淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析論文
目前隨著我國(guó)人們的生活水平的提高，房地市場(chǎng)也在不斷地發(fā)展。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來(lái)的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀論文的內(nèi)容，歡迎閱讀參考!
房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀論文篇1：《淺談我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀》
【摘 要】本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀做了分析，分析出：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大;信貸比重有所降低，但對(duì)銀行的依賴度依然過(guò)高;銷售量持續(xù)增長(zhǎng)，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升;房?jī)r(jià)大幅攀升;開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng);完善土地供應(yīng)制度;建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的檢測(cè)與調(diào)控;完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系;規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng);發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚，歷史短，發(fā)展過(guò)于迅速，近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷攀升，國(guó)家不斷出臺(tái)政策仍然無(wú)法阻止房?jī)r(jià)的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問(wèn)題，并且找到有效的解決問(wèn)題的對(duì)策和途徑，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康。
1.房地產(chǎn)業(yè)的重要作用
房地產(chǎn)業(yè)直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三項(xiàng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。我國(guó)自1998年實(shí)行住房市場(chǎng)化改革，推行住房分配貨幣化以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)外，由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。
2.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
隨著人民的生活水平不斷提高，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大，從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看，普通住宅比重稍有上升，經(jīng)濟(jì)適用房所占比重直降，辦公樓所占比重稍有下降，而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定，基本維持不變。信貸比重有所降低，但對(duì)銀行的依賴度依然過(guò)高。國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)。
商品房?jī)r(jià)上漲是綜合因素導(dǎo)致的，這些因素包括土地價(jià)格上漲、建筑材料價(jià)格上漲、人工價(jià)格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機(jī)性購(gòu)房的拉動(dòng)、消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展三十年，屬于新興起的產(chǎn)業(yè)，存在較高的利潤(rùn)，同時(shí)宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動(dòng)了價(jià)格增長(zhǎng)。由于我國(guó)政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進(jìn)入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng)性，形成壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng);而我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性，加強(qiáng)了房地產(chǎn)商的市場(chǎng)力量，提高了他們進(jìn)行壟斷定價(jià)的能力，這是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因。
3.房地產(chǎn)存在的主要問(wèn)題
3.1房地產(chǎn)地區(qū)差異
地區(qū)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度存在地區(qū)差異。由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早所致;中部的增長(zhǎng)速度基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國(guó)平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度均高于其他兩部。
3.2房地產(chǎn)需求與供給之間矛盾
目前，我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展期，快速城市化為城市帶來(lái)大量的新增人口。城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過(guò)程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對(duì)于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供給予以適當(dāng)滿足。面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對(duì)謹(jǐn)慎而滯后的，由于長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策。
3.3中低收入居民的住房問(wèn)題
住房市場(chǎng)化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問(wèn)題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用住房等公共住房保障政策。在改善中低收入居民的住房問(wèn)題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問(wèn)題。其中經(jīng)濟(jì)適用房政策和實(shí)踐是當(dāng)前問(wèn)題的焦點(diǎn)，我國(guó)現(xiàn)階段中低收入居民購(gòu)房能力處于較低水平，因此，完全通過(guò)市場(chǎng)化解決這部分居民住房問(wèn)題是行不通的。實(shí)踐證明，解決住房問(wèn)題的政策不是面向全體國(guó)民的福利政策，大多數(shù)國(guó)家住房政策的主要針對(duì)對(duì)象是中低收入和無(wú)力自己解決住房問(wèn)題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場(chǎng)機(jī)制的補(bǔ)充。
3.4房地產(chǎn)投資調(diào)控
