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廣州市物業(yè)管理辦法

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廣州市物業(yè)管理辦法

  物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。下文是小編收集的最新廣州市物業(yè)管理條例,歡迎閱讀!

  最新廣州市物業(yè)管理條例全文

  第一章 總則

  第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本辦法。

  第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

  本辦法所稱的物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

  業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,參照本辦法執(zhí)行。

  第三條 對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū),區(qū)、縣級市人民政府應當結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作,完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級市人民政府確定。

  未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后,合理確定物業(yè)管理區(qū)域,并指導和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  第四條 市、區(qū)(縣級市)人民政府應當將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系;建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制,鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

  第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門組織實施本辦法,負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡稱區(qū)分局)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

  街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門指導、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作,監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日?;顒?,調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

  居民委員會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機制,協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

  第六條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作,增強業(yè)主實施自我管理的能力和意識。

  區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事進行物業(yè)管理法律知識培訓,所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。

  第七條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當加強對社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施行政處罰等情況,應當及時向社會公布。

  房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進行共享。

  第八條 房地產(chǎn)、價格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)應當按照法定職責加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理,建立違法行為投訴登記制度,依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

  供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應當按照相關(guān)規(guī)定和合同約定,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。

  第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓,協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案,對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評,加強行業(yè)自律管理,促進行業(yè)健康發(fā)展。

  第十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應當向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項,可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;發(fā)布人應當選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。

  第二章 物業(yè)管理區(qū)域

  第十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域,并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報送資料齊全、符合法定要求的,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

  建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當自收到備案資料之日起5個工作日內(nèi)提出意見。

  第十二條 建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標工作之前,應當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):

  (一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;

  (二)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照;

  (三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖;

  (四)建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖;

  (五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預測繪或者實測繪報告;

  (六)地名批復文件。

  第十三條 已經(jīng)實施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提交下列資料辦理:

  (一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;

  (二)物業(yè)服務(wù)合同;

  (三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書;

  (四)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖;

  (五)建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖;

  (六)物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積;

  (七)地名批復文件。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)因客觀原因無法提供前款第(四)項至第(七)項資料的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書面報告已實施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等情況。

  第十四條 沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后,應當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):

  (一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;

  (二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖;

  (三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。

  前款第(三)項規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應當包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等。

  第十五條 已備案且已實施物業(yè)管理的一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干物業(yè)管理區(qū)域的,應當對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等形成分割方案,且分割方案應當經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

  依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):

  (一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;

  (二)分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖;

  (三)分割方案;

  (四)已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。

  第十六條 新建物業(yè)出售時,建設(shè)單位應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。

  前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括:

  (一)物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖;

  (二)公共場所、公共綠地的面積和位置;

  (三)公共車位數(shù)量和位置;

  (四)地下室、底層架空層、天臺的面積及其權(quán)屬;

  (五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置;

  (六)共用設(shè)施設(shè)備名稱及權(quán)屬;

  (七)其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

  第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

  第一節(jié) 一般規(guī)定

  第十七條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。

  業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

  一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

  第十八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利,依法履行職責。

  業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會賦予的職責,執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,接受業(yè)主的監(jiān)督。

  業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會,履行業(yè)主大會賦予的職責,代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

  業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的工作補貼經(jīng)業(yè)主大會決定后由全體業(yè)主承擔。

  第十九條 本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng),法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項,提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策。

  市房地產(chǎn)行政主管部門負責業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)和維護,制定電子投票具體操作細則,為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供方便、快捷的決策方式。

  業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設(shè)、維護經(jīng)費由相關(guān)部門分年度列入部門預算。

  第二節(jié) 業(yè)主大會籌備組

  第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),符合下列情形之一的,業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求:

  (一)占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的;

  (二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開發(fā)部分建筑面積50%以上的。

  符合前款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面申請后7日內(nèi)會同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)的事項公告全體業(yè)主,公告時間不少于15日,公告內(nèi)容應當包括籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。

  第二十一條 籌備組由業(yè)主代表5人至13人的單數(shù)、物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設(shè)單位代表1人組成。

  籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生,根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定;聯(lián)名推薦人數(shù)相同的,可以抽簽確定排名順序。

  街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當書面通知建設(shè)單位委派1名代表參加籌備組工作,建設(shè)單位不參加籌備組工作的,視為棄權(quán)。

  第二十二條 籌備組成員應當符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職;

  (三)不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為;

  (四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為。

  除前款規(guī)定條件外,籌備組成員中的業(yè)主代表還應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表還應當經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理法律知識培訓。

  籌備組業(yè)主代表不符合本條第一、二款規(guī)定的,經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認,由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。

  街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件,以及因工作變動等原因不能履行職責的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當更換。

  第二十三條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示,公示時間不少于15日。

  擬定的籌備組成員名單公示期滿,業(yè)主無異議或者異議不成立的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。

  第二十四條 擬定的籌備組成員名單公示期間,業(yè)主對擬定人選有異議的,應當以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當自收到書面意見之日起7日內(nèi)進行核查,被核查人員應當回避核查工作。

