍在存量房交易市場(chǎng)上,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象。
20**年武漢市商品房銷售面積為813.89萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)7.6 %;其中:商品房住宅銷售面積為756.91 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)5.0 %,占商品房銷售面積的93 %。而2005年全市二手房成交60168起,同比下降2.5%,面積為625.7萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1.6%;其中:二手房住宅成交34179起,同比下降2.8%,成交面積為330.13萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)17.2 %,說(shuō)明二手房的成交量與新房的成交量之比為3:4,二手房市場(chǎng)正處于上升時(shí)期,市場(chǎng)上的需求主力無(wú)論新房還是二手房都是住宅。
20**年和2006年的武漢二手房市場(chǎng)的成交較為平淡,其增長(zhǎng)率較小,這是由兩方面造成的。一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為,并有效控制了投資需求,特別是對(duì)二手房市場(chǎng)的成交量影響顯著。另一方面是通過(guò)2005年商品房市場(chǎng)的供需分析,得出2005年商品房市場(chǎng)需求比較旺盛的結(jié)論。由此說(shuō)明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛,導(dǎo)致二手房市場(chǎng)較為平淡。
20**年二手房綜合物業(yè)平均價(jià)格為2512.35元/平方米,同比增長(zhǎng) 41.4%。其中,住宅平均價(jià)格為 2209.78元/平方米,同比增長(zhǎng)39.6 %;寫字樓平均價(jià)格為 2726.12元/平方米,同比增長(zhǎng)26%;武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場(chǎng)與二手房住宅市場(chǎng)的價(jià)格差額05年增大,而寫字樓方面的價(jià)格差額逐年減小,這說(shuō)明武漢房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)05年的發(fā)展迅猛,寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。
值得指出的是,成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差一般保持在500-800元/平方米之間,而武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差在1000元/平方米以上,這充分說(shuō)明二手房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮?。?guó)內(nèi)外知名中介運(yùn)營(yíng)商的介入將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中介行業(yè)的變革,推動(dòng)市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展。
2、中介行業(yè)概述
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分的二手房交易市場(chǎng),由于市場(chǎng)的興旺帶來(lái)武漢市二手房中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截止到2006年2月止,武漢市注冊(cè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到400多家,在所有注冊(cè)的房地產(chǎn)中介公司中,有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù),二級(jí)市場(chǎng)的蓬勃和巨大的市場(chǎng)潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介,同時(shí)也吸引了國(guó)內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商搶灘武漢。
雖然二手房市場(chǎng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展,但相對(duì)于國(guó)內(nèi)一些城市市場(chǎng),武漢市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不夠成熟發(fā)達(dá)。主要表現(xiàn)在以下方面:
(1)、中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小
在武漢市400多家中介公司中,大多數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小,真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家,通常是采取小店面的松散連鎖,夫妻店,三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營(yíng),已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求,也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場(chǎng)需求,事實(shí)證明2005年下半年,宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺(tái),很多小中介紛紛關(guān)門,很多外來(lái)中介收縮戰(zhàn)線退出武漢,說(shuō)明未來(lái)的市場(chǎng)資源會(huì)進(jìn)一步集中,只有規(guī)模化的中介才能抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),生存下來(lái)。
(2)、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙
目前,武漢市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,還有待進(jìn)一步提高,以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低,不注意提高專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起,愛忽悠信譽(yù)差,凡事利字當(dāng)頭,不講究交易規(guī)則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗(yàn)見識(shí)少,不懂社會(huì)心理學(xué),不善于與客戶交流,市場(chǎng)敏感性不強(qiáng)不勤奮,自視其高不安心工作,狀態(tài)極度不穩(wěn)定。
(3)、中介信息渠道不暢通
武漢市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差,雖然大多數(shù)配備了電腦,但利用率不高,信息關(guān)聯(lián)化和開發(fā)力度不夠,與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比,武漢市的中介市場(chǎng),還遠(yuǎn)未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì),頗為零散,這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限,加上行業(yè)整體誠(chéng)信的因素,導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)普遍存在業(yè)務(wù)量不大,成功率低的現(xiàn)象,造成了很大的信息資源流失。
3、競(jìng)爭(zhēng)分析
根據(jù)武漢的二手房市場(chǎng)的摸底調(diào)查,在武漢市房產(chǎn)局登記注冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有400多家,可分為本土中介商和外來(lái)中介商,根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個(gè)集團(tuán),第一集團(tuán)在60家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)左右,在未來(lái)的一年內(nèi),不超過(guò)3家公司;第二集團(tuán)在20家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)以上,數(shù)量在8-10家公司,第三集團(tuán)在5個(gè)網(wǎng)點(diǎn)左右,有30家公司左右;其余基本上是單店經(jīng)營(yíng)。
通過(guò)對(duì)以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究,可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營(yíng)模式是:快速網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張、直營(yíng)+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái);以直營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)性吞吐獲取高額利潤(rùn)、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑒他們的發(fā)展模式,同時(shí)提出自己的創(chuàng)新模式:進(jìn)入市場(chǎng)初期只做直營(yíng)店,執(zhí)行快速擴(kuò)張市場(chǎng)策略,沿重點(diǎn)社區(qū)均衡進(jìn)行的門點(diǎn)布局,注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)的建設(shè),開展一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng),在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。
三、市場(chǎng)和服務(wù)
1、戰(zhàn)略目標(biāo)
