中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一個(gè)曲折的歷史發(fā)展過(guò)程之后，正逐步走向成熟與理智。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家推薦的大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理論文，供大家參考。

　　大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理論文范文一：工程管理畢業(yè)論文

　　摘要

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是確立項(xiàng)目的目標(biāo)，同時(shí)確立系統(tǒng)目標(biāo)的具體方案。它是項(xiàng)目設(shè)計(jì)和計(jì)劃的依據(jù)，是項(xiàng)目實(shí)施的依據(jù)，同時(shí)又是項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃研究，對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確有效的分析，以確保項(xiàng)目有理有利的實(shí)施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了保證自己的經(jīng)濟(jì)利益和保持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，都非常重視項(xiàng)目策劃研究。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面取得生產(chǎn)，分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。

　　本文是為武漢利嘉置業(yè)即將開(kāi)工的武漢世界城光谷步行街項(xiàng)目做的項(xiàng)目策劃，詳盡介紹了光谷步行街的基本規(guī)劃、周邊環(huán)境及開(kāi)發(fā)目標(biāo)等相關(guān)狀況?；趯?duì)該項(xiàng)目的調(diào)研與策劃研究，分析了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，確定了目標(biāo)客戶群，明確自身定位，為項(xiàng)目的實(shí)施提供了策劃建議。文章對(duì)項(xiàng)目的可行性研究以及營(yíng)銷實(shí)施作出指導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目的資金籌措與贏利能力進(jìn)行分析策劃，并對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施提供初步的實(shí)施方案，從而確保項(xiàng)目的成功。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃研究 市場(chǎng)分析

　　第1章 緒論

　　行市場(chǎng)前景分析。

　　第四部分綜合運(yùn)用策劃理論進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模策劃與投資需求預(yù)測(cè)。首先分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)定位以及項(xiàng)目特色來(lái)確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模。其次分析項(xiàng)目的投資過(guò)程和資金需求，策劃項(xiàng)目的投資需求。

　　第五部分綜合運(yùn)用項(xiàng)目資金籌措理論，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行資金籌措策劃。對(duì)項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用進(jìn)行周密的策劃研究。為項(xiàng)目融資、資金的科學(xué)合理利用，發(fā)現(xiàn)不確定因素，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目的成功運(yùn)轉(zhuǎn)提供財(cái)務(wù)上保障。

　　第六部分運(yùn)用財(cái)務(wù)可行性分析基本知識(shí)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行分析并為項(xiàng)目做出初步財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目的盈利能力做出科學(xué)的策劃研究。

　　第七部分通過(guò)對(duì)本案例的研究，對(duì)全文進(jìn)行總結(jié)與展望。總結(jié)出對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃研究的相關(guān)建議，以及本案例中的項(xiàng)目策劃過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，同時(shí)也通過(guò)這一部分指出本案例的局限性以及需要進(jìn)一步研究的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃研究策略提出建議。

　　第2章 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的相關(guān)理論基礎(chǔ)

　　2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，目前有兩種不同理解：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是促銷策劃，即如何想方設(shè)法把樓賣出去，這是一種狹義的理解;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是從發(fā)展商獲得土地使用權(quán)、市場(chǎng)調(diào)研、消費(fèi)者行為和心理分析直到物業(yè)管理全過(guò)程的策劃，即業(yè)界人士所說(shuō)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程策劃。筆者認(rèn)同后一種觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是為達(dá)到投資目標(biāo)，在調(diào)查、分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施事先進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的構(gòu)思、謀劃，并制定和選擇合理可行的執(zhí)行方案，以及根據(jù)目標(biāo)要求和現(xiàn)實(shí)環(huán)境變化，對(duì)方案進(jìn)行修改、調(diào)整的一種創(chuàng)造性的活動(dòng)。也就是要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的策劃，即從功能策劃與市場(chǎng)前景分析、建設(shè)規(guī)模策劃與投資需求預(yù)測(cè)、資金籌措策劃、項(xiàng)目投資效益分析等各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行全方位策劃，使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值提升到最理想的位置。本文主要針對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)，以武漢光谷步行街項(xiàng)目為例證，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃進(jìn)行研究

　　[1]。

　　目前有部分觀點(diǎn)認(rèn)為：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)其實(shí)就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。這種觀點(diǎn)實(shí)際上還沒(méi)有深刻理解房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的深刻內(nèi)涵。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)通常是項(xiàng)目已經(jīng)基本確定的情況下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃策劃書(shū)通常是在目前尚未形成的時(shí)候制作的，當(dāng)然，還有一些是就項(xiàng)目的局部進(jìn)行的策劃。項(xiàng)目策劃與可行性研究有著很大的區(qū)別，項(xiàng)目策劃與決策也是不同的，項(xiàng)目策劃的過(guò)程包括制定方案、選擇、調(diào)整方案，而決策是對(duì)方案的優(yōu)選。項(xiàng)目可行性研究、決策都應(yīng)是策劃工作的具體內(nèi)容，而策劃更為廣泛。

　　2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品適銷對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中必須把握房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征、堅(jiān)持一定的原則，才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)決策水平進(jìn)一步提高，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　(1)前瞻性：房地產(chǎn)策劃的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見(jiàn)性。

　　第2章 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的相關(guān)理論基礎(chǔ)

　　在市場(chǎng)調(diào)研階段，要預(yù)見(jiàn)到幾年乃至幾十年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)情況;在投資分析階段，要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向;在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　(2)地域性：第一，要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域情況，如地理位置、氣候條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等;第二，要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況，如市場(chǎng)供求狀況、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、居民的消費(fèi)傾向、生活習(xí)慣及社會(huì)審美傾向等;第三，要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況，如自然區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位等。

