325上海樓市新政
325上海樓市新政
2016年3月25日上午，上海市政府通過召開聯(lián)合新聞發(fā)布會正式公布了《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展的若干意見》。想知道最新上海的樓市新政嗎?下文小編給大家介紹下吧!
325上海樓市新政：民眾看法
眾所周知，進入2016年以來，上海樓市突然急劇升溫，新房二手房雙雙出現(xiàn)量價飆升。中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2016年1-2月上海新建房屋銷售面積274.78萬平方米，同比增長22.9%。其中，住宅銷售面積226.98萬平方米，增長13.5%。上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)也顯示，2016年2月份，上海二手房均價高達3.51萬元人民幣/平方米，二手房住宅價格同比上漲8.8%，二手房共計成交2.8萬套，同比上漲166.58%，刷新了同期歷史最高紀錄。與此對應(yīng)，滬上各大售樓處頻現(xiàn)搶購潮，供不應(yīng)求。在這個背景下，可以認為此次“史上最嚴厲”樓市調(diào)控的出臺，主要就是為了應(yīng)對當前房地產(chǎn)市場的飆漲態(tài)勢。
為了解民眾對上海樓市325新政的評價和對后市的預(yù)期，上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所通過上海城市與房地產(chǎn)青年學(xué)者聯(lián)誼會公眾號發(fā)起了關(guān)于325樓市新政的投票。本次投票共計254名參與者，其中居住在上海并且有上海戶籍的占52%，在上海居住外地戶籍的占36%，外地投票者或沒有披露所在地信息的合計為12%。也就是在上海居住的投票者中有59%是本地戶籍，41%是外地戶籍，這與目前上海全部常住人口中41%的非戶籍人口比例完全一致。投票者所在行業(yè)居前包括科研院所和高校(26%)、金融界(19%)、產(chǎn)業(yè)界(13%)、房地產(chǎn)行業(yè)(9%)、其他事業(yè)單位(8%)等，行業(yè)分布比較均衡，且普遍具有較高教育程度，具有較好的代表性。同時，參與調(diào)查的投票者中，23%認為對樓市新政政策十分了解，59%認為基本知曉，只有18%自認為不算很清楚，所以本次調(diào)研可靠性較高。
對于此次調(diào)控， 參與本次調(diào)研的民眾普遍認為，這次新政中對非本市戶籍居民加強限購，提高二套房首付比重(包括認房不認貸)、加大住房供應(yīng)力度這幾項措施對樓市影響效果將較為顯著。但同時也有人對將非本市戶籍購房最低連續(xù)繳納社保年限從2年增加到5年、二套房認房不認貸、貸款買房首付需為自有資金等政策提出質(zhì)疑，覺得不太合理，還有認為本次新政發(fā)布即日執(zhí)行、缺少緩沖，不太合適。
325上海樓市新政：投票結(jié)果
對于如何有效的抑制房價政策中，27%的投票者認為加強限購能夠?qū)档头績r起到顯著作用。其中18%的參與者認為，非本市戶籍購房的最低連續(xù)繳納社保年限從2年增加到5年的政策能夠?qū)σ种品績r起到顯著作用，是減少住房需求的最大殺手锏。此舉會直接抑制外來常住人口的購房需求。相對于1400萬日益老齡化、60歲以上老年人口超過三成的本地戶籍人口來說，980萬平均年齡很年輕、住房需求旺盛的外地常住人口才是上海樓市剛需的最大來源。對外地戶籍人口收緊限購，大幅降低了需求基數(shù)，尤其有助于穩(wěn)定中小套型住宅的價格。5%的民眾認為加強對以企業(yè)名義購房的限制(企業(yè)買房要三年后才能上市)對抑制房價會有一定作用，這個一向認為是限購中可能存在的較大漏洞，不少外地買家以此來規(guī)避繞過限購。另有4%的人認為加強房產(chǎn)登記和交易備案也可以抑制房價漲勢，加強不動產(chǎn)登記可以使政府更容易查明個人房產(chǎn)所有情況，從而對房價產(chǎn)生影響。出臺需求側(cè)新政可緩解供需矛盾，短期內(nèi)可抑制房價上漲。但長期看來，這項政策調(diào)控只能做到短期抑制需求。