做市場(chǎng)的“跟隨者”,計(jì)劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名,包括規(guī)模、交易量和利潤(rùn)各項(xiàng)指標(biāo)。樹立“渠道為王”的思想,努力打造一個(gè)扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò),搭建社區(qū)渠道,配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,做到房地產(chǎn)市場(chǎng)的一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。核心競(jìng)爭(zhēng)力是通過(guò)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解,合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房產(chǎn)資源的掌握和對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的深度挖掘。中介服務(wù)搭建渠道保證費(fèi)用,自營(yíng)投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤(rùn)來(lái)源,合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù),關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率,規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤(rùn)為前提,規(guī)模和利潤(rùn)必須要同步發(fā)展。
2、市場(chǎng)規(guī)劃布局
在兩年內(nèi)建立一個(gè)完善的三級(jí)經(jīng)營(yíng)管理體系(公司總部--中心店--社區(qū)店),其中總部1個(gè)中心店、3個(gè)中心店及不少于56家的社區(qū)店,員工總數(shù)達(dá)到350人左右。
3、組織和職能
(1)、社區(qū)店:
在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店,根據(jù)營(yíng)業(yè)面積、營(yíng)業(yè)收入、輻射范圍,示范效益分為A級(jí)店和B級(jí)店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽(yáng)6家(總計(jì)60家)。每個(gè)門點(diǎn)投入人員4-5人,面積20-40平方米,平均每個(gè)店投入資金3萬(wàn)元。主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù),同時(shí)負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報(bào)中心店和總部。
(2)、中心店:
武昌、漢口、漢陽(yáng)三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個(gè)中心店,位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū);每門點(diǎn)投入人員15人,面積不少于100平方米,投入資金10萬(wàn)元,是公司的形象店。
主要職能是:區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心;指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作;同時(shí)也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心(如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等)。
(3)、公司總部:
設(shè)立于漢口某知名寫字樓中,人員20人,面積300平方米,是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬(wàn)元,主要職能是對(duì)中心店執(zhí)行管理職能外,還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對(duì)外發(fā)展加盟、建店選址、對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對(duì)外投資、批量房源收購(gòu)。
4、人員配置:
為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展,采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式,達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用30-45歲的中年下崗人員,一方面提供再就業(yè)機(jī)會(huì)為社會(huì)減負(fù),另一方面中年下崗人員更有社會(huì)經(jīng)驗(yàn),更容易與客戶溝通,第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會(huì)更加珍惜來(lái)之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會(huì),所以會(huì)更加努力工作,對(duì)公司發(fā)展更有責(zé)任心。對(duì)公司來(lái)說(shuō)可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持,在未來(lái)不斷擴(kuò)張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合,更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評(píng)估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人,充分利用其年輕的活力,激情的創(chuàng)意,較高的綜合素質(zhì),可以將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。
5、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
(1)、各組織收入
社區(qū)店-買賣和租賃中介收入
中心店-買賣和租賃中介收入,代辦權(quán)證收入
公司總部-拍賣房產(chǎn)投資收益,個(gè)人貸款擔(dān)保收入,新房代理分銷收入
(2)、收入說(shuō)明
買賣中介收入按交易金額的2%計(jì)算,租賃中介收入按每單8000元計(jì)算,代理新盤分銷收入按每單4000元計(jì)算,代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計(jì)算,個(gè)人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的1%,批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20%,期限不多于6個(gè)月,平均在4月內(nèi)銷售完畢實(shí)現(xiàn)資金回籠。
6、增值業(yè)務(wù)收入
(1)、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)
通過(guò)建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò),讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會(huì)和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系,在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨(dú)家租賃廣告位,制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位,針對(duì)快速消費(fèi)品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租,廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一制作,成本包在發(fā)布費(fèi)中。
對(duì)于這些商家來(lái)說(shuō),此種宣傳方式能將廣告述求直接到達(dá)客戶的家門口,而且能任意選擇想接觸的客戶群體,任意選擇版面大小,做到廣告費(fèi)用的最大經(jīng)濟(jì)效應(yīng);對(duì)于當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)和物業(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來(lái)源,也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù);對(duì)于我公司來(lái)說(shuō),社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū),贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同,才能真正壟斷這個(gè)潛力巨大的市場(chǎng),產(chǎn)生穩(wěn)定長(zhǎng)期的現(xiàn)金流。
(2)、裝修保潔中介業(yè)務(wù)
根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),買二手房的客戶90%以上都會(huì)進(jìn)行二次裝修,即使是長(zhǎng)期租賃客戶也有50%以上要進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修,通過(guò)房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任,開展后續(xù)跟蹤服務(wù),推介關(guān)聯(lián)裝修公司進(jìn)行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū),取得社區(qū)居民的信任,可以進(jìn)一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進(jìn)行家庭日常保潔。裝修推介服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)行情是裝修金額的2%到5%,扣除個(gè)人提成按平均600元/單計(jì)算,專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費(fèi)為10元/小時(shí),社區(qū)店通過(guò)合作協(xié)議可以從中取得2元/小時(shí)的傭金,該項(xiàng)業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購(gòu)房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù),此項(xiàng)收入不作為公司的主要利潤(rùn)來(lái)源,但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效的考核指標(biāo)。
7、市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間計(jì)劃(以投資到位確定起始時(shí)間)
第一季度
選擇經(jīng)營(yíng)總部搭建經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),第一批按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立八個(gè)社區(qū)店,同時(shí)啟動(dòng)人才培養(yǎng)計(jì)劃,注重人員培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)建設(shè);在全市范圍內(nèi)全面選址布局;向社會(huì)公開要約征集房源;
第二季度
第二批在漢口開一個(gè)中心店八家社區(qū)店,在開始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系,加快社區(qū)宣傳滲透計(jì)劃,開通房產(chǎn)交易網(wǎng);
第三季度
第三批進(jìn)入各房產(chǎn)局開設(shè)形象店,建立漢陽(yáng)、武昌兩個(gè)中心店和八家社區(qū)店,正式宣告進(jìn)入武漢市中介的第二軍團(tuán),開展自營(yíng)投資業(yè)務(wù);