　　(3)市場(chǎng)性：房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導(dǎo)，要隨市場(chǎng)的變化而變化;又要造就市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)稀缺產(chǎn)品，避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，這樣才能獲得好的經(jīng)濟(jì)效益。

　　(4)可操作性：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案一定要具有可操作性，體現(xiàn)在以下方面：一是策劃方案密切結(jié)合實(shí)際，符合市場(chǎng)規(guī)律，在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中有可操作的條件;二是開(kāi)發(fā)商有能力實(shí)施策劃方案;三是要易于操作、容易實(shí)施，有可操作的方法。

　　(5)引導(dǎo)性：任何房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案都應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)需求為依據(jù)，然而仍有許多經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查而策劃的產(chǎn)品未獲得全面成功，原因就在于缺乏引導(dǎo)。在現(xiàn)實(shí)生活中，由于消費(fèi)者的需要受到內(nèi)外各種因素的影響和制約，在市場(chǎng)去求方面具有一定的彈性，只要我們加以適當(dāng)引導(dǎo)，挖掘出新的市場(chǎng)需求，這種隱含的、不明顯的需要，就會(huì)變成實(shí)實(shí)在在的購(gòu)買需求[2]。

　　2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的流程及內(nèi)容

　　按房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是一項(xiàng)較為復(fù)雜專業(yè)性很強(qiáng)的工作，應(yīng)當(dāng)有一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鞒绦?。按照科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鞒绦蜷_(kāi)展策劃工作，可以避免不必要的反復(fù)和浪費(fèi)，提高策劃工作效率;可以使策劃工作規(guī)范化、精細(xì)化，保證策劃工作的質(zhì)量。透過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃程序，可以看出策劃一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程，也可以了解一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的各項(xiàng)具體工作之問(wèn)的內(nèi)在邏輯關(guān)系。由于在現(xiàn)在的生產(chǎn)條件下，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是針對(duì)已經(jīng)拿到土地項(xiàng)目的策劃，所以已明確項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃在策劃市場(chǎng)上占有一定的比例。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的具體流程，筆者通過(guò)一個(gè)圖形來(lái)簡(jiǎn)要說(shuō)明：功能策劃與市場(chǎng)前景分析→建設(shè)規(guī)模策劃與投資需求預(yù)測(cè)→資金籌措策劃→投資效益分析→設(shè)計(jì)方案。 [5]

　　按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)程，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)容主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目功能策劃與市場(chǎng)前景分析：項(xiàng)目的功能策劃就是以消費(fèi)者的潛在需求為依據(jù)，設(shè)計(jì)產(chǎn)品的功能。功能設(shè)計(jì)實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)細(xì)分理論的深化，市場(chǎng)細(xì)分方法有好多種，但歸根結(jié)底都是以功能細(xì)分的。在進(jìn)行項(xiàng)目定位策劃時(shí)，

　　要注意產(chǎn)品和市場(chǎng)的互動(dòng)，產(chǎn)品要彌補(bǔ)市場(chǎng)方面的空白點(diǎn)，要引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展潮流，樹(shù)立市場(chǎng)目標(biāo);要考慮開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的互動(dòng)，通過(guò)項(xiàng)目樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的品牌形象，提升開(kāi)發(fā)商品牌價(jià)值;要注意消費(fèi)者與產(chǎn)品的互動(dòng)，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要符合消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。項(xiàng)目定位需要解決的問(wèn)題是：①項(xiàng)目市場(chǎng)定位房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)者，有哪些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，目標(biāo)客戶的消費(fèi)習(xí)慣。②房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)成功的概念設(shè)計(jì)給項(xiàng)目賦予更多的文化內(nèi)涵，引領(lǐng)一種新的生活理念和生活方式。對(duì)擬建項(xiàng)目提出一種概念、精神和思想，是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，是項(xiàng)目的主題，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題策劃。③產(chǎn)品定位確定開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品種類，尋找擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的限制條件，制定具體的定位方案與策略。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析：市場(chǎng)前景的好壞關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成功，是整個(gè)項(xiàng)目的盈利能力的關(guān)鍵。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景作全方位的分析，需要以項(xiàng)目的功能定位為基礎(chǔ)。

　　(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)模策劃與投資需求預(yù)測(cè)：開(kāi)發(fā)商在深入市場(chǎng)調(diào)研和準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，這一階段的工作內(nèi)容主要是：①項(xiàng)目整體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)條件和綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證;對(duì)項(xiàng)目空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì);提出交通組織方案并設(shè)計(jì)。②確定建筑風(fēng)格和樓盤(pán)特色風(fēng)格作為凝固的社會(huì)思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價(jià)值觀和審美傾向。房地產(chǎn)項(xiàng)目要考慮地域、自然環(huán)境、風(fēng)俗、目標(biāo)客戶年齡、文化層次及市場(chǎng)的稀缺等因素來(lái)確定產(chǎn)品的建筑風(fēng)格。③住宅戶型設(shè)計(jì)要求在新的理念指導(dǎo)下，以人為本，以人與環(huán)境的和諧發(fā)展為核心，運(yùn)用科學(xué)技術(shù)手段，綜合社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、文化等因素，創(chuàng)造出符合時(shí)代、居民要求的住宅。④公共建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公共建筑的功能、經(jīng)濟(jì)及美觀的問(wèn)題屬于內(nèi)在因素，城市規(guī)劃、周圍環(huán)境、地段狀況等方面的要求是外在因素，這些關(guān)系構(gòu)成一個(gè)整體統(tǒng)一而又和諧完整的空間體系。有機(jī)地處理個(gè)體與群體、空間與體形之間的關(guān)系，使建筑的空間體系與周圍環(huán)境相互協(xié)調(diào)，可以增強(qiáng)建筑本身的美觀。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目投資需求預(yù)測(cè)：在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模策劃完成后，基于其建設(shè)規(guī)模對(duì)項(xiàng)目的投資需求進(jìn)行具體的分析，明確項(xiàng)目的資金需要，預(yù)測(cè)投資需求。

