房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的參考論文

　　溫說：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。下面是學習啦小編給大家推薦的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的參考論文，希望大家喜歡!

　　房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的參考論文篇一

　　《淺析上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》

　　摘要：文章描述了上海近年樓市狀況，通過科學的統(tǒng)計和分析，尋找上海房地產(chǎn)價格居高不下的根本原因。為保證房產(chǎn)市場的健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，文章建議采取多種措施進行宏觀調(diào)控，抑制投機活動，最終目的是使上海樓市走上可持續(xù)發(fā)展道路。

　　關鍵詞：房地產(chǎn);泡沫經(jīng)濟;宏觀調(diào)控

　　上海房地產(chǎn)市場從1999—2003年回暖，到2003—2005年初房價的“瘋漲”，2005年6月—2007年4月其間出現(xiàn)短暫“停滯”，2007年5月以來，房價又開始緩步上揚，雖然期間政府陸續(xù)出臺了限制房價過快上漲的信貸、土地和稅收政策，但效果都不明顯。上海房產(chǎn)市場存在兩個現(xiàn)狀：漲得快、漲幅高。

　　上海房地產(chǎn)價格居高不下的根本原因是什么?房地產(chǎn)的未來是否能走上可持續(xù)發(fā)展道路?防范房地產(chǎn)泡沫有何良策?本文對此進行探討。

　　一、房地產(chǎn)的特征

　　所謂房地產(chǎn)，即房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)同其他商品一樣，既有商品的一般屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經(jīng)濟和社會三個角度來分析房地產(chǎn)所具有的特征。

　　(一)房地產(chǎn)的物理特征

　　1、固定性。房地產(chǎn)從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地產(chǎn)的固定性是不變的。

　　2、單件性。由于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復制。

　　3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長。

　　(二)房屋的經(jīng)濟特征

　　房屋的經(jīng)濟特征為：房產(chǎn)價值和地產(chǎn)價值具有結合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價等;房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資大，房地產(chǎn)投資的流動性較差;隨著社會的發(fā)展，人口的增加和經(jīng)濟的繁榮，對房地產(chǎn)的需求日益增長，房地產(chǎn)的長期供不應求導致房地產(chǎn)價格總的趨勢呈不斷上漲。

　　(三)房地產(chǎn)的社會特征

　　房地產(chǎn)的社會特征是指房地產(chǎn)在法律，制度等方面表現(xiàn)出來的特征。房地產(chǎn)的社會特征為：房地產(chǎn)在開發(fā)過程中涉及到復雜的法律關系;房產(chǎn)往往受到福利制度和社會保障制度的影響。

　　二、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

　　(一)房屋建造市場持續(xù)發(fā)展

　　據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，上海市建筑業(yè)生產(chǎn)保持較平穩(wěn)增長。本年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值373.06億元，增長10.4%;房屋建筑竣工面積636.07萬平方米，增長8.6%。總體上反映出房屋供應量在增長。

　　(二)2007年上半年住宅價格及成交量均緩步上揚

　　上海2007年上半年的房價呈緩步上升的趨勢，據(jù)上海易局研究院提供的研究報告顯示，4月上海樓市的成交量245萬平方米，其中商品住宅成交面積170萬平方米，明顯呈上升態(tài)勢。根據(jù)焦點網(wǎng)的統(tǒng)計資料，4月全市至少有20多個樓盤出現(xiàn)不同幅度的上漲。

　　(三)預計2007年下半年房地產(chǎn)走勢總體上房價仍將持續(xù)上揚

　　首先，土地供應越來越緊張，土地成本費用在成倍增加，國家稅收的增加等;其次，房屋建設周期長，供求格局短期內(nèi)不會改變;第三，保障性住房供給不足;第四，從需求角度看，經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程加快，將產(chǎn)生大量房屋需求。

