房地產(chǎn)投資信托基金守則(2)

時(shí)間：2017-06-19 12:51:16 維偉18由分享

　　(d) 在香港備存或安排備存該計(jì)劃及(如適用)所有特別目的投資工具和聯(lián)權(quán)共有權(quán)安排的妥善簿冊(cè)及記錄,以及編制該計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表.有關(guān)報(bào)表必須與該計(jì)劃的簿冊(cè)及記錄相符,以及根據(jù)本守則,其組成文件及銷(xiāo)售文件的有關(guān)條文,或與該計(jì)劃有關(guān)的通函而制備,及有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表必需真實(shí)及公平地反映該計(jì)劃在該段財(cái)政期間結(jié)束時(shí)的狀況,以及該計(jì)劃在截至當(dāng)時(shí)結(jié)束的該段財(cái)政期間所進(jìn)行的交易;

　　(e) 編制及發(fā)表報(bào)告.每個(gè)財(cái)政年度須最少出版兩份報(bào)告.有關(guān)報(bào)告必須在第10條指定的期間內(nèi),發(fā)給所有持有人及呈交證監(jiān)會(huì)存檔;

　　(f) 確保香港公眾人士可以在正常辦公時(shí)間內(nèi),在管理公司及其核準(zhǔn)人士的營(yíng)業(yè)地點(diǎn),隨時(shí)免費(fèi)查閱所有有關(guān)該計(jì)劃的文件及有關(guān)該計(jì)劃的上市程序的文件(但載有敏感商業(yè)數(shù)據(jù)的文件除外),并確保任何人在提出要求并支付合理費(fèi)用后,可取得該等檔的副本;

　　(g) 確保持有人就對(duì)該計(jì)劃的任何重大改變,例如增加管理費(fèi)的水平,更改投資目標(biāo)及建議撤回該計(jì)劃的認(rèn)可等,獲給予足夠的事先通知,以及在適用的情況下,獲給予投票權(quán);及

　　(h) 確保政府部門(mén),監(jiān)管機(jī)構(gòu),交易所或任何其它組織就該計(jì)劃的活動(dòng)或管理而發(fā)出的任何適用法例,規(guī)例,守則或指引獲得遵守.

　　5.2A 管理公司及其每位董事對(duì)有關(guān)計(jì)劃所刊發(fā)或派發(fā)的銷(xiāo)售文件,通函及任何通知和公告所載的數(shù)據(jù)的內(nèi)容,完整性及準(zhǔn)確性承擔(dān)共同及各別的責(zé)任,并負(fù)責(zé)確保當(dāng)中所有重要陳述都已經(jīng)過(guò)查證及符合有關(guān)法例及規(guī)例.

　　獲接納為管理公司的條件

　　5.3 管理公司必須獲證監(jiān)會(huì)根據(jù)該條例第V部發(fā)牌及獲其核準(zhǔn)管理該計(jì)劃.

　　注: (1) 獲證監(jiān)會(huì)所接納的海外證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)牌以進(jìn)行與該計(jì)劃業(yè)務(wù)類(lèi)似的業(yè)務(wù)的管理公司,若符合若干條件,亦會(huì)獲得證監(jiān)會(huì)的考慮.有關(guān)的管理公司必須受有關(guān)的海外監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)察和監(jiān)督.有關(guān)的海外監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須已經(jīng)與證監(jiān)會(huì)簽立諒解備忘錄,使證監(jiān)會(huì)能依據(jù)有關(guān)的海外監(jiān)管機(jī)構(gòu)的協(xié)助,監(jiān)察和監(jiān)督有關(guān)管理公司的活動(dòng).這些海外管理公司必須向證監(jiān)會(huì)證明直至使其信納,該公司一般符合本守則對(duì)管理公司所施加的規(guī)定,并且對(duì)有關(guān)司法管轄區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)富有經(jīng)驗(yàn).該公司亦必須向證監(jiān)會(huì)承諾,會(huì)提供與該計(jì)劃有關(guān)的所有簿冊(cè)及記錄.獲證監(jiān)會(huì)接納的海外監(jiān)管機(jī)制的清單載于附錄A.

　　(2) 管理公司須符合該條例所訂的發(fā)牌規(guī)定.證監(jiān)會(huì)可根據(jù)管理公司所具備的能力及資源,向管理公司發(fā)出管理計(jì)劃的牌照,但有關(guān)管理公司須受到證監(jiān)會(huì)不時(shí)認(rèn)為適宜施加或修改的條件及/或承諾條文所約束,以確保管理公司只獲準(zhǔn)進(jìn)行與其技巧及能力相符的計(jì)劃管理.

　　5.3A 管理公司在投資及管理海外物業(yè)時(shí)所面對(duì)的復(fù)雜性,視乎物業(yè)所在的司法管轄區(qū)而定.一般而言,隨著物業(yè)數(shù)目增加,尤其是當(dāng)物業(yè)位于不同的司法管轄區(qū)時(shí),對(duì)管理公司的資源,專(zhuān)業(yè)知識(shí)及內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)的需求將會(huì)倍增.因此,在發(fā)牌給管理公司以批準(zhǔn)其擔(dān)任投資于海外物業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)理時(shí),證監(jiān)會(huì)通常只準(zhǔn)其管理一只房地產(chǎn)投資信托基金,并會(huì)視乎有關(guān)管理公司的獨(dú)有情況而施加必要的條件.

　　5.3B 證監(jiān)會(huì)對(duì)管理公司施加的進(jìn)一步條件或會(huì)按照管理公司的具體情況而有別,當(dāng)中可能包括對(duì)管理公司所管理的物業(yè)種類(lèi)及可投資的物業(yè)的所在地的限制.

