房地產(chǎn)開發(fā)公司合約規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)公司合約規(guī)劃管理
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房地產(chǎn)開發(fā)公司合約規(guī)劃管理的知識點
1、合約規(guī)劃是指項目目標成本確定后，對項目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同大類、金額進行預(yù)估，是實現(xiàn)成本控制的基礎(chǔ)。合約規(guī)劃也可以理解為以預(yù)估合同的方式對目標成本的分級，將目標成本控制科目上的金額分解為具體的合同(合約規(guī)劃是指將目標成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導(dǎo)從招投標到最終工程結(jié)算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。“合約規(guī)劃”將成本控制任務(wù)具體轉(zhuǎn)化為對合同的嚴格管控，實現(xiàn)了對“項目動態(tài)成本”的有效管控)
2、對目標成本進行合約分解的方法多為“量價分離原則”和“經(jīng)驗值”，同時結(jié)合項目情況和投資收益指標，制定項目各控制費項可能發(fā)生的合約及預(yù)計金額，并推演出每一個合約付款條件，分解為合約的付款計劃，進而形成項目的整體資金規(guī)劃
3、合約規(guī)劃余量指在做合約規(guī)劃時，肯定有部分費用不明確，用規(guī)劃余量來標明暫時不能明確的費項，并作為費項的“蓄水池”，隨著實際簽訂合同的變化而變化。規(guī)劃余量的總額反應(yīng)了目標成本控制的松緊度。針對規(guī)劃余量設(shè)定每一個費項的預(yù)警、強控范圍，便可作為后續(xù)項目成本控制的基礎(chǔ)。
4、合約規(guī)劃如何指導(dǎo)合同的簽訂和執(zhí)行?
1)合同簽訂環(huán)節(jié)
簽訂合同時，由專業(yè)部門根據(jù)項目實際情況擬定合同，明確合同金額、付款時間、付款方式，進而形成項目成本支付計劃。同時，將合同付款與項目計劃中的工作項或工作成果進行綁定，保證合同付款不會與實際工程的完工情況不符，避免合同款項超付的問題。
在合同簽訂審批環(huán)節(jié)，必須對照合約規(guī)劃，并考察費項規(guī)劃余量，通過預(yù)警、強控指標進行對應(yīng)管控，且不允許重復(fù)被其它合同選擇，這樣防止重復(fù)計算已發(fā)生成本，解決已發(fā)生成本虛高的問題。
合同簽約審批時會存在兩種情況：
?、俸贤痤~<規(guī)劃金額
需經(jīng)辦部門針對金額差距闡述原因，并對差距金額后續(xù)使用方式做出判斷：合同費用節(jié)約，相應(yīng)金額進入費項規(guī)劃余量，可調(diào)配給同費項其余合同，并出具費用節(jié)約單;合同范圍變更，后續(xù)仍需簽訂額外合同，則相應(yīng)金額編制為另一個合約規(guī)劃;合同金額壓縮和風(fēng)險規(guī)避，后續(xù)合同會產(chǎn)生相應(yīng)變更，則需要為合同編制預(yù)計變更。
②合同金額>規(guī)劃金額
同樣需經(jīng)辦部門闡述金額差距原因，并對缺口金額尋找解決方案：如果是合同范圍變更，就調(diào)整相關(guān)的合約規(guī)劃金額，補充為本合約規(guī)劃金額;如果是原先預(yù)算不足或外部環(huán)境變化導(dǎo)致的合同成本增加，需查找規(guī)劃余量，并從規(guī)劃余量中劃撥金額作為補充，同時出具項目成本超支單。
2)合同執(zhí)行環(huán)節(jié)
在合同執(zhí)行環(huán)節(jié)，當進行變更申報時，需要預(yù)審變更金額(設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證)，并與簽訂環(huán)節(jié)中的預(yù)計變更對應(yīng)，確保變更在可控范圍內(nèi)，超出部分金額由規(guī)劃余量劃出。
當變更實施完成后進行施工確認階段，核定是否完成、實際完成的工程量，將變更金額納入項目成本。
最后，分析變更產(chǎn)生的原因及變更導(dǎo)致的成本分布，即進行有效成本與無效成本的情況分析。
3)合同付款環(huán)節(jié)
首先，根據(jù)工程形象進度，對“已完工”部分的工程量進行審定，反映工程的實際完工“產(chǎn)值”，并作為制定付款申請的重要依據(jù);其次，梳理代扣代付和其他扣款，為款項支付提供依據(jù);再次，根據(jù)合同付款條件及實際完工產(chǎn)值，修訂付款計劃，形成項目級付款計劃;最后在付款計劃范圍內(nèi)完成付款申請，并完成款項支付。
