新國八條知多少
新國八條知多少
2011年1月26日國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條”),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。下面是新國八條內(nèi)容，供大家參考!
新國八條內(nèi)容概述
政策背景
國務(wù)院溫家寶2011年1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。
會議指出，自去年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定的相關(guān)政策措施，全稱為《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，簡稱“新國八條”。
政策措施
會議確定了以下政策措施：
(一)進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。
(二)加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。
(三)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。
(四)強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。
(五)嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。
(六)合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房;對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。
(七)落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。
(八)堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。
基本內(nèi)容
調(diào)控已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的常態(tài)。就在距離春節(jié)還有8天的時候，一只重拳再次砸向這個讓人歡喜讓人憂的市場。
1月26日，國務(wù)院溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。
當(dāng)天晚上19時許，會議內(nèi)容公開，8條針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施正式出臺。這個被稱為新國八條的地產(chǎn)新政為今年房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)。
“從來沒見過這么嚴(yán)厲的政策。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉告訴記者，看來這一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控只能成功不能失敗了。
限購是國八條奏效的關(guān)鍵
如果說之前的調(diào)控總是難抑需求的話，此次的新國八條則從各個層面做出了限制，試圖改變社會對房子的需求。
“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)。”這是對今年的新房價格作出限制。
“調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。”
這一條取消了住房營業(yè)稅優(yōu)惠，對商品房銷售作出限制。在此之前，未滿5年的普通住房如果轉(zhuǎn)手交易，采取的是差額征收營業(yè)稅的方法。
新國八條規(guī)定，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。”提高首付比例，是對住房貸款需求作出限制。
“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。” 這一條，對購買住房作出限制。
“限制”，毫無疑問地要成為今年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。
“在新國八條中，二套房首付比例提高到6成、取消差額營業(yè)稅，已經(jīng)不算是大的沖擊了，最要命的是限購政策。”胡景暉說。
26日晚新國八條出臺之后，胡景暉就一直在研究。一開始，他的注意力還是集中在信貸、稅費(fèi)的政策調(diào)整上，但仔細(xì)研究幾遍之后他發(fā)現(xiàn)，真正致命的措施出現(xiàn)在第六條，也就是限制購房的措施。
按照他的理解，這個限購的措施有著豐富的內(nèi)涵。以北京為例，如果一個有北京戶口的家庭已經(jīng)擁有了兩套住房，那么今年將沒有資格再買房;如果一個家庭沒有北京戶口，但在北京長期工作，那么只能在京購買一套住房;如果這個家庭既沒有北京戶口，也沒有人在北京長期工作，今年就沒有資格在北京購買住房。
與2010年的限購政策不同的是，在2010年，不論這個家庭擁有多少套住房，都允許其再購買一套。新國八條則徹底堵住了再次購房的口子。
值得注意的是，這項政策并非只針對北京、上海。按照新國八條的表述，直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，都要執(zhí)行這個政策。
“這幾年累計算下來，北京市的商品房中，大概1/3是由無北京戶口同時也不在北京工作的人購買的，這些人不論多么有錢，今年都沒有資格在北京買房，也沒有資格在其戶籍所在地、長期工作的城市以外的房價上漲過快的城市買房。”胡景暉說。
不僅如此，旅游地產(chǎn)也將遭受重創(chuàng)。以三亞為代表的旅游城市，缺少了外地人的購買，其商品房的銷售狀況可想而知。
