小區(qū)車位管理規(guī)定
小區(qū)車位管理規(guī)定
為了加強(qiáng)小區(qū)管理和交通秩序特制定車位管理規(guī)定，下面學(xué)習(xí)啦小編給大家介紹關(guān)于小區(qū)車位管理規(guī)定的相關(guān)資料，希望對您有所幫助。
小區(qū)車位管理規(guī)定
物權(quán)法：
第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。
第三十九條 所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
(四)關(guān)于車庫車位租售管理的專門性部門規(guī)章
2008年3月20日廣州市國土資源和房屋管理局和廣州市交通委員會聯(lián)合制定了的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》和2009年6月3日兩部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于執(zhí)行〈廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定〉的補(bǔ)充通知》，對車庫車位的租售問題進(jìn)行了專門規(guī)定，主要內(nèi)容如下：
第一，充分保障業(yè)主對小區(qū)車庫車位租售情況的知情權(quán)。
1、規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位申請商品房預(yù)售時，必須按規(guī)劃用于停放汽車的車庫車位的相關(guān)信息填報完整的樓盤明細(xì)表和項目概況，并在“陽光家緣”網(wǎng)站公示。
2、規(guī)定開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)項目的同時應(yīng)向購房人明確告知車位、車庫的數(shù)量、租售方式、租金標(biāo)準(zhǔn)或最高售價等情況，并在商品房買賣合同中載明。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位出售或者出租車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)將出售或者出租方案在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公示30日，并將出售或者出租方案報房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二，保障業(yè)主的首先租售權(quán)。
1、規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫數(shù)量無法滿足本項目業(yè)主需要的，開發(fā)企業(yè)原則上不得向本項目業(yè)主之外的單位或個人出售或出租。在已滿足本項目業(yè)主購買和租賃需要的前提下，開發(fā)企業(yè)確需將車位、車庫出售或出租給本項目業(yè)主之外的單位或個人的，必須按照《廣東省物業(yè)管理條例》第五十四條的規(guī)定辦理，也就是租賃業(yè)主以外的單位或個人最長不超過6個月。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫數(shù)量無法滿足本項目業(yè)主需要的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取競標(biāo)、搖珠等公開競爭方式出售、出租。
3、車位、車庫權(quán)屬人出租或轉(zhuǎn)讓車位、車庫，也應(yīng)當(dāng)首先滿足本項目業(yè)主的需要。
第三，保障業(yè)主的公平分配權(quán)。
1、規(guī)定商品房項目車位、車庫不得預(yù)售。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位出售或者出租房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫前，需經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬。
2、在規(guī)劃用于停放汽車的車庫車位數(shù)少于本項目的房屋套數(shù)的，每購買一套房屋只能租售一個車庫車位。
3、為切實保障業(yè)主的公平分配權(quán)，車位、車庫房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)注明權(quán)屬人已購買本房地產(chǎn)開發(fā)項目房屋的房地產(chǎn)權(quán)證號或商品房買賣合同編號，以便主管部門進(jìn)行監(jiān)控和管理。
第四，允許增建機(jī)械和其他車庫車位。
為解決廣州許多較早建設(shè)的小區(qū)缺少車庫車位配套建設(shè)的實際問題，規(guī)定允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位投資增建地上停車位，未占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的，依照本規(guī)定執(zhí)行。同時，鼓勵開發(fā)建設(shè)機(jī)動車機(jī)械停車位，但該類車位只能出租，不能出售，并應(yīng)當(dāng)首先滿足建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的需要。
第五，鼓勵提供機(jī)動車位供臨時停車。為解決部分小區(qū)車位供求關(guān)系緊張的問題，還確定了鼓勵開發(fā)開發(fā)商提供機(jī)動的車位，供臨時停放的車輛使用。