5、合約規(guī)劃的優(yōu)化及調(diào)整
針對尚未簽訂的合同，由于實際業(yè)務(wù)的變化，可能導(dǎo)致項目合同未必按照原先規(guī)劃的思路進行簽訂，那么項目成本經(jīng)理需要定期對合約規(guī)劃進行調(diào)整。此時工作情況主要有兩種：
◆將原先打包的大類合約規(guī)劃分解為更明細的合約規(guī)劃;
◆由于項目實際情況發(fā)生變化，合約后續(xù)的范圍將發(fā)生交叉，需要將多個合約規(guī)劃進行調(diào)整，重新明確每一個規(guī)劃的金額及發(fā)生時間
6、合約規(guī)劃”理論模型下的成本管理，具備三大優(yōu)點：(1)關(guān)注成本的重點發(fā)生變化，從原來關(guān)注成本核算點轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注會引起成本變化的每個業(yè)務(wù)節(jié)點，如合同、變更、結(jié)算、付款等，真正起到對引起成本變化的業(yè)務(wù)流程進行實時把控;(2)管理層下達成本管理指標變得更加科學(xué)、容易、符合實際，一線業(yè)務(wù)口的工作標準化程度提高，工作量減少，操作簡單，反饋意見直接明晰，各個業(yè)務(wù)口都能以“合同—合約規(guī)劃”產(chǎn)生的信息流和管理流進行運作和管控，讓成本管控措施有效落地;(3)可以有效實現(xiàn)對各項目成本的事前和過程控制，項目動態(tài)成本實時反映，動態(tài)清楚，一目了然。7、基于合約規(guī)劃的三代動態(tài)成本過程控制
(1)第一代特點：以財務(wù)部門為成本主導(dǎo)，做實付款的成本核算
(2)第二代特點：以“財務(wù)部門+成本部門”為主導(dǎo)，聚焦合同管理，成本發(fā)生后通過拆分來核算成本。
(3)第三代特點：以“成本部門+財務(wù)部門”為主導(dǎo)，基于“目標成本+合約規(guī)劃”管控動態(tài)成本，兼顧成本控制、成本核算、成本做帳、資金計劃管理。
8、合約規(guī)劃對成本管理帶來的價值：
(1)通過“合約規(guī)劃”保障以目標成本來控制成本發(fā)生。
(2)打通“成本與計劃聯(lián)動”，實現(xiàn)動態(tài)現(xiàn)金流管理的基礎(chǔ)。
(3)實現(xiàn)成本的分級管控。
(4)責(zé)任成本真正落地，變“指標考核”為“合約(合同)考核”。
(5)支撐合同標準化、采招標準化。
(6)解決成控人員有權(quán)不敢用的問題。
(7)提高成本管理人員的工作效率和工作效果
9、影響合約關(guān)系和合約范圍的因素：
(1)政府或壟斷部門的規(guī)定或市場習(xí)慣
(2)業(yè)主方項目管理的特點、項目本身的特點
(3)對成本的要求
(4)對品質(zhì)的要求
(5)對責(zé)任和效率的要求
(6)設(shè)計圖紙和技術(shù)要求
(7)工程進度
(8)公司所面臨的市場情況和市場地位
(9)承包商的條件和心態(tài)
10、合約規(guī)劃模板填寫注意事項說明：
(1)目標成本：同成本管理體系定義的目標成本。
(2)合約規(guī)劃金額：合約規(guī)劃總額應(yīng)同目標成本總額相同
(3)已簽約金額: ①編制目標成本時：指已經(jīng)簽訂合同金額
?、陧椖块_發(fā)過程中：指各合同累計簽約金額，各城市公司相關(guān)部門發(fā)生合同事項時應(yīng)及時送交合約規(guī)劃編制部門，以便及時進行合同信息更新，掌控項目合約整體規(guī)劃情況。
(4)結(jié)算金額:合同結(jié)算完畢應(yīng)及時填寫結(jié)算金額。
(5)規(guī)劃余量: ①未結(jié)算合同：余量=規(guī)劃金額—已簽約金額。
?、诮Y(jié)算合同：余量=規(guī)劃金額—結(jié)算金額。
(6)合同工程范圍、內(nèi)容、界限劃分等盡可能清晰準確的描述。
(7)發(fā)包方式：按總包、分包、政府指定、其它四種分類填寫
(8)簽約方式：按邀請招標、議標、詢價、直接委托四種分類填寫。
(9)定標原則：應(yīng)按照成本管理體系規(guī)定，選擇合適的定標原則
(10)合同形式：按固定總價、可調(diào)總價、固定單價、可調(diào)單價、其他等分類填寫
(11)付款方式：盡量填寫詳細付款節(jié)點、時間及比例。產(chǎn)開發(fā)公司合約規(guī)劃管理知識點
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