上海市房地產(chǎn)登記條例修訂版
我國(guó)的房地產(chǎn)登記制度與近年突飛猛進(jìn)、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比則相對(duì)滯后,仍然很不完善,存在著諸多的缺陷。下文是上海市房地產(chǎn)登記條例，歡迎閱讀!
上海市房地產(chǎn)登記條例全文
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范本市房地產(chǎn)登記行為，保障房地產(chǎn)交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)登記。
第三條 本條例所稱房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人申請(qǐng)或者依職權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利和其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利以及與此相關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行記載、公示的行為。
本條例所稱房地產(chǎn)權(quán)利人，是指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利等房地產(chǎn)權(quán)利的自然人、法人和其他組織。
第四條 上海市房屋土地資源管理局(以下簡(jiǎn)稱市房地資源局)是本市房地產(chǎn)行政主管部門，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記管理工作。
市房地資源局所屬的上海市房地產(chǎn)登記處(以下簡(jiǎn)稱市登記處)負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)登記的日常工作。區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處受市登記處委托，具體辦理房地產(chǎn)登記事務(wù)。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門協(xié)助市房地資源局對(duì)區(qū)、縣房地產(chǎn)登記工作實(shí)施監(jiān)督管理。
第五條 市房地資源局應(yīng)當(dāng)建立全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記冊(cè)和登記信息系統(tǒng)，制作統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書和登記證明，并制定房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范。
房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范和登記信息系統(tǒng)的要求，對(duì)房地產(chǎn)登記冊(cè)進(jìn)行記載、公示。
房地產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)統(tǒng)一考核合格后，持證上崗。
第二章 一般規(guī)定
第六條 因下列情形之一進(jìn)行房地產(chǎn)登記，有關(guān)當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)：
(一)買賣;
(二)交換;
(三)贈(zèng)與;
(四)抵押;
(五)設(shè)典;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第七條 因下列情形之一進(jìn)行房地產(chǎn)登記，由房地產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)：
(一)以劃撥或者出讓、租賃等方式取得土地使用權(quán);
(二)經(jīng)批準(zhǔn)取得集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán);
(三)新建房屋;
(四)繼承、遺贈(zèng);
(五)行政機(jī)關(guān)已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地使用權(quán)爭(zhēng)議處理決定;
(六)人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解;
(七)仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁決、調(diào)解;
(八)本條例第三十二條所列情形;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第八條 兩人以上共有房地產(chǎn)的登記，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。
第九條 當(dāng)事人委托代理人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交當(dāng)事人的委托書。
第十條 申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)提交規(guī)定的申請(qǐng)登記文件。申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記文件齊備的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)即時(shí)出具收件收據(jù)，申請(qǐng)日為受理日。申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記文件尚未齊備的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知補(bǔ)正要求，申請(qǐng)登記文件補(bǔ)齊日為受理日。
第十一條 房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成對(duì)登記申請(qǐng)的審核。經(jīng)審核符合規(guī)定的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，登記申請(qǐng)的受理日為登記日。
第十二條 申請(qǐng)人可以在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)登記內(nèi)容公示前，撤回登記申請(qǐng)。
第十三條 依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。
未經(jīng)登記的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
同一房地產(chǎn)上設(shè)定兩個(gè)以上的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利和其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利的，依房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的登記日的先后確定其順位。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十四條 土地使用權(quán)未經(jīng)初始登記的，該土地范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)權(quán)利不予登記。
房屋所有權(quán)未經(jīng)初始登記的，與該房屋有關(guān)的其他房地產(chǎn)權(quán)利不予登記，但依據(jù)本條例規(guī)定申請(qǐng)預(yù)告登記的情形除外。
有下列情形之一的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：
(一)房地產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議尚未解決的;
(二)不能提供有效的房地產(chǎn)權(quán)屬證明的;
(三)非法占用土地的;
(四)屬違法建筑或者臨時(shí)建筑的;
(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的，或者不符合本條例規(guī)定的其他登記條件的。