針對(duì)近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲的情況，國(guó)家也在不斷地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實(shí)施的過(guò)程中，各地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行，并且各金融機(jī)構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對(duì)方法，使得國(guó)家政策不能有效實(shí)施，進(jìn)而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康的發(fā)展。
房地產(chǎn)在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，投資和投機(jī)只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機(jī)行為。理性的房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)是活躍房地產(chǎn)交易，增加市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，提供房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上的房源，滿足市場(chǎng)上的租房需求。提供風(fēng)險(xiǎn)較小且回報(bào)較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。但房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求過(guò)度活躍，刺激房?jī)r(jià)非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
4.促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)策
4.1政府完善土地供應(yīng)制度
在目前我國(guó)一些城市已出現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場(chǎng)細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類不同用途的土地儲(chǔ)備量和供給量，化解土地市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾。建立地價(jià)調(diào)控體系。鑒于我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)地價(jià)的調(diào)控體系，增加土地市場(chǎng)的透明度和公平性。對(duì)于地價(jià)可通過(guò)國(guó)家定價(jià)和國(guó)家指導(dǎo)價(jià)來(lái)調(diào)控，如建立基準(zhǔn)價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地出讓價(jià)等。公示地價(jià)”是一種旨在調(diào)控土地價(jià)格的官方公開價(jià)格，它的作用是加強(qiáng)政府對(duì)土地價(jià)格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價(jià)格政策，公平進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。
嚴(yán)厲遏制土地市場(chǎng)中的政府違法違規(guī)行為，加強(qiáng)政府行為的自我約束，土地政策才能達(dá)到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會(huì)阻礙城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，只有加強(qiáng)土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機(jī)。
4.2建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制
建立完整基準(zhǔn)地價(jià)體系，適度控制土地價(jià)格及拆遷費(fèi)用，針對(duì)市場(chǎng)中的認(rèn)為調(diào)控市場(chǎng)和哄抬價(jià)格現(xiàn)象，要進(jìn)一步加強(qiáng)管理。嚴(yán)格審核價(jià)格申報(bào)，物價(jià)部門對(duì)商品房的銷售價(jià)格要認(rèn)真核定，嚴(yán)格按核定價(jià)格銷售。工商部門對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)銷手段、營(yíng)銷方式以及稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi)收繳等嚴(yán)格控制和監(jiān)督，從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)行為，同時(shí)要盡快將其銷售價(jià)格公開化、透明化。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和投資理念。
4.3規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為
當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費(fèi)者以及中介機(jī)構(gòu)操作不規(guī)范等問(wèn)題頻出現(xiàn)，因此要建立企業(yè)的信譽(yù)檔案。加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠(chéng)信等級(jí)評(píng)定制度，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)。
5.結(jié)語(yǔ)
近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展， 所以當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時(shí)，通常都會(huì)采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)這一特點(diǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)性影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善人民居住和生活條件、對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大等重要性。
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房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀論文篇2：《試論房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及市場(chǎng)監(jiān)管》
【摘要】：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一個(gè)逐步規(guī)范和完善的過(guò)程。政府宏觀調(diào)控力度不斷提高，法律監(jiān)管措施不斷增加，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著穩(wěn)定和良好的發(fā)展環(huán)境。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn);市場(chǎng)現(xiàn)狀;市場(chǎng)監(jiān)管
引言
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是伴隨著改革開放而發(fā)展起來(lái)的，20世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，城鎮(zhèn)住房制度的改革進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。但是2008年在國(guó)內(nèi)國(guó)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重影響下，迎來(lái)了房地產(chǎn)整體行業(yè)的“寒冬”，使“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫”成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要問(wèn)題之一。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
