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房地產(chǎn)折舊率的計(jì)算方法

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  房地產(chǎn)折舊指房產(chǎn)在使用時(shí)間內(nèi)損耗的價(jià)值,稱房產(chǎn)折舊。而房地產(chǎn)折舊率又該如何計(jì)算呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)折舊率的計(jì)算方法的相關(guān)資料。供你參考。

  房地產(chǎn)折舊率的計(jì)算方法

  計(jì)算公式為

  年折舊率=2/預(yù)計(jì)使用年限*100%

  月折舊率=年折舊率/12

  月折舊額=固定資產(chǎn)賬面凈值*月折舊率

  實(shí)行雙倍余額遞減法計(jì)提折舊的固定資產(chǎn),應(yīng)當(dāng)在其固定資產(chǎn)折舊年限到期以前兩年內(nèi),將固定資產(chǎn)凈值(扣除凈殘值)平均攤銷。

  vi. 年數(shù)總和法:年數(shù)總和法又稱合計(jì)年限法,是將固定資產(chǎn)的原值減去凈殘值后的凈額乘以一個(gè)逐年的減低的分?jǐn)?shù)計(jì)算每年的折舊額,這個(gè)分?jǐn)?shù)的分子代表固定資產(chǎn)尚可使用的年數(shù),分母代表使用年數(shù)的逐年數(shù)字總和。計(jì)算公式如下:

  年折舊率=尚可使用年數(shù)/預(yù)計(jì)使用年數(shù)的年限總和或者

  年折舊率=(預(yù)計(jì)使用年限-已使用年限)/預(yù)計(jì)使用年限*(預(yù)計(jì)使用年限+1)/2*100%

  月折舊率=年折舊率/12月折舊額=(固定資產(chǎn)原值-預(yù)計(jì)凈殘值)*月折舊率

  會(huì)計(jì)分錄:借:管理費(fèi)用(經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等)

  貸:累計(jì)折舊

  別忘記了,當(dāng)月增加的固定資產(chǎn),當(dāng)月不計(jì)提折舊,從下月計(jì)提折舊

  當(dāng)月減少的固定資產(chǎn),當(dāng)月照提折舊,從下月不計(jì)提折舊。

  房地產(chǎn)折舊的分類

  (1)自然折舊。建筑物在使用過程中,由于物理的或化學(xué)的原因,其本身結(jié)構(gòu)會(huì)逐步損耗,直至完全損毀而失去其功能。建筑物在使用過程中逐步損耗而減少的那部分價(jià)值,稱為自然折舊。造成自然折舊的因素有以下幾項(xiàng):①因使用勘估房地產(chǎn)而產(chǎn)生的磨滅或破損;②隨時(shí)間或風(fēng)雨侵蝕等自然作用而產(chǎn)生的房產(chǎn)自然老化;③由于水災(zāi)、火災(zāi)或地震等自然災(zāi)害而發(fā)生的損壞。

  檢查由于物理的因素所發(fā)生的折舊時(shí),最重要的是檢查該折舊部分是否有修復(fù)的可能。如果能夠修復(fù),那么修復(fù)所需要的費(fèi)用可作為衡量折舊額的尺度。如果含有不可修復(fù)折舊部分,則應(yīng)由估價(jià)人員根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷勘估房產(chǎn)的成色,從而判斷出應(yīng)提折舊。

  (2)功能折舊。建筑物在使用過程中,由于社會(huì)進(jìn)步、環(huán)境變化、技術(shù)革新、人們的居住觀念的轉(zhuǎn)化等原因,也會(huì)造成建筑物價(jià)值的降低。這部分的折舊叫功能性折舊。例如建筑物與基地的配合不適宜,設(shè)計(jì)不良、樣式老化、設(shè)備不足以及效率降低等。

  功能性折舊是相對(duì)于其它同類型房產(chǎn)而言的。因此,人們?cè)跍y(cè)算功能折舊時(shí),可通過比較其它同類型房地產(chǎn)的使用功能入手來計(jì)算。參照國(guó)際上房地產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)驗(yàn),建筑物的功能性折舊額一般在原值的1-5%范圍內(nèi)。

  在房地產(chǎn)估價(jià)方法中,不同的估價(jià)方法對(duì)自然折舊和功能折舊有不同的處理方式。市場(chǎng)比較估價(jià)法通過比較分析勘估標(biāo)的房地產(chǎn)與比較標(biāo)的房地產(chǎn)之間在房屋使用功能和房屋成色的差異來體現(xiàn)功能折舊和自然折舊的程度。成本估價(jià)法對(duì)折舊的處理,常是具體測(cè)算房屋的自然折舊部分,而功能性折舊則是通過房地產(chǎn)殘值的情況來體現(xiàn)的。此處的殘值不僅包括建筑物折舊后的剩余價(jià)值,還應(yīng)包括由于功能性折舊造成的價(jià)值降低部分。

  房地產(chǎn)折舊的使用年限

  使用年限是住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下,從而發(fā)生有形的磨損;在有形的磨損下,住宅能維持正常使用的年限,稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限,是住宅價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限,它是由使用過程中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件決定的社會(huì)必要平均使用壽命,或稱經(jīng)濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外,還受無形損耗的影響。

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