房地產(chǎn)融資論文
房地產(chǎn)融資論文
房地產(chǎn)業(yè)是典型的資產(chǎn)密集性產(chǎn)業(yè),融資環(huán)境對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要的作用。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)融資論文，供大家參考。
房地產(chǎn)融資論文范文一：房地產(chǎn)融資渠道分析
【摘要】融資活動是企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容，融資活動的科學(xué)與否直接關(guān)系著企業(yè)的財務(wù)管理效率和效益?？茖W(xué)的融資活動能夠有效降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，提高經(jīng)濟(jì)效益。尤其是對于房地產(chǎn)行業(yè)這樣的資金密集型行業(yè)，籌資活動更顯得具有重要意義。本文圍繞房地產(chǎn)行業(yè)融資活動，介紹了相關(guān)概念，并分析了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道存在的問題，重點分析了房地產(chǎn)行業(yè)拓展融資活動的途徑和手段。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);融資活動
一、相關(guān)概述
在新的宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房地產(chǎn)政策和措施相繼出臺，在這一情況下房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道所具有的弊端也逐漸顯現(xiàn)出來，已經(jīng)能夠影響到房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。我國房地產(chǎn)在進(jìn)行管理中過渡依賴于商業(yè)銀行貸款，這常常會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險過于集中，房地產(chǎn)存在資金瓶頸等，經(jīng)營風(fēng)險和管理風(fēng)險較大。
結(jié)合管理實踐，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)積極拓展自身融資渠道，構(gòu)建更為合理科學(xué)的融資渠道和資金管理體系，積極構(gòu)建和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，并完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)章制度，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)信貸監(jiān)管機(jī)制，依靠融資渠道的科學(xué)化、合理化推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
融資指的是企業(yè)貨幣資金的融通，企業(yè)管理者在金融市場中進(jìn)行資金貸放或者資金籌集的經(jīng)濟(jì)活動。從狹義角度上講，融資又是指企業(yè)進(jìn)行資金籌集的過程。企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)積極結(jié)合自身的資金狀況、生產(chǎn)經(jīng)營狀況以及企業(yè)未來發(fā)展的實際需求，在科學(xué)合理預(yù)測判斷的基礎(chǔ)上從一定的渠道向企業(yè)的債權(quán)人或者企業(yè)的投資者進(jìn)行資金籌集，對資金進(jìn)行有效組織，以此來確保企業(yè)資金的運(yùn)作需求，滿足企業(yè)的日常管理活動。一般來講，企業(yè)進(jìn)行資金籌集活動應(yīng)當(dāng)按照一定的原則，并合理選擇融資方式和融資渠道。通常情況下，企業(yè)進(jìn)行融資活動主要由以下幾個方面的目的，即企業(yè)擴(kuò)張、企業(yè)償還債務(wù)以及其他混合型的目標(biāo)等。
二、房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析
當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資活動還存在著一些缺陷，盡管商業(yè)銀行信貸這一傳統(tǒng)的融資活動在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中發(fā)揮了重大的貢獻(xiàn)，但是其弊端也日益顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)行業(yè)的實際融資渠道依舊比較單一，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行融資活動時主要還是圍繞商業(yè)銀行貸款、預(yù)收賬款等方式，上市融資、債券融資、海外融資等其他的融資渠道常常受到金融政策的約束，很難發(fā)揮實際作用，這在很大程度上導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一。我國房地產(chǎn)在進(jìn)行管理中過渡依賴于商業(yè)銀行貸款，這常常會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險過于集中，房地產(chǎn)存在資金瓶頸等，經(jīng)營風(fēng)險和管理風(fēng)險較大。對于銀行貸款的依賴過重，一旦發(fā)生財務(wù)危機(jī)很難化解。