第十五條 有下列情形之一的，有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以將已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記：
(一)人民法院、行政機(jī)關(guān)對(duì)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)依法實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全等限制措施;
(二)行政機(jī)關(guān)依法作出征用集體所有土地、批準(zhǔn)建設(shè)用地、房屋拆遷許可、商品房預(yù)售許可等與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的決定。
第十六條 房屋租賃合同等與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的文件，當(dāng)事人可以向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案。
第十七條 房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人提交的申請(qǐng)登記文件或者行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件，對(duì)房地產(chǎn)登記冊(cè)進(jìn)行記載，并永久保存。
房地產(chǎn)登記冊(cè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)的坐落，房地產(chǎn)權(quán)利人姓名或者名稱，房屋和土地的面積，土地使用權(quán)取得的方式、期限和用途，房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利，房地產(chǎn)權(quán)利的限制等進(jìn)行記載。
房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載應(yīng)當(dāng)保持一致。房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不一致的，以房地產(chǎn)登記冊(cè)為準(zhǔn)。
第十八條 房地產(chǎn)權(quán)利人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載有誤的，可以申請(qǐng)更正。申請(qǐng)更正的事項(xiàng)涉及第三人房地產(chǎn)權(quán)利的，有關(guān)的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)。
房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載有誤的，應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正手續(xù);當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期不辦理更正手續(xù)的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請(qǐng)登記文件或者有效的法律文件對(duì)房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人。
第十九條 房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人與實(shí)際狀況不一致的，可以持與房地產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的文件，提出登記異議。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理登記異議申請(qǐng)的當(dāng)日，將異議事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)以警示第三人，該登記滿三個(gè)月失效。
第二十條 土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)權(quán)證，由市房地資源局頒發(fā)。房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利和其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利的登記證明，由市登記處頒發(fā)。
房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明是房地產(chǎn)登記的憑證，不得涂改。
房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明破損的，房地產(chǎn)權(quán)利人可以向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)換發(fā)。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明前，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)并收回原房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明。
房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明滅失的，房地產(chǎn)權(quán)利人可以向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，補(bǔ)發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明上應(yīng)當(dāng)注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。自補(bǔ)發(fā)之日起，原房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明作廢。
第二十一條 房地產(chǎn)登記冊(cè)可以公開查閱、抄錄和復(fù)印;申請(qǐng)登記文件可以供有關(guān)當(dāng)事人查閱、抄錄和復(fù)印。具體辦法由市人民政府規(guī)定。
第三章 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記
第一節(jié) 初始登記
第二十二條 以出讓、租賃方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記，并提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)土地使用權(quán)出讓合同或者土地租賃合同;
(四)地籍圖;
(五)土地勘測(cè)報(bào)告。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記時(shí)，除提交前款規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交已付清土地使用權(quán)出讓金的證明。
出讓、租賃土地使用權(quán)年限屆滿后，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)重新辦理土地使用權(quán)初始登記。
第二十三條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)或者依法取得集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記，并提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件;
(四)地籍圖;
(五)土地勘測(cè)報(bào)告。
第二十四條 符合下列條件的土地使用權(quán)初始登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：
(一)申請(qǐng)人是土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)文件記載的土地使用人;