　　5.3C 當(dāng)管理公司確立了業(yè)績(jī)紀(jì)錄后,并能夠向證監(jiān)會(huì)證明其具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)及能力足以超越其發(fā)牌條件當(dāng)前所列明的限制時(shí),我們便可能會(huì)檢討及更改有關(guān)的發(fā)牌條件.在某些例外情況下,如管理公司能證明其擁有大量的營(yíng)運(yùn)支持,充足的具備跨境物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)及專(zhuān)業(yè)管理知識(shí)的主要人員,健全的財(cái)務(wù)及組織支持,以及管理物業(yè)投資組合的已確立的業(yè)績(jī)紀(jì)錄,則證監(jiān)會(huì)可能會(huì)考慮從一開(kāi)始便批給管理多于一只房地產(chǎn)投資信托基金的牌照.

　　注: 若管理公司同時(shí)向其它實(shí)體(包括其它房地產(chǎn)投資信托基金或物業(yè)擁有人/投資)提供物業(yè)投資及管理服務(wù),管理公司須設(shè)有適當(dāng)及足夠的措施以避免可能因而出現(xiàn)的利益沖突.

　　5.4 管理公司必須具備足夠的人力,組織及技術(shù)資源,以便可以適當(dāng)?shù)芈男衅渎殑?wù),其中包括2名負(fù)責(zé)人員,其中各人必須在投資管理及/或物業(yè)投資組合管理方面具備最少5年可追溯的記錄;而其中1名負(fù)責(zé)人員必須可以在所有時(shí)間監(jiān)督管理公司的受規(guī)管活動(dòng)業(yè)務(wù),包括資產(chǎn)及物業(yè)管理.管理公司亦必須設(shè)立使人滿(mǎn)意的內(nèi)部監(jiān)控及書(shū)面合規(guī)程序,以應(yīng)付所有適用的監(jiān)管規(guī)定.

　　注: (1) 就決定負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗(yàn)的目的而言,證監(jiān)會(huì)可能會(huì)考慮其管理私人基金的經(jīng)驗(yàn).

　　(2) 管理公司可以選擇自行履行本守則規(guī)定其須履行的所有職能,或?qū)⒉糠致毮苻D(zhuǎn)授予一家或多家外間的機(jī)構(gòu)履行(參閱第5.7條).凡管理公司選擇自行履行該計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理職能時(shí),必須擁有專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理職能的主要人員,而該等主要人員必須持有管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)資格.每名該等人士須在管理房地產(chǎn)項(xiàng)目方面具備最少5年經(jīng)驗(yàn).管理公司須適當(dāng)?shù)乇O(jiān)督該等人士及確保他們是這方面的適當(dāng)人選.

　　5.5 管理公司必須:

　　(a) 證明其具備足夠的可動(dòng)用財(cái)政資源,以便有效地處理業(yè)務(wù)及應(yīng)付負(fù)債,特別是必須遵守《證券及期貨(財(cái)政資源)規(guī)則》下適用于該公司的任何財(cái)務(wù)規(guī)定;及

　　(b) 不能過(guò)度借出款項(xiàng).

　　5.6 就第5.5條而言,在下列情況下,管理公司欠其控股公司的債項(xiàng)將會(huì)被視為資本的一部分: (a) 有關(guān)債項(xiàng)在獲得證監(jiān)會(huì)書(shū)面同意之前不可償還;及

　　(b) 無(wú)論是就分享收入的權(quán)利及在公司清盤(pán)時(shí)享有的權(quán)利來(lái)說(shuō),有關(guān)債項(xiàng)都從屬于管理公司的所有其它債項(xiàng).

　　5.7 管理公司可以將與該計(jì)劃有關(guān)的一項(xiàng)或多項(xiàng)職能轉(zhuǎn)授,以及必須:

　　(a) 確保獲其轉(zhuǎn)授職能者具備經(jīng)驗(yàn)和可動(dòng)用足夠的財(cái)政資源去處理業(yè)務(wù)及應(yīng)付負(fù)債;及 (b) 證明已設(shè)立適當(dāng)?shù)谋M職審查程序及管理或行政架構(gòu),以挑選及持續(xù)監(jiān)察獲轉(zhuǎn)授職能者.

　　(2) 管理公司與各獲轉(zhuǎn)授職能者簽訂的協(xié)議,必須清楚注明如何劃分各自負(fù)責(zé)的職能.

　　(3) 管理公司有權(quán)檢查獲其轉(zhuǎn)授職能者就其獲轉(zhuǎn)授的職能而備存的簿冊(cè)及記錄,而該獲轉(zhuǎn)授職能者則須提供有關(guān)的簿冊(cè)及記錄,以供檢查.

　　5.7A 管理公司須確保其在管理某計(jì)劃時(shí),會(huì)充分地監(jiān)督該計(jì)劃及其相關(guān)物業(yè)的日常運(yùn)作及財(cái)政狀況.管理公司須繼續(xù)擔(dān)任涉及管理該等物業(yè)的所有重大事宜的主要決策者.

　　5.8 管理公司必須在所有時(shí)間都持續(xù)監(jiān)督和定期監(jiān)察獲轉(zhuǎn)授職能者的表現(xiàn)是否稱(chēng)職,以確保管理公司對(duì)投資者應(yīng)負(fù)的責(zé)任不會(huì)受到削弱或損害.雖然管理公司可以轉(zhuǎn)授其一項(xiàng)或多項(xiàng)職能予第三者,但管理公司的責(zé)任和義務(wù)卻不可因此而轉(zhuǎn)授.有關(guān)的責(zé)任和義務(wù)仍然是管理公司的責(zé)任和義務(wù).

　　5.9 所有由或替該計(jì)劃進(jìn)行的交易必須是公平的,特別是該計(jì)劃與管理公司或該計(jì)劃任何其它關(guān)連人士以主事人身分進(jìn)行的交易,只可以按照第8章的規(guī)定進(jìn)行及在該計(jì)劃的年度報(bào)告內(nèi)予以披露.

　　5.10 管理公司必須使證監(jiān)會(huì)信納其整體操作穩(wěn)健.管理公司須確保其有合理的保證,證明其具備足夠的內(nèi)部監(jiān)控措施及設(shè)有書(shū)面程序,并由管理公司的高層管理人員定期進(jìn)行監(jiān)察,以確保有關(guān)措施及程序切合時(shí)宜及符合法規(guī).涉及利益沖突的事宜必須妥善處理,以保障投資者的權(quán)益.

