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小區(qū)物業(yè)管理方案格式5篇

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為了確保事情或工作能無誤進行,往往需要預先進行方案制定工作,方案是闡明行動的時間,地點,目的,預期效果,預算及方法等的書面計劃。怎樣寫方案才更能起到其作用呢?下面是小編精心給大家整理小區(qū)物業(yè)管理方案格式,希望大家喜歡!

小區(qū)物業(yè)管理方案格式1

為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作,改善人居環(huán)境,爭創(chuàng)人民滿意城市,特制定本方案。

一、指導思想

以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據,在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上,按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則,和“三先三后”的工作思路,深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系,有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。

二、服務范圍

社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點,以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標,包括以下幾個方面:

(一)公共秩序管理。加強對轄區(qū)內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規(guī)范管理。

(二)公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(維護作業(yè)標段以外)公共場所、道路的清掃保潔,空中垃圾和樓道堆物清理,居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

(三)公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內公共秩序的同時,搞好轄區(qū)內的治安巡查。

(四)公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。

(五)公共綠化維護。做好轄區(qū)內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。

(六)其他。其他需要協(xié)調解決的物業(yè)服務項目。

三、基本原則

(一)居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分,要參照《物業(yè)管理條例》,在居民自治與政府引導的基礎上,充分聽取居民意見,透過無償或低償服務以及非贏利性經營,優(yōu)化整合資源配置,逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系,創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制,力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。

(二)因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用,根據各個社區(qū)的實際狀況,制定包括費用收取和服務項目在內的社區(qū)物業(yè)服務章程,并按章程具體實施,不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間,可采用多種模式進行分類分層次管理。

(三)便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程,透過推行社區(qū)物業(yè)化服務,建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務體系,在凈化市容的同時,努力擴大社區(qū)就業(yè),提高服務水平,提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。

四、工作任務

按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求,把我區(qū)農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的10個社區(qū)(小區(qū))是:觀沙嶺街道金嶺農民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農民安置小區(qū)西片。

五、工作思路

在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中,確定“三先三后”的工作思路。

(一)先整治后管理。按照“整治在先,管理長效”的原則,對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治,再透過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。

(二)先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員,加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解,取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持,為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。

(三)先服務后收費。根據社區(qū)居民中失地農民、破產企業(yè)下崗職工較多,人均收入較低的現(xiàn)狀,實行“先服務后收費”低償服務原則,先帶給優(yōu)質的服務,讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處,再收取必須的服務費,保證物業(yè)服務的正常運轉。

六、組織領導

成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組。

組長:

副組長:

辦公室主任:

辦公室副主任:

成員單位:區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構。

七、職責分工

區(qū)政府辦:負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題;

區(qū)綜治辦:負責指導和支持做好治安防控工作;

區(qū)發(fā)改局:負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準;

區(qū)財政局:負責社區(qū)物業(yè)服務的經費統(tǒng)籌工作;

區(qū)城管局:負責牽頭組織協(xié)調和監(jiān)督考核工作;

區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局:負責行業(yè)指導工作;

區(qū)工商分局:負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質審批帶給支持;

區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司:在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合;

各街道辦事處:組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。

八、方法步驟

(一)準備階段

1、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)全面調查摸底,確定推行物業(yè)服務的社區(qū)(小區(qū))名單。

2、3月上旬組織相關部門召開協(xié)調會,專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。

3、3月下旬組織召開工作部署會。

(二)實施階段

1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū),由街道統(tǒng)一組織,重點拆除違法建筑,改善治安,交通現(xiàn)狀,整治老舊建筑的外墻,整修圍墻,道路、綠地、路燈、供排水等設施,改善社區(qū)基本狀況,強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理,辦好四件實事,重點解決路燈不亮,下水不通,路面不平,環(huán)境不潔的問題,為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。

2、5月上旬組織參觀,學習其他單位經驗做法。

3、5月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。

(三)考核驗收階段

1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

2、6月份組織相關社區(qū)進行交流講評。

3、8月份由區(qū)城管局牽頭,組織相關部門進行驗收,將以社區(qū)(小區(qū))實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變,市容衛(wèi)生是否得到顯著提升,周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據,社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準,對社區(qū)居民上門問卷調查,滿意度未到達85%以上的社區(qū)一律要求“補課”,不予驗收,扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。

九、工作要求

(一)高度重視,充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務的重要好處

推行社區(qū)物業(yè)服務,是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程,是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視,把它作為推進社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會,專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想,充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務是提升城市整體形象的重要舉措,是提高社區(qū)居民群眾生活質量的重要途徑,是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段,也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。