(二)申請(qǐng)登記的土地使用范圍、位置、面積、用途與土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、地籍圖、土地勘測(cè)報(bào)告的記載一致;
(三)申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不沖突;
(四)不屬于本條例第十四條第三款所列的情形。
第二十五條 新建房屋竣工驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書;
(四)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(五)竣工驗(yàn)收證明;
(六)記載房屋狀況的地籍圖;
(七)房屋勘測(cè)報(bào)告;
(八)根據(jù)登記技術(shù)規(guī)范應(yīng)當(dāng)提交的其他有關(guān)文件。
第二十六條 符合下列條件的房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：
(一)申請(qǐng)人是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的土地使用權(quán)人;
(二)申請(qǐng)初始登記的房屋坐落、用途、幢數(shù)、層數(shù)、建筑面積符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定并與記載房屋狀況的地籍圖、房屋勘測(cè)報(bào)告一致;
(三)申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不沖突;
(四)不屬于本條例第十四條第三款所列的情形。
第二十七條 房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理初始登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將初始登記事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書;不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面告知申請(qǐng)人。
第二節(jié) 轉(zhuǎn)移登記
第二十八條 經(jīng)登記的房地產(chǎn)有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：
(一)買賣;
(二)交換;
(三)贈(zèng)與;
(四)繼承、遺贈(zèng);
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十九條 申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)房地產(chǎn)權(quán)證書;
(四)證明房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的文件;
(五)根據(jù)登記技術(shù)規(guī)范應(yīng)當(dāng)提交的其他有關(guān)文件。
第三十條 符合下列條件的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：
(一)轉(zhuǎn)讓人是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的權(quán)利人，受讓人是有關(guān)證明文件中載明的受讓人;
(二)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載范圍內(nèi);
(三)申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不沖突。
第三十一條 房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)移事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書;不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面告知申請(qǐng)人。
第三節(jié) 變更登記
第三十二條 經(jīng)登記的房地產(chǎn)有下列情形之一的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)變更登記：
(一)房地產(chǎn)用途發(fā)生變化的;
(二)房地產(chǎn)權(quán)利人姓名或者名稱發(fā)生變化的;
(三)土地、房屋面積增加或者減少的;
(四)房地產(chǎn)分割、合并的;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第三十三條 申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)房地產(chǎn)權(quán)證書;
(四)證明發(fā)生變更事實(shí)的文件;
(五)根據(jù)登記技術(shù)規(guī)范應(yīng)當(dāng)提交的其他有關(guān)文件。
第三十四條 符合下列條件的房地產(chǎn)變更登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：
(一)申請(qǐng)人是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的權(quán)利人;
(二)申請(qǐng)變更登記的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載范圍內(nèi);
(三)申請(qǐng)變更登記的內(nèi)容與有關(guān)文件證明的變更事實(shí)一致;
(四)申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不沖突。
第三十五條 房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)變更登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將變更事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書;不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面告知申請(qǐng)人。
第四節(jié) 注銷登記
第三十六條 房屋因倒塌、拆除等原因滅失的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在滅失事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)注銷房地產(chǎn)登記，并提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)房地產(chǎn)權(quán)證書;
(四)房屋滅失的證明。
第三十七條 以出讓、租賃等方式取得的土地使用權(quán)依法終止的，原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)注銷房地產(chǎn)登記，并提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)房地產(chǎn)權(quán)證書;
(四)證明土地使用權(quán)依法終止的文件。
第三十八條 土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)因拋棄而終止的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)注銷房地產(chǎn)登記，并提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)房地產(chǎn)權(quán)證書。
第三十九條 符合下列條件的注銷房地產(chǎn)登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：
(一)申請(qǐng)人是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的房地產(chǎn)權(quán)利人;
(二)申請(qǐng)注銷登記的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載范圍內(nèi);
(三)申請(qǐng)注銷登記的事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不沖突。