第四季度
第四批開設(shè)八家社區(qū)店,打通尾盤收購(gòu)、房產(chǎn)拍賣和單位資產(chǎn)處置等多個(gè)渠道,開始以自有收購(gòu)房源實(shí)現(xiàn)主要利潤(rùn)來(lái)源,公司收支達(dá)到盈虧平衡點(diǎn);
第五季度
第五批開設(shè)八家社區(qū)店,并開始接受加盟店,利用已有的網(wǎng)絡(luò)資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家政等關(guān)聯(lián)增殖服務(wù)業(yè)務(wù);
第六季度
第六批開設(shè)十家社區(qū)店,利用已有的渠道資源開始向社區(qū)滲透,進(jìn)入社區(qū)廣告領(lǐng)域,形成新的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)和利潤(rùn)來(lái)源;
第七季度
第七批開設(shè)十家社區(qū)店,達(dá)到六十個(gè)社區(qū)店,以及二十家以上的加盟店,正式宣告進(jìn)入武漢市二手房中介的第一軍團(tuán),在武漢的網(wǎng)點(diǎn)布局告一段落,繼續(xù)推進(jìn)增值服務(wù)的進(jìn)入社區(qū)的深度;
第八季度
對(duì)業(yè)務(wù)管理架構(gòu)、流程再造,開始下階段在省內(nèi)其他城市的布局,以輸出管理模式和服務(wù)品牌為主;確定以中介交易為核心業(yè)務(wù)保證費(fèi)用,以新房尾房分銷、房產(chǎn)收購(gòu)自營(yíng)為兩個(gè)基本利潤(rùn)來(lái)源,周邊增值服務(wù)業(yè)務(wù)為新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的發(fā)展總體戰(zhàn)略思想;
四、財(cái)務(wù)模型
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),按照各種經(jīng)營(yíng)條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型:
五、資金需求
為迅速將遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目開展起來(lái),在市場(chǎng)上樹立專業(yè)品牌,完善各項(xiàng)管理機(jī)制,提升整體管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的快速增長(zhǎng),我們目前需要以投資或貸款形式加入引進(jìn)人民幣300萬(wàn)元,主要用于以下方面:
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目本身的特點(diǎn),為了達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和市場(chǎng)效果,前一年是基礎(chǔ)建設(shè)期即使有收入,但還是不斷用于開發(fā)市場(chǎng)投入,所以在五個(gè)季度之內(nèi)收入和利潤(rùn)不能用于償還投資或者支付貸款本息。
六、投資方式和回報(bào)方式:
一、投資方式
我公司希望投資方以借款的方式投入項(xiàng)目,從項(xiàng)目正式開始運(yùn)營(yíng),在第二年底用利潤(rùn)按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)支付投資方的其余50%本金和第三年的利息,投資方另外擁有項(xiàng)目15%的投資收益權(quán)。
二、退出機(jī)制
公司經(jīng)營(yíng)一年半以后,投資方可自愿選擇退出,所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購(gòu)買,在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下,也可轉(zhuǎn)讓第三方。如兩年內(nèi)該公司被并購(gòu),投資方可根據(jù)并購(gòu)合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。
房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計(jì)劃書篇2
一、項(xiàng)目摘要
衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過(guò)新房的成交量,而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3:4,正處于上升時(shí)期。這兩年國(guó)家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺(tái),正是市場(chǎng)從業(yè)者重新洗牌的好時(shí)機(jī)。
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式是在總結(jié)分析二手房中介市場(chǎng)上所有的經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)以后,結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì),在執(zhí)行門點(diǎn)社區(qū)化,員工本地化的前提下,提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級(jí)直營(yíng)連鎖模式。達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入武漢市每一個(gè)社區(qū),成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子,形成直接面對(duì)各類型消費(fèi)者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的盈利模式是通過(guò)房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上,不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù),取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系,還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道,不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù),擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網(wǎng)站”,前途無(wú)量。
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目需求資金三百萬(wàn)元的支持,兩年內(nèi)可以建設(shè)80個(gè)以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點(diǎn),服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85%以上的主要住宅小區(qū),進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名,綜合盈利水平第一,月稅前利潤(rùn)200萬(wàn)元左右,壟斷社區(qū)廣告資源,成為另一個(gè)主業(yè)。
二、市場(chǎng)分析
1、二手房市場(chǎng)分析
武漢市自2002年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展,建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場(chǎng)更是如魚得水、水漲船高,數(shù)以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)活躍在存量房交易市場(chǎng)上,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象。
2005年武漢市商品房銷售面積為813.89萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)7.6 %;其中:商品房住宅銷售面積為756.91 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)5.0 %,占商品房銷售面積的93 %。而2005年全市二手房成交60168起,同比下降2.5%,面積為625.7萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1.6%;其中:二手房住宅成交34179起,同比下降2.8%,成交面積為330.13萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)17.2 %,說(shuō)明二手房的成交量與新房的成交量之比為3:4,二手房市場(chǎng)正處于上升時(shí)期,市場(chǎng)上的需求主力無(wú)論新房還是二手房都是住宅。
2005年和2006年的武漢二手房市場(chǎng)的成交較為平淡,其增長(zhǎng)率較小,這是由兩方面造成的。一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為,并有效控制了投資需求,特別是對(duì)二手房市場(chǎng)的成交量影響顯著。另一方面是通過(guò)2005年商品房市場(chǎng)的供需分析,得出2005年商品房市場(chǎng)需求比較旺盛的結(jié)論。由此說(shuō)明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛,導(dǎo)致二手房市場(chǎng)較為平淡。
2005年二手房綜合物業(yè)平均價(jià)格為2512.35元/平方米,同比增長(zhǎng) 41.4%。其中,住宅平均價(jià)格為 2209.78元/平方米,同比增長(zhǎng)39.6 %;寫字樓平均價(jià)格為 2726.12元/平方米,同比增長(zhǎng)26%;武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場(chǎng)與二手房住宅市場(chǎng)的價(jià)格差額05年增大,而寫字樓方面的價(jià)格差額逐年減小,這說(shuō)明武漢房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)05年的發(fā)展迅猛,寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。
值得指出的是,成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差一般保持在500-800元/平方米之間,而武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差在1000元/平方米以上,這充分說(shuō)明二手房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮?。?guó)內(nèi)外知名中介運(yùn)營(yíng)商的介入將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中介行業(yè)的變革,推動(dòng)市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展。
2、中介行業(yè)概述