(二)充分準備,為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎

一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務,完成任務指標,作為今年一項重要工作去抓,要明確職責和標準,要克服一切畏難情緒,不等不靠,充分發(fā)揮主觀能動性,把此項工作抓緊抓實,抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳,努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務工作,最終實現(xiàn)服務和管理的常態(tài)化。三是要制定方案,落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案,細化工作職責,要把職責落實到具體事、具體人身上,要有具體要求和質量標準。

(三)全力支持,為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務帶給保障

一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作,確定專責。二是經費要保證。每個實施物業(yè)服務的社區(qū)(小區(qū))明確經費10萬元,區(qū)和街道各安排5萬元。區(qū)和街道先期各拿2萬元,作為啟動經費,保證社區(qū)物業(yè)化服務前期工作的正常、快速運行,驗收合格后,全部經費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理,自覺繳納相應費用,并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制,牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作,給予足夠的支持。

小區(qū)物業(yè)管理方案格式2

根據安置房的特點及島外物業(yè)管理的物點,制定本,將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務,為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

一、了解小區(qū)樓盤的基本概況如服務合同資料、考核標準及現(xiàn)場實地查看(所處位置、人文環(huán)境、面積、入口、設施設備等)。

二、服務處組織框架根據現(xiàn)場查看的狀況和服務標準及思考管理成本的狀況下,組建小區(qū)服務處人員組織框架,并對服務處人員進行相關的一系列培訓,布置小區(qū)服務處的簡易裝修、采購辦公物品等。

三、準備接管驗收樓盤的工作包括

內業(yè)資料的移交工作:

1、資料的接管驗收資料。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等。

2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機電設備的資料、供水合同等。

3、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號、電話號碼等。

小區(qū)房屋主體的接管驗收:

1、對小區(qū)公共部位進行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。

2、戶內的驗收。

3、園林綠化的驗收。

4、工程設施設備的驗收。包括消防系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、電梯、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng),道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排水管道、避雷針、化糞池等。

5、鑰匙的接管。包括設備房和戶內的鑰匙,并進行核對。

6、公共水電表、戶內水電表的讀數(shù)的確認。

工程接管驗收流程:

1、按照小區(qū)產權資料和技術資料進行移交,確認簽字。對缺少的資料應當記錄在相關表格中。

2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗收,確認簽字,接管鑰匙,把驗收過程中不合格項記錄在相關表格中。

3、機電設備的現(xiàn)狀接管驗收,把驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項記錄在相關表格中。

4、匯總接管驗收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項,分類登記、整理、存檔。

5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項反饋給施工單位和開發(fā)商,確定在規(guī)定的期間內整改。

6、整改后,在對不合格項進行驗收,并記錄,確認簽字、

驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》

四、對小區(qū)公共部分進行拓荒保潔工作及綠化修剪工作,使小區(qū)持續(xù)良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。

五、做好迎接新業(yè)主的準備工作

現(xiàn)場交房處的布置、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準備、交房資料的準備(房屋驗收表住宅使用公約業(yè)主手冊裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等)。根據實際需要選取表格使用。

入住程序:

1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門能夠通知業(yè)主帶本人身份證原件及復印件、入住通知書。如果是委托交房還應當有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復印件。

2、服務處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》、業(yè)主身份證。

3、服務接待人員介紹小區(qū)管理服務狀況,與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據實際需要填寫表格。

4、服務處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。入住文件包:入住須知業(yè)主手冊住宅使用公約裝修管理協(xié)議。根據實際需要發(fā)放文件。

5、服務處接待人員陪同業(yè)主驗房,抄水、電表底數(shù),業(yè)主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗收單》,驗收不合格限期整改。

6、將《入住通知書》、業(yè)主身份證復印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋驗收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋,進行歸檔。

7、整理在驗收過程中,業(yè)主提出的相關問題,分類整理歸檔,并送至施工單位和開發(fā)商,進行整改。

8、整改后,通知業(yè)主前來進行驗收查看。并在相關表格進行確認簽字。

六、二次裝修管理階段

1、業(yè)主向服務處提出裝修,應當攜帶裝修圖紙,施工單位資質證書及施工人員的身份證復印件到各服務處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》。

2、服務處接待人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時間、土頭堆放點等。

3、服務處在理解裝修申請后,經服務處管理人員和工程人員審批合格后,方可施工。

4、在辦妥以上手續(xù)后,接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員身份證或暫住證及照片,到服務處辦理施工人員臨時出入證,填寫施工人員登記表,并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后能夠退款。