　　委任上市代理人及財(cái)務(wù)顧問(wèn)

　　5.11 該計(jì)劃的管理公司須確保其有足夠的資源和專(zhuān)業(yè)知識(shí),以應(yīng)付聯(lián)交所的要求及遵守其《上市規(guī)則》.管理公司必須確保首次公開(kāi)發(fā)售過(guò)程以公平,恰當(dāng)及有秩序的方式進(jìn)行.管理公司須委任獲證監(jiān)會(huì)接納的代理人,而該代理人須負(fù)責(zé)為該計(jì)劃以新申請(qǐng)人身分進(jìn)行申請(qǐng)上市的籌備工作,向聯(lián)交所遞交申請(qǐng)上市的正式申請(qǐng)表格及所有支持檔,及就申請(qǐng)上市所產(chǎn)生的一切事宜與聯(lián)交所交涉.特別是每位代理人必須有足夠的經(jīng)驗(yàn)履行以下職能:

　　(a) 與聯(lián)交所的溝通-該代理人將會(huì)就所有由有關(guān)的上市申請(qǐng)而產(chǎn)生的事宜與聯(lián)交所溝通,及確保所有適用的程序及文件規(guī)定獲得遵守;

　　(b) 就透過(guò)聯(lián)交所及上市過(guò)程發(fā)售該計(jì)劃的權(quán)益進(jìn)行整體管理-該代理人將會(huì)確保有關(guān)的發(fā)售及上市過(guò)程是以公平,及時(shí)和有秩序的方式加以管理和進(jìn)行的;及

　　(c) 保薦人的職責(zé) - 上市代理人的責(zé)任及職能,實(shí)際上與保薦人在首次公開(kāi)發(fā)售中所承擔(dān)和履行的責(zé)任及職能相若.上市代理人須自行對(duì)該計(jì)劃的物業(yè)進(jìn)行獨(dú)立的盡職審查,及必須在這方面符合聯(lián)交

　　所及證監(jiān)會(huì)就保薦人進(jìn)行的盡職審查而制訂的類(lèi)似標(biāo)準(zhǔn).

　　注: 管理公司可以委任聯(lián)席上市代理人.若有超過(guò)一名上市代理人獲委任,證監(jiān)會(huì)可要求管理公司指定其中一名上市代理人為與證監(jiān)會(huì)就有關(guān)申請(qǐng)事宜的主要溝通管道.然而,計(jì)劃的上市代理人須共同及各別就其與發(fā)售計(jì)劃單位有關(guān)的工作負(fù)責(zé)及承擔(dān)法律責(zé)任.

　　5.12 管理公司可自行或委任代理人履行第5.11條所述的職能及職責(zé),但須獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn).若進(jìn)行交易,管理公司須在必要時(shí)或本守則規(guī)定的情況下聘用財(cái)務(wù)顧問(wèn).

　　注: (1) 證監(jiān)會(huì)預(yù)期計(jì)劃的管理公司所委任的任何上市代理人或財(cái)務(wù)顧問(wèn),須時(shí)刻按照證監(jiān)會(huì)的守則及指引(包括《企業(yè)融資顧問(wèn)操守準(zhǔn)則》)所訂明的準(zhǔn)則及規(guī)定,發(fā)牌條件及證監(jiān)會(huì)可能施加的任何其它條件,履行其職能及職責(zé)及進(jìn)行活動(dòng).

　　(2) 管理公司有責(zé)任確保為統(tǒng)籌首次公開(kāi)發(fā)售而委任的任何上市代理人或就交易而委任的財(cái)務(wù)顧問(wèn)都是適當(dāng)?shù)娜诉x,并擁有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)及資源足以承擔(dān)有關(guān)的工作.即使有關(guān)的管理公司已根據(jù)本守則及所有相關(guān)法例及規(guī)例委任上市代理人或財(cái)務(wù)顧問(wèn)及訂明他們各自的責(zé)任,但有關(guān)進(jìn)行該計(jì)劃的首次公開(kāi)發(fā)售及上市的所有事宜,仍然是有關(guān)的管理公司的責(zé)任.

　　(3) 就某計(jì)劃的上市事宜獲委任的上市代理人及就某交易獲委任的財(cái)務(wù)顧問(wèn),必須是獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)牌可從事一類(lèi)或多類(lèi)受規(guī)管活動(dòng)(包括提供有關(guān)的機(jī)構(gòu)融資服務(wù))的人士,同時(shí)須獲證監(jiān)會(huì)接納.

　　(4) 計(jì)劃的市場(chǎng)推廣材料向公眾發(fā)表,分發(fā)或發(fā)出之前,必須先獲得證監(jiān)會(huì)的認(rèn)可.為免產(chǎn)生疑問(wèn),證監(jiān)會(huì)在有關(guān)計(jì)劃獲得其認(rèn)可或聯(lián)交所批準(zhǔn)該計(jì)劃上市之前,通常不會(huì)就有關(guān)的市場(chǎng)推廣材料給予認(rèn)可.

　　5.13 管理公司須將與其有關(guān)系的任何重大持有人的名稱(chēng),向計(jì)劃的持有人披露,以及披露該項(xiàng)關(guān)系的性質(zhì).

　　管理公司的退任

　　5.14 在下列任何一種情況下,受托人可以透過(guò)書(shū)面通知辭退管理公司:

　　(a) 管理公司清盤(pán),破產(chǎn)或已有接管人被委任接管其資產(chǎn)或部分資產(chǎn);或

　　(b) 受托人有良好及充分理由,認(rèn)為轉(zhuǎn)換管理公司符合持有人的利益,并以書(shū)面說(shuō)明此事;或

　　注: 由下列人士持有的單位,均被視為由管理公司或持有人(視乎情況而定)持有的單位:(i)管理公司董事,高級(jí)行政人員或高級(jí)人員;或(ii)第(i)條所指的人士的有聯(lián)系者;或(iii)管理公司的控權(quán)實(shí)體,控股公司,附屬公司或有聯(lián)系公司,或就聘用該管理公司方面擁有權(quán)益的持有人.