第四十條 房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理注銷房地產(chǎn)登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將注銷事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并書面通知申請(qǐng)人，原房地產(chǎn)權(quán)證書作廢;不符合規(guī)定條件的，不予注銷登記，并書面告知申請(qǐng)人。
第四十一條 房屋滅失或者土地使用權(quán)依法終止后，當(dāng)事人未申請(qǐng)注銷登記的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)有關(guān)部門提供的證明文件，將注銷事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，原房地產(chǎn)權(quán)證書作廢。
第四十二條 土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)因行政機(jī)關(guān)、人民法院依法作出的征收、收回、沒收等行為終止的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)、人民法院持已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件辦理注銷房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將注銷事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，原房地產(chǎn)權(quán)證書作廢。
第四章 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記
第四十三條 有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記：
(一)抵押;
(二)設(shè)典;
(三)其他依照法律、行政法規(guī)設(shè)定的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利。
第四十四條 申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)房地產(chǎn)權(quán)證書;
(四)抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同;
(五)抵押合同。
第四十五條 申請(qǐng)房地產(chǎn)典權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)房地產(chǎn)權(quán)證書;
(四)設(shè)典合同。
第四十六條 經(jīng)登記的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更或者依法終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記，并提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記證明;
(四)證明房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更或者終止的文件。
第四十七條 符合下列條件的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記的申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：
(一)申請(qǐng)人是設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的當(dāng)事人，且其中一方是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的房地產(chǎn)權(quán)利人;
(二)申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載范圍內(nèi);
(三)申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不沖突。
第四十八條 房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)之日起七日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并通知房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記及其轉(zhuǎn)移、變更登記的權(quán)利人領(lǐng)取登記證明，或者書面通知房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利注銷登記的申請(qǐng)人原登記證明作廢;不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面告知申請(qǐng)人。
第五章 預(yù)告登記
第四十九條 房屋尚未建成時(shí)，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：
(一)預(yù)購商品房以及按照市人民政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓;
(二)以預(yù)購商品房設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓;
(三)以房屋建設(shè)工程設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的登記，一方當(dāng)事人未提出登記申請(qǐng)的，另一方當(dāng)事人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。
經(jīng)預(yù)告登記后，當(dāng)事人取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)。
本條第一款所列情形的預(yù)告登記，自房屋所有權(quán)初始登記之日起滿兩年，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記的，該預(yù)告登記失效;本條第二款規(guī)定的預(yù)告登記，自登記之日起滿兩年，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記的，該預(yù)告登記失效。
第五十條 申請(qǐng)預(yù)購商品房預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)商品房預(yù)售合同。
預(yù)購商品房發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)，除提交前款規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交轉(zhuǎn)讓合同。
第五十一條 預(yù)購商品房未經(jīng)預(yù)告登記的，或者不符合市人民政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓的，不予辦理預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。
已經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)購商品房不得重復(fù)辦理預(yù)告登記。
第五十二條 申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)商品房預(yù)售合同;
(四)抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同;
(五)抵押合同。
預(yù)購商品房抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)，除提交前款規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交轉(zhuǎn)讓合同。
第五十三條 預(yù)購商品房未經(jīng)預(yù)告登記的，不予辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記。