5、現(xiàn)場跟蹤:管理人員務必每一天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察,了解施工狀況并做好記錄,必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應當每日對小區(qū)公共部份進行檢查。

6、裝修完畢后,經服務處管理人員及工程人員驗收后,在裝修申請表上填寫裝修驗收狀況并簽名。

7、在跟蹤時,如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為,應及時采取措施進行整改,必要時填寫《違規(guī)整改通知單》、現(xiàn)場拍照等,以備留用與歸檔。

8、違章處理辦法,對違反裝修規(guī)定者將依有關條例采取如下措施:

9、告知、規(guī)勸、責令停工整改、上報相關執(zhí)法部門。

10、對于材料進出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時,務必由業(yè)主親自到服務處辦理物品放行條,簽字認可,否則任何人一律不準把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)務必由業(yè)主或施工負責人來服務處辦理,其它人不得辦理。進入的材料務必在兩天運往業(yè)主家中,不得在小區(qū)公共部份堆放過長。土頭垃圾應當定點堆放,如果有地下室應當將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應當每日進行清運。

11、服務處經理每月不定期抽查10次裝修管理狀況。

七、入住后的管理階段

服務處追求的目標:

1、房屋建筑的完好率到達98%以上;

2、報修及時率到達100%;

3、清潔管理無盲點;

4、設備設施完好率到達98%以上;

5、小區(qū)路燈完好率到達100%;

6、管理區(qū)域內不發(fā)生重大安全與火災職責事故;

7、有效投訴處理率100%;

8、服務滿意率達95%以上;

9、綠化完好率到達98%以上;

10、道路完好率到達98%;

11、各類管理人員崗前崗中培訓100%;

12、全年無服務安全事故發(fā)生。

為到達以上目標,服務處將制定以下:

1、完善各項管理制度和管理規(guī)定。包括維序人員管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、機電設備管理規(guī)定等一系列管理制度和管理規(guī)定。

2、保潔施行外包監(jiān)管制定。即服務處全體人員(含維序人員都有監(jiān)管的權力)做到清潔環(huán)境衛(wèi)生無死角,發(fā)現(xiàn)問題及時的機制。保潔人員應當要求統(tǒng)一裝著。垃圾日產日清,定期進行衛(wèi)生消殺工作。并根據現(xiàn)場制定保潔工作流程。(保潔日計劃、周計劃、月計劃)二次供水水箱按規(guī)定清洗,水質貼合衛(wèi)生要求。

3、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護、定期清除綠地雜草、雜物、定期預防花草、樹木病蟲害。

4、管理人員及機電工作人員要求持證上崗。并對服務處人員進行后續(xù)的相關培訓,進一步提高全體人員的綜合潛力和服務意識。規(guī)范禮貌用語等。

5、建立來電來訪登記記錄。要求如實完整填寫,及時反饋給相關職責人,相關職責人調查后將處理狀況及時反饋給來訪來電人員。管理人員應當每一天下班前對來電來訪資料進行查看,服務處經理每兩天對來電來訪進行檢查,并每周進行統(tǒng)計,分析相關案例。對未能及時處理的事項應當建立相關的報告制度進行備案。

6、建立工程報修處理及時制度。房屋小修、零修、及時率100%,零修24小時內完成,急修但是夜。小修合格率達100%,水電維修不超過24小時、土建不超過3天。中修,持續(xù)房屋外觀完好,無破壞立面。維修工程返修率不得超過1%。

7、管理人員應當每一天對自己所管理的片區(qū)進行檢查包括(裝修戶、公共樓道衛(wèi)生及公共設施的完全好性、綠化狀況等),并記錄相關狀況。(嚴禁在公共綠地養(yǎng)雞養(yǎng)鴨和種菜的行為)。一經發(fā)現(xiàn)要立即制止和勸導

8、小區(qū)實施封閉式管理,業(yè)主出入實施刷卡,外來人員進行身份證登記好方可進入。小區(qū)內車輛實施刷卡進入,外來車輛實行臨時取票進入。非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。出租車(除特殊狀況下)不得駛入小區(qū)。

9、維序人員實施24小時值班制度。定時和不定時相結合對小區(qū)進行巡邏檢查,并進行記錄。對進入小區(qū)的車輛進行引導停放

10、客戶投訴的相關處理。區(qū)分有效投訴和無效投訴,反饋給相關職責人進行落實處理,并及時將相關狀況反饋給業(yè)主。服務處應當對有效投訴進行防止類似狀況在發(fā)生。

11、建立24小時值班制度。設立服務電話,理解業(yè)主對物業(yè)管理服務報修,求助,推薦、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄。

12、建立各類突發(fā)事件應急預案。容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案;

13、建立考核制度。對全體人員進行有效的考核。

14、社區(qū)文化活動。根據現(xiàn)場實際狀況每年定期開展社區(qū)文化活動,宣傳精神禮貌建設(能夠宣傳廈門市十不準備相關方面的資料和物業(yè)服務概念等資料).

