不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則政策解讀
不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則政策解讀
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最新《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》政策解讀一
《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)已于2015年3月1日起施行。在《條例》經(jīng)國務院原則通過后，國土資源部就依據(jù)《條例》的主旨和精神，結合各不動產(chǎn)登記試點地區(qū)的統(tǒng)一登記實踐，啟動了《條例》實施細則的起草工作。今年1月1日，國土資源部以第63號令發(fā)布實施《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)，對《條例》進行了細化，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記確定了更為詳細的操作規(guī)范。我們將組織相關專家，分兩期對《細則》進行深度解讀。
《細則》體現(xiàn)了依法行政的要求，細化了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記各項具體規(guī)則，對于登記機構及其工作人員的權限、登記程序、各類登記類型及其申請材料、不動產(chǎn)登記資料的查詢、利用和保護等都進行了具體規(guī)定。可以說，踐行依法行政，構成了貫穿《細則》各項制度和規(guī)范的一條紅線。
最新《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》政策解讀二
嚴格遵循上位法設定登記權限
《細則》制定過程中，恪守《物權法》等法律以及《條例》等行政法規(guī)的基本精神和各項具體制度，嚴格設定登記機構各項權限、強化登記機構的責任
登記制度設計中，登記程序的啟動權歸屬于登記機構還是當事人至關重要。不動產(chǎn)登記，究其本質(zhì)，是在不動產(chǎn)權利因法律事實發(fā)生變動的情況下，由當事人就相關法律事實提出主張，登記機構確認法律事實的發(fā)生并就相應的不動產(chǎn)權利變動后果記載于登記簿。根據(jù)《物權法》對物權變動的規(guī)定，不動產(chǎn)登記原則上應當由當事人提出;登記程序原則上應當由當事人啟動。《物權法》對不動產(chǎn)登記的規(guī)定，也確認了依申請登記的基本原則。
但從不動產(chǎn)登記實踐來看，不少規(guī)范性文件中存在著相當數(shù)量的允許登記機構隨意依職權啟動登記程序的規(guī)定。這種做法嚴重損害當事人的信賴利益和交易安全，本質(zhì)上是國家權力對市場的過分干預。
《細則》在遵循《物權法》基本精神的基礎上，在第二條明確規(guī)定，不動產(chǎn)登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規(guī)以及本實施細則另有規(guī)定的除外。這就明確確定了依申請登記的原則;而將依職權辦理登記嚴格限制在法定特定情形。同時，在第十三條明確規(guī)定，申請登記的事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機構應當將登記申請書以及相關材料退還申請人，從而允許當事人依照其意志終結登記程序。這就明確了當事人的意思在登記中的主導地位，充分體現(xiàn)了《物權法》等法律所貫徹的私法自治的精神。
此外，《細則》對登記類型的詳細列舉、對登記程序的縝密細化、對各類申請材料的嚴格限制、對登記機構審查職責的規(guī)定、對異議登記失效的規(guī)定等，無不是對登記職權的規(guī)范，無不體現(xiàn)了上位法的要求。
最新《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》政策解讀三
恪守程序法定，細化登記程序
權力的行使必須依據(jù)法定的程序進行。不動產(chǎn)登記制度本質(zhì)上是行政程序法，而《細則》以專章規(guī)范了不動產(chǎn)登記的具體程序
對于依申請登記，《細則》將其明確區(qū)分為申請、受理、審核、記載4個階段。就登記申請，《細則》對于申請材料及其形式、共有人申請、法定代理人和委托代理人代為申請等都進行了細致規(guī)范。就登記機構的審核，《細則》對于登記機構具體查驗事項、實地查看的具體內(nèi)容，都在《暫行條例》的基礎上進行了進一步細化。尤其是對于實踐中做法迥異的公告問題，《細則》詳細列舉了需要進行公告的各種情形，并對公告的方式、期間、公告內(nèi)容、后果等進行了詳細的規(guī)定?！都殑t》還就依囑托登記、權屬證書和登記證明的發(fā)放、補發(fā)、換發(fā)、收回等，都規(guī)定了細致、完善的程序。
此外，在各種具體登記類型中，《細則》也對其中的特殊程序作出了規(guī)范。主要涉及以下幾類：一是對依職權登記的授權。例如，針對我國廣大農(nóng)村尚有大量未登記的不動產(chǎn)的現(xiàn)實，《細則》授權市、縣人民政府根據(jù)情況組織開展集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權的首次登記。為方便群眾，此種登記所需的權屬來源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關部門組織獲取。二是對相關登記程序銜接的規(guī)定。例如，因圍填海造地等新形成土地的，《細則》要求申請人應當在圍填海造地等工程竣工后，申請國有土地使用權登記，并辦理海域使用權注銷登記。三是對特定登記類型規(guī)定了特定程序。例如，基于異議登記的臨時性、急迫性，《細則》規(guī)定：不動產(chǎn)登記機構受理異議登記申請的，應當將異議事項記載于不動產(chǎn)登記簿。這實際意味著該類登記僅需申請、受理、記載3個環(huán)節(jié)，省略了審核的環(huán)節(jié)。
簡化證明要求，限制申請材料
《條例》明確將登記申請材料限于“法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料”，以避免登記機構借設定申請材料來擴張行政許可、濫設前置性審批
實踐中，各地登記機構存在著隨意增加登記申請材料、登記前置條件的情形。例如：對新建房屋所有權的首次登記，有的地方要求將是否取得施工許可證也作為登記申請材料。而未取得施工許可證，屬于行政處罰的范疇，與房屋所有權并無關系。還有地方規(guī)定，名下有違法建筑物的所有權人的合法房產(chǎn)不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓登記，形成了合法財產(chǎn)與不法財產(chǎn)之間的“連坐”。
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