1、房?jī)r(jià)過(guò)高
近幾年，房地產(chǎn)的需求一直處于旺盛狀態(tài)。特別是有很多人把房產(chǎn)作為投資項(xiàng)目，進(jìn)行投機(jī)買賣，房產(chǎn)價(jià)格一直處于相對(duì)高位，一線城市如北京、上海和深圳，一百平米的高層住宅綜合所有成本，約 15 萬(wàn)到 30 萬(wàn)人民幣。二線城市約 13 萬(wàn)到22萬(wàn)。三線城市，約12萬(wàn)到18萬(wàn)。而國(guó)內(nèi)工薪階層購(gòu)一套房的費(fèi)用多是年工資的10-20倍。 像這樣的情況，如果不給予調(diào)控，廣大居民的住房困難就難以解決。
2、土地資源不足
土地資源不足，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)開發(fā)的步伐。近年來(lái)，城區(qū)周邊的土地供應(yīng)量越來(lái)越少，價(jià)格也越來(lái)越高，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要求政府部門有計(jì)劃地統(tǒng)一規(guī)劃，連片征用和規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)所需的土地資源，以解決土地供應(yīng)不足的矛盾。城市規(guī)劃滯后，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向來(lái)看，中心城市及縣城區(qū)、 中心鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃都滯后，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)一定的影響，私房亂建現(xiàn)象也影響著房地產(chǎn)小區(qū)規(guī)模建設(shè)。
3、土地的供應(yīng)不規(guī)范
在過(guò)去20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，土地供應(yīng)很不合理。 政府將土地以很低的價(jià)格劃撥給房地產(chǎn)商，使得在房地產(chǎn)開發(fā)中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地，房地產(chǎn)商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒(méi)有路子和關(guān)系的房地產(chǎn)商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、 三手地，這就造成有些房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地所占成本過(guò)高，甚至超過(guò)國(guó)際上公認(rèn)的土地價(jià)占房產(chǎn)價(jià)20%的比例。 這樣既影響了房地產(chǎn)企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)，也易出現(xiàn)腐敗行為。
4、未形成有效的監(jiān)管合力
然而，正因?yàn)槟壳案鞯貙?duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，涉及部門太多，才使得這些部門尚未形成有效的監(jiān)管合力。監(jiān)管合力的缺失一方面造成領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的大量個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶難以納入房地產(chǎn)主管部門備案監(jiān)管范圍;另一方面造成未備案、超范圍經(jīng)營(yíng)、非法異地經(jīng)營(yíng)、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)難以吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，及時(shí)清出市場(chǎng)。因而，針對(duì)這種多頭管理難以擰成一股力的現(xiàn)狀，各相關(guān)部門必須加強(qiáng)部門間的協(xié)作配合，建立健全房地產(chǎn)交易信息共享、情況通報(bào)以及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查處機(jī)制，這樣才能綜合有效地監(jiān)管我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。
5、法律監(jiān)督主要方式的問(wèn)題
應(yīng)該說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管主要采取的是自律與他律相結(jié)合的方式。其中自律主要是指行業(yè)內(nèi)部既有的管理規(guī)則，法律監(jiān)管體制屬于房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管他律。相比之下，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督較為有效的方式是他律形式的法律監(jiān)管。而法律監(jiān)管的主要方式是部門法、行政法規(guī)、部門規(guī)章和政策性文件等。其中部門法主要以《中華人民共和國(guó)土地法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》等為主體，宏觀上規(guī)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體發(fā)展方向和原則，而直接發(fā)揮法律監(jiān)管職能的是政府規(guī)章和政策性文件。這種形式具有較高的靈活性，可以根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的情況及時(shí)做出反應(yīng)，其缺點(diǎn)在于法律監(jiān)督的力度仍有不足，對(duì)于違反市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的行為缺少有力的制約措施，這些規(guī)章和政策性文件以2006年國(guó)務(wù)院頒布的“國(guó)六條”和2013年頒布的“國(guó)五條”等為主要代表。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的措施分析
1、制定和完善房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)
房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的形成與發(fā)展必須以健全的法律為營(yíng)造基礎(chǔ)，房地產(chǎn)交易行為只有法制化，才能規(guī)范化、秩序化。具體地說(shuō)，一是要完善土地管理和開發(fā)制度，制止土地資源的流失和浪費(fèi)，剎住靠炒買炒賣土地謀取私利的歪風(fēng)，防止地價(jià)猛漲波及住宅價(jià)格，同時(shí)為優(yōu)惠、照顧普通住宅建設(shè)的土地政策制定法律依據(jù)。二是統(tǒng)一修訂有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)的規(guī)定，明確各類房產(chǎn)從前期開發(fā)、建筑、驗(yàn)收到轉(zhuǎn)讓的稅金和收費(fèi)，杜絕巧立名目亂收稅費(fèi)的行為，減輕投資者負(fù)擔(dān)。三是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，合理控制房地產(chǎn)價(jià)格，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。四是要嚴(yán)格制定住宅區(qū)和住房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)的制度，制止建設(shè)中的偷工減料等不法行為，切實(shí)維護(hù)建造者和購(gòu)房者的利益。
2、完善房地產(chǎn)評(píng)估制度
