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2016房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)

時(shí)間: 冰芝869 分享

  2015年6月買了一套房,到2016年2月的時(shí)候,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了500萬。忽冷忽熱的市場(chǎng)攪亂了購(gòu)房人的心緒,2016年房地產(chǎn)走勢(shì)如何,牽動(dòng)著每個(gè)家庭的心,也牽動(dòng)著政府的心。下面跟著小編一起來了解一下吧。

  我們預(yù)計(jì),2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價(jià)將上漲10%,而銷量將持平,主要由于:

  1)供應(yīng)有限將推升銷售均價(jià),同時(shí)導(dǎo)致銷量受限;

  2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的負(fù)面影響,刺激銷售均價(jià)和銷量;

  3)土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷售均價(jià)。

  1、庫(kù)存水平下降和新增供應(yīng)減少會(huì)推升銷售均價(jià),同時(shí)限制銷量的增長(zhǎng)空間

  一線和二線城市的庫(kù)存去化周期已經(jīng)分別下降50%和25%至7個(gè)月和13個(gè)月,分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應(yīng)下降,未來庫(kù)存去化周期很可能會(huì)進(jìn)一步縮短,考慮到1)2014年土地購(gòu)置面積下降27%,今年前9個(gè)月繼續(xù)下滑5%。我們認(rèn)為,庫(kù)存水平的下降將支撐銷售均價(jià)向上,而總可售資源的減少將令銷量受限。

  2、貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的影響,刺激銷售均價(jià)上漲,并支持銷量

  本輪貨幣政策寬松周期的力度前所未見(不到12個(gè)月的時(shí)間累計(jì)降息165個(gè)基點(diǎn),下調(diào)存款準(zhǔn)備金率300個(gè)基點(diǎn))。我們預(yù)計(jì),未來貨幣政策還將進(jìn)一步放松(預(yù)計(jì)2016年降息25個(gè)基點(diǎn),下調(diào)存款準(zhǔn)備金率600個(gè)基點(diǎn)),從而支持一二線城市的銷售均價(jià)持續(xù)上漲。雖然宏觀經(jīng)濟(jì)放緩可能降低需求,但在一二線城市流動(dòng)性效應(yīng)將抵消該影響而有余。因此,我們認(rèn)為一二線城市銷量的下降空間有限。

  3、土地成本較高的新增供應(yīng)入市將推高銷售均價(jià)

  2013年以來,一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。我們預(yù)計(jì),新項(xiàng)目普遍會(huì)瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng),制定較高的價(jià)格以彌補(bǔ)土地成本的大幅上升,從而推動(dòng)銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。

  另外較多二線城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策,以武漢為例,在2016年3月份出臺(tái)了公積金貸款新政,規(guī)定職工家庭購(gòu)買首套房申請(qǐng)公積金貸款最高額度由60萬元下調(diào)為50萬元,并將還貸能力系數(shù)由45%回調(diào)到35%,繳存倍數(shù)法計(jì)算公式中的住房公積金繳存時(shí)間系數(shù),普遍下調(diào)了0.2至0.5不等。

  進(jìn)入7月份,房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭依然沒有停歇,分化的態(tài)勢(shì)也依舊在擴(kuò)大。近日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲,二線城市領(lǐng)頭羊已經(jīng)不再是“四小龍”,其范圍已經(jīng)擴(kuò)大到十個(gè)二線城市,房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均超越一線城市北上廣深。房產(chǎn)專家表示,近期房?jī)r(jià)“偏熱”風(fēng)險(xiǎn)值得監(jiān)管部門警惕,未來樓市政策或?qū)⑹站o。

  二線房?jī)r(jià)走勢(shì)漲幅繼續(xù)偏熱 房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)限購(gòu)政策

  二線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)突出

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,7月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降城市有16個(gè),上漲城市有51個(gè),持平城市有3個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,最高增幅為4.6%,最大跌幅為1.1%。而6月環(huán)比最高增幅為4.9%,最大跌幅為0.5%。這反映7月份房?jī)r(jià)最高增幅在收窄,而最大跌幅在擴(kuò)大。

  專業(yè)分析師表示,從數(shù)據(jù)特點(diǎn)看,一線降溫逐漸退出房?jī)r(jià)上漲前十,二線新“十小龍”瘋狂持續(xù)。這“十小龍”分別是廈門(樓盤)、合肥(樓盤)、南京(樓盤)、石家莊(樓盤)、無錫(樓盤)、天津(樓盤)、杭州(樓盤)、武漢(樓盤)、鄭州(樓盤)以及未統(tǒng)計(jì)入指數(shù)城市的蘇州(樓盤),房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均超越北上廣深。

  專業(yè)人士通過計(jì)算得出, 7月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.7%,相比6月份0.7%的增幅總體持平。7月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為 1.6%、1.1%和0.3%,而6月分別為2.3%、1.0%和0.3%。三類城市中,一線城市增幅有所收窄,二線城市增幅有所擴(kuò)大,而三線城市增幅持平。

  同比價(jià)格方面,一線城市由于2015年同期基數(shù)相對(duì)較高,近期環(huán)比漲幅收窄明顯,7月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均進(jìn)一步收窄;而絕大部分二、三線城市由于2015年同期基數(shù)相對(duì)較低,同比漲幅仍在繼續(xù)擴(kuò)大。

  未來政策或?qū)⑹站o

  業(yè)內(nèi)人士指出,1-2月全國(guó)房?jī)r(jià)處于“合理”區(qū)間,而到了3月位于“偏熱”區(qū)間,到了4月則步入“過熱”區(qū)間。5月隨著市場(chǎng)交易面積有所下降,房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅也開始回落,重新回到“偏熱”區(qū)間。6-7月份繼續(xù)停留在“偏熱”區(qū)間。

  房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告顯示,以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線“四小龍”相繼出臺(tái)樓市限購(gòu)政策。近幾個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅連續(xù)居前的熱點(diǎn)二線城市還有天津、杭州、武漢、福州(樓盤)、鄭州等,三線城市中也不乏東莞(樓盤)、佛山(樓盤)等個(gè)別突出城市。交通銀行(5.80,0.020,0.35%)(601328,股吧)金融研究中心高級(jí)研究員夏丹對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示,接下來這些城市可能跟進(jìn)出臺(tái)房地產(chǎn)收緊措施。最直接的方式是通過信貸政策“降杠桿”,包括提高首付比例、上調(diào)貸款利率以及收縮個(gè)人按揭貸款和開發(fā)貸款額度,減少資金過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  一線城市成交已經(jīng)開始放緩,部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱,房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。預(yù)期下半年,房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策,升級(jí)到一城一策,一旦信貸政策寬松不能持續(xù),下半年特別是四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從政策層面看,房?jī)r(jià)偏熱,或催生包括限貸在內(nèi)的政策的實(shí)施。尤其隨著部分二線城市嚴(yán)厲的政策管控出臺(tái)后,其他一些二線城市或跟進(jìn)。同時(shí)要警惕此前部分房?jī)r(jià)漲勢(shì)一般的二線城市,此類城市近期或成為各類投資投機(jī)需求集中投資的城市。另外,近期房?jī)r(jià)偏熱的情況下,各類捂盤惜售的現(xiàn)象或有增加的嫌疑,值得監(jiān)管部門的警惕。

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