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房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作有哪些

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  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,一般是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。而在開(kāi)發(fā)的前期又需要做哪些工作呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作的相關(guān)資料。供你參考。

  房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作

  1、規(guī)劃部門:

  (1)如果是工業(yè)用地,首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。

  手續(xù)需提交:A、土地證B、變更申請(qǐng)C、航測(cè)圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請(qǐng)表F、轉(zhuǎn)讓合同

  (2)如果是集體用地,也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。

  需提交:A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測(cè)圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請(qǐng)表E、領(lǐng)取并填寫選址意見(jiàn)書,規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證。

  需交費(fèi):A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費(fèi)

  2、領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后,再到市計(jì)委辦理立項(xiàng)手續(xù)。

  需提交:(1)規(guī)劃用地許可證(2)可行性研究報(bào)告(3)投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請(qǐng)(4)領(lǐng)取立項(xiàng)批文

  3、完成1、2項(xiàng)后,再到土地部門辦理過(guò)戶或征用手續(xù)。

  需提交:(1)用地申請(qǐng)書(2)計(jì)委立項(xiàng)批文(3)用地總平面圖(4)規(guī)劃局出具的用地紅線圖(5)規(guī)劃用地許可證(6)土地補(bǔ)償表蓋章(組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個(gè)章)(7)簽訂土地出讓合同(8)交費(fèi)、領(lǐng)證

  需繳納:(1)土地出讓金。70~220元/平方米(2)地界勘測(cè)費(fèi)(3)土地過(guò)戶費(fèi)(4)管理及工本費(fèi)(5)土地使用稅

  4、完成前3項(xiàng)后,再到規(guī)劃局建管處辦理報(bào)建手續(xù)。

  (1)建設(shè)單位寫出書面申請(qǐng)(內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等)。

  (2)提交土地證、航測(cè)圖、規(guī)劃用地證、計(jì)委立項(xiàng)批文、總平面圖。

  (3)根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設(shè)工程申請(qǐng)復(fù)函”的具體要求,設(shè)計(jì)院做出1~2個(gè)方案,包括:總平面圖、單體平立剖面圖、再次報(bào)請(qǐng)規(guī)劃局審定后方可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。

  (4)領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表,到相關(guān)部門:消防支隊(duì)、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。

  需交費(fèi):審核費(fèi)280元/棟(消防支隊(duì));文物鉆探費(fèi)2~8元/平方米。

  E、施工許可證

  F、辦理安全監(jiān)督

  G、核定工程類別和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

  H、辦理開(kāi)工報(bào)告

  6、房管局:與上手續(xù)全部辦理完畢后,工程形象進(jìn)度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。

  需提交:(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(2)土地使用證(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(4)紅線圖(5)開(kāi)工許可證(6)施工合同(7)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖(8)預(yù)售動(dòng)態(tài)圖(9)物價(jià)審批(10)物業(yè)管理內(nèi)容(11)拆遷許可證(12)房屋注銷證(13)繳納勘驗(yàn)審核費(fèi),按總房款的0.2%(14)領(lǐng)證

  7、供電局:辦理施工用電申請(qǐng)

  8、自來(lái)水公司:施工用水申請(qǐng)

  9、環(huán)保局:辦理噪音申請(qǐng)

  10、物價(jià)局:銷售價(jià)格審批

  注:從2000年開(kāi)始,不再征收(1)投資方向調(diào)節(jié)稅(2)消防配套費(fèi)用(3)規(guī)劃管理費(fèi)(4)緩收土地出讓金。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商經(jīng)常遇到的風(fēng)險(xiǎn)

  一、征地與拆遷困難

  有的開(kāi)發(fā)商對(duì)征地與拆遷工作沒(méi)有足夠的重視,以致于遇到困難后措手不及被陷入遙遙無(wú)期的說(shuō)服動(dòng)員工作中,貽誤了預(yù)定工期。征地與拆遷是實(shí)施開(kāi)發(fā)工作的第一道門檻,一方面要做出雙方都能接受的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,另一方面又要做好說(shuō)服動(dòng)員工作。遇到釘子戶,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大,釘子戶不搬遷就直接影響了房地產(chǎn)建設(shè)工作的進(jìn)度。