不僅如此，房地產(chǎn)融資體系中，缺少多層次的房地產(chǎn)金融體系。專業(yè)性的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、抵押貸款機(jī)構(gòu)、保障機(jī)構(gòu)以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)等比較缺乏，規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融體系依舊需要進(jìn)一步改進(jìn)，同時缺少配套的房地產(chǎn)金融體系中介服務(wù)配套機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融二級市場需要進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)融資瓶頸需要進(jìn)一步破解，對于房地產(chǎn)金融體系中存在的系統(tǒng)性風(fēng)險應(yīng)當(dāng)有效防范，減少因為資金瓶頸影響企業(yè)的順利發(fā)展。
三、拓展房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的內(nèi)容分析
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，獲得及時充足的資金支持，有效開拓新的融資渠道是房地產(chǎn)項目順利開展運(yùn)行的前提和保障，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理者所必須重視的重要內(nèi)容。
企業(yè)自籌資金，是房地產(chǎn)企業(yè)在初始階段常用的融資方式和渠道，一般情況下是通過公司股東追加企業(yè)股本金或者股東借款的方式來實現(xiàn)的。但是在房地產(chǎn)價值不斷升高，資金周期不斷延長，企業(yè)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金難以有效滿足房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求。
預(yù)售資金是房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)預(yù)售所獲得的資金，它是當(dāng)前房地產(chǎn)市場中比較常用的融資渠道和方式，在房地產(chǎn)環(huán)境以及區(qū)位等相關(guān)條件都比較好的情況下，依靠房地產(chǎn)預(yù)售能夠有效籌集到必要的房地產(chǎn)建設(shè)資金。
商業(yè)銀行貸款是當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)最為重要也是最主要的融資方式和手段，據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中七成以上都是源自于商業(yè)銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)合作融資也是房地產(chǎn)行業(yè)融資的重要渠道，它主要包括外資合作以及內(nèi)資合作兩種。其中外資合作是指成立合資或者合作公司，依靠國外先進(jìn)的管理經(jīng)驗或者管理技術(shù)，進(jìn)行資金優(yōu)勢的互相補(bǔ)充。依靠合資合作方式能夠共同推動房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。從這個角度上講，合作融資是我國房地產(chǎn)行業(yè)最為可行的一種融資方式。
信托融資指的是信托公司對于盈利前景比較好的房地產(chǎn)投資項目或者房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信托貸款或者直接參與到信托投資的一種融資方式。實施信托融資具有較強(qiáng)的優(yōu)勢，相比較于銀行貸款，信托融資能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，降低財務(wù)費(fèi)用，同時期限的彈性也比較大，在不提高企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的前提下可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。同時信托公司還可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身的具體項目以及實際的運(yùn)營需求設(shè)計個性化的資金支持方案，信托融資既具有制度優(yōu)勢，同時又具有較強(qiáng)的靈活性，在房地產(chǎn)企業(yè)困難時信托融資是比較好的選擇。房地產(chǎn)債券是房地產(chǎn)企業(yè)債券的一個組成部分，但是在實際管理中很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券都比較困難。
房地產(chǎn)證券化是當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重要方向，房地產(chǎn)證券化能夠進(jìn)一步推動房地產(chǎn)經(jīng)營實現(xiàn)專業(yè)化，同時促進(jìn)資源合理配置，是房地產(chǎn)行業(yè)融資的合理途徑。在這其中最為主要的形式就是上市，依靠公司上市能夠迅速籌集大額資金并可以作為注冊資本利用，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，有效化解風(fēng)險，并進(jìn)一步降低企業(yè)的融資成本。企業(yè)的投資者也可以分享房地產(chǎn)經(jīng)營利潤，推動房地產(chǎn)企業(yè)從原先的國有制向著股份制方向發(fā)展，對于改善資本結(jié)構(gòu)具有較好的推動作用。除此之外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還可以依靠企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓或者項目收購來優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)規(guī)模效益，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的目標(biāo)。