　　5.15 此外,管理公司亦必須在下列情況退任:

　　(a) 組成檔規(guī)定的所有其它情況(而在有關(guān)情況下退任將不會(huì)在任何重大方面對(duì)持有人的權(quán)益帶來(lái)負(fù)面影響);或

　　(b) 證監(jiān)會(huì)撤回對(duì)該管理公司的批準(zhǔn).

　　5.16 辭退管理公司的建議或決定,必須實(shí)時(shí)由受托人通知證監(jiān)會(huì).

　　5.17 管理公司退任或被辭退時(shí),受托人必須盡快委任新的管理公司,而新管理公司的委任必須已獲得證監(jiān)會(huì)事先批準(zhǔn).

　　委任核數(shù)師

　　5.18 在該計(jì)劃成立時(shí)或當(dāng)核數(shù)師一職懸空時(shí),以及在該計(jì)劃已購(gòu)入或即將購(gòu)入特別目的投資工具時(shí),管理公司必須為該計(jì)劃及該等特別目的投資工具委任核數(shù)師.

　　5.19 核數(shù)師一般必須具有國(guó)際名聲和聲譽(yù),亦必須符合《專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)師條例》內(nèi)有關(guān)被委任為公司核數(shù)師的資格,并且獨(dú)立于管理公司,受托人及任何其它有關(guān)各方.

　　5.20 管理公司必須安排將該計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表交由核數(shù)師審計(jì),同時(shí)該等報(bào)表必須包含附錄C所載的數(shù)據(jù).

　　第6章: 物業(yè)估值師

　　委任總估值師

　　6.1 每個(gè)要求獲得認(rèn)可的計(jì)劃,必須根據(jù)第6.4條委任獨(dú)立的物業(yè)估值師("總估值師"). 注: 有關(guān)的委任協(xié)議必須清楚列明本章所載的總估值師的責(zé)任及任期.

　　總估值師的一般責(zé)任

　　6.2 總估值師必須每年一次,及就發(fā)行新單位的目的,透過(guò)實(shí)地視察有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所在地及巡視當(dāng)中所豎立的建筑物及設(shè)施,全面評(píng)估該計(jì)劃持有的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值.若計(jì)劃將會(huì)購(gòu)入或出售房地產(chǎn)項(xiàng)目,或計(jì)劃發(fā)售新單位或任何守則指明的任何其它情況,總估值師亦需就此制備一份估值報(bào)告.有關(guān)估值報(bào)告的內(nèi)容必須遵守第6.8條的規(guī)定.

　　6.3 估值方法必須遵照香港測(cè)量師學(xué)會(huì)不時(shí)印行的《物業(yè)估值準(zhǔn)則》1 (Valuation Standards on Properties)或國(guó)際估值準(zhǔn)則委員會(huì)(International Valuation Standards Committee)不時(shí)印行的《國(guó)際估值準(zhǔn)則》1 (International Valuation Standards).估值準(zhǔn)則一經(jīng)采用,須貫徹一致地應(yīng)用于同一房地產(chǎn)投資信托基金的所有物業(yè)的估值.

　　獲接納為總估值師的條件

　　6.4 總估值師必須是符合下列條件的公司:

　　(a) 定期提供物業(yè)估值服務(wù);

　　(b) 從事替香港房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行估值的業(yè)務(wù);

　　(d) 可動(dòng)用足夠的財(cái)政資源,以便有效地處理業(yè)務(wù)及應(yīng)付負(fù)債,尤其是公司的已發(fā)行及實(shí)收資本與資本儲(chǔ)備最少須達(dá)1,000,000港元或等值外幣,以及根據(jù)其最后一份經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表,其資產(chǎn)較其負(fù)債多出1,000,000港元或以上;

　　(e) 具備穩(wěn)健的內(nèi)部監(jiān)控及制衡機(jī)制,以確保估值報(bào)告內(nèi)容完整齊備,且該等報(bào)告是依據(jù)最佳的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)妥當(dāng)及專(zhuān)業(yè)地?cái)M備的;及

　　(f) 備有足夠的專(zhuān)業(yè)保險(xiǎn)以涵蓋一般的風(fēng)險(xiǎn).

　　6.5 總估值師必須獨(dú)立于該計(jì)劃,受托人及管理公司及該計(jì)劃的任何重大持有人.在下列情況下,總估值師不會(huì)被視為獨(dú)立:

　　(a) 該總估值師為下列實(shí)體的附屬公司或控股公司:

　　(i) 該計(jì)劃的管理公司;

　　(ii) 該計(jì)劃的受托人;

　　(iii) 該計(jì)劃的任何重大持有人;或

　　(iv) 該計(jì)劃的管理公司,該計(jì)劃的受托人或該計(jì)劃的任何重大持有人的控股公司,附屬公司或有聯(lián)系公司;或

　　(b) 該總估值師的任何合伙人,董事或高級(jí)人員為下列實(shí)體的高級(jí)人員或人員或董事或有聯(lián)系者: (i) 該計(jì)劃的管理公司;

　　(ii) 該計(jì)劃的受托人;

　　(iii) 該計(jì)劃任何重大持有人;或

　　(iv) 該計(jì)劃的管理公司,受托人或任何重大持有人的控股公司,附屬公司或有聯(lián)系公司;或

　　(c) 該總估值師的任何董事或高級(jí)人員在(b)(i),(b)(ii),(b)(iii)或 (b)(iv)所述的實(shí)體中持有10%或以上的實(shí)益權(quán)益,或有權(quán)在該等實(shí)體中的監(jiān)管組織中投票;或

　　(d) 在該計(jì)劃有意購(gòu)入或出售某項(xiàng)物業(yè)("有關(guān)物業(yè)")時(shí) ,該估值師或其有聯(lián)系者:

　　(i) 曾經(jīng)獲擬或已協(xié)議向該計(jì)劃出售或擬或已協(xié)議從該計(jì)劃購(gòu)入有關(guān)物業(yè)的該計(jì)劃的交易對(duì)手委任(不論是作為主事人或代理人),以將該計(jì)劃介紹或推薦予有關(guān)物業(yè)或?qū)⒂嘘P(guān)物業(yè)介紹或推薦予該計(jì)劃;

　　(ii) 獲該計(jì)劃委任(不論是作為主事人或代理人),以購(gòu)買(mǎi)有關(guān)物業(yè);

　　(iii) 為收取費(fèi)用的目的而在有關(guān)物業(yè)交易中出任經(jīng)紀(jì);或

　　(iv) 曾在緊接該等擬購(gòu)入或出售交易的協(xié)議的日期之前的1年期間內(nèi)被委任向交易對(duì)手(或與其有聯(lián)系公司)就有關(guān)物業(yè)提供估值.

　　6.6 總估值師須確保其意見(jiàn)及估值是獨(dú)立于其與其它人士的業(yè)務(wù)或商業(yè)關(guān)系及不受該等關(guān)系所影響.

　　董事資格

　　6.7 總估值師的董事必須為具備良好聲譽(yù)的人士,以及具有執(zhí)行其職能所需的經(jīng)驗(yàn).

　　估值報(bào)告

　　6.8 總估值師提交的估值報(bào)告必須最低限度包括下列事項(xiàng):

　　(a) 有關(guān)的估值基礎(chǔ)及所用假設(shè)的全部重要詳情;

　　(b) 描述及說(shuō)明所采用的估值方法學(xué);

　　(ba)有關(guān)市場(chǎng)的整體結(jié)構(gòu)及狀況,包括就供求情況;(i)足以識(shí)別有關(guān)物業(yè)的地址,當(dāng)中一般包括郵遞地;(ii)該計(jì)劃在有關(guān)物業(yè)持有的權(quán)益的性質(zhì)(例如是;(iii)現(xiàn)有用途(例如店鋪,辦公室,工廠(chǎng),住宅;(iv)有關(guān)物業(yè)的簡(jiǎn)單說(shuō)明,例如樓齡,地盤(pán)面積,;(vi)租用率;;(vii)租賃周期;;(viii)租賃期屆滿(mǎn)概況;;(ix)將物業(yè)批租予租戶(hù)的分租或租賃條款

　　(ba) 有關(guān)市場(chǎng)的整體結(jié)構(gòu)及狀況,包括就供求情況,市場(chǎng)趨勢(shì)及投資活動(dòng)而進(jìn)行的分析; (c) 有關(guān)各項(xiàng)物業(yè)的下列詳細(xì)資料,例如:

　　(i) 足以識(shí)別有關(guān)物業(yè)的地址,當(dāng)中一般包括郵遞地址,地段編號(hào)及在適當(dāng)政府機(jī)構(gòu)注冊(cè)的該等進(jìn)一步的說(shuō)明;

　　(ii) 該計(jì)劃在有關(guān)物業(yè)持有的權(quán)益的性質(zhì)(例如是否永久產(chǎn)業(yè)或租賃產(chǎn)業(yè),及如屬租賃產(chǎn)業(yè),其所余下的年期);

　　(iii) 現(xiàn)有用途(例如店鋪,辦公室,工廠(chǎng),住宅等);

　　(iv) 有關(guān)物業(yè)的簡(jiǎn)單說(shuō)明,例如樓齡,地盤(pán)面積,建筑面積,可出租實(shí)用面積及目前各部分的用途; (v) 關(guān)于或影響有關(guān)物業(yè)的認(rèn)購(gòu)權(quán)或優(yōu)先購(gòu)入權(quán)及其它產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān);

　　(vi) 租用率;

　　(vii) 租賃周期;

　　(viii) 租賃期屆滿(mǎn)概況;

　　(ix) 將物業(yè)批租予租戶(hù)的分租或租賃條款的概要,包括維修責(zé)任;

　　(x) 在進(jìn)行估值當(dāng)日,有關(guān)物業(yè)在當(dāng)時(shí)情況下的資本值;

　　(xi) 如物業(yè)全部或部分出租,目前每月的除稅前租金收入,以及從租金扣除的任何支出或開(kāi)銷(xiāo)的數(shù)目及說(shuō)明,及如兩者有重大差別,按有關(guān)物業(yè)可以在進(jìn)行估值的實(shí)際日期出租的基礎(chǔ)上,估計(jì)目前可收取的每月市值租金;

　　(xii) 估計(jì)目前的凈回報(bào)率;

　　(xiii) 任何重要的租金檢討規(guī)定的撮要;

　　(xiv) 任何重要的空置面積數(shù)目;

　　(xv) 載于有關(guān)法律意見(jiàn)內(nèi)關(guān)于有關(guān)物業(yè)的業(yè)權(quán)的重要資料,及就進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的估值時(shí)有否及應(yīng)如何考慮到該等法律意見(jiàn)而作出的討論;及

　　(xvi) 可能影響有關(guān)物業(yè)或其價(jià)值的任何其它事項(xiàng);

　　(d) 該計(jì)劃有購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)的任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的詳細(xì)數(shù)據(jù)(一如第 (c)條所列);

　　(e) 說(shuō)明估值師的獨(dú)立地位及有關(guān)估值報(bào)告是按公平公正的基礎(chǔ)擬備的函件;

　　(f) 就所采用的估值方法及假設(shè)所作的討論及有關(guān)假設(shè)的理?yè)?jù);及

　　(g) 如采納一種以上的估值方法,說(shuō)明選用某估值方法的理由.

　　注: (1) 如估值報(bào)告獲證監(jiān)會(huì)允許以撮要方式公布,便須在某香港地址提供完整的估值報(bào)告以供查閱.所刊發(fā)的報(bào)告亦須作出表明此意的聲明.

