“借名買(mǎi)房”引發(fā)案件審理思路整理
在近年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施的大背景下，為規(guī)避稅收、限貸、限購(gòu)等調(diào)控政策，借名買(mǎi)房現(xiàn)象凸顯，且不少已形成了訴訟。下面是小編為大家收集關(guān)于“借名買(mǎi)房”引發(fā)案件審理思路整理，歡迎借鑒參考。
一、“借名買(mǎi)房”的法律屬性
1、兩種爭(zhēng)議
借名買(mǎi)房糾紛中，借名人主張房屋確權(quán)最主要的理由之一即是房屋的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第二條要求確認(rèn)其為真實(shí)權(quán)利人。對(duì)于借名購(gòu)買(mǎi)的房屋，在是否存在房屋所有權(quán)的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一樣、借名人是否應(yīng)為該房屋的真實(shí)權(quán)利人的問(wèn)題上，實(shí)踐中主要存在兩種觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)為“物權(quán)說(shuō)”，即如當(dāng)事人能證明雙方借名買(mǎi)房，則當(dāng)事人間的真實(shí)意思系借名人購(gòu)買(mǎi)房屋并取得所有權(quán)，被借名人雖被登記為權(quán)利人，但并非當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力因有證據(jù)證明權(quán)屬的真實(shí)狀態(tài)而遭到否定，從而應(yīng)回歸到真實(shí)權(quán)利狀態(tài)。
第二種觀點(diǎn)為“債權(quán)說(shuō)”，即被借名人購(gòu)房的買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)有效且完成了所有權(quán)登記，登記權(quán)利人是唯一合法所有權(quán)人。借名人與登記權(quán)利人間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的認(rèn)定只能約束雙方，不產(chǎn)生直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力。借名人不能根據(jù)借名買(mǎi)房協(xié)議的約定直接取得所有權(quán)，但可提起合同之訴、要求登記權(quán)利人為其辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
2、本文探討采取“債權(quán)說(shuō)”
北京高院在《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》中對(duì)借名買(mǎi)房采納了“債權(quán)說(shuō)”?，F(xiàn)上海對(duì)此問(wèn)題未予以明確，目前上海法院對(duì)借名買(mǎi)房案件的案由仍定為所有權(quán)確認(rèn)糾紛。筆者認(rèn)為應(yīng)采取“債權(quán)說(shuō)”為宜。
首先，《物權(quán)法》確立了物權(quán)法定原則以及債權(quán)形式主義為主的物權(quán)變動(dòng)模式，借名買(mǎi)房行為并不能直接產(chǎn)生物權(quán)。其次，當(dāng)涉及借名人與登記權(quán)利人之外的第三人的對(duì)外關(guān)系時(shí)，“債權(quán)說(shuō)”更有利于保護(hù)信賴物權(quán)公式效力的第三人，維護(hù)交易秩序的暢通與安全。再者，當(dāng)事人借名買(mǎi)房往往系出于規(guī)避法律及政策(如規(guī)避房貸、稅收、限購(gòu)等政策)、借用他人資格享受某種購(gòu)房?jī)?yōu)惠等目的，實(shí)際上是對(duì)相關(guān)政策的架空，在法律上具有一定的非難性。如采取“物權(quán)說(shuō)”，則以規(guī)避限購(gòu)政策而借名買(mǎi)房的當(dāng)事人可借此確認(rèn)所有權(quán)，將導(dǎo)致限購(gòu)政策落空，違背了“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的原則。
二、“借名買(mǎi)房”案件的審理要點(diǎn)
1、及時(shí)向原告釋明保全事宜
