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購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議系相關(guān)的注意事項(xiàng)

時(shí)間: 李婉24 分享

  在簽訂購(gòu)房合同后,都需要簽訂購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議。那么,在簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)候,需要注意哪些事情呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議注意事項(xiàng),希望能幫到你們。

  購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議注意事項(xiàng)

  1. 注意協(xié)議中開發(fā)商的用詞。

  例如,合同約定了違約金比例但補(bǔ)充協(xié)議里開發(fā)商有約定不超過(guò)某個(gè)比例,這樣違約過(guò)了一定時(shí)間實(shí)際就不用支付違約金了。

  2.規(guī)定由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任。

  購(gòu)房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過(guò)程中較難行使知情權(quán),在訴訟或仲裁中無(wú)法提供相應(yīng)的證據(jù),如果按照一般舉證原則即誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的做法,是無(wú)法有效地保護(hù)購(gòu)房者權(quán)利的,所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法,規(guī)定由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任,以此來(lái)保護(hù)購(gòu)房者利益。

  3.注意開發(fā)商對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

  例如合同里對(duì)延期交付作了規(guī)定,但補(bǔ)充協(xié)議里開發(fā)商約定遇到異常困難不能按時(shí)交付不屬于違約,這種異常困難是什么,容易扯皮。

  4. 違約責(zé)任要具體。

  應(yīng)對(duì)取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定。注明如果在規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無(wú)法取得的開發(fā)商一方的單方面違約行為”。

  對(duì)房屋質(zhì)量要做具體標(biāo)準(zhǔn)的約定。買受人有權(quán)聘請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶對(duì)所購(gòu)商品房的實(shí)際面積進(jìn)行測(cè)量,如果測(cè)量結(jié)果與開發(fā)商的測(cè)量結(jié)果有差異,有權(quán)提請(qǐng)法院或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行終裁決。在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到補(bǔ)充協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下,業(yè)主有權(quán)拒絕收房并由開發(fā)商對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償。

  5.注意優(yōu)先效力,避免糾紛。

  仔細(xì)看補(bǔ)充協(xié)議的效力,防止開發(fā)商約定合同效力優(yōu)先,那么有利于購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議就形同虛設(shè)了。

  6.關(guān)注廣告和售樓書中的有關(guān)內(nèi)容是否與實(shí)際相符。

  消費(fèi)者入住時(shí)發(fā)現(xiàn)房子有些地方與當(dāng)初廣告和樓收中承諾的并不一樣,這種情況在生活中并不鮮見。把廣告和樓書中的相關(guān)內(nèi)容加入合同,產(chǎn)生糾紛時(shí)可以作為消費(fèi)者投訴的有利證據(jù)。

  7.對(duì)物業(yè)服務(wù)所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)注明。

  物業(yè)服務(wù)是辦完入住手續(xù)后才發(fā)生的事實(shí),與業(yè)主當(dāng)初想象的可能存在著這樣或那樣的差異,容易產(chǎn)生糾紛。在合同中注明要求及責(zé)任,對(duì)雙方都有利。

  購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議常見的陷阱

  陷阱:補(bǔ)充協(xié)議效力大于合同條款

  補(bǔ)充協(xié)議原文:若本補(bǔ)充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸,則以本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)。

  點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)規(guī)定,合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定,并在訂立合同時(shí)未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的,應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

  據(jù)此,就商品房買賣合同而言,其效力從大到小的順序依次為:現(xiàn)場(chǎng)簽約條款第一;標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補(bǔ)充協(xié)議、以及填充條款第三。

  結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議所設(shè)格式化條款,效力大于非格式條款(標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本),違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。

  陷阱:宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任

  補(bǔ)充協(xié)議原文:本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入,以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。凡本合同未約定之事項(xiàng),對(duì)雙方無(wú)約束力。

  點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告,必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;其銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說(shuō)明的則視為實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。

  結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購(gòu)買參考,其實(shí)質(zhì)是不對(duì)這類宣傳資料的真實(shí)性負(fù)責(zé),不按宣傳履約,也不承擔(dān)違約責(zé)任。

  陷阱:購(gòu)房總價(jià)成違約金基數(shù)

  補(bǔ)充協(xié)議原文:任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同,應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金,比例為合同總價(jià)款的20%。

  點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定,當(dāng)事雙方約定違約金,標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約造成的實(shí)際損失計(jì)費(fèi),高比例30%。很明顯,消費(fèi)者單方面終止買房合同,開發(fā)商損失再怎么也不超過(guò)總房?jī)r(jià),因?yàn)榉慨a(chǎn)始終擺在那里。

  結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議看似對(duì)買賣雙方有利,實(shí)則是單方面加大了消費(fèi)者違約責(zé)任。

  陷阱:限定買家商品房用途

  補(bǔ)充協(xié)議原文:該商品房?jī)H為住宅用途。

  點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)規(guī)定,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán),享有對(duì)該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之,只要業(yè)主對(duì)房屋處置不違法,他人就無(wú)權(quán)干涉。

  簽訂補(bǔ)充協(xié)議要把握的問(wèn)題

  第一,要明確按揭辦不下來(lái)的話,雙方的責(zé)任?,F(xiàn)在買房通常需要按揭,確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái),沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜,有購(gòu)房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來(lái),雙方各自的責(zé)任是什么。

  第二,明確房屋權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái),這通常在補(bǔ)充條款里約定。

  第三,應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去,這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

  第四,明確關(guān)于公攤建筑面積?,F(xiàn)在面積爭(zhēng)議多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題,而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,所以要和開發(fā)商約定清楚,不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置?,F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè),贈(zèng)與那個(gè),實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

  第五,應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修,那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。

  第六,明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說(shuō)買家電什么的,但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因,必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任,寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。

  第七,關(guān)于不可抗力:導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。

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