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分的二手房交易市場(chǎng),由于市場(chǎng)的興旺帶來(lái)武漢市二手房中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截止到2006年2月止,武漢市注冊(cè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到400多家,在所有注冊(cè)的房地產(chǎn)中介公司中,有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù),二級(jí)市場(chǎng)的蓬勃和巨大的市場(chǎng)潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介,同時(shí)也吸引了國(guó)內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商搶灘武漢。
雖然二手房市場(chǎng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展,但相對(duì)于國(guó)內(nèi)一些城市市場(chǎng),武漢市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不夠成熟發(fā)達(dá)。主要表現(xiàn)在以下方面:
(1)、中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小
在武漢市400多家中介公司中,大多數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小,真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家,通常是采取小店面的松散連鎖,夫妻店,三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營(yíng),已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求,也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場(chǎng)需求,事實(shí)證明2005年下半年,宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺(tái),很多小中介紛紛關(guān)門,很多外來(lái)中介收縮戰(zhàn)線退出武漢,說(shuō)明未來(lái)的市場(chǎng)資源會(huì)進(jìn)一步集中,只有規(guī)模化的中介才能抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),生存下來(lái)。
(2)、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙
目前,武漢市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,還有待進(jìn)一步提高,以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低,不注意提高專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起,愛忽悠信譽(yù)差,凡事利字當(dāng)頭,不講究交易規(guī)則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗(yàn)見識(shí)少,不懂社會(huì)心理學(xué),不善于與客戶交流,市場(chǎng)敏感性不強(qiáng)不勤奮,自視其高不安心工作,狀態(tài)極度不穩(wěn)定。
(3)、中介信息渠道不暢通
武漢市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差,雖然大多數(shù)配備了電腦,但利用率不高,信息關(guān)聯(lián)化和開發(fā)力度不夠,與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比,武漢市的中介市場(chǎng),還遠(yuǎn)未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì),頗為零散,這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限,加上行業(yè)整體誠(chéng)信的因素,導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)普遍存在業(yè)務(wù)量不大,成功率低的現(xiàn)象,造成了很大的信息資源流失。
3、競(jìng)爭(zhēng)分析
根據(jù)武漢的二手房市場(chǎng)的摸底調(diào)查,在武漢市房產(chǎn)局登記注冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有400多家,可分為本土中介商和外來(lái)中介商,根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個(gè)集團(tuán),第一集團(tuán)在60家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)左右,在未來(lái)的一年內(nèi),不超過(guò)3家公司;第二集團(tuán)在20家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)以上,數(shù)量在8-10家公司,第三集團(tuán)在5個(gè)網(wǎng)點(diǎn)左右,有30家公司左右;其余基本上是單店經(jīng)營(yíng)。
通過(guò)對(duì)以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究,可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營(yíng)模式是:快速網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張、直營(yíng)+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái);以直營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)性吞吐獲取高額利潤(rùn)、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑒他們的發(fā)展模式,同時(shí)提出自己的創(chuàng)新模式:進(jìn)入市場(chǎng)初期只做直營(yíng)店,執(zhí)行快速擴(kuò)張市場(chǎng)策略,沿重點(diǎn)社區(qū)均衡進(jìn)行的門點(diǎn)布局,注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)的建設(shè),開展一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng),在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。
三、市場(chǎng)和服務(wù)
1、戰(zhàn)略目標(biāo)
做市場(chǎng)的“跟隨者”,計(jì)劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名,包括規(guī)模、交易量和利潤(rùn)各項(xiàng)指標(biāo)。樹立“渠道為王”的思想,努力打造一個(gè)扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò),搭建社區(qū)渠道,配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,做到房地產(chǎn)市場(chǎng)的一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。核心競(jìng)爭(zhēng)力是通過(guò)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解,合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房產(chǎn)資源的掌握和對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的深度挖掘。中介服務(wù)搭建渠道保證費(fèi)用,自營(yíng)投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤(rùn)來(lái)源,合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù),關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率,規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤(rùn)為前提,規(guī)模和利潤(rùn)必須要同步發(fā)展。
2、市場(chǎng)規(guī)劃布局
在兩年內(nèi)建立一個(gè)完善的三級(jí)經(jīng)營(yíng)管理體系(公司總部--中心店--社區(qū)店),其中總部1個(gè)中心店、3個(gè)中心店及不少于56家的社區(qū)店,員工總數(shù)達(dá)到350人左右。
3、組織和職能
(1)、社區(qū)店:
在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店,根據(jù)營(yíng)業(yè)面積、營(yíng)業(yè)收入、輻射范圍,示范效益分為A級(jí)店和B級(jí)店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽(yáng)6家(總計(jì)60家)。每個(gè)門點(diǎn)投入人員4-5人,面積20-40平方米,平均每個(gè)店投入資金3萬(wàn)元。主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù),同時(shí)負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報(bào)中心店和總部。
(2)、中心店:
武昌、漢口、漢陽(yáng)三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個(gè)中心店,位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū);每門點(diǎn)投入人員15人,面積不少于100平方米,投入資金10萬(wàn)元,是公司的形象店。
主要職能是:區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心;指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作;同時(shí)也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心(如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等)。
(3)、公司總部:
設(shè)立于漢口某知名寫字樓中,人員20人,面積300平方米,是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬(wàn)元,主要職能是對(duì)中心店執(zhí)行管理職能外,還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對(duì)外發(fā)展加盟、建店選址、對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對(duì)外投資、批量房源收購(gòu)。
4、人員配置:
為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展,采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式,達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用30-45歲的中年下崗人員,一方面提供再就業(yè)機(jī)會(huì)為社會(huì)減負(fù),另一方面中年下崗人員更有社會(huì)經(jīng)驗(yàn),更容易與客戶溝通,第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會(huì)更加珍惜來(lái)之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會(huì),所以會(huì)更加努力工作,對(duì)公司發(fā)展更有責(zé)任心。對(duì)公司來(lái)說(shuō)可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持,在未來(lái)不斷擴(kuò)張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合,更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評(píng)估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人,充分利用其年輕的活力,激情的創(chuàng)意,較高的綜合素質(zhì),可以將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。
5、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
(1)、各組織收入
社區(qū)店-買賣和租賃中介收入
中心店-買賣和租賃中介收入,代辦權(quán)證收入
公司總部-拍賣房產(chǎn)投資收益,個(gè)人貸款擔(dān)保收入,新房代理分銷收入
(2)、收入說(shuō)明
買賣中介收入按交易金額的2%計(jì)算,租賃中介收入按每單8000元計(jì)算,代理新盤分銷收入按每單4000元計(jì)算,代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計(jì)算,個(gè)人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的1%,批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20%,期限不多于6個(gè)月,平均在4月內(nèi)銷售完畢實(shí)現(xiàn)資金回籠。
6、增值業(yè)務(wù)收入
(1)、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)
通過(guò)建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò),讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會(huì)和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系,在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨(dú)家租賃廣告位,制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位,針對(duì)快速消費(fèi)品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租,廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一制作,成本包在發(fā)布費(fèi)中。
對(duì)于這些商家來(lái)說(shuō),此種宣傳方式能將廣告述求直接到達(dá)客戶的家門口,而且能任意選擇想接觸的客戶群體,任意選擇版面大小,做到廣告費(fèi)用的最大經(jīng)濟(jì)效應(yīng);對(duì)于當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)和物業(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來(lái)源,也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù);對(duì)于我公司來(lái)說(shuō),社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū),贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同,才能真正壟斷這個(gè)潛力巨大的市場(chǎng),產(chǎn)生穩(wěn)定長(zhǎng)期的現(xiàn)金流。
(2)、裝修保潔中介業(yè)務(wù)
根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),買二手房的客戶90%以上都會(huì)進(jìn)行二次裝修,即使是長(zhǎng)期租賃客戶也有50%以上要進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修,通過(guò)房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任,開展后續(xù)跟蹤服務(wù),推介關(guān)聯(lián)裝修公司進(jìn)行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū),取得社區(qū)居民的信任,可以進(jìn)一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進(jìn)行家庭日常保潔。裝修推介服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)行情是裝修金額的2%到5%,扣除個(gè)人提成按平均600元/單計(jì)算,專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費(fèi)為10元/小時(shí),社區(qū)店通過(guò)合作協(xié)議可以從中取得2元/小時(shí)的傭金,該項(xiàng)業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購(gòu)房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù),此項(xiàng)收入不作為公司的主要利潤(rùn)來(lái)源,但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效的考核指標(biāo)。
7、市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間計(jì)劃(以投資到位確定起始時(shí)間)
第一季度
選擇經(jīng)營(yíng)總部搭建經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),第一批按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立八個(gè)社區(qū)店,同時(shí)啟動(dòng)人才培養(yǎng)計(jì)劃,注重人員培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)建設(shè);在全市范圍內(nèi)全面選址布局;向社會(huì)公開要約征集房源;
第二季度
第二批在漢口開一個(gè)中心店八家社區(qū)店,在開始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系,加快社區(qū)宣傳滲透計(jì)劃,開通房產(chǎn)交易網(wǎng);
第三季度
第三批進(jìn)入各房產(chǎn)局開設(shè)形象店,建立漢陽(yáng)、武昌兩個(gè)中心店和八家社區(qū)店,正式宣告進(jìn)入武漢市中介的第二軍團(tuán),開展自營(yíng)投資業(yè)務(wù);
第四季度
第四批開設(shè)八家社區(qū)店,打通尾盤收購(gòu)、房產(chǎn)拍賣和單位資產(chǎn)處置等多個(gè)渠道,開始以自有收購(gòu)房源實(shí)現(xiàn)主要利潤(rùn)來(lái)源,公司收支達(dá)到盈虧平衡點(diǎn);
第五季度
第五批開設(shè)八家社區(qū)店,并開始接受加盟店,利用已有的網(wǎng)絡(luò)資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家政等關(guān)聯(lián)增殖服務(wù)業(yè)務(wù);
第六季度
第六批開設(shè)十家社區(qū)店,利用已有的渠道資源開始向社區(qū)滲透,進(jìn)入社區(qū)廣告領(lǐng)域,形成新的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)和利潤(rùn)來(lái)源;
第七季度
第七批開設(shè)十家社區(qū)店,達(dá)到六十個(gè)社區(qū)店,以及二十家以上的加盟店,正式宣告進(jìn)入武漢市二手房中介的第一軍團(tuán),在武漢的網(wǎng)點(diǎn)布局告一段落,繼續(xù)推進(jìn)增值服務(wù)的進(jìn)入社區(qū)的深度;
第八季度
對(duì)業(yè)務(wù)管理架構(gòu)、流程再造,開始下階段在省內(nèi)其他城市的布局,以輸出管理模式和服務(wù)品牌為主;確定以中介交易為核心業(yè)務(wù)保證費(fèi)用,以新房尾房分銷、房產(chǎn)收購(gòu)自營(yíng)為兩個(gè)基本利潤(rùn)來(lái)源,周邊增值服務(wù)業(yè)務(wù)為新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的發(fā)展總體戰(zhàn)略思想;
四、財(cái)務(wù)模型
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),按照各種經(jīng)營(yíng)條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型:
五、資金需求
為迅速將遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目開展起來(lái),在市場(chǎng)上樹立專業(yè)品牌,完善各項(xiàng)管理機(jī)制,提升整體管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的快速增長(zhǎng),我們目前需要以投資或貸款形式加入引進(jìn)人民幣300萬(wàn)元,主要用于以下方面:
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目本身的特點(diǎn),為了達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和市場(chǎng)效果,前一年是基礎(chǔ)建設(shè)期即使有收入,但還是不斷用于開發(fā)市場(chǎng)投入,所以在五個(gè)季度之內(nèi)收入和利潤(rùn)不能用于償還投資或者支付貸款本息。
六、投資方式和回報(bào)方式:
一、投資方式
我公司希望投資方以借款的方式投入項(xiàng)目,從項(xiàng)目正式開始運(yùn)營(yíng),在第二年底用利潤(rùn)按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)支付投資方的其余50%本金和第三年的利息,投資方另外擁有項(xiàng)目15%的投資收益權(quán)。
二、退出機(jī)制