對(duì)于借名人要求轉(zhuǎn)移爭(zhēng)議房屋產(chǎn)權(quán)的案件，為了防止案件審理中出現(xiàn)房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移、權(quán)利受限等情況影響原告合法權(quán)利的實(shí)現(xiàn)及案件的正常審判，法官收案后應(yīng)及時(shí)與原告取得聯(lián)系，告知保全事宜并釋明相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于原告經(jīng)釋明后堅(jiān)持不申請(qǐng)保全的，法官應(yīng)記明筆錄。如此后經(jīng)庭審認(rèn)為原告的訴請(qǐng)將獲得準(zhǔn)許的，判決前應(yīng)再行要求原告提供最新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，以查明是否存在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、受限的新情況。
2、對(duì)房屋真實(shí)歸屬的審查
原告作為借名人通常主張為購(gòu)房時(shí)系為了規(guī)避稅收、限貸、限購(gòu)政策故而向被告借名，但原告為房款的實(shí)際出租人及房屋的真實(shí)權(quán)利人。而被告作為登記權(quán)利人，往往會(huì)辯稱(chēng)與原告間系房款的借貸關(guān)系、房屋由原告占用系以租金抵借款等。當(dāng)原被告對(duì)于房屋權(quán)利歸屬的陳述存在不一致時(shí)，法院可以通過(guò)審查以下相關(guān)要素，查明房屋真實(shí)歸屬、還原事實(shí)真相。
A、購(gòu)房經(jīng)過(guò)
由誰(shuí)基于什么原因提出購(gòu)房、由誰(shuí)進(jìn)行選房、購(gòu)房的洽談過(guò)程、簽約及履約過(guò)程由誰(shuí)主導(dǎo)負(fù)責(zé)。
B、房款等出資情況
購(gòu)房款(定金、首付款、房屋貸款還款部分等)、房屋交易稅費(fèi)、購(gòu)房中介費(fèi)、房屋維修資金、房屋入戶費(fèi)用等購(gòu)房基本費(fèi)用的出資情況及出資的法律性質(zhì)，主張為實(shí)際權(quán)利人的借名人是否進(jìn)行了出資，相關(guān)出資是否屬于借款或贈(zèng)與等其他法律關(guān)系。
C、房屋的使用或管理情況
房屋入戶手續(xù)由誰(shuí)辦理、房屋自始由誰(shuí)占有使用或管理、房屋出租時(shí)租金由誰(shuí)收取、房屋物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)等公共事業(yè)費(fèi)用由誰(shuí)支付、網(wǎng)絡(luò)及有線電視等由誰(shuí)申請(qǐng)開(kāi)通并付費(fèi)、房屋的室內(nèi)裝修由誰(shuí)負(fù)責(zé)并出資、房屋平時(shí)維修及修繕由誰(shuí)負(fù)責(zé)并出資等。
D、房屋重要憑證的留存情況
房屋購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、稅收繳納憑證、房款支付的轉(zhuǎn)賬憑證及收據(jù)、房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等與房屋權(quán)屬相關(guān)的重要文件由誰(shuí)保管。
E、當(dāng)事人間有無(wú)書(shū)面約定
各方當(dāng)事人就房款的出資、房屋權(quán)利的歸屬、房屋的占有使用等是否存在其它口頭或書(shū)面的約定。
F、證人證言
借名買(mǎi)方通常發(fā)生在關(guān)系親密的親屬或朋友之間，知道歷史經(jīng)過(guò)的往往不僅僅只有原被告，一般還會(huì)有其他家人或朋友參與了買(mǎi)房過(guò)程或知曉相關(guān)事實(shí)，所以相關(guān)證人證言的三性也是法院審查的重點(diǎn)。
3、對(duì)房屋是否符合過(guò)戶條件的審查
在法院通過(guò)審查上列要素，對(duì)可支持借名人要求變更房屋權(quán)利登記形成基本的內(nèi)心確認(rèn)后，法院還應(yīng)當(dāng)通過(guò)查閱最新的房屋不動(dòng)產(chǎn)登記簿，以審查房屋是否符合轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的交易條件。
其一，查明房屋是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房等一定期限內(nèi)不得上市交易的房屋。如爭(zhēng)議房屋屬此類(lèi)特殊房源，且尚處于不得上市交易的期限內(nèi)，則基于“借名賣(mài)房的債權(quán)說(shuō)”，本文認(rèn)為以不支持權(quán)利轉(zhuǎn)移登記為宜;待限制交易期限屆滿后，借名人可再行起訴。
其二，查明房屋是否被司法查封，是否因附有違章建筑而被限制交易。對(duì)于此類(lèi)不符合轉(zhuǎn)讓交易條件的房屋，法院不可通過(guò)判決或調(diào)解使其過(guò)戶。借名人對(duì)于司法查封有異議的，可另行提起執(zhí)行異議/執(zhí)行異議之訴。