15、便民服務。便民服務活動是管理處體現(xiàn)業(yè)主至上、為業(yè)主服務的宗旨的重要一環(huán)例如能夠透過與有關部門聯(lián)系,力爭常年為業(yè)主、住戶無償代辦電話、煤氣開戶、有線電視,代訂報刊雜志、代發(fā)郵件、代請家教保姆等,職責部門為服務處。

16、每季度做好考核的準備工作及每年年底開展業(yè)主滿意度調查。

小區(qū)物業(yè)管理方案格式3

為規(guī)范小區(qū)管理,為業(yè)主供給優(yōu)質的物業(yè)管理服務,我公司將采取一系列的管理措施,確保小區(qū)品質。

一管理目標

物業(yè)公司本著“科學規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質量方針,堅持“以人為本”的服務管理念,對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、供給優(yōu)質的服務,并在現(xiàn)有管理經驗及管理資源的基礎上,不斷調整更新,導入先進的管理理念,使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準(并高于此標準),確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上。

二管理原則

為實現(xiàn)即定管理目標,追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經濟效益,在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則:

(一)服務第一、管理從嚴的原則

“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨,所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),強化服務機能,豐富服務內涵,供給優(yōu)質、周到、及時的服務?!肮芾韽膰馈笔欠盏谋U虾突A,包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻,建立嚴格、周全的管理制度,實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。

(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則

在日常管理中,要充分發(fā)揮兩個進取性,即物業(yè)管理公司的進取性和業(yè)主使用人的進取性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,經過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理,同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合,使其能正確使用和維護物業(yè),并自覺遵守業(yè)主公約,共同創(chuàng)立禮貌的辦公環(huán)境。

(三)物管為主、多種經營的原則

在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時,從物業(yè)的實際出發(fā),開展一系列服務性的多種經營,既滿足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求,又增強物業(yè)公司的造血功能,增加經濟積累,以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。

三管理方法

(一)實施全程物業(yè)管理,從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化提議,構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境;

(二)成立物業(yè)服務中心,配備專業(yè)管理人員,實施專業(yè)化管理;

(三)在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上,充分借鑒行業(yè)先進管理經驗,進取培養(yǎng)高素質的管理人才,組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍;

(四)制定一套切合實際的規(guī)章制度,確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范,以制度促管理,寓管理于服務;

(五)嚴格遵守有關物業(yè)管理法規(guī),制定切實可行的管理方案;與業(yè)主簽訂各項協(xié)議,依法約束雙方行為;

(六)依照市場化、企業(yè)化的運作方式,供給全方位服務,開展多元化經營。

小區(qū)物業(yè)管理方案格式4

一、物業(yè)管理公共服務質量標準

1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

(1)房屋

A、房屋完好率達98%以上;

B、房屋零修、急修及時率92%以上;

C、房屋零修工程合格率98%以上;

D、外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象;

E、房屋裝修貼合管理規(guī)定。

(2)協(xié)調配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作,并保障小區(qū)內下水道、化糞池正常暢通運行。

(3)環(huán)衛(wèi)設施完好無損。

(4)道路暢通,路面平整。

(5)消防設施完好無損,可隨時啟用。

2、安全護衛(wèi)

(1)主出入口設有值班室,并實行24小時值班;

(2)安全護衛(wèi)人員24小時巡查;

(3)小區(qū)24小時監(jiān)控;

(4)交通、車輛管理有序;

A、機動車輛出入登記、按章行駛,確保道路暢路。

B、機動車輛按序停放。

(5)危及用戶安全處,設有明顯的標志并制定防范措施;

(6)有應急處理計劃、措施,遇警能及時報警,并努力防止事態(tài)近一部惡化,協(xié)助保護現(xiàn)場。

(7)小區(qū)內無重大火災、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

(1)綠化貼合規(guī)劃要求,布局合理,綠化覆蓋率不低于30%;