　　(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措策劃：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資規(guī)模往往非常大，這樣大的資金需要量，完全靠自有資金周轉(zhuǎn)是不可能的。因此，籌集資金就成為房地產(chǎn)投資的重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，任何公司在進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)主要遇到的難題就是資金問(wèn)題。對(duì)于本項(xiàng)目，同樣我們也會(huì)遇到資金短缺的問(wèn)題。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，除了我們自己投入部分資金外，大部分要靠外部資金的注入才能使項(xiàng)目順利開(kāi)展下去。

　　(4)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益分析：房地產(chǎn)投資效益分析是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和現(xiàn)行價(jià)格管理辦法，分析測(cè)算投資項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，考察投資項(xiàng)目的獲利

　　能力、清償能力及外匯效果等財(cái)務(wù)情況，以判斷投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上的效益狀況。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析通常分為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)分析和房地產(chǎn)投資項(xiàng)目動(dòng)態(tài)分析。

　　2.4房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì) 價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。21世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的主要特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面取得生產(chǎn)，分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)模式不斷突破。在這種情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，贏得主動(dòng)的地位。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃還能幫助探索解決企業(yè)的管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，重點(diǎn)是管理。策劃人幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從而尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃還能夠有效的整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、社會(huì)資源等。房地產(chǎn)項(xiàng)自策劃參與到各種資源中去，理清他們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)[3]。

　　第3章 武漢世界城光谷步行街項(xiàng)目功能策劃與市場(chǎng)前景分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能策劃關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售與市場(chǎng)等，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成敗。是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的重要內(nèi)容，只有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能做出恰當(dāng)?shù)牟邉澆拍鼙ＷC足夠的市場(chǎng)潛力和市場(chǎng)前景。市場(chǎng)前景的好壞關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成功，是整個(gè)項(xiàng)目的盈利能力的關(guān)鍵。

　　3.1項(xiàng)目功能策劃

　　3.1.1項(xiàng)目位置及周邊環(huán)境

　　光谷世界城項(xiàng)目位于武昌東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū);西臨魯巷廣場(chǎng)，書(shū)城;北臨珞瑜路和華中科技大學(xué);東臨關(guān)山一路，南臨雄楚大道，該地區(qū)集聚了多所大專高等院校，科研機(jī)構(gòu)，高科技公司，是迅速成長(zhǎng)的武漢城市圈中的文化、時(shí)尚中心。項(xiàng)目總建筑面積為121.5萬(wàn)平方米，地塊呈不規(guī)則長(zhǎng)方形，中心軸線長(zhǎng)約1800米，平均寬度170米。

　　項(xiàng)目所處的光谷廣場(chǎng)位置，距離武昌中心中南路約10公里，以雄楚大道和珞渝路相互連接，是武昌中心城市密集區(qū)與光谷的連接點(diǎn)，是武昌進(jìn)入光谷的主要關(guān)口，亦是光谷進(jìn)入武昌中心區(qū)的咽喉。“進(jìn)則武昌，退則光谷”是這一位置的恰當(dāng)形容。項(xiàng)目周邊道路主要表現(xiàn)為“兩橫三縱”：東西向有兩條城市快速干道：雄楚大道和珞渝路，南北向有民院大道、關(guān)山一路、關(guān)山二路。項(xiàng)目地塊內(nèi)的關(guān)山路，目前作為城市干道的功能已經(jīng)被弱化，以支路的形式存在，具備形成商業(yè)步行街的基礎(chǔ)條件。

　　光谷廣場(chǎng)周邊各種生活配套設(shè)施相對(duì)光谷其他區(qū)域而言是整個(gè)區(qū)域最為成熟的。 周邊商場(chǎng)、菜場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)。地快周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、中科院武漢分院、七0一所、七一九所、武漢郵科院、魯巷購(gòu)物中心、關(guān)山市場(chǎng)、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光電子大市場(chǎng)、電信數(shù)碼港、以及有長(zhǎng)飛，網(wǎng)通，NEC等上下游高科技產(chǎn)業(yè)聚集的東湖新技術(shù)開(kāi)區(qū)等。

　　本項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)德A地塊部分，交通便捷，自然景觀資源豐富，區(qū)域公共設(shè)施完善，處在武漢東湖開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，該項(xiàng)目是武漢開(kāi)發(fā)東湖開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分。A地塊基地用地面積87467平方米，地上總建筑面積312795平方米。

　　第3章 武漢世界城光谷步行街項(xiàng)目功能策劃與市場(chǎng)前景分析

　　五大主題步行街區(qū)：陽(yáng)光激情的南加州海岸、感性美麗的地中海風(fēng)情、清朗明麗的意大利、華麗雄偉的德國(guó)主題、高雅浪漫的法國(guó)構(gòu)成。1350米街道設(shè)置了10大景觀節(jié)點(diǎn)，汲取各國(guó)建筑精華，成為具有代表性的建筑博覽。建筑、廣告、柱飾、店招都渾然一休，給游人和顧客超越時(shí)空的跨際體驗(yàn)，帶來(lái)“每次都有不同體驗(yàn)，感覺(jué)永遠(yuǎn)都沒(méi)逛完”的消費(fèi)體驗(yàn)。

　　特色之二：建在中國(guó)唯一的光谷之上的唯一的光概念特色。項(xiàng)目將以全世界最大規(guī)模的炫彩激光群落，打造武漢的世界級(jí)夜空。最高500米的光影效果，將是整個(gè)武漢都可以看見(jiàn)的高度，通過(guò)整條街的燈光規(guī)劃設(shè)計(jì)，形成一條發(fā)光的銀河，成為武漢夜空獨(dú)特的風(fēng)景。有火熱的、有冷寂的、有靜止的、有跳躍的附在建筑頂上、身上或竄動(dòng)在街上和豐富的建筑和景觀呼應(yīng)，在整條街形成有趣的光影體驗(yàn)，使夜晚的趣味更加動(dòng)人。