第六，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位不得以“只售不租”等名義拒絕提供停車服務(wù)。
第七，規(guī)定平時利用人防工程停車的車位、車庫辦理房地產(chǎn)權(quán)證，但需注明相關(guān)使用注意事項。
第八，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位不得擅自出售或者出租。
第九，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫不得擅自改變使用功能。
第十，監(jiān)管懲罰措施。規(guī)定對未按本規(guī)定執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門要求其整改并退回違規(guī)所得，并在網(wǎng)站和新聞媒體上曝光。違規(guī)行為記入誠信檔案，并向相關(guān)行政管理部門通報的管理和處罰措施。
以上規(guī)定的出臺，確實對緩解廣州市尤其是中心城區(qū)商品房項目車位車庫“租售糾紛”的問題起到積極作用。
但該規(guī)定還存在一些問題，離真正有效解決開發(fā)商、物業(yè)管理公司與業(yè)主租售矛盾的目標(biāo)還有一定距離。主要問題如下：
第一，本規(guī)定沒有徹底禁止將車庫車位出售給業(yè)主以外的單位或個人，埋下糾紛的隱患。
第二，規(guī)定允許開發(fā)企業(yè)采取競標(biāo)的方式出租出售車庫車位，筆者認(rèn)為該規(guī)定對業(yè)主將造成不公平。因車庫車位是開發(fā)商壟斷的稀缺資源，若允許采取競標(biāo)的方式進(jìn)行出售、出租，將使開發(fā)商追逐最大利益，導(dǎo)致天價車位、車庫出現(xiàn)，將嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主停車的權(quán)利。因此，在車庫車位無法滿足所有業(yè)主的需要時，宜以政府的指導(dǎo)價格采取搖珠的方式進(jìn)行出租、出售，不易采取競標(biāo)方式。
第三，在規(guī)劃用于停放汽車的車庫車位數(shù)少于本項目的房屋套數(shù)的，每購買一套房屋只能租售一個車位。該規(guī)定過于僵化和死板。車庫車位數(shù)少于房套數(shù)時，可能有些家庭沒有一輛車，有些家庭有幾輛車的情形，此時，若嚴(yán)格按此規(guī)定執(zhí)行，可能出現(xiàn)小區(qū)車位空置且有些業(yè)主的車無法在小區(qū)停放的尷尬局面。筆者認(rèn)為，此情況下限制一個業(yè)主只能購買一個車庫車位，不限制租賃的數(shù)量較為靈活和人性化。
第四，對開發(fā)商的違法處罰力度不夠。開發(fā)商違規(guī)出售或出租車庫車位，目的是獲取高額經(jīng)濟(jì)利益。為有效遏制該違規(guī)行為，應(yīng)加大處罰力度。
(五)和平期用作車庫的人防工程的有關(guān)規(guī)定
我國有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章對平時利用地下防空設(shè)施用作車庫的規(guī)定如下：
1. 1996年10月29日中華人民共和國全國人民代表大會常務(wù)委員會通過的《中華人民共和國人民防空法》第5條第2款規(guī)定人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。該條款沒有規(guī)定民間投資防空工程的所有權(quán)問題，造成以后全國各地對此工程的所有權(quán)處理做法不一。
2. 1997年10月27日原建設(shè)部發(fā)布的，2001年11月20日修正的《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第25條規(guī)定：“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)’的原則，允許開發(fā)商對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。”該條款規(guī)定了人防工程誰投資誰所有，解決了所有權(quán)問題。但該規(guī)定是建設(shè)部的部門規(guī)章，對物權(quán)所有權(quán)的問題其沒有立法權(quán)限。因此，該所有權(quán)的規(guī)定在全國并沒有得到認(rèn)可和執(zhí)行。
3. 1998年8月13日廣東省人民政府發(fā)布的《廣東省實施<中華人民共和國人民防空法>辦法》的第6條規(guī)定省人民政府應(yīng)當(dāng)建立人民防空工程使用權(quán)證制度，但沒有規(guī)定所有權(quán)的問題。所以，在廣東省范圍內(nèi)，依據(jù)該辦法，人防工程沒有產(chǎn)權(quán)證，僅僅有使用權(quán)證。直到2008年3月20日廣州市國土資源和房屋管理局和廣州市交通委員會聯(lián)合制定了的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》出臺后，廣州市范圍內(nèi)民間投資的人防工程平時用于車庫的才辦理房地產(chǎn)權(quán)，在證上特別注明注意事項。
4. 2002年12月18日上海市人民政府發(fā)布的《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》的第20條規(guī)定了民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。并規(guī)定民防工程的所有權(quán)登記，按照房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
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