　　(四)上海房地產(chǎn)存在一定的泡沫現(xiàn)象

　　上海房產(chǎn)市場將穩(wěn)步發(fā)展，房價將持續(xù)上漲，但也反映出上海房地產(chǎn)存在一定的泡沫，表現(xiàn)在商品樓盤內(nèi)的空房率相當?shù)母?，入住率很低，?jù)香梅花園的物業(yè)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，香梅花園2007年的入住率只有50%，而盛世年華的入住率更低，僅40%左右。

　　三、上海房產(chǎn)居高不下的原因

　　上海是一個國際性大都市，也是中國的經(jīng)濟中心之一，隨著許多有實力的大型房地產(chǎn)公司進入上海房產(chǎn)市場，國際資本繼續(xù)看好上海，投資上海，加快上海經(jīng)濟的發(fā)展，加上各方市場參與者的心理預期，最終導致上海房產(chǎn)價格居高不下的現(xiàn)狀。

　　(一)大與?。盒袠I(yè)調(diào)整，壟斷性增強

　　2005年以來，調(diào)控政策通過提高土地出讓金、開發(fā)企業(yè)自有資本金等門檻，尤其是2006年以來土地、資金開始向資信較好的大型房企集中，房產(chǎn)行業(yè)越來越呈現(xiàn)規(guī)模性、壟斷性和資本加速聚集的特性。

　　(二)堵與疏：一手硬，一手軟

　　導致房價居高不下的第二個原因是樓市調(diào)控政策在落地執(zhí)行中出現(xiàn)的“重堵輕疏”現(xiàn)象。在2006年出臺的政策中，“90/70”政策以及鼓勵建設經(jīng)濟適用房、廉租房的相關措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余稅收、房貸、外資購房設限政策則重在“堵截”投資型需求。

　　總體上“堵截”型政策執(zhí)行得還算到位，“疏解”型政策的執(zhí)行則喜憂參半。一方面，經(jīng)濟適用房投資持續(xù)下降的趨勢開始得到扭轉(zhuǎn)。今年第一季度全國住宅投資同比增長30.4%，其中經(jīng)濟適用房投資同比增長41.6%。另一方面，開發(fā)結構仍不合理。在房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯反彈的情況下，本應朝小戶型占比70%方向發(fā)展的“90/70”政策遠未完全落實。而城鎮(zhèn)居民對住房的增量需求和改善需求趨于雙旺。一季度，全國新建商品住宅銷售面積是竣工面積的1.9倍。同時，商品住宅空置面積同比下降1.2%。發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司指出：“這表明市場需求依然比較旺盛。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”

　　(三)內(nèi)與外：寧可賣地售股，不愿降價

　　去年樓市調(diào)控政策接踵而至，年初又明確要清算土地增值稅，但并未出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)加快推盤、降價銷售的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認為，原因之一，與外資乘機大量進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場有關。統(tǒng)計顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，利用外資131.27億元，同比增長154.4%。外資的進入，使得國內(nèi)開發(fā)商在銀根緊縮的局面下，改變?nèi)谫Y渠道，或出讓項目公司的股權，或出售土地，換取外資注入。“寧可賣地售股，不愿降價”成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的唯一選擇。

　　(四)理想與現(xiàn)實：放棄房地產(chǎn)支柱地位的艱難

　　“堵”“疏”不平衡導致市場供求難以改觀，而行業(yè)內(nèi)的壟斷趨勢、外資加快進入，則加劇了局面的嚴重性。解決問題的關鍵在于調(diào)節(jié)市場的供求狀況，特別是緩解需求。房地產(chǎn)行業(yè)對GDP與地方財政的巨大貢獻令他們對調(diào)控舉棋不定。而可能是調(diào)控中最有效用的住房保障政策則要求：地方政府自掏腰包來抑制地方經(jīng)濟中最賺錢的一個行業(yè)。針對地方政府“調(diào)控猶豫癥”，發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟研究院建議大幅度調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展政策，放棄房地產(chǎn)支柱地位，徹底改變房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟模式。要根治樓市積弊，推出調(diào)整政策及考核指標的適當?shù)呐e措已不可避免。