公司經(jīng)營(yíng)一年半以后,投資方可自愿選擇退出,所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購(gòu)買,在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下,也可轉(zhuǎn)讓第三方。如兩年內(nèi)該公司被并購(gòu),投資方可根據(jù)并購(gòu)合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。
房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計(jì)劃書篇3
前言
最近兩年來(lái),由于生活水平的提高,經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的需要,貧富差距的拉大,致使人們消費(fèi)觀念改變。現(xiàn)在的都市人,生產(chǎn)、生活節(jié)奏變快,各種往來(lái)頻繁,生存壓力過(guò)大,缺少的就是時(shí)間和精力。有人疲于奔命,過(guò)度勞累,透支健康;有的人缺少幫手,分身乏術(shù),往往應(yīng)付了小事貽誤了大事;有的人感嘆公交擠人,打的嚇人,黑車宰人而害怕出行;有的人人生地不熟,或者太遠(yuǎn)。
由此可知無(wú)論辦事、游玩都有一定的難度,并且人的“惰性”導(dǎo)致他們不愿做一些煩、瑣、雜、苦、臟、累的活兒。而為了滿足這些個(gè)性化服務(wù)的公司卻很少,所以消費(fèi)者急切需要一批職業(yè)跑腿人和專業(yè)跑腿機(jī)構(gòu)為他們提供周到細(xì)致的、一對(duì)一的個(gè)性化和人性化的服務(wù)。在這此歷史背景下,中國(guó)市場(chǎng)新興發(fā)展了這一種便民式服務(wù)行業(yè)。
第一章:公司概述
一、 宗旨及商業(yè)模式
本公司本著“你花錢,我跑腿”的經(jīng)營(yíng)宗旨,為顧客提供可信、及時(shí)、優(yōu)質(zhì)、完善的個(gè)性化服務(wù)。艾幫跑腿有限公司將以優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)成為青海跑腿行業(yè)的潮頭,努力做成青海最具鮮明特色的新型服務(wù)公司!
發(fā)展目標(biāo):創(chuàng)一流服務(wù) 樹省內(nèi)品牌
經(jīng)營(yíng)宗旨:誠(chéng)信創(chuàng)業(yè) 長(zhǎng)期發(fā)展
企業(yè)精神:真誠(chéng)服務(wù) 開拓創(chuàng)新 務(wù)實(shí)發(fā)展
本公司是一家處于創(chuàng)始階段的服務(wù)公司,艾幫跑腿有限公司的法定經(jīng)營(yíng)形式是私營(yíng)有限責(zé)任公司,法定地址:西寧市城北區(qū)寧大路251號(hào)。艾幫跑腿有限公司將是青海首家專業(yè)從事跑腿服務(wù)新鮮行業(yè)的特色服務(wù)公司。服務(wù)的主要內(nèi)容有市場(chǎng)調(diào)查、代辦執(zhí)照、購(gòu)買車票、接送貨物、代接送親朋好友及商業(yè)客戶、代繳手機(jī)費(fèi)、代繳水電費(fèi)及各種費(fèi)用等,無(wú)論大事小情,只要是顧客需要跑腿的事情我們都可以提供服務(wù),為顧客節(jié)省時(shí)間、人力,提高工作效率。
跑腿公司其實(shí)是傳統(tǒng)家政業(yè)的一個(gè)分支,它是社會(huì)分工的進(jìn)一步細(xì)分,在越來(lái)越追求高效率的社會(huì)現(xiàn)狀中,類似的行業(yè)將會(huì)有較好的前景。青海作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展,人口逐步密集的城市,對(duì)跑腿服務(wù)江南有廣闊的市場(chǎng)需求
看到跑腿服務(wù)廣闊的市場(chǎng)發(fā)展需求,我們正努力創(chuàng)辦青海首家跑腿服務(wù)公司。為實(shí)施我們的計(jì)劃,我們需要金額為 萬(wàn)元的投資,主要用于下列項(xiàng)目活動(dòng):
1、固定資產(chǎn)的制備(如:辦公地點(diǎn)、打印機(jī)等);
2、存放為流動(dòng)資金;
3、業(yè)務(wù)開展需要的開銷等;
第二章 服務(wù)范圍描述
艾幫跑腿服務(wù)有限公司將提供三大類服務(wù)類型,13種服務(wù)品種的服務(wù),如下表;
服務(wù)類型服務(wù)品種服務(wù)編號(hào)
基本服務(wù)代購(gòu)服務(wù)1
代送服務(wù)2
繳費(fèi)服務(wù)3
代排隊(duì)4
代接送 5
代發(fā)傳單6
特色服務(wù)代辦生日,朋友宴會(huì)7
代表達(dá)8
老人陪游9
住院陪護(hù)10
提醒服務(wù)11
專業(yè)服務(wù)職業(yè)中介12
代辦展會(huì)13
(一)基本服務(wù)
1、 代購(gòu)服務(wù)
包括代購(gòu)食物(主要是KFC、麥當(dāng)勞等外賣)、飲料、生活用品、藥品、書籍等;代購(gòu)機(jī)票、船票、車票、電影票等一切票據(jù)。其中代購(gòu)火車票將作為我們其中一項(xiàng)重點(diǎn)發(fā)展的服務(wù),主要分為個(gè)人和團(tuán)體兩部分。在春節(jié)和暑假這兩個(gè)時(shí)期,我們會(huì)增加向公司和學(xué)校提供團(tuán)體代購(gòu)火車票的服務(wù),并且根據(jù)數(shù)量提供不同程度的優(yōu)惠。
2、 代送服務(wù)
包括代送包裹、物件、禮物、請(qǐng)?zhí)?、花等。同時(shí),針對(duì)現(xiàn)代人喜歡叫外賣而食店疲于送外賣的情況,我們提供代送外賣服務(wù),食店可以根據(jù)需要選購(gòu)包月、包季或包年套餐,也可以選擇按次數(shù)收費(fèi)。
3、 繳費(fèi)服務(wù)
包括代繳水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、管理費(fèi)、電話費(fèi)等;代繳汽車年檢、保險(xiǎn)、罰款等;代繳企業(yè)所地稅等。我們提供代繳水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)、管理費(fèi)的一條龍服務(wù)套餐,用戶可根據(jù)需要選擇包月、包季、包半年或包年。
4、 代排隊(duì)服務(wù)
包括代排醫(yī)院掛號(hào)、買國(guó)債、拿房號(hào)、買郵票、辦證以及其他任何形式的排隊(duì)占位。
5、 代接送服務(wù)
包括接送孩子、老人,到車站或機(jī)場(chǎng)接送客戶或親戚好友等。
6、 代發(fā)廣告、宣傳單
包括代各商場(chǎng)、公司、工廠等企事業(yè)單位派發(fā)宣傳冊(cè)、宣傳資料等。
(二)特色業(yè)務(wù)
1. 代辦同學(xué)會(huì)、生日會(huì)等宴會(huì)
舉辦一個(gè)同學(xué)會(huì)或生日會(huì)是一件麻煩的事,從邀請(qǐng)客人、找合適的地方到準(zhǔn)備食物都需要花費(fèi)很多時(shí)間和人力。就此情況,我們?yōu)榭蛻籼峁┐k同學(xué)會(huì)、生日會(huì)等宴會(huì)的一條龍?zhí)厣?wù)??蛻糁恍枰獙懴驴腿嗣麊魏脱鐣?huì)要求,我們公司就會(huì)根據(jù)客其要求為客戶度身定造一個(gè)宴會(huì)。例如宴會(huì)舉行的方式,如燒烤、自助餐或比較正式的飯局;對(duì)地點(diǎn)的要求,如要在戶外還是室內(nèi)、是高檔還是低檔、餐廳的風(fēng)格怎樣、是否需要特別的娛樂節(jié)目;對(duì)食物的要求,是中餐還是西餐;還有費(fèi)用問題,辦宴會(huì)費(fèi)用的最高限額和理想價(jià)格是多少。這些要求都是我們代辦宴會(huì)的根據(jù)。
這項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容有:
l 邀請(qǐng)客人。我們會(huì)根據(jù)客人名單,以打電話或送邀請(qǐng)卡等方式邀請(qǐng)客人,并記錄其回復(fù)結(jié)果,然后及時(shí)將情況向客戶回報(bào),方便客戶及時(shí)作出調(diào)整。
l 找合適的地方。我們會(huì)根據(jù)客人的要求,為客戶尋找最合適的辦宴會(huì)地點(diǎn)。
l 準(zhǔn)備食物。包括定制餐單、購(gòu)買食物還有把食物送到宴會(huì)地點(diǎn),如果客戶有需要,我們還可以提供出租廚師的服務(wù)。
l 宴會(huì)系列活動(dòng)的安排。為顧客提供整個(gè)聚會(huì)的活動(dòng)安排和籌備工作,讓派對(duì)順利進(jìn)行
l 提醒服務(wù)宴會(huì)后的清潔工作。如果宴會(huì)是在家里舉行,我們還負(fù)責(zé)宴會(huì)后的清潔工作.
2.代表達(dá)服務(wù)
設(shè)立表白、分手、道歉、解釋、求婚等特殊服務(wù)。
3.老人陪游服務(wù)
陪護(hù)年長(zhǎng)者出行,如購(gòu)物、郊游、觀賞等的一種服務(wù)。主要解決老人出入行動(dòng)不方便的問題,也是子女顯孝心的一種方式,彌補(bǔ)子女工作忙不能陪伴老人的不足。服務(wù)種類有帶車游,不帶車游兩種。
4住院陪護(hù)服務(wù)。
這是照看住院病人或長(zhǎng)年生病在家的老人的一項(xiàng)服務(wù),主要包括陪護(hù)、醫(yī)院代掛號(hào)、拿藥、提醒吃藥、吃飯、洗瀨等工作。我們會(huì)提供白天陪護(hù)和24小時(shí)陪護(hù)兩種。
5提醒服務(wù)
在繁忙的工作中,人們?nèi)菀淄浺恍┲匾娜兆?,例如結(jié)婚紀(jì)念日、親人或朋友的生日開會(huì)的日子,等等。為此,我們提供提醒服務(wù)。只要客戶給我們打個(gè)電話,或者留下一份關(guān)于特別日子的記錄,我們就會(huì)準(zhǔn)時(shí)提醒客戶,讓客戶可以安心工作。
(這項(xiàng)服務(wù)是免費(fèi)的,主要目的是吸引客戶,增加客源,為公司樹立誠(chéng)實(shí)信用的良好形象。)
(三)專業(yè)性服務(wù):
1.職業(yè)中介
主要為學(xué)生提供家教或兼職。我們會(huì)建立一個(gè)職業(yè)網(wǎng),學(xué)生可以到網(wǎng)上查找合適的工作,而家長(zhǎng)或公司也可以留下家教或兼職要求。
2.代辦展會(huì)
主要為私人或商業(yè)個(gè)體舉辦各類展出活動(dòng)
我們現(xiàn)在處于創(chuàng)業(yè)的初始階段,根據(jù)市場(chǎng)的預(yù)測(cè),初期的主導(dǎo)服務(wù)品種集中在基本服務(wù)類型和部分特色服務(wù)類型。我們計(jì)劃按著基本服務(wù)類型,擴(kuò)大我們的市場(chǎng)滲透率,提供專業(yè)化的服務(wù)。公司發(fā)展到一定階段時(shí),繼續(xù)擴(kuò)大特色服務(wù)和專業(yè)服務(wù)品種,重點(diǎn)發(fā)展代辦生日,朋友宴會(huì)和代辦展會(huì)服務(wù)。
“讓客戶有更多的時(shí)間去處理更重要的事情”是我公司提供服務(wù)的最大賣點(diǎn)。
第三章 市場(chǎng)分析
一、市場(chǎng)介紹
跑腿公司在許多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)十分普及,屬于傳統(tǒng)家政服務(wù)業(yè)的一個(gè)方面。同時(shí),服務(wù)業(yè)別開生面,是社會(huì)發(fā)展往更深方向發(fā)展的必然;隨著都市生活節(jié)奏越來(lái)越快,更多的市民愿意花錢買時(shí)間,這也是一種另類快餐文化——跑腿公司得以出現(xiàn)的沃土。貼近生活又誠(chéng)實(shí)守信的新興服務(wù)業(yè)會(huì)得到市民的接受。
二、市場(chǎng)調(diào)研以及可行性分析
(一)行業(yè)可行性分析
1. 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使跑腿服務(wù)成為可能.