(2)花草樹木長勢良好,無枯死,無破壞,無大面積蟲害現(xiàn)象;

(3)修剪及時,整齊美觀;

(4)綠化品味高,有較高觀賞價值;

(5)小區(qū)內全方位持續(xù)清潔;

(6)房屋立面整潔,公共樓道及道路整潔,無堆放雜物現(xiàn)像;

(7)水、電等設施設備整潔,水箱定期清洗,供水貼合衛(wèi)生標準,無二次污染及隱患;

(8)環(huán)衛(wèi)設施整潔;

(9)無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象;

(10)噪音等貼合環(huán)境標準。

4、收費管理

(1)服務人員盡職盡責,崗位職責上墻公布;物業(yè)管理收費實行明碼標價;

(2)用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作,自覺維護環(huán)境、秩序,共創(chuàng)禮貌小區(qū);

(3)建立收費管理制度,職責落實到人,每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產權人、使用人公布服務費收支狀況;

(4)模苑遵守國家收費政策,無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為;

(5)認真接等群眾投訴,并建立群眾投訴記錄,有效投訴辦結率98%以上,回訪率100%;

(6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關條件

(1)硬件環(huán)境

A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求,無違章搭建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;

B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標識明顯;

C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設施設備齊全;

D、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放);

E、有集中監(jiān)控設備;

F、有生活服務配套設施;

G、有教育、文體活動及商務服務設施;

二、物業(yè)管理公司帶給的服務項目(分期逐步到位)

1、便民服務(部分收費)

(1)清洗空調過濾網;

(2)室內清潔;

(3)檢修電器(室內自用部位);

(4)修理家具配件;

(5)安裝、更換配件;

(6)修理,開關、插座、電話盒等;

(7)修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖;

(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩;

(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管;

(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶;

(11)代辦繳納電費;

(12)代辦繳納電話費;

(13)代辦電話開戶;

(14)代辦有線電視開戶;

2、商務服務(部分收費)

(1)代辦收訂報紙雜志、郵遞;

(2)代訂車、船、機票;

(3)中英文打字、傳真;

(4)電話留言服務;

3、社區(qū)娛樂、文化活動服務

(1)棋類;

(2)牌類;

(3)球類;

(4)健身活動;

(5)書刊閱覽;

(6)歡慶節(jié)日;

(7)義務服務活動。

三、物業(yè)管理企業(yè)

1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質證書;

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,內部考核制度健全,崗位職責明確;

3、人員培訓,持證上崗;

(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡;

(2)檔案管理規(guī)范,資料齊全;

(3)用心使用新技術,廣泛使用計算機管理。

結構及外觀:

1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施,嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能,否則,乙方應負責恢復原狀;

2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等,避免不安全的隱患;

3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等,深度不得超過10毫米,若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的,應賠償損失并負責修復。

陽臺及門窗:

1、嚴禁自行封閉陽臺,加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物;

2、貼磁磚時不得污損外墻,若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈;

3、嚴禁改動入戶門、門套;

4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網,嚴禁加裝防盜門;

5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料,以避免將來因滲水引起質變。

管道:

1、嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道;

2、若將排水管埋于墻體內,應留有檢修口,便于管道堵塞時的檢修;

3、處理好排污口、地漏及周圍防水,避免滲漏水;

4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。

廚房及衛(wèi)生間:

1、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置;

2、按煤氣公司有關規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體,避免不安全因素存在;

3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井;

4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口,便于日后檢修;

5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層,嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管,以免造成滲漏,破壞防水層的要重新補做,避免滲水;

6、安裝浴缸、馬桶時,處理好接頭,保證流水順暢,防止?jié)B水。

智能設施及管線:

嚴禁更改智能設施管線,嚴禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設備的安裝位置。

空調:

1、裝修前應先確定好室內機的安放位置,以便于事先預埋好管線及插座;

2、空調外機務必放在指定的位置,保證整體外觀的統(tǒng)一;

3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。

小區(qū)物業(yè)管理方案格式5

為落實市十三屆人大三次會議審議經過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,努力提高物業(yè)管理水平,根據《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī),結合我市物業(yè)管理工作實際,特制定本方案:

一、指導思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據,以沈陽市城市管理工作會議精神為指導,以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨,進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作,推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標和范圍

(一)目標:

1、有效解決開發(fā)遺留問題,年底前整改率到達90;對存在工程質量問題的房屋要及時維修,維修及時率到達90。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100;20__年新進入市場的樓盤,在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),要100取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,物業(yè)企業(yè)經理持證率到達100,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理,年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100。