  經(jīng)核實,擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當予以更換;擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。

  更換籌備組成員的,應當按照本辦法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示。

  第二十五條 籌備組成立后,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當通知建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應的人力、場地支持,并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料:

  (一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);

  (二)房屋及建筑物面積清冊;

  (三)業(yè)主清冊;

  (四)修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖;

  (五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測繪報告;

  (六)已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊。

  建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關(guān)文件資料,經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門責令限期提供,逾期仍拒不提供的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當向房屋登記機構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積,房屋登記機構(gòu)應當提供并不得收取費用。

  第二十六條 籌備組應當自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會議推選籌備組組長,集體學習籌備成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)則。

  籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名,經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。

  籌備組組長不履行或者不適當履行職責的,按前款規(guī)定程序重新確定。

  第二十七條 籌備組會議由籌備組組長召集和主持,也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持?;I備組組長不召集籌備組會議的,經(jīng)1/3以上籌備組成員同意,可以由會議發(fā)起人組織召開籌備組會議。

  籌備組成員不能委托代理人參加會議,但法人或者其他組織除外。籌備組會議應當有過半數(shù)籌備組成員出席,作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。

  籌備組會議應當制作書面記錄并存檔?;I備組會議作出的決定,參會成員應當簽字確認,并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。

  第二十八條 籌備組可以持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機關(guān)申請刻制籌備組印章,印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管?;I備組印章應當根據(jù)籌備組會議的決定,用于籌備組公示、公告等籌備文書的發(fā)布。

  籌備組解散后,其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。

  第二十九條 籌備組應當做好以下籌備工作:

  (一)確認并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

  (二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

  (三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

  (四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

  (五)確定業(yè)主委員會委員候選人(以下簡稱候選人)人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法,確定候選人名單;

  (六)制定首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則;

  (七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

  前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開20日前公示,公示時間不少于10日。

  首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。

  第三十條 業(yè)主對公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案有異議的,應當在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見。籌備組應當自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復。

  需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案的,應當及時修改,修改后的草案應當按照本辦法第二十九條第二款的規(guī)定公示。

  第三十一條 候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出?;I備組應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格,并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人。

  第三十二條 籌備組應當將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示,公示時間不少于7日。

  公示期間,業(yè)主認為候選人不符合《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定條件的,應當以書面署名形式向籌備組提出;經(jīng)籌備組核查確認的,不再列入候選人名單,并告知全體業(yè)主。

  第三十三條 籌備組應當自成立之日起6個月內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議。

  籌備組自成立之日起6個月內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議但未形成決議的,其工作期限延長6個月;逾期仍未召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會的,由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。

  業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會成立之日起,籌備組自行解散。

  籌備組自成立之日起6個月內(nèi),未能組織召開首次業(yè)主大會會議的,籌備組自行解散。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定,重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求,再次成立籌備組。

  第三節(jié) 業(yè)主大會

  第三十四條 業(yè)主共同決定以下事項:

  (一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

  (二)制定和修改管理規(guī)約;

  (三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

  (四)決定是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會;

  (五)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案;

  (六)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

  (七)籌集和使用物業(yè)專項維修資金,制定物業(yè)專項維修資金管理制度;

  (八)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

  (九)改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途;

  (十)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式,管理、使用經(jīng)營收益;

  (十一)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和收支預算結(jié)算報告、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告;

  (十二)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議;

  (十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

  決定前款第(七)項和第(八)項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

  第三十五條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定:

  (一)物業(yè)的使用、維護、管理;

  (二)物業(yè)專項維修資金的籌集、管理和使用;

  (三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營與收益分配;

  (四)業(yè)主共同利益的維護;

  (五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;

  (六)業(yè)主應當履行的義務(wù);

  (七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

  第三十六條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出約定:

  (一)業(yè)主大會名稱;

  (二)業(yè)主委員會的職責;

  (三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

  (四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

  (五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;

  (六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

  (七)業(yè)主大會會議的表決程序;

  (八)業(yè)主委員會委員、候補委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等;

  (九)業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選規(guī)則等;

  (十)業(yè)主委員會終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會時,代為履行業(yè)主委員會職責的機構(gòu)、人員及其職責范圍和期限,但不得違反《廣東省物業(yè)管理條例》第三十四條第三款的規(guī)定;

  (十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;

  (十二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

  業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的,業(yè)主大會議事規(guī)則還應當對業(yè)主監(jiān)事會職責、議事規(guī)則和工作經(jīng)費,監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。

  第三十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開,每年至少召開1次。

  業(yè)主大會定期會議召開前,業(yè)主委員會應當向業(yè)主公告以下內(nèi)容:

  (一)上一年度物業(yè)管理情況報告;

  (二)上一年度業(yè)主委員會工作情況報告;

  (三)上一年度業(yè)主大會收支情況報告;