專家認(rèn)為,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,勞動(dòng)分工與專業(yè)化將會(huì)日益普遍,隨著人們生活水平的提高,工作和日常事務(wù)繁忙,人們對(duì)服務(wù)就有了更深入、更精細(xì)的要求,跑腿服務(wù)也就應(yīng)運(yùn)而生。這成為近幾年以來(lái),跑腿公司在各地如雨后春筍般誕生的學(xué)術(shù)型解釋。
越來(lái)越多的人需要專門的人群來(lái)承擔(dān)繁重的家務(wù)和繁瑣事情,“繁瑣服務(wù)社會(huì)化”使現(xiàn)代都市對(duì)跑腿服務(wù)提出了巨大的規(guī)模性的需求。以家政為主的家庭繁瑣事服務(wù)消費(fèi)已經(jīng)不再是少數(shù)有錢人引領(lǐng)的時(shí)尚,顧客已經(jīng)開始涉足并接受這種服務(wù),其需求量正處于快速增長(zhǎng)期。“服務(wù)社會(huì)化”這一觀念在中國(guó)日漸深入人心,并由觀念變?yōu)榱诵袆?dòng),更多的人開始接受這一服務(wù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)北京、上海、廣州等7個(gè)城市的消費(fèi)調(diào)查顯示,需要家庭保潔等17項(xiàng)傳統(tǒng)家政服務(wù)的家庭占到了這7個(gè)城市家庭總量的70%,中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所對(duì)全國(guó)21個(gè)城市的調(diào)查也表明,有64%的城市居民需要家政服務(wù)。而跑腿服務(wù)作為傳統(tǒng)家政業(yè)的一個(gè)分支,市場(chǎng)需求廣闊。
2. 政府的大力支持
有關(guān)資料顯示,近兩年城市內(nèi)家政服務(wù)需求有增無(wú)減,但是家政服務(wù)從業(yè)人員數(shù)量卻有所下降。隨著青海經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展,人們的生活水平提高的同時(shí)必將伴隨對(duì)家庭繁瑣事服務(wù)需求的提高。勞動(dòng)力供應(yīng)和需求的不協(xié)調(diào)程度會(huì)更嚴(yán)重,這給服務(wù)行業(yè)尤其是以跑腿服務(wù)為代表的新型家政服務(wù)業(yè)創(chuàng)造了一個(gè)飛速發(fā)展的好機(jī)會(huì)。
3. 行業(yè)發(fā)展倍受青睞。
跑腿服務(wù)行業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),具有很大的發(fā)展前景。目前跑腿服務(wù)業(yè)尚處于起步階段,還未得到充分的開拓,具有下列特點(diǎn):
跑腿服務(wù)這一行業(yè)是美好的,但問題也不少,主要因?yàn)閺臉I(yè)人員的總體素質(zhì)還不理想.跑腿行業(yè)是服務(wù)行業(yè),他的產(chǎn)品是服務(wù)員的服務(wù),而服務(wù)是由人來(lái)完成的,人是有思維和情緒的,這些都可能影響到服務(wù)員的工作狀態(tài),所以跑腿服務(wù)行業(yè)的發(fā)展最根本的是對(duì)服務(wù)員的“塑造”,這不僅僅是技能培訓(xùn)的問題,還有心態(tài)調(diào)整和跟蹤輔導(dǎo)等科學(xué)的管理方法。另外,還有中介的問題,許多跑腿中介違規(guī)經(jīng)營(yíng)管理,造成跑腿家政市場(chǎng)混亂。跑腿服務(wù)人員的誠(chéng)信度和法律法規(guī)的規(guī)范問題,成為目前跑腿服務(wù)行業(yè)最大的發(fā)展瓶頸。
(二)、艾幫跑腿服務(wù)分析
1.PEST分析法
政治環(huán)境:政府大力發(fā)展城市建設(shè),積極扶持服務(wù)類企業(yè)發(fā)展,以樹城市形象,擴(kuò)大影響,吸引更多的投資合作項(xiàng)目,促進(jìn)青海經(jīng)濟(jì)發(fā)展,
經(jīng)濟(jì)環(huán)境:青海目前正在大力建設(shè)中,居民的消費(fèi)需求、服務(wù)需求正在不斷擴(kuò)大,居民有足夠的能力進(jìn)行跑腿服務(wù)消費(fèi)。
社會(huì)環(huán)境:隨著社會(huì)的不斷發(fā)展人們的生活水平不斷提高,城市居民服務(wù)消費(fèi)次數(shù)增多。
技術(shù)環(huán)境:跑腿服務(wù)一般業(yè)務(wù)技術(shù)要求不高,可以通過(guò)短期的培訓(xùn)學(xué)習(xí)獲得;對(duì)于需特殊技能的業(yè)務(wù),可以直接招收具有專業(yè)素質(zhì)的人員,而這些專業(yè)人員的來(lái)源也比較廣。
2.上班一族。
上班一族忙是理所當(dāng)然的,當(dāng)然忙的同時(shí),他們有錢,一些煩瑣的細(xì)小活兒,一些比較臟的活兒或是其它需要照顧的活兒,他們寧肯花錢去雇傭服務(wù)人員。隨著跑腿服務(wù)的觀念被人們接受,跑腿服務(wù)的市場(chǎng)總量將會(huì)快速增長(zhǎng)。
3.兒童上學(xué),老年人陪護(hù)。
城市車輛多,對(duì)小孩子的安全具有很大的威脅。接送小孩也是為小孩的安全著想,同時(shí)父母也可以放心工作。同時(shí),隨著教育的發(fā)展,家長(zhǎng)以已經(jīng)越來(lái)越注重對(duì)孩子的課余學(xué)習(xí)輔導(dǎo)。接送孩子和家教類的跑腿服務(wù)的需求也不斷增大。年齡段的老人經(jīng)?;疾』蛞桩a(chǎn)生孤獨(dú)感,需要特殊照顧和陪護(hù)。跑腿服務(wù)中陪老人游玩和住院看護(hù)的服務(wù)項(xiàng)目將來(lái)會(huì)有廣闊的發(fā)展前景。
由此可見,青海省的跑腿需求市場(chǎng)是巨大的,而現(xiàn)在市場(chǎng)上跑腿服務(wù)的供給幾乎為零。我們進(jìn)入市場(chǎng)將能迅速占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)。
第四章 營(yíng)銷策略
一、市場(chǎng)目標(biāo)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)
本公司創(chuàng)立的是一間服務(wù)型公司,而且跑腿服務(wù)公司是一種新型的服務(wù)公司,服務(wù)的類型主要是以生活中瑣碎的事情為主,因?yàn)楝F(xiàn)代人的生活節(jié)奏快,視時(shí)間為金錢,很多瑣碎又費(fèi)時(shí)間的事情是不想去做,如:代人送物,代人購(gòu)物,代人排隊(duì)等。在這樣的情況下,公司抓住市場(chǎng)機(jī)遇開拓跑腿服務(wù)的市場(chǎng)。為有需要的顧客提供方便,優(yōu)質(zhì)的服務(wù)公司希望在盈利的同時(shí)也可以幫助有這種服務(wù)需要的人,而且隨著公司的不斷完善,服務(wù)的范圍不只局限于某一個(gè)區(qū)域,將覆蓋整個(gè)青海省,這就需要合理的銷售渠道和銷售方式,因此我們公司制定了短期戰(zhàn)略和長(zhǎng)期戰(zhàn)略。
短期戰(zhàn)略(創(chuàng)辦期)——集中營(yíng)銷策略