6、加強業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

(二)范圍:對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據排查結果,進行清理整頓,進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作資料

(一)完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章,結合我市物業(yè)管理實際情景,經過調研,同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗,盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

(二)全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責,按照規(guī)劃設計和施工標準,對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,建委、規(guī)劃、房產等相關部門,按照各部門職責,落實到職責單位,做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū),逐個建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號。異常是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修,年底前房屋維修職責要全部落實到單位、到個人,維修及時率確保在90以上。同時,有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施,明確住宅區(qū)的交付使用制度,杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。

(三)加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導,全面推行前期物業(yè)管理招投標機制,創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境,促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》,及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度,建筑面積在5萬平方米以上的(含5萬平方米)的新建住宅區(qū),必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣(市)房產行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時,鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,及時簽訂《(前期)物業(yè)服務合同》和《業(yè)主(臨時)公約》,對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》,并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定,按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級,承接物業(yè)管理項目。同時,加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定,出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,限期整改,情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。

三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案和準入、退出機制,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情景,對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經理,實行實名誠信考評制度,如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象,依據情節(jié)的嚴重程度,扣除相應的分數(shù),年終進行綜合考評,考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,報房產行政主管部門,并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準供給質價相符的服務,提高管理服務水平。同時,加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓,與建設部培訓中心聯(lián)合,繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓,到達從業(yè)人員要持證上崗。異常是要對物業(yè)管理企業(yè)經理以及項目經理(物業(yè)管理處主任)進行培訓,在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書》的基礎上,市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度,經過實務操作培訓,考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》,不合格的取消其上崗資格。

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會,進取引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件,結合我市實際,爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》,明確各部門職責,充分調動街道、社區(qū)的進取性,依據《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會,使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會,在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上,按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、職責心強、有必須組織本事的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為,促進業(yè)主自律和民主決策,切實維護自身的合法權益。

(四)建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確職責體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理,爭取年底前物業(yè)化率到達100;對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū),要確定管理單位,實行專項服務,待具備條件后,推行物業(yè)管理。逐步構成以社區(qū)為主,專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的職責,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

(五)采取多種形式,加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件,引起社會各界物業(yè)管理的重視,讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),引導全社會樹立正確的消費觀念,促進社會的和諧。

三、組織領導

為使這項工作落到實處,市政府成立領導小組。

組長:邢凱

副組長:王鐵

成員單位:市房產局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。

領導小組辦公室設在市房產局,負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構,抓好具體的組織實施。

四、職責分工

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程,要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則,市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導;市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監(jiān)督、檢查;各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施;各相關部門按照職責分工,密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工,落實職責,相互配合,加強檢查驗收,切實提高我市的物業(yè)管理水平。

市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督,并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作,如:物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時,要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施,以方便后期的物業(yè)管理工作;二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收,不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū),不能予以驗收,并限期整改;三是對開發(fā)建設遺留問題,要制定整改工作方案,進取組織整改,到達合格標準。

市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作,使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,促進物業(yè)管理水平的提高。

各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責主體,要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,制定具體的整改工作方案,進取配合市政府相關部門,加大管理力度,認真組織整改,使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作,為確保完成本方案確定的工作資料,今年要分三個階段進行實施。

(一)排查階段(20__年5月10日至5月31日)

由市領導小組牽頭,建委、規(guī)劃、房產、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合,各區(qū)政府組織實施,對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網式排查,并進行登記造冊,建立管理檔案。

(二)整改完善階段(20__年6月1日至10月31日)

各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析,查找根源,制定相應的整改措施,報市領導小組審查,審查合格后,方可按職責分工認真組織整改。

(三)驗收階段(20__年11月1日至11月15日)

領導小組成員單位按照工作資料和標準,集中時間,認真組織,對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核,確保達標。

六、保障措施

(一)提高認識,明確職責。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓,實行“一把手”負責制,層層落實職責。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責,切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。

(二)密切配合,抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動,密切配合,針對物業(yè)管理存在的問題,制定切實可行的整改措施,認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的,有關部門要按照相關規(guī)定進行查處,確保全部達標。

(三)加強宣傳,營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》,整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動,大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度,使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務,進一步增強參與意識和維權意識,樹立正確的消費觀念,使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

(四)強化管理,鞏固成果。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,分工負責,強化管理。異常是對存在問題進行整改后,要進一步明確管理單位和管理職責,避免類似問題的再次發(fā)生,切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

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