很多人在首次購(gòu)房的時(shí)候，都會(huì)選擇購(gòu)買二手房，只因?yàn)槎址康姆奖憧旖?。那么，在?gòu)房二手房的時(shí)候，需要具備哪些流程呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的首次購(gòu)買二手房的流程，希望能幫到你們。

　　首次購(gòu)房買二手房的流程

　　第一步：找房源，現(xiàn)在很多的房產(chǎn)都是通過(guò)中介掛牌買賣，所以我是通過(guò)網(wǎng)上來(lái)找房源的。由于工作和要買的房子不在同一個(gè)城市，所以看房是個(gè)很大的問(wèn)題，只能把認(rèn)為比較合適的房源告訴家里人。

　　第二步：看房 看房是個(gè)非常費(fèi)精力的活，我是委托我家大姐幫忙去看房子，因?yàn)樗莻€(gè)非常愛(ài)干凈的人，如果她看不上的話估計(jì)房子也不會(huì)好。她是每天下班就被中介帶去看房，持續(xù)了2個(gè)多星期把她累的不行，最后定下2套并拍了照片和價(jià)位告訴我，讓我自己做決定。

　　第三步：還價(jià)交定金 我們慎重選擇了其中的一套準(zhǔn)備第二天去交定金，結(jié)果去交定金的時(shí)候被房主告知房子他們不賣了。沒(méi)有辦法只能選擇另外一套了，中介打電話把房主從外地叫回來(lái)商討，經(jīng)過(guò)還價(jià)房主只肯讓步2千元，因?yàn)槭菍W(xué)區(qū)房也怕房子落空就決定買了，當(dāng)場(chǎng)就把定金交了。

　　第四步：中介去房管所查驗(yàn)房產(chǎn)證真?zhèn)?剛開(kāi)始也怕房產(chǎn)證不是真的，也怕中介不負(fù)責(zé)任，一再打電話讓大姐叮囑中介把房產(chǎn)證拿去查驗(yàn)下，大姐說(shuō)中介是正規(guī)的，我想的人家都會(huì)去做的讓我放心。其他的事情我都沒(méi)有多操心，交了定金之后中介聯(lián)系我問(wèn)我多久可以籌集到首付。月初交的定金然后中介就說(shuō)月底回去交首付

　　第五步：回去交首付(資金托管) 交首付的時(shí)候也會(huì)去銀行辦理按揭，所以中介讓我把戶口本(兩口子都要帶)，結(jié)婚證，身份證、銀行流水，收入證明都準(zhǔn)備好帶著。月底的時(shí)候回去直接去了行政大廳，不知道要做什么就聽(tīng)中介的指揮，反正就是把身份證、戶口本、結(jié)婚證等證件復(fù)印，然后把銀行卡交給房屋資金托管中心劃撥首付款。通過(guò)第三方資金托管還是比較放心的，當(dāng)時(shí)家里人也不放心怕首付被騙了。現(xiàn)在想來(lái)太多余了。

　　第六步：評(píng)估 去銀行辦理按揭申請(qǐng) 首付款托管好之后就是跟著中介的人去銀行辦理按揭手續(xù)，因?yàn)殂y行按揭也是花了3千元由中介找人辦理的，我和老公只負(fù)責(zé)簽字照相。銀行要簽的字確實(shí)非常多差不多花了二個(gè)多小時(shí)在銀行那邊。不過(guò)因?yàn)橹暗馁Y料的都由中介整理好的，辦理按揭還比較順利，銀行按揭是必須雙方都要去的。

　　第七步：繳稅房產(chǎn)過(guò)戶 第二次回去是要房產(chǎn)過(guò)戶，但是回去不順利因?yàn)榉慨a(chǎn)繳稅的時(shí)候出了點(diǎn)狀況沒(méi)辦成。但是中介想了一個(gè)辦法讓寫(xiě)個(gè)委托書(shū)讓我大姐辦。我把繳稅的錢打到我大姐的銀行卡里，另外把房產(chǎn)過(guò)戶的錢也交給她。三四天之后就辦妥了，繳稅加上過(guò)戶費(fèi)用了2千5左右，因?yàn)槎址康某^(guò)了5年所以稅少多了。