　　(2) 如需取得法律意見(jiàn),便須在估值報(bào)告完成前向被聘用就有關(guān)物業(yè)進(jìn)行估值的總估值師及有關(guān)的

　　海外估值師(如有)提供該法律意見(jiàn)及當(dāng)中所提述的任何檔的副本.

　　6.9 凡需要為該計(jì)劃擬備估值報(bào)告,有關(guān)估值報(bào)告的日期必須為:

　　(a) 該計(jì)劃被估值的日期(如該報(bào)告是為計(jì)算該計(jì)劃的資產(chǎn)凈值的目的而擬備的);或

　　(b) 在下列日期之前不超過(guò)3個(gè)月的任何一天:

　　(i) 發(fā)出銷(xiāo)售檔的日期;或

　　(ii) 發(fā)出通函的日期(若有關(guān)通函關(guān)乎需要持有人批準(zhǔn)的交易);或

　　(iii) 簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議(或其它轉(zhuǎn)讓法定業(yè)權(quán)的協(xié)議)的日期(若有關(guān)交易毋須獲得持有人的批準(zhǔn)). 注: 若估值報(bào)告的日期早于核數(shù)師具報(bào)的最后一個(gè)會(huì)計(jì)期的最后一天,則有關(guān)的銷(xiāo)售檔或通函需要包括一份報(bào)表,將有關(guān)的估值與截至有關(guān)會(huì)計(jì)期結(jié)束當(dāng)日的資產(chǎn)負(fù)債表中包括的數(shù)值加以核對(duì)(若上述兩個(gè)數(shù)值有所差異).

　　總估值師的退任

　　6.10 總估值師須在連續(xù)3年替該計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行估值后退任.此外,同一估值師只可在其后3年之后再被委任.

　　6.11 在下列任何一種情況下,受托人可以書(shū)面通知辭退總估值師:

　　(a) 該總估值師清盤(pán),破產(chǎn)或已有接管人被委任接管其資產(chǎn);或

　　(b) 受托人有良好及充分理由,認(rèn)為轉(zhuǎn)換總估值師符合持有人的利益,并以書(shū)面說(shuō)明其理由;或 (c) 持有人可通過(guò)普通決議,以辭退總估值師.

　　注: 下列人士必須在投票時(shí)放棄投票權(quán):

　　(i) 總估值師;

　　(ii) 總估值師的董事,高級(jí)行政人員或高級(jí)人員;

　　(iii) 第(ii)條所指的人士的有聯(lián)系者;及

　　(iv) 總估值師的控權(quán)實(shí)體,控股公司,附屬公司或有聯(lián)系公司.

　　6.12 此外,總估值師亦必須在組成檔規(guī)定的所有其它情況下退任.

　　6.13 凡總估值師退任或被辭退,受托人必須委任符合本章的資格規(guī)定的新總估值師.

　　第7章: 投資限制及股息政策

　　核心規(guī)定

　　7.1 該計(jì)劃只可以投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目.

　　注: (1) 有關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般必須可產(chǎn)生收入.

　　(2) 該計(jì)劃可以購(gòu)入空置及沒(méi)有產(chǎn)生收入或正在進(jìn)行大規(guī)模發(fā)展,重建或修繕的建筑物的未完成單位,但這些房地產(chǎn)項(xiàng)目的累積合約價(jià)值,不得超過(guò)該計(jì)劃在進(jìn)行有關(guān)購(gòu)買(mǎi)時(shí)的總資產(chǎn)凈值的10%.

　　(3) 銷(xiāo)售檔須清楚披露該計(jì)劃是否有意在上市后的首12個(gè)月內(nèi)購(gòu)入其它物業(yè).

　　7.2 該計(jì)劃被禁止投資于空置土地或從事或參與物業(yè)發(fā)展活動(dòng).就此而言,物業(yè)發(fā)展活動(dòng)并不包括修繕,加裝及裝修.

　　7.3 該計(jì)劃不可以借出,承擔(dān),擔(dān)保,加簽或以任何其它方式,直接或在有待確定后,就任何人的任何責(zé)任或債務(wù)承擔(dān)責(zé)任,或與任何人的任何責(zé)任或債務(wù)有關(guān),同時(shí)亦不可以在獲得受托人的書(shū)面同意之前,利用該計(jì)劃的資產(chǎn)為任何人的債務(wù)作擔(dān)保,亦不可以利用該計(jì)劃的資產(chǎn)作為任何責(zé)任,負(fù)債或債務(wù)的擔(dān)保.

　　7.4 該計(jì)劃不可購(gòu)入任何可能使其承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的資產(chǎn).

　　使用特別目的投資工具

　　7.5 該計(jì)劃只可以在下列情況下,透過(guò)特別目的投資工具持有房地產(chǎn)項(xiàng)目:

　　(a) 該等特別目的投資工具由該計(jì)劃合法地及實(shí)益地?fù)碛?

　　(房地產(chǎn)投資信托基金守則) 該計(jì)劃擁有該等特別目的投資工具的大多數(shù)擁有權(quán)及控制權(quán);

　　注: 證監(jiān)會(huì)預(yù)期該等特別目的投資工具由該計(jì)劃全資擁有,但在特別及有限的情況下,例如須遵守某海外司法管轄區(qū)關(guān)乎該計(jì)劃及/或其投資組合的監(jiān)管規(guī)定,則屬例外.

　　(b) 該等特別目的投資工具注冊(cè)成立的司法管轄區(qū)所確立的法律及公司管治標(biāo)準(zhǔn)與香港公司所須遵守者相若;

　　(i) 擁有一層特別目的投資工具,而該層工具純粹是為了替該計(jì)劃直接持有房地產(chǎn)項(xiàng)目及/或?yàn)樵撚?jì)劃安排融資而設(shè)立的;或

　　(ii) 擁有兩層特別目的投資工具,而當(dāng)中上層的特別目的工具純粹是為了持有第(i)段所述的特別目的投資工具而設(shè)立的;

　　(d) 該計(jì)劃擁有不超過(guò)兩層的特別目的投資工具;

　　注: 額外一層或多層特別目的投資工具可在有限的情況下(例如當(dāng)管理公司能夠向證監(jiān)會(huì)證明及使其信納,為著遵守某海外司法管轄區(qū)的法律或監(jiān)管規(guī)定起見(jiàn),有關(guān)安排是必需的 ),或在理?yè)?jù)充分的特別情況下獲得證監(jiān)會(huì)允許.