第五十四條 申請(qǐng)房屋建設(shè)工程抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書;
(四)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(五)房屋建設(shè)工程總承包合同或者施工總承包合同;
(六)抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同;
(七)抵押合同。
房屋建設(shè)工程抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)，除提交前款規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交轉(zhuǎn)讓合同。
第五十五條 單方申請(qǐng)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)證明房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的法律關(guān)系已經(jīng)形成的文件。
第五十六條 經(jīng)預(yù)告登記的房地產(chǎn)權(quán)利依法終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)注銷預(yù)告登記，并提交下列文件：
(一)申請(qǐng)書;
(二)身份證明;
(三)證明經(jīng)預(yù)告登記的房地產(chǎn)權(quán)利終止的文件。
第五十七條 符合下列條件的預(yù)告登記及其注銷登記的申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：
(一)申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載范圍內(nèi);
(二)申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不沖突;
(三)申請(qǐng)人符合本條第二款的規(guī)定。
預(yù)告登記及其注銷登記的申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
(一)申請(qǐng)預(yù)購商品房預(yù)告登記的，申請(qǐng)人一方應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售許可證記載的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，另一方應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售合同載明的預(yù)購人;
(二)申請(qǐng)預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記的，申請(qǐng)人一方應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的商品房預(yù)購人，另一方應(yīng)當(dāng)是預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同載明的受讓人;
(三)申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是設(shè)定預(yù)購商品房抵押權(quán)的當(dāng)事人，且抵押人是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的商品房預(yù)購人;
(四)申請(qǐng)房屋建設(shè)工程抵押權(quán)預(yù)告登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是設(shè)定房屋建設(shè)工程抵押權(quán)的當(dāng)事人，且抵押人是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的土地使用權(quán)人;
(五)申請(qǐng)注銷預(yù)告登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是原預(yù)告登記的當(dāng)事人;
(六)單方申請(qǐng)預(yù)告登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)法律文件記載的一方當(dāng)事人。
第五十八條 房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)告登記及其注銷登記申請(qǐng)之日起七日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并書面通知當(dāng)事人;不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面告知申請(qǐng)人。
第五十九條 新建商品房所有權(quán)初始登記后，商品房預(yù)購人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。預(yù)購商品房設(shè)定抵押的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，其預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。
第六十條 新建房屋所有權(quán)初始登記后，其房屋建設(shè)工程抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。
房屋建設(shè)工程抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記時(shí)，其抵押物范圍不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購商品房。
第六章 法律責(zé)任
第六十一條 房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本條例規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，由市房地資源局或者市登記處承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第六十二條 房地產(chǎn)登記申請(qǐng)人提交錯(cuò)誤、虛假的申請(qǐng)登記文件或者申請(qǐng)登記異議不當(dāng)，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第六十三條 當(dāng)事人偽造房地產(chǎn)權(quán)證書的，由市房地資源局依法沒收偽造的房地產(chǎn)權(quán)證書，并移送司法機(jī)關(guān)處理。
第六十四條 市房地資源局和市、區(qū)縣房地產(chǎn)登記處的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。
第六十五條 當(dāng)事人對(duì)市房地資源局、市登記處的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第七章 附則
第六十六條 對(duì)本市房地產(chǎn)總登記時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浂吹怯浀耐恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)，當(dāng)事人可以憑房地產(chǎn)權(quán)屬來源證明，向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。
房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門核查，并將有關(guān)情況在本市主要報(bào)紙或者其他媒體上公告;公告六個(gè)月期滿無異議的，應(yīng)當(dāng)核準(zhǔn)當(dāng)事人的登記申請(qǐng)。
第六十七條 本條例施行前依法頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明繼續(xù)有效。
第六十八條 本條例自2003年5月1日起施行。
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記