　　特色之三：空間尺度趣味宜人化。項(xiàng)目作為一條專為步行設(shè)計(jì)的商業(yè)街，在空間尺度和景觀空間的設(shè)計(jì)上秉持趣味宜人化原則，以形成“兩步之間的歡樂(lè)，一條街的開(kāi)心”。景觀包含四部分：街道和廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)、店面裝飾、燈光系統(tǒng)和導(dǎo)示系統(tǒng)。分別由商業(yè)景觀設(shè)計(jì)公司、燈光設(shè)計(jì)公司、導(dǎo)示設(shè)計(jì)公司和裝飾裝修公司完成。在主街道上，作為景觀的主要展示區(qū)，具備給客戶文化、休憩、展示、飲食等多種功能，除供人流通過(guò)外，還有各種服務(wù)性、供休息、售賣的設(shè)施，如：報(bào)亭、電話亭、警亭、休息椅、凳、哈根達(dá)斯的小木屋、慕尼黑的啤酒桶等;以良好的空間設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)讓更多的人到地面上來(lái)，放慢腳步，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。

　　3.1.3項(xiàng)目的功能定位

　　項(xiàng)本項(xiàng)目5年之內(nèi)的最大的可操作商業(yè)量在30-35萬(wàn)平方米，那么這樣的的業(yè)量下，可能的商業(yè)形態(tài)將包含：大型百貨、大型倉(cāng)儲(chǔ)超市、酒店、寫(xiě)字樓、主題商場(chǎng)(家居、數(shù)碼、電器)、美食、娛樂(lè)、休閑、其他自由獨(dú)立商業(yè)等。商業(yè)的建筑形態(tài)，可能包含：街區(qū)獨(dú)立店面形式，中空百貨形式，平層倉(cāng)儲(chǔ)超市形式，小獨(dú)棟主力店形式，主題商場(chǎng)形式，酒店形式和寫(xiě)字樓形式。本項(xiàng)目用地性質(zhì)大體為商業(yè)、居住、寫(xiě)字樓、酒店式公寓用地。項(xiàng)目所處的魯巷廣場(chǎng)，共有魯磨路，卓豹路，珞渝路東西兩段，民院路以及關(guān)山路六條路在此匯集。其中的珞渝路東西兩段做為光谷聯(lián)系武漢傳統(tǒng)市中心城市快速干道經(jīng)過(guò)項(xiàng)目北部大約1000米的長(zhǎng)度。而關(guān)山路的70%將被項(xiàng)目包容，目前的關(guān)山路是做為低級(jí)集貿(mào)市場(chǎng)的形式存在的。而民院路是光谷腹地湯遜湖乃至夏口區(qū)聯(lián)系干道。其他的魯磨路和卓豹路是做為僅次于城市主干道的城市重要道路的形式存在。

　　光谷廣場(chǎng)的定位是未來(lái)的武昌新興城市副核心，而本項(xiàng)目又是光谷廣場(chǎng)最大的一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，所以，光谷項(xiàng)目的定位就是承擔(dān)這個(gè)武昌副核心里大部分城市功能的物業(yè)。

　　結(jié)論

　　本論文在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析調(diào)研及具體項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析上，都本著客觀、合理的原則，在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行大量的調(diào)查分析，并從實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。針對(duì)武漢光谷步行街房地產(chǎn)項(xiàng)目這一具體對(duì)象，從項(xiàng)目環(huán)境分析、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位最后到項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等幾個(gè)方面對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了深入的策劃研究，主要得到如下結(jié)論：

　　近年來(lái)，武漢市固定資產(chǎn)投資特別是住宅房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)速度很快。武漢市住宅房地產(chǎn)的價(jià)格也一路飄升。大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，一方面說(shuō)明了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，另一方面也有可能導(dǎo)致過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。本文通過(guò)對(duì)可能與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析后認(rèn)為：與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，本項(xiàng)目無(wú)論在開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)商口碑、戶型規(guī)劃質(zhì)量、地塊升值潛力等方面都具有優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)：①該地塊極具發(fā)展?jié)摿?，屬于拆遷改建整合發(fā)展的重要地塊，是經(jīng)商要道。②土地成本低，贏利空間大的優(yōu)勢(shì) ，光谷片區(qū)由于早期的交通狀況，房產(chǎn)一直比較低迷。在這種情況下，本公司看準(zhǔn)商機(jī)，以低價(jià)拿下了這塊地，無(wú)疑是對(duì)開(kāi)發(fā)空間的大大提升。③項(xiàng)目的號(hào)召力巨大。該項(xiàng)目處于武昌東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，受到武漢大眾及政府的大力支持，有望成為武漢又一城市名片，具有巨大的吸引力。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，放眼整個(gè)武漢市，少有出其右者。如此大規(guī)模的樓盤(pán)，勢(shì)必會(huì)吸引眾多有意購(gòu)房者的眼球，讓他們更多關(guān)注本項(xiàng)目的相關(guān)信息，有利于擴(kuò)大本項(xiàng)目在武漢市的影響力。④近年來(lái)武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，居民消費(fèi)水平和消費(fèi)能力有較大幅度的提高。在居民的投資觀念中，投資房地產(chǎn)成為一個(gè)重要的選擇。這樣一個(gè)大的背景，為本房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)打下了良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。同時(shí)本項(xiàng)目所在地塊在武漢市未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃中處于極為有利的地位，這些無(wú)疑將吸引更多房地產(chǎn)遠(yuǎn)期投資者的關(guān)注。