  二、建設(shè)工期的風(fēng)險(xiǎn)

  開(kāi)發(fā)商選擇的建筑公司是否能保質(zhì)保量按時(shí)完工,對(duì)開(kāi)發(fā)商以后的商品房銷售起著重要作用。但事實(shí)上,大多數(shù)建設(shè)工程都不能按期完工,有的拖延幾個(gè)月,甚至幾年。造成這種風(fēng)險(xiǎn)的原因多種多樣,如來(lái)自開(kāi)發(fā)商的自身原因,如資金不足、圖紙更改、更換合作伙伴等;或者是來(lái)自建筑商的原因,如技術(shù)問(wèn)題、違法轉(zhuǎn)包分包等。

  防范這種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)以預(yù)防為主,在初期就應(yīng)選擇信譽(yù)技術(shù)過(guò)硬的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工單位。在建筑材料的選擇和購(gòu)買方面一定要認(rèn)真謹(jǐn)慎。還有應(yīng)當(dāng)選擇理想的合作伙伴,應(yīng)落實(shí)資金來(lái)源渠道。所有這些都要用法律文件予以確認(rèn),用完備的合同來(lái)約束所有參與工程建設(shè)各方的行為。

  三、聯(lián)建風(fēng)險(xiǎn)

  在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)中,經(jīng)常有幾家投資單位共同投資的情況。形成這種情況的原因主要有以下幾種情況:某一家投資單位經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限,需要與其他單位合作開(kāi)發(fā);或者是有土地的一方?jīng)]有資金,需要與有資金的一方合作;或者有資金的一方?jīng)]有土地,需要與有土地的一方合作;或者既有資金又有土地的一方,沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán),需要與有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)公司合作。無(wú)論什么方式的合作,都是建立在利益基礎(chǔ)上,這就埋藏著潛在的矛盾。要想避免矛盾的發(fā)生,就應(yīng)該“親兄弟明算賬”在合作之前,充分協(xié)商好各方的權(quán)利義務(wù)、利潤(rùn)分享及債務(wù)承擔(dān)。

  房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前需要準(zhǔn)備的資料

  1、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證、法人代表證明書、法人代表情況簡(jiǎn)介、董事會(huì)成員情況簡(jiǎn)介

  2、公司章程(含董事會(huì)成員簽名)及成立批文

  3、財(cái)務(wù)報(bào)告(上年末至近期)、年度財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告、注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告

  4、公司業(yè)務(wù)情況介紹、已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況介紹(總開(kāi)發(fā)面積、銷售情況、貸款銀行及貸款的償還情況等) 5、如屬聯(lián)合開(kāi)發(fā),須提供各方上述資料 1、公積金擔(dān)保貸款申請(qǐng)報(bào)告(公積金擔(dān)保貸款人數(shù)、金額、有無(wú)在建工程抵押、有無(wú)開(kāi)發(fā)貸款、開(kāi)發(fā)貸款銀行、開(kāi)發(fā)貸款金額、按揭銀行等基本情況) 2、項(xiàng)目立項(xiàng)批文、項(xiàng)目可行性報(bào)告 3、商品房預(yù)售許可證 4、國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證

  6、銀行貸款證/卡(貸款情況打印出來(lái)并加蓋銀行確認(rèn)業(yè)務(wù)章)

  7、項(xiàng)目貸款借款合同及抵押合同

  8、施工合同、總平面圖

  9、項(xiàng)目的銷售情況(須提供每戶房號(hào)、面積、售價(jià)、購(gòu)房總價(jià))

  10、董事會(huì)或相關(guān)決策機(jī)構(gòu)對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目購(gòu)房客戶申請(qǐng)公積金擔(dān)保貸款提供階段性反擔(dān)保的決議,并在反擔(dān)保期內(nèi)承擔(dān)連帶責(zé)任

  11、項(xiàng)目總投資概算,資金來(lái)源及到位情況說(shuō)明(收入及支出情況)

  12、土地出讓合同、規(guī)劃紅線圖及土地出讓金發(fā)票

  13、項(xiàng)目相關(guān)圖片、資料及電子文檔

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