　　(五)市場預期

　　預期未來房地產(chǎn)價格上升是投機性房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的根本原因。上海房地產(chǎn)價格飆升是因為對上海房地產(chǎn)價格上升的預期導致的。

　　第一階段大致是從2001年到2003年，上海房價理性上升階段。由于北京成功獲得2008年奧運會的舉辦權、上海成功獲得2010年世博會的舉辦權、上海爭創(chuàng)國際經(jīng)濟、貿(mào)易和航運四個中心和國際化大都市等一系列利好因素，促使國際、國內(nèi)都形成了上海房價必然上漲的預期。第二階段是從2003年到現(xiàn)在，上海房價非理性膨脹階段，三年時間，上海房價上升幾乎達一倍。這一階段的預期更為根本和復雜，不只是簡單的或事件所能比。

　　(六)其他各方因素

　　首先，地方政府并不希望房價下跌，房價的下落，上海經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)就會失去支撐，經(jīng)濟就會出現(xiàn)衰退。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商不希望房價下跌。因為根據(jù)購房者“買漲不買跌”的原理，房價一旦下降就會馬上讓市場形成房價繼續(xù)下跌的預期，購房戶就會持幣觀望，造成實際成交量急劇萎縮，使得開發(fā)商既不能獲得預期高額利潤，也可能使部分開發(fā)商虧本，甚至破產(chǎn)。第三，銀行不希望房價下跌。房價一旦下跌，銀行早幾年瘋狂貸款給房地產(chǎn)商與民眾住房消費信貸的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就會成了泡影。如果房價下跌真的發(fā)生了，不僅會給銀行造成危機也可能給整個社會經(jīng)濟帶來大災難。第四，已購買戶不希望房價下跌。上海房價居高不下形成是一系列復雜因素綜合作用的結果。

　　四、應對措施

　　當前一些城市房價過高是不正常的，必須堅持對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控和治理，這是政府的責任也是社會的責任，也包括房地產(chǎn)商的責任，而且房價過高原因是復雜的，有商品房供應不足的原因，有開發(fā)商利潤不夠的原因，有地價商品房不夠的原因，有投資性投機性的原因，也有超前消費的原因，政府控制乏力的原因，因而要多管齊下來抑制房價過高過快增長的現(xiàn)象。

　　(一)加大供應穩(wěn)定房價

　　國務院副曾培炎，指出了下一步宏觀調(diào)控的四個方向：一是加大住房供應力度。二是努力調(diào)控住房需求。三是著力解決低收入家庭住房問題。四是繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

　　其中，“加大住房供應力度”一說，是近幾年來首次提及的。首先，在繼續(xù)控制固定資產(chǎn)投資的同時，適度增加住房投資。第二，在繼續(xù)收緊地根的同時，適度增加住房用地。第三，將適度增加住房投資和適度增加住房用地，重點落實在普通商品住房和住房保障兩個方面。第四，要允許商業(yè)金融機構在一定年限內(nèi)，向開發(fā)普通商品住房和保障性住房的機構，實行較低門檻的優(yōu)惠性開發(fā)貸款。政府引導他們向普通商品住房和保障性住房開發(fā)貸款，既解決普通商品住房和保障性住房開發(fā)資金的緊缺，也解決商業(yè)金融機構資金壓庫的苦惱。

　　(二)抑制投資需求

　　一方面，控制商品房超前消費，特別是投資投機性需求;另一方面要加強普通廉租房的管理，并且政府用責任保障住房，廉租房就是提供保障的形式之一。

　　(三)增加小戶型住宅

　　對普遍收入不高大多數(shù)老百姓來說，買大戶型住宅是不現(xiàn)實的，推廣小戶型，將惠及更多家庭。要承認國情堅持提倡節(jié)約型的消費，反對奢侈性的消費模式。

　　五、結束語

　　通過上述對上海房地產(chǎn)現(xiàn)狀及原因的分析得出，上海房地產(chǎn)市場隨著其本身進一步的市場化、國際化，上海房價繼續(xù)走高將不可避免。但如何防止出現(xiàn)過度投機、嚴重的泡沫化，保證房地產(chǎn)市場能健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，是政府、房地產(chǎn)企業(yè)等參與各方共同努力的方向，任重道遠。

