廈門市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則
房產(chǎn)稅可以為籌集地方財(cái)政收入做出重要貢獻(xiàn)，并有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。下文是廈門市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則，歡迎閱讀!
廈門市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則全文
一、稅源管理
(一)各基層局應(yīng)認(rèn)真做好房產(chǎn)稅稅源管理工作，做好基礎(chǔ)資料的收集、歸檔、分析、管理工作，責(zé)任到人，要根據(jù)房產(chǎn)稅源普查的結(jié)果，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為依托，建立起一套全面、翔實(shí)的房產(chǎn)檔案，實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，重點(diǎn)是高層建筑物、外來企業(yè)在廈購房、企業(yè)自有(含自建、購買)房產(chǎn)、出租房產(chǎn)等。
(二)及時(shí)了解、掌握企業(yè)房產(chǎn)變動(dòng)及自用與出租情況，定期分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，對“固定資產(chǎn)”、“在建工程”等會(huì)計(jì)科目變動(dòng)數(shù)額較大的，應(yīng)查明原因，屬于購入房產(chǎn)或自建房產(chǎn)已投入使用的，要相應(yīng)審核房產(chǎn)稅的繳納情況。
(三)實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)備制。房地產(chǎn)開發(fā)商須于房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后30日內(nèi)首次向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行報(bào)備，填寫房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)備表，內(nèi)容包括：企業(yè)代碼、建筑面積、單元數(shù)、購房者(僅限法人)、購買價(jià)及樓層等。以后每年逢3、9月分別就房產(chǎn)自用、出租、出售、待售變動(dòng)情況向主管地稅局匯總報(bào)備，稅務(wù)管理人員應(yīng)及時(shí)將各種增減變動(dòng)情況錄入計(jì)算機(jī)廣域網(wǎng)絡(luò)。
(四)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行取得抵償房產(chǎn)申報(bào)制。金融機(jī)構(gòu)在明確貸款方無力還貸，以房產(chǎn)抵償貸款后，應(yīng)按季于季后20天內(nèi)向地稅主管部門申報(bào)取得抵償房產(chǎn)情況井按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
(五)企業(yè)或個(gè)體工商戶申請辦理稅務(wù)登記證時(shí)，需登記經(jīng)營等用房情況，并提供有關(guān)憑證報(bào)地稅備案。
(六)做好房產(chǎn)稅稅源分析。(略)
二、申報(bào)征收管理
(一)房產(chǎn)稅要素
1.課稅對象
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象。按房屋的計(jì)稅余值或租金收入征收。
2.計(jì)稅依據(jù)、稅率
內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人自用房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值扣除25%比例后為計(jì)稅余值，年稅率為1.2%，房產(chǎn)出租的按租金收入計(jì)征，稅率為12%.
外資企業(yè)和外籍人員自用房產(chǎn)，按當(dāng)年1月1日賬面房產(chǎn)凈值計(jì)征，年稅率為1.2%房屋出租的按租金收入計(jì)征，稅率為12%。
上述個(gè)人(或外籍人員)自用房產(chǎn)均不包括個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。
房產(chǎn)已竣工交付使用而未決算或未取得產(chǎn)權(quán)但已投入使用的應(yīng)根據(jù)預(yù)算書與“在建工程”借方余額孰高的原則暫估入賬計(jì)證房產(chǎn)稅。
3.已投入使用但未入賬且無值可查的房產(chǎn)按《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整確定企事業(yè)單位和個(gè)人未人賬且無原值可查的應(yīng)稅房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的通知》(廈地稅政三[1999]01號)文執(zhí)行。
4.私房出租給個(gè)人使用的，按《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)私房出租稅收征管工作的補(bǔ)充通知》(廈地稅征[1999]27號)文規(guī)定的綜合稅額核定征收。
5.房產(chǎn)原值的確定
房屋是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場所。
