(一)房地產的總體規(guī)模越來越大

　　1、房地產投資規(guī)模不斷擴大

　　房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。

　　2、開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L

　　2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25 %，房地產開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產開發(fā)的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。

　　(二)地區(qū)發(fā)展不平衡

　　1、房地產發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異

　　主要表現(xiàn)在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產市場起步較早所致。第二，中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發(fā)商開始向中、西部轉移，房地產的地區(qū)結構發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。第三，地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例?？梢钥闯觯S著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中、西部經(jīng)濟的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。

　　2、城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異

　　在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū)24.91 >西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因為東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟又不很發(fā)達，所以人均住宅建筑面積最小;從其增長速度來看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。

　　(三)房價居高不下

　　近來，房地產市場出現(xiàn)了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于1998。2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的“剛需族”出手猶豫，中央終于不得不出臺新政進行調控。

　　三、中國房地產市場發(fā)展趨勢分析

　　(一)我國房地產業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大的成就

　　縱觀這20年的發(fā)展，其特點主要有以下幾個方面：(1)房地產行業(yè)正在逐步走向市場化。房地產業(yè)開始注重品牌，這是市場化的一個重要標志。2001年“地產品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產商在激烈的市場競爭中，已經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個別知名地產商與業(yè)主之間出現(xiàn)過不和諧音符，但這并沒有影響國內房地產公司實施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產商開始重視品牌建設，重視產品品質，強化管理服務，這將有利于房地產市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產的競爭力，促進房地產市場化程度的提高。(2)房地產局部投資市場開始形成。根據(jù)調查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產市場還處于起步階段，大部分人買房為了自住;另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產投資額較少，但一個投資房地產的階層正在形成。(3)商品房對于個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93.696，說明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一概念已經(jīng)接受，我國的房地產改革政策已經(jīng)初見成效，這對于正在飛速發(fā)展的我國房地產業(yè)和我國的房地產市場起到了支持。(4)我國正在形成一些有規(guī)模的房地產開發(fā)商。雖然我過房地產還是幼稚產業(yè)，房地產市場也剛有雛形，但我國的房地產開發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動了房地產市場的形成。房地產企業(yè)的成熟，將使一批投機取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責任心的企業(yè)自然就能夠適應市場變化的要求。

　　(二)房地產與資本市場的關系更加緊密

　　我國房地產經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營銷時代與產品時代后，正在進入資本經(jīng)營時代，特別是2002年的房地產市場已經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢。由于房地產是資本密集型行業(yè)，作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產業(yè)，房地產的資本化程度是衡量房地產行業(yè)成熟的主要標準。過去的十幾年，由于國家在房地產金融政策上的不完備和房地產行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產開發(fā)商經(jīng)常處在缺乏自己的狀況下。而另一方面，總舵的金融機構又難以進入房地產業(yè)，造成資本與房地產市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地產單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結。當前隨著房地產市場化程度的逐漸提高，國家隊房地產企業(yè)上市融資、各類投資基金進入房地產已經(jīng)房地產資產證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨大的補血作用。當前這種資本市場與房地產市場的緊密接觸，將會把房地產市場帶入資本經(jīng)營的時代。

　　(三)房地產進入高速發(fā)展的時期，增長迅速，熱點擴散

　　從前面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，我國的房地產業(yè)正在進入高速發(fā)展時期，其特點是增長速度、熱點擴散。房地產業(yè)保持快速增長的原因有：第一，國家財力的增加，整體經(jīng)濟發(fā)展的增長，為房地產業(yè)，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎和支撐了;第二，住房分配貨幣化改革的落實，為房地產的發(fā)展起著重要的推動作用;第三，隨著人均GDP超過800美元這一社會發(fā)展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點;第四，隨著城市化進程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設，也為房地產的發(fā)展和擴大需求提供了條件;第五，從發(fā)展房地產業(yè)和鼓勵促進住房消費除非，二、三級市場的政策、土地政策適當進行了調整，為房地產的增長助力;最后，加入WTO和啟動奧運以及上海舉辦世博成功，對房地產業(yè)的發(fā)展，也會起很大的促進作用，提供了發(fā)展空間。