　　(e) 該等特別目的投資工具的組織章程大綱或細(xì)則或相等的憲章檔,或該等特別目的投資工具的組織,交易或活動(dòng),在任何情況下均不得違反本守則的任何規(guī)定;

　　(f) 各特別目的投資工具的董事局須由受托人委任;及

　　(g) 該計(jì)劃與該等特別目的投資工具須委任相同的核數(shù)師及采用相同的會(huì)計(jì)原則及政策. 注: 若該計(jì)劃投資于酒店,游樂(lè)場(chǎng)或服務(wù)式住宅,則該等投資必須由特別目的投資工具持有.

　　7.6 假如該計(jì)劃透過(guò)購(gòu)入特別目的投資工具而購(gòu)入房地產(chǎn)項(xiàng)目,就該項(xiàng)購(gòu)買(mǎi)而言,該計(jì)劃必須遵守下列條件:

　　(a) 由會(huì)計(jì)師(其姓名須于銷(xiāo)售文件或通函內(nèi)述明)就下列事項(xiàng)擬備的報(bào)告:

　　(i) 該特別目的投資工具在緊接有關(guān)交易之前3個(gè)財(cái)政年度的每個(gè)財(cái)政年度(或(如適用)其它較短期間)內(nèi)的利潤(rùn)與虧損;及

　　(ii) 該特別目的投資工具在其帳目所涵蓋的期間的最后一天(不得遲于有關(guān)報(bào)告的日期起計(jì)的6個(gè)月后)的資產(chǎn)與負(fù)債;

　　注: 該會(huì)計(jì)師必須為根據(jù)《專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)師條例》具備獲委任為公司核數(shù)師的資格及不得為該特別目的投資工具,該工具的附屬公司或控股公司或該工具的控股公司的附屬公司的高級(jí)人員或雇員,或合伙人或受雇于該特別目的投資工具的高級(jí)人員或雇員,而"高級(jí)人員"一詞包括擬就任的董事,但不包括核數(shù)師.

　　(b) 第(a)項(xiàng)規(guī)定的報(bào)告必須:

　　(i) 指明若該計(jì)劃在所有關(guān)鍵期間都持有該等擬購(gòu)入的股份,該等擬購(gòu)入的股份對(duì)該特別目的投資工具的利潤(rùn)與虧損將會(huì)對(duì)該計(jì)劃如何產(chǎn)生影響;及

　　(ii) 若該特別目的投資工具有其附屬公司,該報(bào)告須整體或獨(dú)立地交待該特別目的投資工具及其附屬公司的利潤(rùn)或虧損及資產(chǎn)與負(fù)債;及

　　7.7 該計(jì)劃必須直接或透過(guò)由其控制的特別目的投資工具,在其所有房地產(chǎn)項(xiàng)目中持有良好和可銷(xiāo)售的法定及實(shí)益的業(yè)權(quán).然而,該計(jì)劃可與一名或以上的第三者以聯(lián)權(quán)共有人或分權(quán)共有人的方式持有該項(xiàng)業(yè)權(quán),但該計(jì)劃必須擁有大多數(shù)權(quán)益及控制權(quán),而且該計(jì)劃有權(quán)自由處置其有關(guān)權(quán)益(但須符

　　合本守則的適用規(guī)定).

　　聯(lián)權(quán)共有權(quán)安排

　　7.7A 管理公司須確保該計(jì)劃在所有時(shí)候均擁有每項(xiàng)物業(yè)的大多數(shù)(50%以上)擁有權(quán)及控制權(quán).在作出任何投資時(shí),管理公司須符合以下條件:

　　(a) 管理公司須能夠證明該項(xiàng)安排(包括擁有物業(yè)不足100%權(quán)益的決定)符合持有人的利益; (b) 說(shuō)明該計(jì)劃對(duì)物業(yè)擁有良好及可銷(xiāo)售的合法和實(shí)益權(quán)益的法律意見(jiàn);

　　(i) 對(duì)有關(guān)聯(lián)權(quán)共有權(quán)安排的重要條款的描述;

　　(ii) 對(duì)有關(guān)協(xié)議的訂約方的股權(quán)及利潤(rùn)分配安排的描述;

　　(iii) 說(shuō)明有關(guān)合約及聯(lián)權(quán)共有權(quán)安排在適用法律下屬合法,有效,具約束力及可強(qiáng)制執(zhí)行的法律意見(jiàn);

　　(iv) 說(shuō)明該計(jì)劃或其特別目的投資工具已取得于物業(yè)所在地經(jīng)營(yíng)的所有必需牌照及許可的陳述;及 (v) 對(duì)于該計(jì)劃撤走其全部或部分物業(yè)權(quán)益的任何限制(包括估值,首先拒絕權(quán),禁售期等事宜) 注: (1) 管理公司須確保進(jìn)行妥善的盡職審查,以識(shí)別可能會(huì)局限該計(jì)劃直接擁有物業(yè)100%權(quán)益的限制及約束.

　　(2) 該計(jì)劃的或所承擔(dān)的法律責(zé)任不得超出其在有關(guān)聯(lián)權(quán)共有權(quán)安排中的權(quán)益的百分率,且該計(jì)劃無(wú)須承擔(dān)無(wú)限法律責(zé)任.