房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、中央空調(diào)、通風(fēng)、照明、自備電源、煤氣等設(shè)備;各種管線、如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水、排水等管道及電力、電訊，電線導(dǎo)線、電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等。
企業(yè)、個(gè)人房屋裝修，屬于房屋不分割的吊頂、高檔燈具、墻飾、地磚、鋁合金門窗、扶梯等投資，不論賬務(wù)處理如何，均應(yīng)并入房產(chǎn)原值計(jì)稅、可自由移動(dòng)的辦公設(shè)備、電器設(shè)備等投資、以及娛樂業(yè)的保齡球設(shè)備、桑拿設(shè)備、卡拉OK設(shè)備等投資可暫不計(jì)入原值計(jì)稅。
(二)納稅申報(bào)。
1.內(nèi)外資企業(yè)房產(chǎn)稅申報(bào)期統(tǒng)一為每年3月份和9月份。
2.無自有房產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行零申報(bào)。
3.略。
4.抓好每年房產(chǎn)稅開征期的征收工作。開征期后分別于4月、10月上旬通過電腦打印出未申報(bào)企業(yè)及欠繳企業(yè)名單，逐戶發(fā)出催繳通知，除補(bǔ)交稅款并加收滯納金外，按《征管法》規(guī)定予以處罰。
5.在申報(bào)期外新增的房產(chǎn)，統(tǒng)一于下一個(gè)申報(bào)期申報(bào)繳納房產(chǎn)稅;房屋出租取得收入，原則上隨應(yīng)納的營業(yè)稅按月征收。
6.對原已從價(jià)申報(bào)房產(chǎn)稅、后又將房產(chǎn)出租的，應(yīng)在納稅申報(bào)表后附表說明并提供租賃合同，已繳納的稅款可相應(yīng)予以抵扣。但對租金明顯低于市場租金水平的，稅務(wù)部門可按規(guī)定予以調(diào)整核定。
(二)加強(qiáng)對企業(yè)增、減房產(chǎn)房產(chǎn)稅征管
1.對房地產(chǎn)開發(fā)商自用的商品房，比照自用房產(chǎn)計(jì)征房產(chǎn)稅。
2.三資企業(yè)房產(chǎn)不入賬，應(yīng)采取賬外計(jì)提折舊的方法計(jì)征房產(chǎn)稅。
中外合作企業(yè)合作年限短于稅法規(guī)定的折舊年限的，企業(yè)可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)可加速折舊，并根據(jù)房產(chǎn)原值減去已提折舊后的賬面凈值計(jì)征房產(chǎn)稅。
3.基建工地臨時(shí)搭建的樣板房、售樓處、活動(dòng)房、在基建期間免征房產(chǎn)稅，但工程結(jié)束后，未拆除仍繼續(xù)使用的，從房屋竣工交付使用的次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。
4.改建、擴(kuò)建房產(chǎn)，新增價(jià)值應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值并從投入使用次月起計(jì)征房產(chǎn)稅：拆除部分可從原值中扣除。
5.臨時(shí)搭建的房產(chǎn)，從投入使用的次月起按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
6.以銀行按揭方式購入的房產(chǎn)，按購買價(jià)格加上其他構(gòu)成房產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)支出入賬，據(jù)此計(jì)征房產(chǎn)稅和計(jì)提折舊。
融資租入房產(chǎn)，按房產(chǎn)租入價(jià)加上租賃期間應(yīng)付的手續(xù)費(fèi)及其他構(gòu)成房產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)支出為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅未入賬但已投入使用的，應(yīng)從投入使用的次月起征收房產(chǎn)稅。
7.重估增值房產(chǎn)，已調(diào)整固定資產(chǎn)賬面原值的，應(yīng)按重估增值后的房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征房產(chǎn)稅。
8.金融機(jī)構(gòu)取得抵償房產(chǎn)，己辦理過戶手續(xù)得產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)由該金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
抵?jǐn)Q合同未完全履行但由金融機(jī)構(gòu)使用的房產(chǎn)，由使用人繳納房產(chǎn)稅;金融機(jī)構(gòu)將抵償房產(chǎn)用于出租的，應(yīng)從租計(jì)征房產(chǎn)稅。
9.以房產(chǎn)“投資入股”，從被投資方取得固定收入，不承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，不論合同以何名義簽訂，均視同房產(chǎn)出租，應(yīng)從租計(jì)征房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅納稅人不論以承包、租賃經(jīng)營或以其他名義有償提供房產(chǎn)使用權(quán)的，均應(yīng)按租金收入繳納房產(chǎn)稅。對納稅人取得的“承包費(fèi)”、“租賃費(fèi)”或其他名義的收入中，若含有非房產(chǎn)租金因素的，納稅人應(yīng)提供合法有效的憑證，經(jīng)核實(shí)后予以扣除。否則，稅務(wù)部門可參照同地段、同房屋結(jié)構(gòu)租金標(biāo)淮核定其租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。