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　　房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的參考論文篇二

　　《新政下房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析》

　　【摘要】本文簡述了調(diào)控政策的特點和效果，并基于理論和現(xiàn)實剖析了其對青島房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，進一步指出房地產(chǎn)市場中起關鍵作用的是房地產(chǎn)的需求和供給，行政干預只是臨時性的作用。

　　【關鍵詞】房地產(chǎn)市場;新國八條;土地供給

　　中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國最熱門的行業(yè)之一，而且在國民經(jīng)濟中的地位不斷提升。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有效的改善了國人的居住條件，也推動了國民經(jīng)濟的發(fā)展。城市作為一個地區(qū)經(jīng)濟文化的中心，吸引了大量人口，剛性需求所在，房價也隨之水漲船高。要求加強整頓的呼聲越發(fā)強烈。政府對此十分重視，2011年發(fā)布了以1月26日“新國八條“和”9.29“新政”為代表的兩輪調(diào)控政策。本文將分析2011年初以來國家發(fā)布一系列政策后，青島房地產(chǎn)市場中沒有得到根本解決的一些問題。

　　12011年針對房地產(chǎn)市場發(fā)布的政策及舉措

　　1.1新“國八條”的出臺

　　2011年1月26日，國務院辦公廳發(fā)布((關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知(國辦發(fā)[2011]1號，簡稱“新國八條”)，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。通知作出進一步落實地方政府責任;加大保障性安居工程建設力度，強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，嚴格住房用地供應管理;合理引導住房需求。

　　1.2因地制宜，青島市出臺本地“限購令”以及啟動保障性住房建設

　　青島限購令首先明確規(guī)定對已擁有2套及以上住房的青島戶籍家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。此限購政策嚴重抑制了投資性住房需求。其次增加住房用地供應，落實住房用地供應總量和結構比例。再次全面實施新一輪住房保障發(fā)展規(guī)劃，充分發(fā)揮政策性住房在滿足中低收入家庭住房需求和平抑房價方面的雙重作用，堅定不移地實施配建制度，確保政策性住房的規(guī)模和進度。

　　2“新政”調(diào)控下青島房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

　　根據(jù)歷年來青島樓市的發(fā)展規(guī)律，1月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，不僅是購房者購房意愿最低的一個月，也是開發(fā)商開盤、推盤最少的一個月。但在2011年1月，青島市新房成交量依然超過萬套，延續(xù)了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面積109.8萬平方米，成交套數(shù)11235套，與前年同期6760套的數(shù)據(jù)相比增長87%，1月份成交量劇增。主要原因是：在限購令正式執(zhí)行之前，恐慌性購房推高了樓市成交量，房價在觀望中走高。這主要是對房地產(chǎn)市場仍看好的房地產(chǎn)投資者在占有更多的房源。而部分普通百姓以為今后買房不容易，也加入購房大軍。到了2月，隨著“新國八條”的出臺，青島樓市進入淡季，開發(fā)商推盤意愿不明朗，可供購房者選擇的房源不足，供應量不足導致成交量下滑。2011年2月青島樓市成交26.4萬平方米，環(huán)比下降75.9%，在這個房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。島城限購令和加息等措施的發(fā)力，使得處于傳統(tǒng)銷售淡季的樓市雪上加霜。這種態(tài)勢一直持續(xù)到3月份。傳統(tǒng)淡季1-3月份，開發(fā)商新增推案少，市場出現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。到了7月商品房住宅供應量為61.39萬m2，環(huán)比下滑30.25%，供求比為1.31，市場仍維持供過于求的狀態(tài)。截止七月份，七區(qū)兩市的市場存量以膠南和黃島居首，其中黃島區(qū)的去化風險最高，需要16個月去化完畢現(xiàn)有存量，其中是膠南市需要15個月去化完畢。市南區(qū)憑借獨一無二的資源和土地的稀缺優(yōu)勢，存量較高，但市場去化速度穩(wěn)定。7月，限購區(qū)域成交占全市成交的比重環(huán)比減少，成交依然低迷。