　　本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)主要有：①項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。②項(xiàng)目的定位主題有一定難度。盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善。③房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。

　　結(jié)論

　　本論文在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析調(diào)研及具體項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析上，都本著客觀、合理的原則，在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行大量的調(diào)查分析，并從實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。針對(duì)武漢光谷步行街房地產(chǎn)項(xiàng)目這一具體對(duì)象，從項(xiàng)目環(huán)境分析、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位最后到項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等幾個(gè)方面對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了深入的策劃研究，主要得到如下結(jié)論：

　　近年來(lái)，武漢市固定資產(chǎn)投資特別是住宅房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)速度很快。武漢市住宅房地產(chǎn)的價(jià)格也一路飄升。大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，一方面說(shuō)明了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，另一方面也有可能導(dǎo)致過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。本文通過(guò)對(duì)可能與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析后認(rèn)為：與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，本項(xiàng)目無(wú)論在開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)商口碑、戶型規(guī)劃質(zhì)量、地塊升值潛力等方面都具有優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)：①該地塊極具發(fā)展?jié)摿?，屬于拆遷改建整合發(fā)展的重要地塊，是經(jīng)商要道。②土地成本低，贏利空間大的優(yōu)勢(shì) ，光谷片區(qū)由于早期的交通狀況，房產(chǎn)一直比較低迷。在這種情況下，本公司看準(zhǔn)商機(jī)，以低價(jià)拿下了這塊地，無(wú)疑是對(duì)開(kāi)發(fā)空間的大大提升。③項(xiàng)目的號(hào)召力巨大。該項(xiàng)目處于武昌東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，受到武漢大眾及政府的大力支持，有望成為武漢又一城市名片，具有巨大的吸引力。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，放眼整個(gè)武漢市，少有出其右者。如此大規(guī)模的樓盤(pán)，勢(shì)必會(huì)吸引眾多有意購(gòu)房者的眼球，讓他們更多關(guān)注本項(xiàng)目的相關(guān)信息，有利于擴(kuò)大本項(xiàng)目在武漢市的影響力。④近年來(lái)武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，居民消費(fèi)水平和消費(fèi)能力有較大幅度的提高。在居民的投資觀念中，投資房地產(chǎn)成為一個(gè)重要的選擇。這樣一個(gè)大的背景，為本房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)打下了良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。同時(shí)本項(xiàng)目所在地塊在武漢市未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃中處于極為有利的地位，這些無(wú)疑將吸引更多房地產(chǎn)遠(yuǎn)期投資者的關(guān)注。

　　本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)主要有：①項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。②項(xiàng)目的定位主題有一定難度。盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善。③房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。

　　結(jié)論

　　本論文在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析調(diào)研及具體項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析上，都本著客觀、合理的原則，在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行大量的調(diào)查分析，并從實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。針對(duì)武漢光谷步行街房地產(chǎn)項(xiàng)目這一具體對(duì)象，從項(xiàng)目環(huán)境分析、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位最后到項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等幾個(gè)方面對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了深入的策劃研究，主要得到如下結(jié)論：

　　近年來(lái)，武漢市固定資產(chǎn)投資特別是住宅房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)速度很快。武漢市住宅房地產(chǎn)的價(jià)格也一路飄升。大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，一方面說(shuō)明了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，另一方面也有可能導(dǎo)致過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。本文通過(guò)對(duì)可能與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析后認(rèn)為：與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，本項(xiàng)目無(wú)論在開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)商口碑、戶型規(guī)劃質(zhì)量、地塊升值潛力等方面都具有優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)：①該地塊極具發(fā)展?jié)摿?，屬于拆遷改建整合發(fā)展的重要地塊，是經(jīng)商要道。②土地成本低，贏利空間大的優(yōu)勢(shì) ，光谷片區(qū)由于早期的交通狀況，房產(chǎn)一直比較低迷。在這種情況下，本公司看準(zhǔn)商機(jī)，以低價(jià)拿下了這塊地，無(wú)疑是對(duì)開(kāi)發(fā)空間的大大提升。③項(xiàng)目的號(hào)召力巨大。該項(xiàng)目處于武昌東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，受到武漢大眾及政府的大力支持，有望成為武漢又一城市名片，具有巨大的吸引力。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，放眼整個(gè)武漢市，少有出其右者。如此大規(guī)模的樓盤(pán)，勢(shì)必會(huì)吸引眾多有意購(gòu)房者的眼球，讓他們更多關(guān)注本項(xiàng)目的相關(guān)信息，有利于擴(kuò)大本項(xiàng)目在武漢市的影響力。④近年來(lái)武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，居民消費(fèi)水平和消費(fèi)能力有較大幅度的提高。在居民的投資觀念中，投資房地產(chǎn)成為一個(gè)重要的選擇。這樣一個(gè)大的背景，為本房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)打下了良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。同時(shí)本項(xiàng)目所在地塊在武漢市未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃中處于極為有利的地位，這些無(wú)疑將吸引更多房地產(chǎn)遠(yuǎn)期投資者的關(guān)注。

　　本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)主要有：①項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。②項(xiàng)目的定位主題有一定難度。盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善。③房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。

　　致謝

　　經(jīng)過(guò)前后3個(gè)月的時(shí)間，終于完成我的這份項(xiàng)目策劃研究報(bào)告。經(jīng)過(guò)這個(gè)過(guò)程，我們學(xué)會(huì)了把所學(xué)的知識(shí)加以應(yīng)用，并且在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)新的問(wèn)題解決問(wèn)題。所謂“紙上得來(lái)終覺(jué)淺，絕知此事要躬行”誠(chéng)斯言也!