　　第八步：拿房產(chǎn)證 因?yàn)槿嗽谕獾啬梅慨a(chǎn)證也是大姐代理去拿的，房產(chǎn)證下來(lái)大概要一個(gè)星期左右。房產(chǎn)證拿了之后就被中介拿走了放在房管所，大姐只拿了復(fù)印件。

　　第九步：房產(chǎn)證抵押 第三次回去就是辦理房產(chǎn)抵押，之前銀行的人已經(jīng)聯(lián) 系過(guò)我什么時(shí)間去辦理抵押，因?yàn)榈盅罕仨氁y行的客戶經(jīng)理一起去照相，那天一起辦理抵押的二手房有3家，是同一個(gè)中介辦理的按揭。只記得拿房產(chǎn)證和土地證去窗口和銀行的客戶經(jīng)理拍照。資料都是中介整理好的，所以辦 理起來(lái)很快。

　　第十步：等待銀 行放款 等待銀行放款的時(shí)間有點(diǎn)長(zhǎng)，差不多等了一個(gè)多月沒(méi)有等到銀行的短信通知，后來(lái)銀行的人打電話過(guò)來(lái)口頭跟我說(shuō)了下，從什么時(shí)候開(kāi)始每個(gè)月幾號(hào)交房貸。經(jīng)歷了三個(gè)多月總算把房子的事情給落實(shí)了，前前后后回去了三次才辦理完。

　　二手房購(gòu)房過(guò)戶的注意事項(xiàng)

　　一：要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)正本

　　要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)正本，讓業(yè)主給你看身份證原件、房產(chǎn)證原件，你留復(fù)印件。注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名，如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字。

　　其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　二：到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性

　　讓中介帶你到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，包括查房產(chǎn)的基本情況，抵押情況及查封情況，是否與人共享等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個(gè)人。

　　三：要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于允許出售的房屋

　　一般來(lái)說(shuō)，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　四：現(xiàn)場(chǎng)了解房產(chǎn)現(xiàn)狀

　　看有沒(méi)漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同，二手房買賣一般都是“個(gè)案”。所以有關(guān)價(jià)格、房況等，都需要消費(fèi)者自己或自己委托機(jī)構(gòu)來(lái)詳細(xì)了解。在決定購(gòu)買前，消費(fèi)者應(yīng)該仔細(xì)觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電，查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問(wèn)題。有的還應(yīng)詢問(wèn)小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何。

　　五：注意所購(gòu)房屋歷史遺留問(wèn)題

　　購(gòu)買者千萬(wàn)不要忘記了解購(gòu)買的房子已有多長(zhǎng)歷史、土地使用期限還有多長(zhǎng);有沒(méi)有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。

　　六：對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估

　　在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者應(yīng)從多個(gè)方面對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。也可以委托信得過(guò)的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看出房屋的較低保值價(jià)。

　　七：注意協(xié)議簽訂內(nèi)容

　　簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí)，最主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確二手房交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過(guò)戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。

　　八：合法徹底辦理過(guò)戶 注意交費(fèi)時(shí)間

　　要求業(yè)主過(guò)戶遞資料完成才給50%房款，拿到受理回執(zhí)，確定能拿到房產(chǎn)證才給全款;要求中介過(guò)戶遞資料完成才給50%中介費(fèi)，到交完樓才給齊，或者與第三方簽訂協(xié)議。

　　二手房購(gòu)房需要交的稅費(fèi)

　　1、契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。

　　普通住宅征收比率為成交價(jià)的1.5%，非普通住宅為成交價(jià)的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅(首套1%、二套3%);90至140平普通住宅(首套1.5%、二套3%);別墅等非普通住宅(成交價(jià)的4%)。

　　2、營(yíng)業(yè)稅：稅率為5.5%。

　　根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。

　　3、印花稅

　　第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，稅率為0.05%，同時(shí)適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購(gòu)銷合同，稅率為0.03%;

　　第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。

　　4、個(gè)人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔(dān)。

　　征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。

　　注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的退還。

　　5、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加等

　　此類稅種的征收以營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。