另外，房地產(chǎn)私募投資基金也是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行融資的另一種方式，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，當(dāng)前發(fā)展比較順利，屬于專業(yè)基金管理公司進(jìn)行專業(yè)化募集資金并進(jìn)行投資管理的新型融資手段，是一種向著特定的對象發(fā)行私募股權(quán)基金來籌集資金，以股權(quán)的形式進(jìn)行房地產(chǎn)投資的融資形式。一般情況下，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資可以分為資金的籌集、資金的投資、基金的投資管理以及基金退出這四個階段，也是當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)新興的一種融資形式。
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房地產(chǎn)融資論文范文二：淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資
【摘要】一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資都備受關(guān)注，本文基于房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的主要問題，分析其融資難的主要成因，進(jìn)而提出房地產(chǎn)企業(yè)融資策略。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);融資;策略
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的主要問題
(一)房地產(chǎn)企業(yè)融資以商業(yè)銀行貸款為主
我國房地產(chǎn)業(yè)融資主要靠銀行貸款和間接源自銀行貸款的部分自籌資金，并不斷提高自籌資金比例，2008年，自籌資金比例高達(dá)32%;次年漲至34.5%，2010年高達(dá)37.6%。這些自籌資金大多是房地產(chǎn)企業(yè)變通來的銀行貸款。大致上，房地產(chǎn)企業(yè)源自銀行資金過六成。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制的融資方式尚未形成，銀行承擔(dān)了其中大多風(fēng)險。
(二)我國房地產(chǎn)融資市場受限于不完善的資本市場發(fā)展
目前，我國資本市場發(fā)展尚在起步，開發(fā)商普遍憑銀行資金實現(xiàn)地產(chǎn)整合，并未確實憑其資本實力和手段進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。單一的金融產(chǎn)品和閉塞的融資渠道使房地產(chǎn)業(yè)融資市場發(fā)展受阻。一直以來，我國銀行業(yè)普遍和資本市場相互獨(dú)立存在，導(dǎo)致銀行業(yè)務(wù)單一、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)、資金流動失衡與效率、收益不對稱與風(fēng)險，深入、持續(xù)地合作與房地產(chǎn)業(yè)很難實現(xiàn)。充分意識到商業(yè)銀行受限于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)后，房地產(chǎn)企業(yè)謀求資本市場發(fā)展之路已是必然。
(三)有待完善占比很小的融資和債券融資
受阻于政策和法規(guī)等因素，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資、債權(quán)融資占比低，直接上市融資難。滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)僅百家，不足總數(shù)的0.5%;已上市的，因大業(yè)績波動可再融資的少。房地產(chǎn)企業(yè)全部融資中，債權(quán)融資比重逐年降低，且占比小;外資利用絕對額增加而占全部資金比重逐年降低。相較于我國房地產(chǎn)金融，發(fā)達(dá)國家市場經(jīng)濟(jì)成熟，房地產(chǎn)金融市場發(fā)達(dá)，銀行貸款、企業(yè)上市、債券發(fā)行、房地產(chǎn)信托等都可實現(xiàn)其金融融資，且風(fēng)險低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資難的成因
(一)金融體系未健全，政策限制太多
雖然，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國金融市場也得到了很好地發(fā)展，但缺位監(jiān)管及信用保證匱乏等市場體制問題依舊說明我國金融市場的發(fā)展仍有待于完善，目前，金融市場發(fā)展只能靠政府硬性門檻和條款規(guī)定來規(guī)范。并且，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)自身規(guī)模、自有資金及高資產(chǎn)負(fù)債率等問題并不配比與其資金密集度，從而導(dǎo)致現(xiàn)有金融市場融資渠道閉塞。房地產(chǎn)業(yè)不能有效使用大多金融產(chǎn)品及融資方式，從而使資源有效配置極大受限、投融資需求契合受阻、資金融通率受制。
(二)缺乏金融產(chǎn)品和融資渠道創(chuàng)新