目前，我國(guó)正處于房地產(chǎn)稅制改革攻堅(jiān)階段，房地產(chǎn)評(píng)估制度還很不完善，還沒(méi)有一只房地產(chǎn)稅評(píng)估專業(yè)化隊(duì)伍，所以，應(yīng)該借鑒國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，建立起我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估體系，盡快制定我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)，加快房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)化隊(duì)伍建設(shè)，對(duì)評(píng)估人員實(shí)行崗前培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)考核合格后方可上崗從業(yè)，實(shí)行評(píng)估師注冊(cè)登記制度，建立評(píng)估師的信譽(yù)檔案，建立起房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)道德規(guī)范和行業(yè)管理制度。同時(shí)，充分利用律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、計(jì)算機(jī)公司等社會(huì)力量，參與房地產(chǎn)評(píng)估工作中來(lái)，以增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估力量。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管
從開發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到開發(fā)完成的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金，僅憑開發(fā)商自身的資金流量顯然無(wú)法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)需求，他們需要從各個(gè)方面來(lái)籌措資金，其中金融機(jī)構(gòu)的貸款就成為了最重要的手段。在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的時(shí)候，金融機(jī)構(gòu)也樂(lè)于向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，這些貸款會(huì)成為金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資源，但是一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)的下跌和市場(chǎng)的低迷，金融機(jī)構(gòu)的大量貸款往往就會(huì)面臨回收困難，大量貸款無(wú)法收回。這一方面使金融機(jī)構(gòu)面臨極大的金融風(fēng)險(xiǎn)，另一方面開發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)貸款就會(huì)變得困難，造成建設(shè)項(xiàng)目無(wú)法保證按時(shí)完成，購(gòu)房者無(wú)法按時(shí)收房，房地產(chǎn)供給出現(xiàn)問(wèn)題，這反過(guò)來(lái)又會(huì)影響開發(fā)商的還款計(jì)劃和還款能力。這樣一來(lái)，很容易形成一個(gè)惡性循環(huán)，金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心貸款安全不愿放貸，開發(fā)商又因?yàn)闆](méi)有資金支持，項(xiàng)目無(wú)法完成從而難以按時(shí)還貸，最終的結(jié)果就是金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商都陷入困境。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目涉及的資金數(shù)額特別巨大，往往占金融機(jī)構(gòu)貸款的很大比重，一旦房地產(chǎn)金融出現(xiàn)問(wèn)題，就很難保證整個(gè)金融市場(chǎng)的正常運(yùn)行。
4、進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策
宏觀調(diào)控的政策手段，是指為了達(dá)到某種調(diào)控目標(biāo)所使用的具體政策措施，在調(diào)控目標(biāo)確立之后，政府所面臨的首要問(wèn)題是政策手段的選擇。因此，應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)分，以發(fā)揮手段的配合運(yùn)用的綜合效果。規(guī)范房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)行為，打擊虛構(gòu)價(jià)格、哄抬房?jī)r(jià)、炒作銷售的行為。要建立房地產(chǎn)重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)，把房地產(chǎn)市場(chǎng)最容易漲價(jià)的地區(qū)設(shè)為重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)，加大對(duì)境內(nèi)外炒房資金流動(dòng)的監(jiān)測(cè)。要完善房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)體系和市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)披露準(zhǔn)確的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)信息，引導(dǎo)市場(chǎng)行為。要考慮取消費(fèi)地產(chǎn)預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度。
結(jié)語(yǔ)
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管是建立在一定的目標(biāo)定位基礎(chǔ)之上的，這些目標(biāo)包括促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展、維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行秩序和維持合理的房?jī)r(jià)區(qū)間等。根據(jù)這些監(jiān)管目標(biāo)提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)有效監(jiān)管的建議，希望能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監(jiān)管起到一定的積極作用。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀論文篇3：《試談新政下房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》
【摘要】簡(jiǎn)述了調(diào)控政策的特點(diǎn)和效果，并基于理論和現(xiàn)實(shí)剖析了其對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，進(jìn)一步指出房地產(chǎn)市場(chǎng)中起關(guān)鍵作用的是房地產(chǎn)的需求和供給，行政干預(yù)只是臨時(shí)性的作用。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng);新國(guó)八條;土地供給
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近十年來(lái)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國(guó)最熱門的行業(yè)之一，而且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提升。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有效的改善了國(guó)人的居住條件，也推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市作為一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化的中心，吸引了大量人口，剛性需求所在，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。要求加強(qiáng)整頓的呼聲越發(fā)強(qiáng)烈。政府對(duì)此十分重視，2011年發(fā)布了以1月26日“新國(guó)八條“和”9.29“新政”為代表的兩輪調(diào)控政策。本文將分析2011年初以來(lái)國(guó)家發(fā)布一系列政策后，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中沒(méi)有得到根本解決的一些問(wèn)題。