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是我感興趣的研究領(lǐng)域，在李春好老師的悉心指導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)3個(gè)多月的努力，終于完成了今天的文字。本文從選題，準(zhǔn)備，到定稿，得到了多位老師的關(guān)心，支持和幫助，可以說(shuō)沒(méi)有他們以及相關(guān)課題方向的老師自始自終的熱心關(guān)懷，鞭策，鼓勵(lì)和細(xì)心指導(dǎo)，以及在論文寫(xiě)作過(guò)程中給予的學(xué)術(shù)指導(dǎo)和修改建議，因此我一直心存感激對(duì)他們的學(xué)術(shù)造詣和敬業(yè)態(tài)度。在這里，我想對(duì)幾位在畢業(yè)設(shè)計(jì)過(guò)程中給予我?guī)椭睦蠋熖貏e是李老師致以最誠(chéng)摯的感謝。其次也感謝武漢利嘉置業(yè)的徐哥，感謝你提供的調(diào)研機(jī)會(huì)及相關(guān)的數(shù)據(jù)資料等。

　　最后，由于知識(shí)的淺陋，出現(xiàn)錯(cuò)誤在所難免，希望看過(guò)這篇畢業(yè)設(shè)計(jì)的老師，同學(xué)多提寶貴意見(jiàn)，以使我在今后的學(xué)習(xí)工作中能更好的運(yùn)用。

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　　大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理論文范文二：浙東化建材料有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理調(diào)研報(bào)告

　　[摘要] 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心內(nèi)容之一，本次調(diào)研報(bào)告主要通過(guò)采用實(shí)地調(diào)查法、文獻(xiàn)檢索法、專人詢問(wèn)法的調(diào)查方法。對(duì)浙東化建材料有限公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中建筑成本方面的開(kāi)發(fā)成本調(diào)研分析，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)該公司在建筑成本開(kāi)發(fā)管理上存在諸多問(wèn)題，針對(duì)以上問(wèn)題提出了改進(jìn)建議和必要的完善措施。

　　[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)成本 控制 管理

　　引言 隨著國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)及相關(guān)法律制度的完善，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代告于段落，企業(yè)要在市場(chǎng)上獲得一席之地，必須加強(qiáng)自身管理的內(nèi)涵建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理是企業(yè)成本管理的核心內(nèi)容之一，因此我們必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的管理。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本和房屋開(kāi)發(fā)成本的核算恰恰有機(jī)的構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理系統(tǒng)。所以我就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理展開(kāi)了調(diào)研和分析，而且在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)了浙東化建中存在的問(wèn)題與不足，并在最后的調(diào)研建議中提出了相關(guān)的建議與完善措施。

　　一、公司的基本情況

　　浙東化建材料有限公司于2001年6月29日在臺(tái)州工商局注冊(cè)，企業(yè)法人為王良森。公司已經(jīng)發(fā)展成為資產(chǎn)規(guī)模1.3億元，擁有正式職工100余人，年產(chǎn)值3億多元的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。浙東化建材料有限公司

　　是集開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售于一體的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。公司設(shè)有財(cái)務(wù)部、招商部、銷售部、施工部及后勤部等多個(gè)部門(mén)。公司實(shí)行董事長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，是嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建、現(xiàn)代化管理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

　　二、調(diào)研方案設(shè)計(jì)

　　(一)調(diào)研的目的及意義

　　在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，則必須因時(shí)利導(dǎo)完善措施，控制成本性消耗開(kāi)支，降低運(yùn)營(yíng)成本，提升服務(wù)質(zhì)量，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。只有真正地明確了開(kāi)發(fā)成本管理的相關(guān)知識(shí)，才能在具體的工作實(shí)踐中有目的、有意識(shí)地對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行核算、管理。通過(guò)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)成本管理，克服盲目性，增強(qiáng)主動(dòng)性，理智性，有效地降低成本。在開(kāi)發(fā)成本管理的過(guò)程中找出經(jīng)營(yíng)問(wèn)題所在，從而改善經(jīng)營(yíng)，節(jié)約開(kāi)支。本調(diào)研報(bào)告就公司的現(xiàn)狀進(jìn)行了深入調(diào)研，希望通過(guò)本調(diào)研報(bào)告的調(diào)研分析對(duì)公司目前所存在的問(wèn)題能得到更好的解決，對(duì)于公司以后的發(fā)展有進(jìn)一步的提高。

　　(二)調(diào)研思路及方法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。在幾個(gè)月的時(shí)間里我采用了一系列方法，我對(duì)浙東化建的開(kāi)發(fā)成本管理等內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)研，了解到該公司在建筑成本、土地開(kāi)發(fā)成本，房屋開(kāi)發(fā)成本，配套設(shè)施開(kāi)發(fā)等相關(guān)信息，并且也調(diào)研了相同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建筑成本。我主要采用了文獻(xiàn)檢索法，通過(guò)該方法取得了中國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)和浙東化建公司的基本資料、概況信息和相關(guān)財(cái)務(wù)資料。采用實(shí)地調(diào)查法，走訪了本公司部分科室和施工現(xiàn)場(chǎng)，和一些相關(guān)人員和工人談話并查看資料，歸納整理收入和支出以及各種費(fèi)用及消耗資料。還采用了專人詢問(wèn)法對(duì)公司人員請(qǐng)教和提問(wèn)，對(duì)調(diào)研項(xiàng)目加深認(rèn)識(shí)和與用其他方法所收集的材料進(jìn)行分析和篩選，從而歸納實(shí)際有用的信息。在調(diào)研的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了本公司每平米的建筑成本比較相同企業(yè)部分成本過(guò)高，合同過(guò)程管理不到位，變更難以控制，各種原始憑證記錄不完善導(dǎo)致無(wú)法精算其開(kāi)發(fā)成本，使開(kāi)發(fā)成本增多等諸多因素。根據(jù)本公司的現(xiàn)狀我對(duì)浙東化建公司提出了合理建議和改進(jìn)方法。