在公司創(chuàng)辦的初期(即未來(lái)一年到兩年的時(shí)間),需要做大量的宣傳工作,進(jìn)行集中營(yíng)銷進(jìn)入并開發(fā)跑腿服務(wù)市場(chǎng),提高跑腿家政服務(wù)有限公司的市場(chǎng)認(rèn)知率。首先讓人們知道至少有這樣一間公司存在,知道這間公司的服務(wù)對(duì)象是什么。然后,公司確定的服務(wù)范圍不能太廣,因?yàn)閯偝闪?,沒有任何經(jīng)驗(yàn)和技術(shù),最好先確定一個(gè)小小的范圍,例如先把服務(wù)范圍設(shè)在西寧市,隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展,再向外擴(kuò)展。
銷售策略方面,要秉承顧客為先的硬道理,服務(wù)要做到守時(shí)、有質(zhì)量、有效率,實(shí)行會(huì)
員制,給會(huì)員一個(gè)優(yōu)惠的價(jià)格來(lái)享受到我們的服務(wù),鼓勵(lì)顧客接受我們的服務(wù)。而且,我們可以與一些公司合作,如房地產(chǎn)公司,在小區(qū)里設(shè)立服務(wù)點(diǎn),為各住戶提供方便的服務(wù)。
銷售渠道方面,以電話和當(dāng)面咨詢?yōu)橹?,電話可以開通多條熱線,以供顧客需要。
長(zhǎng)期戰(zhàn)略(發(fā)展期和穩(wěn)定期)——差異化營(yíng)銷策略
實(shí)現(xiàn)了短期戰(zhàn)略之后,公司進(jìn)入發(fā)展和穩(wěn)定時(shí)期(即未來(lái)三年到五年),將實(shí)行差異化營(yíng)銷策略,擴(kuò)大市場(chǎng)的占有率。在群眾當(dāng)中都已經(jīng)有了一定的口碑,奠定了基礎(chǔ)之后將擴(kuò)展我們的業(yè)務(wù)范圍,只要顧客想得到的需要服務(wù)的事情,我公司都盡力滿足,還有要擴(kuò)大我們的服務(wù)范圍,可以涉及到數(shù)個(gè)區(qū)域,甚至是大部分的青海地區(qū),在每一個(gè)區(qū)開設(shè)公司的咨詢中心,鑒于這樣的規(guī)模,我公司需要適當(dāng)?shù)匾M(jìn)物流管理,如果公司發(fā)展得好,盈利不錯(cuò),公司可以擁有自己的車輛,制定最合理最省錢的路線為顧客服務(wù)。
建立關(guān)系營(yíng)銷,它的核心是為了滿足顧客的基本需要和企業(yè)的基本目標(biāo)――利潤(rùn)。關(guān)系營(yíng)銷不僅要強(qiáng)調(diào)與顧客的關(guān)系,還要強(qiáng)調(diào)與其他企業(yè)的伙伴關(guān)系,它可以指導(dǎo)我公司建立并維持與顧客的良好關(guān)系,為企業(yè)營(yíng)銷成功地提供基本保證,加強(qiáng)了與顧客的聯(lián)系,密切了雙方感情。所以,我公司要篩選并找出值得和必須建立關(guān)系的顧客,進(jìn)行反饋和追蹤,測(cè)定顧客長(zhǎng)期需求情況,了解顧客對(duì)服務(wù)的興趣和需求,監(jiān)控和評(píng)估每一位顧客購(gòu)買服務(wù)的行為,分析各項(xiàng)關(guān)系費(fèi)用非投資效益。
建立營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò),服務(wù)公司要建立和發(fā)展關(guān)系營(yíng)銷,就要建立相對(duì)應(yīng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷,這樣能更好地了解顧客個(gè)人的需要和欲望,使得公司提供的服務(wù)個(gè)性化和人格化,更好地滿足顧客的需要和要求,使顧客成為公司忠實(shí)的消費(fèi)者。而且,通過(guò)網(wǎng)絡(luò),我們可以建立用戶檔案,及時(shí)地向用戶提供更多有關(guān)服務(wù)的各種信息,有利于搞好服務(wù)的售前、售中、售后的各種問題,提高服務(wù)質(zhì)量。
與中介公司合作,顧客不一定是自己找上門,可以由中介公司來(lái)介紹,然后購(gòu)買我們的服務(wù),盡量提高這種顧客購(gòu)買服務(wù)的回頭率,顧客滿意了,下次就不需要中介公司的介紹也會(huì)來(lái)購(gòu)買我們的服務(wù)。
對(duì)于我公司的戰(zhàn)略,我們還進(jìn)行了SWOT分析,見表如下:
SWOT因素含義需要采取的行動(dòng)
優(yōu)勢(shì)1、 不需要太高的技術(shù)
2、 生活中瑣碎事情多網(wǎng)絡(luò)發(fā)展成熟,不需要太專業(yè)的技術(shù)
現(xiàn)代人工作壓力大,很多瑣碎事情不愿意去做1) 聘請(qǐng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)純熟的人員
2) 保留顧客計(jì)劃
劣勢(shì)1、 嘗試購(gòu)買服務(wù)的顧客少
2、 價(jià)格、范圍難控制
3、 為顧客服務(wù)的時(shí)候容易受某些因素影響,如交通、人為因素等市場(chǎng)聲譽(yù)不夠,顧客不敢貿(mào)然光顧
由于服務(wù)范圍和價(jià)格的靈活性大,不容易確定
服務(wù)質(zhì)量容易受影響1) 加大宣傳力度和提高廣告質(zhì)量,讓人印象深刻
2) 制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
3) 避免服務(wù)失誤和完善服務(wù)補(bǔ)救措施
機(jī)會(huì)1、 新型服務(wù)的發(fā)展
2、潛在消費(fèi)群體大
3、開拓更多顧客的需求成為服務(wù)業(yè)的新寵
吸引更多顧客接受這種服務(wù)
做到既盈利有方便群眾1) 嚴(yán)格招聘服務(wù)員工
2) 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研,開拓顧客新需求
3) 引進(jìn)新的服務(wù)管理
4) 與不同形式的中間商合作
威脅1、 隨著服務(wù)業(yè)的發(fā)展,競(jìng)爭(zhēng)者會(huì)逐漸增多
2、顧客不接受此種服務(wù)新型的服務(wù)發(fā)展空間大,總有很多跟隨者,發(fā)展越來(lái)越快,競(jìng)爭(zhēng)激烈1) 加強(qiáng)營(yíng)銷部門的力量
2) 制定營(yíng)銷計(jì)劃,加強(qiáng)促銷
3) 改進(jìn)顧客服務(wù)
4) 引進(jìn)員工滿意度調(diào)查
二、銷售策略
1. 服務(wù)定位
一間公司能得到市場(chǎng)承讓新公司“享有盛譽(yù)”,固然是好,但是,事實(shí)上,一家新開張的公司,毫無(wú)建樹,人們對(duì)它沒有絲毫的印象,憑一些廣告,就能建立起自己的聲譽(yù),這時(shí)不可能的,所以我公司在開始的時(shí)候就確立好服務(wù)產(chǎn)品的定位,只有首先有了一個(gè)或一系列好產(chǎn)品,且服務(wù)產(chǎn)品在市場(chǎng)上獲得好聲譽(yù)后,才能確立服務(wù)企業(yè)的地位。在創(chuàng)業(yè)階段,主要是在短期戰(zhàn)略期間,會(huì)把服務(wù)產(chǎn)品定位在一些白領(lǐng)階層,先從這些白領(lǐng)階層著手,然后在擴(kuò)大到其他類別的人群,如家庭主婦等。根據(jù)科特勒對(duì)服務(wù)產(chǎn)品的分析,一個(gè)服務(wù)產(chǎn)品應(yīng)該包含5個(gè)層次:核心產(chǎn)品,形式產(chǎn)品,期望產(chǎn)品,附加產(chǎn)品,潛在產(chǎn)品,我公司首先要緊緊抓住核心產(chǎn)品這個(gè)關(guān)鍵,顧客購(gòu)買的是服務(wù),完成服務(wù),是我公司對(duì)顧客的承諾,然后在時(shí)間控制上,價(jià)格商議上再完善我們的服務(wù)。
2、促銷方式:
我公司的促銷活動(dòng)是由一系列具體的活動(dòng)所構(gòu)成的,包括以下幾種方式:
1.服務(wù)促銷