4、對(duì)要求變更權(quán)利登記的借名人購(gòu)房資格的審查
實(shí)踐中，很多借名買(mǎi)房正是為了規(guī)避限購(gòu)等房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。為了避免無(wú)購(gòu)房資格的借名人通過(guò)法院調(diào)解或判決過(guò)戶房屋、規(guī)避政策，并避免判決書(shū)及調(diào)解書(shū)在后續(xù)執(zhí)行過(guò)程中遇到的過(guò)戶障礙，案件審理中，法院應(yīng)對(duì)借名人是否上海戶籍、是否已婚、家庭成員名下?lián)碛凶》壳闆r、非本市戶籍居民家庭繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)情況等進(jìn)行詳細(xì)詢問(wèn)，向借名人告知陳述不實(shí)的不利后果、記明筆錄，并要求其提供戶口簿、結(jié)婚證、繳稅證明、家庭名下?lián)碛凶》壳闆r等材料。
5、對(duì)是否涉及案外人權(quán)利的審查
法院在對(duì)此類(lèi)案件進(jìn)行審理時(shí)，還需注意涉案房屋是否涉及案外人的權(quán)利，如有需要應(yīng)追加為第三人，避免原被告間對(duì)房屋權(quán)屬的處理?yè)p害了他人的合法權(quán)益。
第一，查明涉案房屋物權(quán)的取得是否在登記權(quán)利人的婚姻存續(xù)期間，如屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)追加配偶為第三人參加訴訟。
第二，通過(guò)調(diào)閱最新的房屋不動(dòng)產(chǎn)登記簿，查明涉案房屋是否存在抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人，并通知其參加訴訟。
第三，查明是否存在與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易的人，并應(yīng)通知參加訴訟。該第三人以是否已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為標(biāo)準(zhǔn)，又可分為針對(duì)借名登記房屋享有請(qǐng)求權(quán)的合同債權(quán)人，和已經(jīng)辦理完畢登記而取得物權(quán)的人。
三、“借名買(mǎi)房”案件的調(diào)解策略
1、對(duì)確無(wú)法判決過(guò)戶的房屋，應(yīng)告知原告訴訟風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)法院審理查明，如系爭(zhēng)房屋不符合交易過(guò)戶條件或借名人不具備購(gòu)房資格等，致使房屋無(wú)法過(guò)戶至借名人名下的案件，法院應(yīng)向原告釋明訴訟風(fēng)險(xiǎn)。如原告堅(jiān)持要求過(guò)戶的，法院應(yīng)當(dāng)判決對(duì)訴訟請(qǐng)求不予支持。
2、為化解矛盾，可尋求變更物權(quán)外的其他調(diào)解方法
如法院查明原被告間確實(shí)存在借名買(mǎi)房的關(guān)系，但因不符合限購(gòu)等政策致使房屋權(quán)屬無(wú)法轉(zhuǎn)移至借名人名下的案件，考慮到借名人確實(shí)對(duì)房屋進(jìn)行了出資，且借名人與登記權(quán)利人間關(guān)系惡化，登記權(quán)利人如今后擅自處置房屋可能致使借名人權(quán)利無(wú)從實(shí)現(xiàn)的情況，在征得原被告雙方同意的基礎(chǔ)上，法院可以為雙方尋求變更物權(quán)之外的其它調(diào)解方法。
3、對(duì)房?jī)r(jià)款分割進(jìn)行調(diào)解的可行路徑
對(duì)借名人無(wú)法獲得物權(quán)的案件中，對(duì)房屋進(jìn)行折價(jià)分割及變價(jià)分割是兩種對(duì)房?jī)r(jià)款分割進(jìn)行調(diào)解的可行方案。第一種為折價(jià)分割，房屋仍歸登記權(quán)利人所有，登記權(quán)利人向借名人支付房屋折價(jià)款。在此類(lèi)調(diào)解中，法院可引導(dǎo)雙方當(dāng)事人基于房屋出資情況、房?jī)r(jià)上漲情況等因素，對(duì)房屋折價(jià)款的分割進(jìn)行調(diào)解。在此類(lèi)調(diào)解中，如房屋目前實(shí)際由借名人居住的，為避免今后出現(xiàn)其他矛盾，法院還應(yīng)注意對(duì)房屋的占有情況進(jìn)行處理。第二種為變價(jià)分割，由原被告共同出售房屋后對(duì)房屋實(shí)際出售價(jià)格進(jìn)行分割。
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