　　2011年，各地保障房的基本任務要達到全年總面積的10%，青島市也加大了保障房的開發(fā)力度。截止7月的用地總量已經(jīng)超過2010年全年的用地總量106萬m2，截止今年七月份總用地已高達256萬m2。進入8月，在調(diào)控嚴壓、購房者觀望濃厚、銀行房貸收縮等背景下，青島8月份樓市冷清收場。多數(shù)房地產(chǎn)商把重點放在“金九銀十”上。但是9月份以來，傳統(tǒng)意義上的旺季并沒有給青島樓市帶來什么爆炸性的信息，房地產(chǎn)市場并沒有像往年一樣出現(xiàn)“井噴”，青島樓市庫存達到11萬套，達到前所未有的頂峰水平，所謂的銷售旺季在悄然淡出人們的視野，長達一年的的樓市調(diào)控升級，讓開發(fā)商和市場遭遇前所未有的挑戰(zhàn)。

　　在限購限貸政策下，市民消費結構發(fā)生改變，自主需求成為市場主導，投機行為被排擠，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要價格合理，勢必受到“剛需”客戶的青睞。

　　調(diào)控雖然取得了初步成效，但問題依然存在：首先是大中城市住房價格過高的問題依然沒有解決;其次是各地土地供給依然緊張，違法圈地囤地的現(xiàn)象依然普遍;再次是保障房的建設進度緩慢，竣工量還不夠充分，房地產(chǎn)市場的供給壓力依然很大;第四，市場進入觀望狀態(tài)的同時，房屋租賃的價格出現(xiàn)了大幅度上升;第五，各地在執(zhí)行新的房貸政策時屢屢有打折扣的現(xiàn)象。可見，房地產(chǎn)市場調(diào)控依然任重而道遠。

　　3完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的建議

　　3.1建立一個全面的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)

　　這里的全面要做到區(qū)域覆蓋全國，信息涵蓋各個部門。國家應該建立一個全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，并實現(xiàn)與銀行房貸信息系統(tǒng)、民政登記信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)查詢功能，這將非常有益于解決新政中“二套房”的認定難題。首先，個人購房記錄、信貸記錄都可以方便查到，即使你是異地購房或貸款;其次，這也可以有效解決一個家庭夫妻雙方各以自己名義購房，但本質(zhì)上已屬“二套房”范疇的問題;最后，實現(xiàn)全面信息化的管理，使得政府對整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范管理有章可循，當然，這已是為解決新政執(zhí)行而產(chǎn)生的附帶效應了。

　　3.2鼓勵并監(jiān)督地方政府推行新政

　　中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，很多都是因為地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴太大，從而一直不愿意響應中央政府，調(diào)控房價。前些年，面對中央的很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是由于地方政府執(zhí)行程度不夠，或者暗地幫助房地產(chǎn)商規(guī)避制度限制，導致不斷出現(xiàn)“空調(diào)”現(xiàn)象，這次新政執(zhí)行過程中必須要吸取這個教訓。

　　3.3供求關系

　　從經(jīng)濟學理論的原理來說，一種商品的供應出現(xiàn)緊張就會引起價格上漲，反之供過于求就會引起價格下跌。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經(jīng)濟規(guī)律。然而，此次調(diào)控政策更多的依然是限制購房需求。房地產(chǎn)市場的供給關系沒有得到根本解決，對房地產(chǎn)主體不會有太大影響。因此雖然短期內(nèi)對房價和成交量有影響，但就長期而言，很難達到預期的效果。因此，要使價格趨于平衡，一是增加供應或減少供應，二是增加需求或減少需求。筆者認為房價上漲應該增加供應、減少需求。在當前形勢下，房地產(chǎn)市場結構性矛盾問題突出，采取政府管制的方式，短期可行，長期未必有效。應當遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律，主要從改變供求關系入手，保持整體市場的供求平衡。

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