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二手房交易的詳細流程

時間: 李婉24 分享

  你知道二手房交易的詳細流程嗎?要怎樣才能買到合適的二手房呢?這都是很多購房者心中的問題。那么,以下是由學習啦小編為大家整理的相關(guān)資料,希望能幫到你們。

  二手房交易的詳細流程

  一、信息配對買方看房

  首先要明確自己買房的需求,根據(jù)需求尋找現(xiàn)階段適合自己的房子,切忌一時跟風昏了頭,房子單價總價都要考慮,不要超過自己的支付能力。當然在看到好房源時也不必過于執(zhí)著原先設定的條件,看情況適當調(diào)整,因為沒有滿足需求的房子,應該允許多少存在一些偏差。

  二、產(chǎn)權(quán)調(diào)查

  產(chǎn)權(quán)調(diào)查一定不可忽略,得留意一些產(chǎn)權(quán)不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權(quán)人進行交易,而沒有了解到房屋的真實產(chǎn)權(quán),即使你交付了全部房款,也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。夫妻共有房產(chǎn),正在出租的房屋,產(chǎn)權(quán)歸單位的房子,被抵押拍賣的房子等都不能交易。

  三、雙方交談交納意向金

  “意向金”是指買方為能更快找到理想物業(yè),在購房目標明確后,擬定區(qū)域、面積、價格、標準等,預先在信得過的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠意金”后,有針對性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內(nèi)沒找到合適的房子則退還款項。

  四、買賣雙方簽約

  簽《買賣合同》是購房環(huán)節(jié)中重要的一環(huán),條款都必須認真思考謹慎擬定詳細閱讀,錯漏一個地方都不行。房屋總價、違約金、滯納金、交房時間、過戶時間、稅費支付、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚。

  五、買方交定金

  所謂定金,是指合同當事人為了確保合同的履行,依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定,由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前,按照合同標的額的一定比例(不超過20%),預先給付對方當事人的 或其替代物。

  六、賣家辦理抵押注銷手續(xù)

  在二手房交易中有相當一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn)。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中,在交易時涉及向銀行贖樓問題。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續(xù)的,買賣雙方及保證機構(gòu)可在“劃轉(zhuǎn)協(xié)議”中選擇不同的抵押注銷途徑。若無法解除抵押,雙方應解除合同。

  七、買方辦理銀行按揭手續(xù)

  購房者如需貸款的,還應在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù),等審批通過后再辦理過戶手續(xù),千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續(xù),萬一貸款審批沒有通過,買賣雙方都將陷入很被動的局面。

  八、買方打首付款

  購房款分批支付主要目的在于減少風險,以防在交易過程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當日首付30%,取得收件收據(jù)時支付60%,產(chǎn)證辦理完畢支付后10%。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度,白紙黑字寫清楚。

  九、雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移

  (1)完稅

  買賣雙方需到地稅局辦理手續(xù),買方繳納相關(guān)稅費

  (2)辦理過戶登記

  雙方持買賣合同和相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理登記手續(xù)。

  十、賣方交房給買方

  買方收樓時得根據(jù)雙方簽訂的合同逐項對房屋情況進行檢查,設施設備細清點,質(zhì)量問題細排查,收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業(yè)主協(xié)商,確定責任方,以免收房后扯皮。

  十一、買方領取房屋權(quán)證

  辦完權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)后,在房地局規(guī)定時間內(nèi)持完稅證明等文件及規(guī)定的其他證件,到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門申請領取房屋權(quán)證,同時房屋權(quán)屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結(jié)單”。

  十二、銀行放款給賣房人

  保證機構(gòu)根據(jù)賣家手中的“辦結(jié)單”,通知銀行將“專用賬戶”內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)給賣家。自行劃轉(zhuǎn)資金的,可在此時將尾款交給賣方,因產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到其名下,也可留部分尾款,等物業(yè)交接完后結(jié)清。

  十三、物業(yè)交接

  審查所買房屋是否欠繳物業(yè)管理費、水電氣暖、公共維修基金等應繳費用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖,好留下各種費用結(jié)清的收據(jù)、復印件等。

  十四、買方支付末期房款

  在二手房交易過程中,往往有留有部分尾款,用來保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費,以及物業(yè)管理費,同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應的保障作用。

  二手房買賣應注意的風險

  (一)來自交易主體方面的風險

  即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格、具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán),作為買受方的個人,支付能力不強或不誠實履約,出賣人不能得到全部房款。

  (二)來自交易房屋的風險

  主要有:

  1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列人拆遷范圍;

  2、房屋權(quán)屬存有爭議;

  3、房屋為共有出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意

  4、房屋已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;

  5、房屋已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;

  6、已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的;

  7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;

  8、交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。

  (三)來自交易手續(xù)方面的風險

  房屋屬于不動產(chǎn)范疇,其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)極相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果而只有當房屋交易手續(xù)齊全、合法時,登記機關(guān)才予以登記。因此,若手續(xù)不全或交易違法,權(quán)屬變更將無法登記,房屋交易也將無效。

  (四)來自房屋評估方面的風險

  二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進行評估。在這個環(huán)節(jié)存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低,偏離房屋的市場價值。

  (五)來自二手房交易合同方面的風險

  主要為交易合同雙方的權(quán)利義務約定不明引發(fā)爭議,或交易方利用合同進行詐騙。

  買二手房預防冒名頂替的方法

  1、將承租房出售

  先將房屋從產(chǎn)權(quán)人手上租賃下來,然后偽造房東的身份證以及房產(chǎn)證,再到中介處掛牌將房屋出售。

  2、與房東有特定關(guān)系,冒用房東的名義出售

  由于與房東有一定的關(guān)系,比如親戚關(guān)系或朋友關(guān)系,將房東的身份證和房產(chǎn)證騙到手,再冒用房東的名義將房子賣掉。

  3、利用委托公證,以房東代理人的名義出售

  先找一個與房東外貌相似的人,再持房東的身份證(者干脆持假身份證)到公證處辦理委托公證,以房東名義委托自己將房子賣掉。

  當然,不管哪種方式都會經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心的審核,但是,交易中心工作人員對交易資料的審核一般很難進行實質(zhì)審核而只能進行形式審核。比如,交易中心很難去判斷賣方身份證以及公證委托書的真假,而只能判斷材料是否齊備、材料表面是否有明顯漏洞。因此,買方對賣方真實身份的審查不能寄希望于交易中心。

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