“毫無疑問，此次新政力度最大的，就是限購政策。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)這樣對記者說，2010年，共有14個城市加入限購的行列;新國八條一出來，基本上就擴(kuò)展到全國了。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司預(yù)計，今年將有超過60個的城市實(shí)施嚴(yán)格的限制購房措施，市場交易量將會受到明顯打擊。以北京為例，如果實(shí)施嚴(yán)格的限購措施，市場將減少20%的購買力。
陳國強(qiáng)告訴記者，不僅限購的城市范圍擴(kuò)大，購房的門檻也被提高，這些都將對住房需求、投資性需求產(chǎn)生影響。
國八條新增內(nèi)容
1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議確定了2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新國八條。
與2010年的國十條相比，新國八條對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控又有了新的內(nèi)容。
首先，進(jìn)一步明確住房市場發(fā)展宗旨是解決城鎮(zhèn)居民的住房條件，房地產(chǎn)市場是一個消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。這明確回答了住房到底是什么產(chǎn)品，住房發(fā)展的宗旨是什么的問題，是為住房的“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”明確定調(diào)。
其次，為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，進(jìn)一步強(qiáng)化了使用針對炒房的各種稅收工具的預(yù)期。比如加強(qiáng)住房交易稅和住房交易所得稅，要求住房財產(chǎn)稅征收試點(diǎn)展開。對于這些房地產(chǎn)稅，除了住房財產(chǎn)稅沒有出臺還不知道什么內(nèi)容之外，對于住房交易稅及住房交易所得稅，如果不采取嚴(yán)厲的或高累進(jìn)稅政策，要想通過房地產(chǎn)稅來達(dá)到遏制住房投機(jī)炒作是不可能的。比如，在我國香港及新加坡，最近都出臺了對住房交易嚴(yán)厲控制的稅收政策，從而使得住房投機(jī)炒作得到有效遏制。而國內(nèi)十分溫和的住房交易稅作用將十分有限。政府一方面要對住房投機(jī)炒作嚴(yán)厲打擊，另一方面不通過嚴(yán)厲的房地產(chǎn)稅來限制。兩者在政策及經(jīng)濟(jì)邏輯上還有待統(tǒng)一。
第三，對于這次差別化的信貸政策，重點(diǎn)放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平則與以前相同。對于第一套住房信貸彈性在商業(yè)銀行，這就得看央行今年的貨幣政策是如何展開了。如果信貸規(guī)模嚴(yán)格控制，那么第一套住房的利率及首付都會提高，甚至于取消優(yōu)惠利率;如果信貸規(guī)模控制不嚴(yán)格，那么第一套住房的優(yōu)惠的信貸政策又可能放開。這對商業(yè)銀行有較大自主，同樣也面臨很大不確定。不過，對于第二套以上住房的利率與首付，對于不同的地區(qū)，增加了央行酌情權(quán)。為了強(qiáng)調(diào)政策嚴(yán)肅性，新國八條加上對違規(guī)者的處罰條文。
第四，新國八條要求各地方政府全面落實(shí)住房限購令。即本地居民可以再購買一套住房，而外地居民只可有條件地購買一套住房。第三套以上的住房禁止購買。并且這種限購令在全國所有的城市開展。對此需要嚴(yán)防的是，由于對未來買房難度預(yù)期加大，地方政府的限購令反而會鼓勵有了一套住房的本地居民加快再購買一套住房。因?yàn)槿绻麤]有針對炒房的稅收政策，已購一套住房的居民都可能用這一套住房來投資，購買第二套以上住房的居民也可以借機(jī)炒作。一方面政策要嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)炒作，另一方面政策又可能會有副作用，一定程度上會鼓勵居民購買第二套以上的住房，因此新國八條之后還需要有更完善的配套政策，而且需要各職能部門配合執(zhí)行形成合力。否則，新國八條的執(zhí)行實(shí)施效果仍會有不確定性。
第五，加大保障性安居工程建設(shè)力度，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，以及問責(zé)制，都是國十條的內(nèi)容，這次屬于再次強(qiáng)調(diào)并增加了一些東西，而且這些方面應(yīng)該不是這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。重點(diǎn)應(yīng)該放在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作上，放在擠出房地產(chǎn)泡沫上。不過，問責(zé)虛假信息也是新國八條的新內(nèi)容。關(guān)鍵的問題是政府如何來落實(shí)，如何來追究這種虛假信息的責(zé)任。
總之，新國八條出臺既說明了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的問題太糾結(jié)、太嚴(yán)重，也說明了政府對這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調(diào)整。而要化解當(dāng)前房地產(chǎn)問題，重點(diǎn)就在對住房“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”，并采取嚴(yán)厲的住房信
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