　　三、調(diào)研結(jié)果分析

　　(一)調(diào)研的基本情況

　　在國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)下的今天，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利即將結(jié)束。如何控制開(kāi)發(fā)成本也是地產(chǎn)商們亙古不變的話題，而房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本中建筑成本尤為重要?？墒窃谡{(diào)研中發(fā)現(xiàn)浙東化建的每平米建筑成本普遍過(guò)高，為了更直觀的知道浙東化建每平米建筑成本過(guò)高的原因。為此我專門(mén)就每平米建筑成本對(duì)本公司浙東化建和臺(tái)州白云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二家規(guī)模相差不多的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類似的公司進(jìn)行了數(shù)據(jù)調(diào)研分析。

　　浙東化建材料有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司每平米建筑成本僅為2055元/平方米。二者均為相類似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但為何建筑成本相差如此之多。從圖中我們不難發(fā)現(xiàn)浙東化建的工程費(fèi)用普遍比白云房地產(chǎn)公司要高。而導(dǎo)致工程費(fèi)用高的原因也是存在諸多方面。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，有些工程項(xiàng)目存在拖延工期的現(xiàn)象，這無(wú)疑會(huì)大大增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。部分工程項(xiàng)目返工現(xiàn)象嚴(yán)重，原本可以一次性完工的工程項(xiàng)目，反復(fù)多次返工，這不僅造成了建筑材料的浪費(fèi)也損失了大量的人工費(fèi)。在一些工程項(xiàng)目中由于工程管理人員沒(méi)有估算好建筑材料用量，并不加詳細(xì)的記錄原始憑證使得材料浪費(fèi)現(xiàn)象也顯得尤為突出，這都使得本公司的建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

　　歸根結(jié)底是由于公司成本管理比較松散，公司人員管理意識(shí)不強(qiáng)從而造成了合同簽訂模糊導(dǎo)致了拖工期和工程返工等諸多現(xiàn)象的發(fā)生，而公司人員常抱著事不關(guān)己高高掛起的心態(tài)。公司的成本管理人員也沒(méi)有完善的記錄原始憑證，更沒(méi)有統(tǒng)一和規(guī)范財(cái)務(wù)人員的實(shí)務(wù)操作，也沒(méi)使項(xiàng)目成本得到動(dòng)態(tài)的有效的控制和管理。

　　(二)調(diào)研的基本結(jié)論

　　1、企業(yè)內(nèi)部合同過(guò)程管理不到位

　　在對(duì)浙東化建的開(kāi)發(fā)成本分析的過(guò)程中不難發(fā)現(xiàn)合同缺乏規(guī)范化管理。規(guī)范化管理主要從兩個(gè)方面理解：一是“合理”的簽訂合同;二是合同的分類授權(quán)與審批。以前該公司都喜歡簽大合同，跨分期、跨科目。在簽訂的時(shí)候，沒(méi)有從成本管理與控制的角度考慮，不為后面的工作著想。

　　簽的時(shí)候很方便，到合同執(zhí)行過(guò)程中，就會(huì)出現(xiàn)拖延工期或者返工，建筑材料浪費(fèi)等諸多現(xiàn)象，這都使得建筑成本增加的重要因素。缺少合同分類授權(quán)與審批機(jī)制。合同分類不同、金額不同，其負(fù)責(zé)的部門(mén)不同、授權(quán)不同。浙東化建公司需要清晰定義授權(quán)、責(zé)任體系，建立預(yù)警、審批機(jī)制，以保證合同簽訂的質(zhì)量。

　　2、成本變更控制難管理

　　成本變更控制難在兩個(gè)方面：一是時(shí)效性強(qiáng);二是難以及時(shí)測(cè)算。許多現(xiàn)場(chǎng)簽證均有時(shí)效性強(qiáng)的特點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)變更一旦發(fā)生，現(xiàn)場(chǎng)工程經(jīng)理就得決策如果返工成本就做進(jìn)去了，不返工工期就可能會(huì)延遲。同時(shí)，變更發(fā)生前往往無(wú)法精確測(cè)算其成本，只有等到變更發(fā)生后才可以。這就會(huì)導(dǎo)致變更測(cè)算只能事后進(jìn)行，而事前只能估算，這為成本控制帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。而公司管理更加粗放，變更發(fā)生后也不及時(shí)測(cè)算成本，等到結(jié)算時(shí)再進(jìn)行“算總賬”，這就給成本控制管理帶來(lái)了更大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、各種原始記錄不完善

　　原始記錄，在生產(chǎn)過(guò)程中來(lái)源于最基層的施工地點(diǎn)，在物資采購(gòu)方面來(lái)源于各級(jí)物資部門(mén)。原始記錄真實(shí)與否，直接影響核算的真實(shí)程度。因此，能否及時(shí)正確地反映成本情況，關(guān)鍵取決于原始記錄的可靠程度。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)多，工程量也大，企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中的原始記錄存在兩種種情況：一是有的施工工地核算建立了原始記錄，但流于形式的多，原始記錄也有假的。二是有的根本沒(méi)有施工工地核算，也就沒(méi)有最基層的原始記錄，預(yù)算成本沒(méi)有明確，擴(kuò)大比例，成本核算不能反映真實(shí)情況。

　　4、欠缺高素質(zhì)的成本管理人員

　　成本管理崗位是地產(chǎn)企業(yè)隨著精細(xì)化管理，逐漸分離出來(lái)的新型管理崗位。該崗位一般都是從工程概況預(yù)算、財(cái)務(wù)等其他崗位轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。 既然是“全成本”管理，那么就要求這個(gè)崗位需要具備一定的“綜合能力”，如：設(shè)計(jì)、工程造價(jià)、營(yíng)銷管理、財(cái)務(wù)等。而目前這樣的人才在該公司還比較稀缺，如不能夠很好解決這個(gè)問(wèn)題，將會(huì)成為企業(yè)未來(lái)發(fā)展的瓶頸。