　　(3) 管理公司須向投資者披露以下事項(xiàng)(不論在銷(xiāo)售文件,通函或給投資者/持有人的通告(視屬何情況而定)內(nèi)作出披露):

　　(a) 物業(yè)權(quán)益的擁有權(quán)結(jié)構(gòu)及其重大條款,包括第7.7A(c)(v)所述的對(duì)撤走權(quán)益的限制,以及該限制對(duì)物業(yè)權(quán)益在撤走時(shí)的價(jià)值的影響或意義;

　　(b) 物業(yè)的其余合法及實(shí)益擁有人的身分,背景和擁有權(quán),該等擁有人就該物業(yè)與該計(jì)劃之間的交易的紀(jì)錄,與聯(lián)權(quán)共有權(quán)安排下該計(jì)劃的任何關(guān)連人士的關(guān)系;

　　(d) 管理公司對(duì)透過(guò)該類(lèi)擁有權(quán)結(jié)構(gòu)投資于該海外物業(yè)的利弊的分析;

　　(e) 關(guān)于物業(yè)的法律意見(jiàn)的內(nèi)容摘要;

　　(f) 管理公司就該購(gòu)買(mǎi)安排所帶來(lái)的財(cái)務(wù)影響的分析;

　　(g) 物業(yè)投資的資金來(lái)源;

　　(h) 如適用:

　　(i)有關(guān)外資擁有權(quán)限制的性質(zhì)及持續(xù)期限,及該等;(iv)對(duì)投資者/持有人來(lái)說(shuō)可能屬相關(guān)數(shù)據(jù)的任何;持有期;7.8該計(jì)劃必須持有該計(jì)劃之內(nèi)的每項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最;注:若透過(guò)特別目的投資工具持有物業(yè),則本條文亦適;借入款項(xiàng)的限制;7.9該計(jì)劃可以為投資的融資或營(yíng)運(yùn)的目的,直接或;注:(1)若該限額被超越,持有人及證監(jiān)會(huì)必須獲知;(2)所有借款都必須在公平的情況下進(jìn)

　　(i) 有關(guān)外資擁有權(quán)限制的性質(zhì)及持續(xù)期限,及該等限制對(duì)該計(jì)劃的整體營(yíng)運(yùn)及財(cái)政狀況的影響; (ii) 就禁止該計(jì)劃取得物業(yè)的十足擁有權(quán)的海外規(guī)則及規(guī)例的適用情況而作的有關(guān)法律意見(jiàn);及 (iii) 估值師對(duì)該等限制對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響的意見(jiàn)及評(píng)估;及

　　(iv) 對(duì)投資者/持有人來(lái)說(shuō)可能屬相關(guān)數(shù)據(jù)的任何其它數(shù)據(jù).

　　持有期

　　7.8 該計(jì)劃必須持有該計(jì)劃之內(nèi)的每項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最少2年,除非該計(jì)劃已將在該最低限度的持有期終止之前出售有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的理?yè)?jù),清楚地傳達(dá)給持有人,同時(shí)其持有人亦已透過(guò)在持有人全體大會(huì)上通過(guò)特別決議,同意有關(guān)出售.

　　注: 若透過(guò)特別目的投資工具持有物業(yè),則本條文亦適用于該特別目的投資工具的任何權(quán)益的出售.

　　借入款項(xiàng)的限制

　　7.9 該計(jì)劃可以為投資的融資或營(yíng)運(yùn)的目的,直接或透過(guò)其特別目的投資工具借入款項(xiàng),但無(wú)論在任何時(shí)候,借款總額都不得超逾該計(jì)劃的資產(chǎn)總值的45%.計(jì)劃可以將資產(chǎn)抵押作為借入款項(xiàng)的抵押品.該計(jì)劃必須在銷(xiāo)售檔內(nèi)披露其借款政策,包括最高借款額以及計(jì)算有關(guān)限額的基礎(chǔ).

　　注: (1) 若該限額被超越,持有人及證監(jiān)會(huì)必須獲知會(huì)有關(guān)違反限額的程度及原因,以及建議的補(bǔ)救辦法.盡管該計(jì)劃可能未必需要出售資產(chǎn)以?xún)斶€部分借款(若有關(guān)出售會(huì)損害到持有人的權(quán)益),但卻不會(huì)獲準(zhǔn)作進(jìn)一步借款.管理公司必須盡量減少過(guò)度借款.此外,持有人及證監(jiān)會(huì)必須定期獲知會(huì)有關(guān)補(bǔ)救工作的進(jìn)展.

　　(2) 所有借款都必須在公平的情況下進(jìn)行,同時(shí)有關(guān)的借款條款必須與規(guī)模及性質(zhì)類(lèi)似的交易的借款條款相若.

　　(3) 在計(jì)算借款限額時(shí),該計(jì)劃所持有的特別目的投資工具的借款將會(huì)合并計(jì)算在內(nèi).

　　7.10 該計(jì)劃必須最少在其半年度報(bào)告,年度報(bào)告及有關(guān)就違反借款限額或房地產(chǎn)項(xiàng)目交易而發(fā)出的通函內(nèi),披露下列有關(guān)其借款及負(fù)債的數(shù)據(jù)數(shù)據(jù):

　　(a) 總借款額占總資產(chǎn)的百分率;及

　　(b) 總負(fù)債額占總資產(chǎn)的百分率.

　　注: 有關(guān)資料須反映該計(jì)劃持有的所有特別目的投資工具的借款及負(fù)債總額.

　　計(jì)劃名稱(chēng)

　　7.11 如果該計(jì)劃的名稱(chēng)指明某一類(lèi)別的房地產(chǎn)項(xiàng)目,則該計(jì)劃最少須將其非現(xiàn)金資產(chǎn)的70%,投資

　　于該類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目之上.

　　股息政策

　　7.12 該計(jì)劃每年須將不少于其經(jīng)審計(jì)年度除稅后凈收入90%的金額分派予單位持有人作為股息. 注: (1) 受托人須厘定是否有任何(i)記入收入項(xiàng)下的重估盈余,或

　　(ii)透過(guò)出售房地產(chǎn)項(xiàng)目而錄得的利潤(rùn),應(yīng)構(gòu)成為須分派予單位持有人的凈收入部分.