房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理論文

　　隨著中國(guó)改革開(kāi)放的深入和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平的不斷提高，城市房地產(chǎn)建設(shè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理論文，有興趣的親可以來(lái)閱讀一下!

　　房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理論文篇一

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理

　　《摘要》房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，近年由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民對(duì)于生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，一定程度也帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)如果想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得以生存，企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理工作就顯得尤為重要，但是目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)體系還存在一些問(wèn)題。本文就將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析探討。

　　《關(guān)鍵詞》房地產(chǎn);開(kāi)發(fā);管理

　　中圖分類號(hào)：S618文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

　　隨著中國(guó)改革開(kāi)放的深入和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平的不斷提高，城市房地產(chǎn)建設(shè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，越來(lái)越多的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投入實(shí)施。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)相應(yīng)的環(huán)境問(wèn)題。所以做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)工作顯得越來(lái)越有必要。房地產(chǎn)就是對(duì)沒(méi)有被利用的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，建造一些可以供人們生活、娛樂(lè)、休閑的場(chǎng)所。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。面對(duì)愈演愈烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，房地產(chǎn)想要得以生存和發(fā)展，就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)工作。

　　1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等方面的管理，全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過(guò)程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑，其工作涉及整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，使項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)方案得以明確，在房地產(chǎn)工作中扮演起承轉(zhuǎn)合的重要作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)房地產(chǎn)涉及到的一切設(shè)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行同意的部署，不僅要解決房地產(chǎn)設(shè)計(jì)問(wèn)題，還要保持好設(shè)計(jì)相關(guān)部門之間的溝通聯(lián)系，避免實(shí)際工作中出現(xiàn)矛盾。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要分為項(xiàng)目初期準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)使用五個(gè)部分。就從時(shí)間的分配上來(lái)說(shuō)，初期準(zhǔn)備和建設(shè)施工階段所需的時(shí)間最長(zhǎng)。初期準(zhǔn)備主要是取得土地的使用權(quán)，并完成工程項(xiàng)目建設(shè)所需要的相關(guān)證明和手續(xù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)主要是對(duì)要求建造的建筑進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和可行性分析。建設(shè)施工主要就是將規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容付諸實(shí)施，變成能夠看得見(jiàn)的建筑物。竣工驗(yàn)收主要是甲方和乙方就工程質(zhì)量和工程成本進(jìn)行驗(yàn)收和核算。經(jīng)營(yíng)使用主要是房地產(chǎn)企業(yè)銷售或是使用建成的建筑物。每個(gè)部分都有著不同的工作要做，而且都是必不可少的。只有正確把握這五個(gè)部分的項(xiàng)目成本投入，才能真正意義上有效的控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，使得企業(yè)的成本投入在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，便于企業(yè)流動(dòng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的更加順利。

　　2、房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)

　　2.1、開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、涉及內(nèi)容廣

　　作為房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，它具有非常長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)時(shí)間，一般為三年至五年，也有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要十幾年。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)期間會(huì)涉及多方面的內(nèi)容，比如:各政府單位、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、安裝工藝、制造工藝等。

　　2.2、房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的管理較難

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，會(huì)受到很多方面的影響和限制。由于這此方方面面影響因素的存在，使得房地產(chǎn)商必須要建立和健全科學(xué)、合理的管理制度和管理體系，以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的有效管理。

　　2.3、房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目稅目多、稅負(fù)重

　　房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)涉及很多有關(guān)的稅目和稅金問(wèn)題，包括項(xiàng)目所得稅、房地產(chǎn)稅、上地利用稅、上地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅等。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)商的市場(chǎng)調(diào)查中泉示，房地產(chǎn)業(yè)的平均稅負(fù)保持在13.4%。

　　2.4、房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目需要進(jìn)行相關(guān)的評(píng)定

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要對(duì)投資獲益等情況進(jìn)行相關(guān)的評(píng)定。同時(shí)，也要嚴(yán)格要求項(xiàng)目建設(shè)的期限、最大投資數(shù)目以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量評(píng)定等。

　　3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的任務(wù)