我國一直都受限于現(xiàn)有房地產(chǎn)融資渠道，相對地，銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金源，貸款品種較單一，很難契合與房地產(chǎn)業(yè)自身需求，因此，迫切需要創(chuàng)新金融產(chǎn)品。但是，我國金融市場創(chuàng)新匱乏一直持續(xù)，房地產(chǎn)融資因無與其相適合的融資渠道和產(chǎn)品支撐而難于進(jìn)行。鑒于此，根本地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題，迫切地需要改革、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道及貸款方式。
(三)未健全和完善相關(guān)法律法規(guī)
我國房地產(chǎn)企業(yè)融資拓展也受限與我國不健全、不完善的法律法規(guī)。一方面，過多地受限于現(xiàn)行法律法規(guī)，而不能拓展房地產(chǎn)企業(yè)一級市場。比如，嚴(yán)格限制的股票債券發(fā)行導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法實現(xiàn)憑資本市場獲取資金。另一方面，部分領(lǐng)域的法律真空。例如，現(xiàn)階段，依舊未對產(chǎn)業(yè)基金專門法律法規(guī)進(jìn)行限制和規(guī)范，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)信托投資基金無法可依，很大程度上使其融資率受影響。
(四)較低的房地產(chǎn)企業(yè)綜合素質(zhì)
近年來，持續(xù)升溫的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，激增了我國房地產(chǎn)商數(shù)量。而今，我國房地產(chǎn)企業(yè)累計逾七萬戶。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)的一般特點是小規(guī)模、較低的開發(fā)能力和高風(fēng)險。很多房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作隨意性大，欠缺規(guī)范化操作，較大地差別與國際先進(jìn)水平，行業(yè)綜合素質(zhì)不高，從而企業(yè)融資不易。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資對策
(一)積極促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)信托
就物業(yè)投資持有而論，房地產(chǎn)信托是長期的。受扶持與一定政策條件，出現(xiàn)很多機(jī)構(gòu)投資者，使房地產(chǎn)投資更具長期化，從而可使當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的大量短期交易行為極大地降低，對金融市場的穩(wěn)定更有利。與此同時，REITS基于機(jī)構(gòu)投資者角度，更可突出其專業(yè)性，更理性地要求其回報率;作為房地產(chǎn)投資市場主體，REITS對非理性及違規(guī)投資的降低更有利。基于此，積極促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)信托勢在必行。
(二)加快發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券
房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，融資結(jié)構(gòu)失調(diào)，普遍長貸缺乏而短貸多。企業(yè)債以中長期為主時，為房地產(chǎn)企業(yè)的資金源相對穩(wěn)定，對房企融資受影響與信貸政策，及依賴于信貸融資的降低有利，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)資金較大的需求和較高的資產(chǎn)負(fù)債率，使間接融資的負(fù)債成本提高，鑒于此，銀行貸款由企業(yè)債券取代有利于財務(wù)成本的縮減。
(三)逐步拓展股市規(guī)模
房地產(chǎn)企業(yè)上市的融資規(guī)模大多較大而融資成本低，不用還本給投資者，無需將利息支付給投資者，從而使其經(jīng)營成本縮減。上市后的資本運(yùn)作，可提升企業(yè)服務(wù)，經(jīng)增發(fā)、配股等轉(zhuǎn)嫁銀行風(fēng)險，有利于降低信貸風(fēng)險。當(dāng)前，國家加大了房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度，上市融資的捷徑是其選用時間短、成本低的借殼上市。因此，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)融資，不斷拓展股市規(guī)模不失為有效的方法之一。
(四)創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式
就我國房地產(chǎn)業(yè)融資難問題來說，改革和創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，發(fā)展多元化融資很必要。多元化融資有利于融資風(fēng)險的降低和資本利用率的提升。針對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，筆者以為可充分借鑒國外成功經(jīng)驗，創(chuàng)新新型融資方式，如租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資等。
四、結(jié)語
市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)融資關(guān)系著企業(yè)的生存發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)一方面充分利用現(xiàn)有融資途徑，一方面應(yīng)提升資本利用率，并借鑒國外經(jīng)驗，積極開展金融創(chuàng)新，以逐步解決融資問題。
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