  (四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

  有下列情形之一的,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議,并于10日內(nèi)發(fā)布召開臨時會議的公告:

  (一)經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議;

  (二)經(jīng)業(yè)主委員會決定;

  (三)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會提議;

  (四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

  (五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

  第三十八條 業(yè)主委員會未按照本辦法第三十七條的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令業(yè)主委員會限期召開,并公告全體業(yè)主;逾期仍不召開的,由業(yè)主監(jiān)事會組織召開;未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的,由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。

  20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會提議召開業(yè)主大會臨時會議的,業(yè)主委員會應當在5日內(nèi)作出召開業(yè)主大會臨時會議的決定;業(yè)主委員會逾期未作出決定的,業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書面申訴,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在15日內(nèi)核查。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。

  第三十九條 召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開20日前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示,公示時間不少于10日,并同時告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會,但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會臨時會議的除外。

  公示期間,業(yè)主可以對業(yè)主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)對業(yè)主提出的建議和意見應當受理并予以說明,并可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改。擬表決事項經(jīng)修改后應當重新公示,公示時間不少于10日。

  第四十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式,但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

  采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送達每一位業(yè)主;無法送達的,應當公告,公告時間不少于7日。需要投票表決的,表決意見應當由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名。

  采用電子投票形式的,應當通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。

  第四十一條 業(yè)主大會會議投票期限應當根據(jù)具體情況決定。因故需要延長投票期限的,應當按照業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主,延長期限最長不得超過15日。

  第四十二條 采用書面征求意見形式的,業(yè)主大會會議投票期限屆滿,應當按照公正、公開、透明的原則,統(tǒng)計和查驗業(yè)主的表決意見,并及時公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的,應當當場公布表決結(jié)果,可以邀請業(yè)主對計票全過程進行監(jiān)督。

  表決結(jié)果應當向全體業(yè)主公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應當公示30日以上,采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應當公示7日以上。公示內(nèi)容應當包括房號和專有部分面積,業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)的意見,全體業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。

  業(yè)主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會妥善保管,保管期限不少于5年。

  未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會會議表決結(jié)果的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令限期公示并通告全體業(yè)主。

  第四十三條 業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期間,業(yè)主對表決結(jié)果有異議的,組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應當記錄并及時答復。公示期滿,業(yè)主對表決結(jié)果沒有異議或者異議不成立的,應當公告業(yè)主大會決定。

  采用書面征求意見形式,業(yè)主對表決結(jié)果有異議的,可以查驗本人表決意見,組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的,應當重新統(tǒng)計、公示表決結(jié)果。

  業(yè)主查驗本人意見,應當提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明;業(yè)主委托他人查驗表決意見,還應當出具書面委托書,載明委托事項、委托權(quán)限及期限。

  第四十四條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)管理事務(wù),但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。

  第四十五條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

  (一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未登記的,暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

  (二)建筑物總面積,按照前項的統(tǒng)計總和計算。

  第四十六條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):

  (一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算,1個專有部分按1人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有1個以上專有部分的,按1人計算。

  (二)總?cè)藬?shù),按照前項的統(tǒng)計總和計算。

  第四十七條 1個專有部分有2個以上所有權(quán)人的,其所有權(quán)人應當推選1人行使表決權(quán),但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

  業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護人行使表決權(quán)。

  業(yè)主為法人的,由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。

  業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,其代理人應當出具載明委托事項、委托權(quán)限及期限的書面委托書。

  第四十八條 業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十條的規(guī)定,以幢、單元或者樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

  業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會議事規(guī)則未約定的,未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計入表決的多數(shù)票。

  第四十九條 業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的,業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù),每屆任期不超過5年,可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關(guān)系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事。

  業(yè)主監(jiān)事會每年度至少召開1次會議,應當有過半數(shù)監(jiān)事出席,作出的決定應當經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意并簽字確認。

  第五十條 業(yè)主監(jiān)事會主要履行以下職責:

  (一)審核業(yè)主委員會的工作情況報告及年度工作計劃、業(yè)主大會收支情況報告及收支預算;

  (二)查閱業(yè)主委員會財務(wù)賬薄及其他會計資料,檢查業(yè)主委員會財務(wù)狀況和財務(wù)活動情況,包括籌集、管理、使用物業(yè)專項維修資金情況,物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益情況,業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況等;

  (三)監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議的情況。對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定和決議的業(yè)主委員會委員向業(yè)主大會提出罷免建議;

  (四)對業(yè)主委員會委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為,要求業(yè)主委員會委員予以糾正;

  (五)要求業(yè)主委員會及時召開業(yè)主大會臨時會議;

  (六)就業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項可以向業(yè)主大會會議提出提案;

  (七)可以列席業(yè)主委員會會議,并對業(yè)主委員會決議的事項提出質(zhì)詢或者建議;

  (八)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會財務(wù)活動情況異常,可以進行調(diào)查;必要時,可以聘請會計師事務(wù)所、審計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機構(gòu)協(xié)助其工作;

  (九)定期向業(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。

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