　　3.1、設(shè)計(jì)管理

　　設(shè)計(jì)管理是指在確立開(kāi)發(fā)計(jì)劃之后對(duì)各流程工作的管理，旨在進(jìn)一步明確各環(huán)節(jié)的時(shí)間計(jì)劃和人員安排，從而使設(shè)計(jì)管理人員了解各自的工作任務(wù)，同時(shí)協(xié)調(diào)好項(xiàng)目涉及部門和人員的，將設(shè)計(jì)思想灌輸給設(shè)計(jì)人員，完善制度體系，規(guī)范各環(huán)節(jié)工作開(kāi)展。相比之前的管理方式更系統(tǒng)，依據(jù)設(shè)計(jì)總目標(biāo)，將每個(gè)環(huán)節(jié)的工作落實(shí)，由此再確定各環(huán)節(jié)的管理責(zé)任，并且投入人力或物力等資源。因此設(shè)計(jì)流程管理是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管，保證施工過(guò)程的合理性、有效性，當(dāng)然流程設(shè)計(jì)也不僅僅是一套特定的模式，由于各房地產(chǎn)實(shí)際情況不同，所以不能一概而論，而是要尋求與自己公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都會(huì)將流程管理細(xì)分，只有做好近期的管理任務(wù)，才可以提高整體的管理質(zhì)量。

　　3.2、進(jìn)度管理

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)是十分重要的，因此工程進(jìn)度很大程度決定了企業(yè)的效益。另外由于在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)初期并沒(méi)有監(jiān)督部門的進(jìn)行管理，所以需要企業(yè)自己進(jìn)行計(jì)劃管理。依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總目標(biāo)，組織各部門進(jìn)行溝通，研究出最合理的時(shí)間計(jì)劃方案，計(jì)劃是開(kāi)展工作的前提，但是之后實(shí)際的落實(shí)情況也很重要，對(duì)于后期貫徹落實(shí)情況，應(yīng)該派專業(yè)管理人員進(jìn)行定期審核，將設(shè)計(jì)計(jì)劃與實(shí)際施工情況做有機(jī)的結(jié)合，客觀分析兩者差異性，提出處理的辦法，從而保證項(xiàng)目提前或按時(shí)完成。影響設(shè)計(jì)進(jìn)度有以下因素。

　　3.3、質(zhì)量管理

　　項(xiàng)目的質(zhì)量決定了施工的質(zhì)量，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，將重點(diǎn)都放在施工階段，這種觀念需要進(jìn)行改變，因?yàn)槭┕るA段其實(shí)是將之前所準(zhǔn)備好的計(jì)劃理論付諸實(shí)踐，其施工的基礎(chǔ)還是建立在前期產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上的。所以，進(jìn)行嚴(yán)格的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理是十分必要的，只有有效的質(zhì)量管理，才可以使設(shè)計(jì)質(zhì)量得到保證，包括形成良好的監(jiān)管機(jī)制，對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督;制定科學(xué)合理并且針對(duì)不同情況的設(shè)計(jì)任務(wù)書;對(duì)設(shè)計(jì)和施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審查，避免因?yàn)閳D紙繪制不規(guī)范導(dǎo)致的后期施工困難;把握好設(shè)計(jì)方案修改的次數(shù)，將成本控制在合理的范圍內(nèi)。以上所說(shuō)都是為了避免后期因?yàn)榍捌谠O(shè)計(jì)的缺陷帶來(lái)的質(zhì)量問(wèn)題。

　　3.4、成本管理

　　一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要考慮的是結(jié)構(gòu)的安全問(wèn)題，對(duì)于工程成本的控制概念不強(qiáng)，所以難免導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案不經(jīng)濟(jì)，而增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。就目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)看，中小型房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的主體。與以往的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力有限，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和項(xiàng)目組織管理能力都不足，因此很難在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)于工程成本做到有效控制。所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)首先要知道開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是建寫字樓還是住宅樓，或是商業(yè)中心等等。一定要遵守相關(guān)的法律法規(guī)和招標(biāo)投標(biāo)程序進(jìn)行招標(biāo)，不要弄虛作假。強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的控制成本意識(shí)，在保證結(jié)構(gòu)安全和合理周期的前提下，盡可能的降低項(xiàng)目成本;與此同時(shí)還要做好項(xiàng)目施工階段的成本控制。

　　《結(jié)束語(yǔ)》

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)工作涉及面廣，開(kāi)展起來(lái)有一定的難度，但由于其對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的重要性，因此在以后的具體工作中，我們一定要不斷的完善相關(guān)的管理，結(jié)合具體項(xiàng)目施工的實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)以及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，在遵循法律法規(guī)的前提下，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，促進(jìn)企業(yè)良好運(yùn)營(yíng)。

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