國有企業(yè)采取承包、租賃經(jīng)營的，房產(chǎn)稅暫按原省稅務(wù)局(1991)閩稅政三字第41號通知執(zhí)行。
三、承租、出租管理
(一)租賃雙方應(yīng)簽訂房屋租賃合同(協(xié)議)。承租方支付租金必須向出租方索取房屋租金專用發(fā)票，否則，按《征管法》規(guī)定處于萬元以下罰款，所付租金不予稅前扣除對房屋出租單位和個(gè)人應(yīng)按規(guī)定開具而未開具專用發(fā)票并偷稅的，按偷稅論處。
(二)充分利用鎮(zhèn)、街道、居(村)委會(huì)加強(qiáng)源頭控管，做好私房出租委托代征工作。出租方不在廈門市內(nèi)的，由承租方代扣代繳房產(chǎn)稅。
(三)健全、完善跨轄區(qū)納稅交換制度。出租、承租雙方主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)溝通配合，避免征管脫節(jié)。
承租、出租方分屬不同基層局管征的，按照《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于若干稅收政策問題的通知》(廈地稅三[1998]04號)文通知規(guī)定，實(shí)行出租(承租)稽查傳遞單制度……
四、減免稅管理(略)
五、檢查處罰
(一)納稅人未按本辦法第一條第(三)、第(四)點(diǎn)規(guī)定報(bào)送各項(xiàng)表報(bào)的，按《征管法》規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可處二千元以下罰款;逾期不改正的，可以處二干元以上一萬元以下罰款。
(二)每年企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，應(yīng)同時(shí)進(jìn)行清繳房產(chǎn)稅，對企業(yè)賬面房產(chǎn)原值、出租收入或己投入使用未入賬的房產(chǎn)予以審核，未按時(shí)繳納的或申報(bào)不實(shí)，依照《征管法》有關(guān)規(guī)定處罰。
(三)適時(shí)組織房產(chǎn)稅專項(xiàng)檢查，以查促管，確保稅收收入。對檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)或個(gè)人房產(chǎn)自用、出租，隱瞞或申報(bào)不實(shí)的，按偷稅論處，除補(bǔ)交稅款并加收滯納金外，視情況依法處于5倍以下罰款。
(四)日常檢查中發(fā)現(xiàn)承租、出租方分屬不同基層局管征的，按廈地稅政三[1998]04號文通知規(guī)定執(zhí)行。
六、執(zhí)法責(zé)任
(一)相關(guān)執(zhí)法責(zé)任按廈門市地方稅務(wù)局《稅收執(zhí)法責(zé)任制管理試行辦法》(廈地稅(1999)21號文)執(zhí)行。
(二)房產(chǎn)稅原則上不予緩交，確實(shí)有困難的，按《延期繳納稅款管理暫行辦法》(廈地稅征(1999)21號文)規(guī)定辦理。
七、本辦法自2000年1月1日執(zhí)行。
八、本辦法由廈門市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。
房產(chǎn)稅的作用
一方面，房產(chǎn)稅可以為籌集地方財(cái)政收入做出重要貢獻(xiàn)。房產(chǎn)稅屬于地方稅，征收房產(chǎn)稅可以為地方財(cái)政籌集一部分市政建設(shè)資金，解決地方財(cái)力不足。而且，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，稅源比較穩(wěn)定，隨著地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施改善和工商各業(yè)的興旺，房產(chǎn)稅收將成為地方財(cái)政收入的一個(gè)主要來源;
另一方面，征收房產(chǎn)稅有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。稅收是調(diào)節(jié)生產(chǎn)和分配的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)杠桿。對房屋所有者征收房產(chǎn)稅，可以調(diào)節(jié)納稅人的收入水平，有利于加強(qiáng)對房屋的管理，提高房屋的使用效益，控制固定資產(chǎn)的投資規(guī)模。若房產(chǎn)稅能夠?qū)Ψ课菟姓叩亩嗵追课菡鞫?，則可以抑制房產(chǎn)投資和投機(jī)，阻止房地產(chǎn)市場泡沫化，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。
征收房地產(chǎn)稅至少有三大正面意義：
首先房地產(chǎn)稅是與分稅分級財(cái)政體系相匹配的的地方稅體系的重要財(cái)源支柱;其次房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展過程中不可缺少的配套條件;第三，房地產(chǎn)稅還會(huì)增進(jìn)財(cái)產(chǎn)稅再分配調(diào)節(jié)功能，對整個(gè)社會(huì)和諧及長期可持續(xù)發(fā)展的正面意義也是值得期待和肯定的。開征房產(chǎn)稅可擠壓房地產(chǎn)需求泡沫。
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