　　四、浙東化建材料有限公司的建議

　　(一)加強(qiáng)合同全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理 合同的訂立可以采用招投標(biāo)、議標(biāo)、戰(zhàn)略協(xié)議采購(gòu)等多種方式。隨著管理的規(guī)范化，現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司逐漸采用招投標(biāo)方式簽訂合同，中標(biāo)后，再由發(fā)包方與承包單位簽訂合約。由于合同的簽訂是成本實(shí)現(xiàn)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，所以，在合同簽訂時(shí)要清晰界定雙方的權(quán)責(zé)，確保合同順利執(zhí)行。合同簽訂過(guò)程需要走審批流程，審批通過(guò)后記錄備檔。

　　在施工過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照工程承包合同、招標(biāo)文件、中標(biāo)書(shū)等約定項(xiàng)目的施工范圍，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織項(xiàng)目全體人員進(jìn)行書(shū)面的專題交底會(huì)，對(duì)工程承包合同的內(nèi)容、范圍、各方的責(zé)任、義務(wù)、目標(biāo)成本的分解、合同的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、合同存在的風(fēng)險(xiǎn)與履約中應(yīng)注意的問(wèn)題等具體落實(shí)到各職能部門(mén)、各責(zé)任區(qū)，并將目標(biāo)成本控制的指標(biāo)下達(dá)到每位負(fù)責(zé)人員，由各責(zé)任工程師在工程管理過(guò)程中具體控制，對(duì)主控范圍內(nèi)的費(fèi)用與控制指標(biāo)經(jīng)常進(jìn)行對(duì)比，對(duì)超指標(biāo)情況拖延工期等問(wèn)題及時(shí)反饋并查找原因、及時(shí)調(diào)整，項(xiàng)目應(yīng)有專兼職人員對(duì)合同的履約情況進(jìn)行管理和分析，使工程成本始終處于受控階段。

　　(二) 加強(qiáng)成本變更控制管理 在對(duì)成本變更難以管理的問(wèn)題上。我發(fā)現(xiàn) 一般項(xiàng)目施工工期較長(zhǎng)，各階段的差異較大，項(xiàng)目在履約過(guò)程中，一方面要認(rèn)真分析研究合同，正確行使合同賦予的權(quán)利;另一方面，要重視合同履約過(guò)程中的索賠管理，隨時(shí)關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好索賠的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，特別是對(duì)那些變更新增工程項(xiàng)目，必須有建設(shè)單位書(shū)面簽認(rèn)的設(shè)計(jì)圖紙變更，并應(yīng)及時(shí)協(xié)商確定變更價(jià)格，以便索要增加工程款。另外工程造價(jià)管理人員，應(yīng)掌握和熟悉施工工藝，了解設(shè)計(jì)變更項(xiàng)目、材料代用部位及現(xiàn)場(chǎng)施工情況和合同協(xié)議條款，及時(shí)收集現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際成本消耗情況，分析和預(yù)測(cè)結(jié)算時(shí)可能出現(xiàn)的異議，及早準(zhǔn)備解決的依據(jù)和理由，以保證工程的順利進(jìn)行。

　　(三)建立健全各類臺(tái)賬，做好原始記錄

　　為解決好各種原始記錄的問(wèn)題，我認(rèn)為在這方面，應(yīng)當(dāng)建立實(shí)物量日統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬、機(jī)械設(shè)備工時(shí)利用臺(tái)賬、材料收付保管賬、用工記錄等。已實(shí)行施工工地核算的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善原始記錄，建立互相制約的制度，解決好數(shù)字對(duì)口問(wèn)題。企業(yè)的物資部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立倉(cāng)庫(kù)物資到貨原始記錄，作為物資已經(jīng)到貨，尚未付款，還不屬于自己資產(chǎn)的一種過(guò)渡。待發(fā)貨票到達(dá)付款時(shí)應(yīng)當(dāng)立即辦理正式驗(yàn)收，入保管賬，同時(shí)注銷到貨記錄。

　　(四)引進(jìn)高素質(zhì)成本管理人員 針對(duì)最后一個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為浙東化建公司應(yīng)加大對(duì)會(huì)計(jì)人員，尤其是具有綜能力的會(huì)計(jì)人才的引進(jìn)以及培訓(xùn)。將會(huì)計(jì)核算與企業(yè)的內(nèi)部控制管理有效的結(jié)合起來(lái)，來(lái)滿足企業(yè)的管理需要，反過(guò)來(lái)促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制管理水平的提高，從而為實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

　　總結(jié)

　　通過(guò)這次調(diào)研我清楚的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)由于其資本密集，投資風(fēng)險(xiǎn)極高，如果經(jīng)營(yíng)不善，企業(yè)虧損甚至破產(chǎn)的可能都有。所以為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，必須控制成本，開(kāi)源、節(jié)耗。由于近幾年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的膨脹發(fā)展，引起了全社會(huì)的關(guān)注，國(guó)家不斷出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)的措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)的日子越發(fā)的不好過(guò)了。同時(shí)也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是利潤(rùn)的競(jìng)爭(zhēng)，也就是成本的競(jìng)爭(zhēng)?？刂乒芾砗闷髽I(yè)的成本，是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容和核心任務(wù)。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，簽訂好合同，提高管理人員管理意識(shí)，培訓(xùn)和引進(jìn)成本管理人員，這些措施都會(huì)使得開(kāi)發(fā)成本有所降低。在調(diào)研中我也發(fā)現(xiàn)自己在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中存在的種種不足，也希望將來(lái)能在實(shí)踐和工作中不斷得到磨練和補(bǔ)充。

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