二手房合同要如何簽訂呢
購(gòu)買二手房時(shí),如果是跟賣家直接交易,購(gòu)房者就會(huì)打起十二分精神,可一旦有了中介的介入,購(gòu)房者往往是打起二十四分精神應(yīng)對(duì),生怕被坑,但奈何有時(shí)千防萬(wàn)防還是沒(méi)防住。那么,二手房合同到底要怎么簽?zāi)?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你提供的相關(guān)資料,希望能幫到你。
二手房合同的簽訂
1、區(qū)分清楚“訂金”和“定金”
“訂金”和“定金”是完全不同的兩個(gè)概念,定金是否可以退回要看實(shí)際情況,按照定金罰則進(jìn)行處理,而訂金則是在任何情況下都可以退回的,除此之外,這兩者在法律效力上也是完全不一樣的,簽訂合同時(shí)一定要注意區(qū)分它們。
2、明確約定過(guò)戶和房屋交接時(shí)間
過(guò)戶時(shí)間和房屋交接時(shí)間是房產(chǎn)交易中的兩個(gè)重要的時(shí)間點(diǎn),但是很多人容易將它們混淆,簽訂合同時(shí)也不會(huì)注意區(qū)分它們。其實(shí),過(guò)戶時(shí)間是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間,而房屋交接時(shí)間則是結(jié)清水電費(fèi),交接鑰匙的時(shí)間,這兩個(gè)是不一樣的時(shí)間點(diǎn)。在簽訂買賣合同時(shí),交易雙方應(yīng)當(dāng)注明房屋交接日期是在過(guò)戶后第幾個(gè)工作日或雙方約定具體日期。
簽訂二手房合同的注意事項(xiàng)
3、明確附贈(zèng)家具的品類
一些售房者在賣房時(shí)會(huì)表示將家具贈(zèng)送給購(gòu)房者,并且在合同中也會(huì)注明,這時(shí)購(gòu)房者以為自己占了便宜便不會(huì)去核實(shí)相關(guān)條款,但其實(shí)售房者可能只在合同中寫(xiě)了會(huì)贈(zèng)送家具,并沒(méi)有寫(xiě)明家具的品類,等到購(gòu)房者交了錢,售房者便用一些不值錢的家具充數(shù)。所以,購(gòu)房者在簽訂買賣合同時(shí)一定要明確附贈(zèng)家具的品類,以免受騙。
4、約定違約償付的時(shí)間
一般來(lái)說(shuō),二手房買賣合同中對(duì)于違約金的比例都會(huì)有明確的條款注明,但對(duì)于償付的時(shí)間卻沒(méi)有具體約定,這就給違約方拖延支付時(shí)間提供了借口,也削弱了合同條款的約束力和執(zhí)行力。為了避免出現(xiàn)這種現(xiàn)象,交易雙方在簽訂買賣合同時(shí)要明確雙方的權(quán)利與義務(wù),以及違約金的償付金額和具體時(shí)間。
5、不要簽訂“陰陽(yáng)合同”
有時(shí)交易雙方為了達(dá)到減少稅費(fèi)的目的,便會(huì)簽訂“陰陽(yáng)合同”,這是不可取的。買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為違反了稅收管理的規(guī)定,屬于偷稅行為,一旦被查出,雙方都需要需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。除此之外,簽訂“陰陽(yáng)合同”十分容易引起房產(chǎn)糾紛,給交易雙方帶來(lái)不必要的損失,所以千萬(wàn)不要簽訂“陰陽(yáng)合同”。
常見(jiàn)的二手房合同簽訂花招
一、將《買賣合同》與《居間合同》合二為一
一些中介公司為確保自身利益的實(shí)現(xiàn),故意提供一份《買賣居間合同》,將《買賣合同》與《居間合同》合二為一,在購(gòu)房者不知情的情況讓其簽署。
從法律上講,簽了這份《買賣居間合同》,居間人的居間義務(wù)已經(jīng)完成,而客觀上買賣合同的內(nèi)容只是初步意向,中介公司為購(gòu)房者承諾的許多義務(wù)并沒(méi)有實(shí)際履行,一旦發(fā)生糾紛,購(gòu)房人很難維護(hù)自身權(quán)益。
所以,購(gòu)房者簽署合同之前,一定要問(wèn)清楚到底簽的是居間合同還是買賣合同。
二、故意以口頭形式作出部分承諾
中介公司為了能夠順利促成交易,往往會(huì)對(duì)購(gòu)房者作出許多承諾,但又擔(dān)心這些承諾未實(shí)現(xiàn)會(huì)影響自己的利益,因此作出的承諾多為口頭承諾。發(fā)生糾紛時(shí),中介公司往往否認(rèn)其曾作過(guò)承諾,購(gòu)房者也無(wú)法提供有力證據(jù)予以證明。
因此,為了避免承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn),購(gòu)房者應(yīng)要求中介承諾落實(shí)在合同中,一一寫(xiě)清楚。
三、故意不履行解釋居間報(bào)酬所對(duì)應(yīng)的具體義務(wù)
大部分購(gòu)房者對(duì)中介的居間義務(wù)存在認(rèn)識(shí)誤區(qū),認(rèn)為辦理過(guò)戶也是中介公司的居間義務(wù),但其實(shí)并不是。根據(jù)合同法規(guī)定,居間義務(wù)完成的標(biāo)志是買賣合同的簽訂,房屋過(guò)戶屬于買賣合同的履行,因此不是居間合同的義務(wù)。
而中介公司則會(huì)利用購(gòu)房者的這一誤區(qū),在簽訂合同時(shí),約定居間報(bào)酬不包括網(wǎng)簽與房屋過(guò)戶的費(fèi)用,并不予以解釋說(shuō)明,導(dǎo)致一旦房屋買賣交易未能完成時(shí),購(gòu)房者也無(wú)法要求中介公司承擔(dān)責(zé)任。所以,購(gòu)房者有必要讓中介在合同中注定具體居間義務(wù)。
四、誘使購(gòu)房者簽訂規(guī)避中介公司責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)的文件
居間過(guò)程中,中介公司會(huì)讓購(gòu)房者簽訂許多規(guī)避中介公司法定義務(wù)或減輕、免除中介公司責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)的文件。當(dāng)購(gòu)房者產(chǎn)生疑問(wèn)時(shí),中介公司則稱上述文件沒(méi)有實(shí)際意義,僅是公司內(nèi)部要求,不影響其權(quán)利等來(lái)誤導(dǎo)購(gòu)房者。