一、確認(rèn)由抵押當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)，這一規(guī)定中的權(quán)利人即是房屋所有權(quán)人，他項(xiàng)權(quán)利人即是抵押權(quán)人。當(dāng)事人在填寫登記申請(qǐng)表時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽名以示對(duì)申請(qǐng)登記事項(xiàng)的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
在實(shí)際工作中有時(shí)會(huì)遇到這樣的情況：當(dāng)?shù)盅阂环綖樽匀蝗藭r(shí)，由于抵押人在提出登記申請(qǐng)時(shí)未當(dāng)場(chǎng)簽字、或是由他人代為簽字。事后抵押人即房屋所有權(quán)人會(huì)對(duì)抵押申請(qǐng)表上的簽名或加蓋的私人印章提出異議。進(jìn)而否認(rèn)抵押權(quán)登記的合法性。
有些金融機(jī)構(gòu)為了改善服務(wù)，為貸款人代辦抵押權(quán)登記，但是沒有讓抵押人出具委托書、由金融機(jī)構(gòu)的工作人員作為抵押人的代理人申請(qǐng)，而僅僅用抵押人的身份證和印章申請(qǐng)登記。這樣的做法極易引起爭(zhēng)議。
按現(xiàn)有的規(guī)定，并沒有要求當(dāng)事人一定要在提出登記申請(qǐng)時(shí)當(dāng)場(chǎng)在申請(qǐng)表上簽名，有很多抵押人也習(xí)慣于使用私人印章。對(duì)于私人加蓋的印章，我國(guó)大陸雖然尚未建立私人印章的注冊(cè)制度，但無論是在行政管理或是司法實(shí)踐中，都承認(rèn)私人加蓋的印章具有一定的效力，不能認(rèn)為僅有私章而未有簽名的登記文件無效。問題在于一巳對(duì)登記產(chǎn)生爭(zhēng)議，就很難認(rèn)定其真?zhèn)巍Ｈ绠?dāng)事人稱在登記文件中加蓋的印章系偽造，或是印章系被盜用。一方面，偽造或是盜用他人印章的事確實(shí)也時(shí)有發(fā)生。另一方面，詭稱印章系偽造、盜用的也屢見不鮮，難以辨別其真實(shí)狀況。
對(duì)登記機(jī)關(guān)而言，身份證只能用以核對(duì)當(dāng)事人(抵押人、抵押權(quán)人或其代理人)身份，持有他人的身份證并不能證明就是接受他人的委托。因此，憑他人的身份證件和印章是不能受理登記的。也有一些登記表上雖有簽名，但不是在申請(qǐng)時(shí)所簽，而是在提交申請(qǐng)前已事先簽好，倘若事后查明為他人所代簽，登記機(jī)關(guān)將會(huì)十分被動(dòng)。因此，采用當(dāng)事人在登記機(jī)關(guān)當(dāng)場(chǎng)簽名的方法，可以確認(rèn)抵押當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提出了登記申請(qǐng)，基本杜絕此類糾紛。
二、抵押共有的房地產(chǎn)是否經(jīng)過共有人同意
建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。這一規(guī)定并未區(qū)分按份共有或共同共有，按份共有人如以自己所占有的份額單獨(dú)進(jìn)行抵押，這種抵押應(yīng)當(dāng)是有效的。但是房地產(chǎn)能設(shè)定擔(dān)保就在于它的交換價(jià)值，特別是用于抵押的房產(chǎn)很大一部分是私有住宅，即便是按份共有，屆時(shí)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)就會(huì)十分困難，徒增社會(huì)糾紛。因而，建設(shè)部做出這一規(guī)定是必要的。
抵押一方以共有的房地產(chǎn)抵押，如果沒有事先征得其他共有人的書面同意，抵押人和抵押權(quán)人雙方都存在過錯(cuò)。因?yàn)檫@一規(guī)定來自抵押管理辦法，而并非登記辦法，這是對(duì)抵押雙方當(dāng)事人的要求，即抵押人在訂立抵押合同前就應(yīng)當(dāng)征得其他共有人的書面同意。
對(duì)于房屋所有權(quán)已登記為共有財(cái)產(chǎn)的，一般很少會(huì)出現(xiàn)此類問題，因?yàn)楣灿腥艘彩欠课菟袡?quán)人。問題在于“隱性”的共有人。我國(guó)的私有房產(chǎn)，雖然大部分屬于配偶間共有，但是在形式上并未按照共有財(cái)產(chǎn)登記。建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》雖然明確規(guī)定了“共有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)”，但對(duì)于大多數(shù)配偶間共有的房產(chǎn)，申請(qǐng)人一般已習(xí)慣于由一方登記，而不愿意作為共有財(cái)產(chǎn)登記，登記機(jī)關(guān)如強(qiáng)行要求申請(qǐng)人以共有財(cái)產(chǎn)登記或是要求提供房產(chǎn)為一方所有的約定，反而會(huì)招致強(qiáng)烈的反對(duì)意見。
一方面，改變歷史形成的習(xí)慣會(huì)有一個(gè)過程，另一方面，這也是房屋所有權(quán)登記中應(yīng)當(dāng)予以解決的一個(gè)問題。《婚姻法》修改以后，對(duì)于配偶間財(cái)產(chǎn)屬于一方所有抑或共有，更趨向于由夫妻間自行約定。但是這一變化并不一定就在房屋所有權(quán)登記中能得到反映。作為抵押權(quán)人，易于把房屋權(quán)屬證書上所載的所有權(quán)人作為抵押人。而作為登記機(jī)關(guān)，除了當(dāng)事人能舉證證明，房屋確為一方所有的財(cái)產(chǎn)以外，應(yīng)將其視為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。有很多城市的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，對(duì)于私有房產(chǎn)的抵押，要求夫妻雙方到場(chǎng)簽字，如屬共有財(cái)產(chǎn)，由配偶作為共有人簽名，如屬一方所有，則由另一方證明。這樣可大大減少日后可能發(fā)生的糾紛。
對(duì)于共有人問題，還應(yīng)注意一些因所有權(quán)狀況發(fā)生變化而產(chǎn)生的共有人，如有的產(chǎn)權(quán)人配偶已死亡，應(yīng)注意其繼承關(guān)系;有的是離婚后重組的家庭，現(xiàn)配偶不一定是共有人，這需要查閱登記檔案，查明原申領(lǐng)房屋所有權(quán)的時(shí)間及產(chǎn)權(quán)來源。
三、未成年人的房產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}
未成年人由于具有民事權(quán)利能力，同樣可以買房，也可以領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。只是在簽訂買房合同和辦理權(quán)屬登記時(shí)應(yīng)當(dāng)由未成年人的法定監(jiān)護(hù)人代理。
我國(guó)《民法通則》規(guī)定：“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人”?！睹穹ㄍ▌t》同時(shí)規(guī)定：未成年人的“監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人”。未成年人的父母作為未成年人的法定代理人可以代為購買房屋。但是，由于各種原因，有許多購房者在子女尚未成年時(shí)就要將房屋出賣或是進(jìn)行抵押，無論是將房屋出賣還是抵押，都是對(duì)房屋所有權(quán)的處分，法定代理人可以代為購買房屋，但無權(quán)隨意處理被監(jiān)護(hù)人的房屋。
按《民法通則》的規(guī)定：“除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”。在很多場(chǎng)合，未成年人的父母處理房產(chǎn)并不一定是為了未成年人的利益，如有的未成年人的父母為了生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)的需要貸款、或是為他人擔(dān)保，希望能用未成年人的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，不能認(rèn)定其是為了被監(jiān)護(hù)人的利益。
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