對于差別化信貸，提高二套房首付比重，有17%的人認為可以有效降低房價，對房價的殺傷威力僅次于加強對非戶籍人口的限購。另有13%的人認為二套房認房不認貸也是一道重要的殺手锏，能有效抑制房價上漲。目前在房地產(chǎn)交易系統(tǒng)內(nèi)查詢到已擁有一套住房的，無論其是否有貸款記錄、無論其住房貸款是否結(jié)清，均執(zhí)行差別化信貸政策，即購買第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。可見，民眾普遍認為，通過加強資金流的約束提高二套房首付比例，可以大幅提高炒房成本，一定程度上會抑制投機炒作。
還有9%的參與者認為加強首付款核查，禁止首付貸等場外配資會抑制房價。購房者需承諾首付款自有，而銀行將根據(jù)收入和資金來源情況進行確認，加強管理，避免加杠桿融資和場外配資。互聯(lián)網(wǎng)平臺、房產(chǎn)中介推出的首付貸等場外配資業(yè)務(wù)也對近期上海房價的非理性上漲起到了一定的推動作用。因此，應(yīng)加大對房地產(chǎn)中介的監(jiān)管力度，對各類非正規(guī)金融機構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開展專項整治，以抑制房地產(chǎn)投機炒作。
以上政策還都是從需求側(cè)，加大住房供地力度，提高中小套型商品住房供應(yīng)比例，加快舊區(qū)改造和“城中村”改造，擴大符合政策的住房困難群體受益面等一系列政策，則主要在供給側(cè)發(fā)力。有10%的投票者認可加大住房供地力度，對此表示支持。
同時民眾希望通過多渠道增加住宅供應(yīng)，從供給側(cè)加快住房有效供應(yīng)從而緩解房價上漲。如5%的人覺得增加人才公寓，提高工業(yè)用地配建生活服務(wù)設(shè)施比例會影響房價，而4%的參與者認為廉租房和公租房并軌，搞好共有產(chǎn)權(quán)房能夠抑制房價。這些政策主要構(gòu)建多層次、全覆蓋的住房供應(yīng)體系，如逐步增加公共租賃住房，解決一部分人的住房款難問題。此外，推進保障房和廉租住房建設(shè)，多渠道籌措人才公寓住房，鼓勵符合條件的企業(yè)單位自建人才公寓(單位租賃房)向職工出租，也有利于解決部分住房需求。
有相當一部分投票者(5%)對建立房地產(chǎn)市場監(jiān)管聯(lián)席會議和建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布機制政策表示關(guān)注。此次新政的另一記重拳是強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，尤其是加大對房地產(chǎn)中介的監(jiān)管力度。
然而，另一方面，31%的參與者對于非本市戶籍購房最低連續(xù)繳納社保年限從2年增加到5年這項政策反應(yīng)最為強烈，有所質(zhì)疑?？梢岳斫猓紤]到本次調(diào)查中在上海居住但非本市戶籍的參與者比例為41%左右(與上海常住人口中非戶籍人口比例完全一致)，而本輪調(diào)控對這部分購房者的沖擊十分明顯。假設(shè)一名本科畢業(yè)生22歲畢業(yè)參加工作，開始繳納社保，也得等到27歲的時候才能開始購房。社保連續(xù)繳納5年抑制了外地常住人口的正常購房需求。更有不少網(wǎng)友反映，上?，F(xiàn)有限購政策要求外地戶籍人口必須結(jié)婚才能買房，十分不合理，屬于用公權(quán)力干涉居民生活選擇，并且是種歧視。
新政對于二套房認房不認貸這一政策較之前認貸不認房政策明顯偏緊，有12%參與者對此有質(zhì)疑。325新政出臺之前，不少銀行對于名下?lián)碛?套住房，貸款結(jié)清的購房群體，購買第二套住房時，給予首套房的貸款優(yōu)惠，即貸款首付只需三成，利率優(yōu)惠。而新政對二套普通住房首付比例調(diào)至5成，非普通住房首付比例調(diào)至7成。此條新政的實施，可調(diào)控大戶型商品住宅的成交，抑制房價上漲，但也在一定程度上傷害了合理的改善性需求。
10%的投票者對于貸款買房需承諾首付為自有資金表示質(zhì)疑。還有11%的參與者認為，新政發(fā)布就即日執(zhí)行，讓很多購房者和觀望者措手不及，造成預(yù)期不穩(wěn)定，包括影響了非本市戶籍且社保達到年限的購房者的購房需求。
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