97年香港房地產(chǎn)泡沫的原因

　　還記得當(dāng)年海南房地產(chǎn)泡沫破裂的景象么?天下沒(méi)有只漲不跌的房?jī)r(jià)，當(dāng)越來(lái)越多投機(jī)者投入房地產(chǎn)這塊大蛋糕行業(yè)，就必然會(huì)導(dǎo)致供過(guò)于求，就像泡沫破裂，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶著大家一起去了解一下97年香港房地產(chǎn)泡沫的前因后果吧。

　　97年香港房地產(chǎn)泡沫

　　1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，港幣匯率和港股承壓暴跌，引發(fā)了香港市場(chǎng)利率上升、銀行信貸萎縮、失業(yè)增加等問(wèn)題。由于前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的比重嚴(yán)重失衡，且市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)多是投機(jī)性需求，危機(jī)爆發(fā)后借貸成本的上升、居民支付能力減弱和對(duì)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期造成了樓市“跳水式”的下跌，1997年至1998年一年時(shí)間，香港樓價(jià)急劇下跌50%-60%，成交大幅萎縮，房屋空置率上升。

　　房?jī)r(jià)暴跌導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富大量萎縮，據(jù)計(jì)算，從1997-2002年的5年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬(wàn)億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。在這場(chǎng)泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元，有十多萬(wàn)人由百萬(wàn)“富翁”一夜之間變成了百萬(wàn)“負(fù)翁”。

　　由于泡沫時(shí)期政府財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依存度很高，財(cái)政收入長(zhǎng)期依靠土地批租收入以及其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收，泡沫破裂后港府整體財(cái)政收入減少了20%～25%。另外，銀行系統(tǒng)也積聚了大量不良貸款，個(gè)人和工商企業(yè)的抵押物資產(chǎn)大幅縮水。

　　從1998-2003年，香港經(jīng)濟(jì)一直處于衰退的泥潭中。1999年、2001年、2002年和2003年香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分別為-1.2%、-0.7%、-0.6%和-2.2%。

　　97年香港房地產(chǎn)泡沫走向瘋狂無(wú)一例外受到流動(dòng)性過(guò)剩和低利率的刺激

　　中國(guó)2008年以來(lái)有三波房地產(chǎn)周期回升，2009、2012、2014-2016，除了經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)、快速城鎮(zhèn)化等基本面支撐外，每次都跟貨幣超發(fā)和低利率有關(guān)，2014-2016年這波尤為明顯，在經(jīng)濟(jì)衰退背景下主要靠貨幣刺激。

　　90年代香港房地產(chǎn)泡沫崩潰都跟貨幣收緊和加息有關(guān)

　　風(fēng)險(xiǎn)是漲出來(lái)的，泡沫越大破裂的可能性越大、調(diào)整也越深。1993年6月23日，朱镕基講話宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，24日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，海南房地產(chǎn)泡沫應(yīng)聲破裂。1997年?yáng)|南亞經(jīng)濟(jì)體匯率崩盤(pán)，國(guó)際資本大舉撤出，房地產(chǎn)泡沫破裂。

　　90年代香港房地產(chǎn)泡沫與如今中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)比

　　2014-2016年在經(jīng)濟(jì)衰退背景下，貨幣超發(fā)和低利率刺激了新一輪房?jī)r(jià)地價(jià)暴漲，絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高，全球前12大高房?jī)r(jià)城市中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家占了4席(香港、深圳、上海、北京)，地王頻出，居民恐慌性搶房，新增貸款中大部分是房貸，呈泡沫化趨勢(shì)。

　　對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷可以轉(zhuǎn)化為對(duì)未來(lái)城鎮(zhèn)化、居民收入、貨幣松緊和利率高低的判斷。當(dāng)前基本面還有一定空間，比如2015年城鎮(zhèn)化率56.1%，未來(lái)還有十多個(gè)百分點(diǎn)的空間，將新增城鎮(zhèn)人口2億人左右，但區(qū)域分化明顯，一二線高房?jī)r(jià)，三四線高庫(kù)存。既然2014-2016年房?jī)r(jià)上漲主要是貨幣現(xiàn)象，因此未來(lái)關(guān)鍵在貨幣松緊，房?jī)r(jià)走勢(shì)可能三種前景：第一種是貨幣政策回歸中性穩(wěn)健，加強(qiáng)對(duì)貸款杠桿和土地投機(jī)的監(jiān)管，2014年底啟動(dòng)的這一輪房?jī)r(jià)上漲周期接近尾聲，未來(lái)橫盤(pán)消化;第二種是繼續(xù)實(shí)施衰退式貨幣寬松，貨幣超發(fā)和低利率，則房?jī)r(jià)可能不斷創(chuàng)新高;第三種無(wú)論是主動(dòng)的收緊貨幣(比如基于對(duì)通脹和資產(chǎn)價(jià)格泡沫的擔(dān)憂)還是被動(dòng)的收緊貨幣(比如美聯(lián)儲(chǔ)超預(yù)期加息，匯率貶值和資本流出壓力增加)，利率上升，房?jī)r(jià)面臨調(diào)整壓力。

　　90年代香港房地產(chǎn)泡沫帶給我們的啟示

　　房地產(chǎn)泡沫具有十分明顯的負(fù)作用：房?jī)r(jià)大漲惡化收入分配，增加了社會(huì)投機(jī)氣氛并抑制企業(yè)創(chuàng)新積極性;房地產(chǎn)具有非生產(chǎn)性屬性，過(guò)多信貸投向房地產(chǎn)將擠出實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資;房?jī)r(jià)過(guò)高增加社會(huì)生產(chǎn)生活成本，容易引發(fā)產(chǎn)業(yè)空心化。當(dāng)前應(yīng)采取措施避免房?jī)r(jià)上漲脫離基本面的泡沫化趨勢(shì)，可以考慮：通過(guò)法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，建立遏制投資投機(jī)性需求的長(zhǎng)效機(jī)制;加強(qiáng)監(jiān)管銀行過(guò)度投放房貸;實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，避免大幅調(diào)整首付比例和貸款利率透支居民支付能力，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期;采取中性穩(wěn)健的貨幣政策;推動(dòng)財(cái)稅改革改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場(chǎng)和住房發(fā)展機(jī)制。中國(guó)經(jīng)濟(jì)和住宅投資已經(jīng)告別高增長(zhǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”新發(fā)展階段特征，避免寄希望于刺激房地產(chǎn)重回高增長(zhǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)尚具備經(jīng)濟(jì)有望中速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化還有一定空間等基本面有利因素，如果調(diào)控得當(dāng)，尚有轉(zhuǎn)機(jī)。