1 2011年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)布的政策及舉措
1.1 新“國(guó)八條”的出臺(tái)
2011年1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布((關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知 (國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)，簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。通知作出進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任;加大保障性安居工程建設(shè)力度，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理;合理引導(dǎo)住房需求。
1.2 因地制宜，青島市出臺(tái)本地“限購(gòu)令”以及啟動(dòng)保障性住房建設(shè)
青島限購(gòu)令首先明確規(guī)定對(duì)已擁有 2套及以上住房的青島戶籍家庭、 擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、 無(wú)法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭， 暫停向其售房。此限購(gòu)政策嚴(yán)重抑制了投資性住房需求。其次增加住房用地供應(yīng)，落實(shí)住房用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)比例。再次全面實(shí)施新一輪住房保障發(fā)展規(guī)劃， 充分發(fā)揮政策性住房在滿足中低收入家庭住房需求和平抑房?jī)r(jià)方面的雙重作用，堅(jiān)定不移地實(shí)施配建制度， 確保政策性住房的規(guī)模和進(jìn)度。
2“新政”調(diào)控下青島房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
根據(jù)歷年來(lái)青島樓市的發(fā)展規(guī)律，1月是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，不僅是購(gòu)房者購(gòu)房意愿最低的一個(gè)月，也是開發(fā)商開盤、推盤最少的一個(gè)月。但在2011年1月，青島市新房成交量依然超過(guò)萬(wàn)套，延續(xù)了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面積109.8萬(wàn)平方米，成交套數(shù)11235套，與前年同期6760套的數(shù)據(jù)相比增長(zhǎng)87%，1月份成交量劇增。主要原因是：在限購(gòu)令正式執(zhí)行之前，恐慌性購(gòu)房推高了樓市成交量，房?jī)r(jià)在觀望中走高。這主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍看好的房地產(chǎn)投資者在占有更多的房源。而部分普通百姓以為今后買房不容易，也加入購(gòu)房大軍。到了2月，隨著“新國(guó)八條”的出臺(tái)，青島樓市進(jìn)入淡季，開發(fā)商推盤意愿不明朗，可供購(gòu)房者選擇的房源不足，供應(yīng)量不足導(dǎo)致成交量下滑。2011年2月青島樓市成交26.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降75.9%，在這個(gè)房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。島城限購(gòu)令和加息等措施的發(fā)力，使得處于傳統(tǒng)銷售淡季的樓市雪上加霜。這種態(tài)勢(shì)一直持續(xù)到3月份。傳統(tǒng)淡季1-3月份，開發(fā)商新增推案少，市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求的狀態(tài)。到了7月商品房住宅供應(yīng)量為61.39萬(wàn)m2，環(huán)比下滑30.25%，供求比為1.31，市場(chǎng)仍維持供過(guò)于求的狀態(tài)。截止七月份，七區(qū)兩市的市場(chǎng)存量以膠南和黃島居首，其中黃島區(qū)的去化風(fēng)險(xiǎn)最高，需要16個(gè)月去化完畢現(xiàn)有存量，其中是膠南市需要15個(gè)月去化完畢。市南區(qū)憑借獨(dú)一無(wú)二的資源和土地的稀缺優(yōu)勢(shì)，存量較高，但市場(chǎng)去化速度穩(wěn)定。7月，限購(gòu)區(qū)域成交占全市成交的比重環(huán)比減少，成交依然低迷。
2011年，各地保障房的基本任務(wù)要達(dá)到全年總面積的10%，青島市也加大了保障房的開發(fā)力度。截止7月的用地總量已經(jīng)超過(guò)2010年全年的用地總量106萬(wàn)m2，截止今年七月份總用地已高達(dá)256萬(wàn)m2。進(jìn)入8月，在調(diào)控嚴(yán)壓、購(gòu)房者觀望濃厚、銀行房貸收縮等背景下，青島8月份樓市冷清收?qǐng)觥６鄶?shù)房地產(chǎn)商把重點(diǎn)放在“金九銀十”上。但是9月份以來(lái)，傳統(tǒng)意義上的旺季并沒(méi)有給青島樓市帶來(lái)什么爆炸性的信息，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有像往年一樣出現(xiàn)“井噴”，青島樓市庫(kù)存達(dá)到11萬(wàn)套，達(dá)到前所未有的頂峰水平，所謂的銷售旺季在悄然淡出人們的視野，長(zhǎng)達(dá)一年的的樓市調(diào)控升級(jí)，讓開發(fā)商和市場(chǎng)遭遇前所未有的挑戰(zhàn)。
在限購(gòu)限貸政策下，市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，自主需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，投機(jī)行為被排擠，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要價(jià)格合理，勢(shì)必受到“剛需”客戶的青睞。
調(diào)控雖然取得了初步成效，但問(wèn)題依然存在：首先是大中城市住房?jī)r(jià)格過(guò)高的問(wèn)題依然沒(méi)有解決;其次是各地土地供給依然緊張，違法圈地囤地的現(xiàn)象依然普遍;再次是保障房的建設(shè)進(jìn)度緩慢，竣工量還不夠充分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給壓力依然很大;第四，市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)的同時(shí)，房屋租賃的價(jià)格出現(xiàn)了大幅度上升;第五，各地在執(zhí)行新的房貸政策時(shí)屢屢有打折扣的現(xiàn)象?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然任重而道遠(yuǎn)。
3 完善我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的建議
3.1 建立一個(gè)全面的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)
這里的全面要做到區(qū)域覆蓋全國(guó)，信息涵蓋各個(gè)部門。國(guó)家應(yīng)該建立一個(gè)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，并實(shí)現(xiàn)與銀行房貸信息系統(tǒng)、民政登記信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)查詢功能，這將非常有益于解決新政中 “二套房”的認(rèn)定難題。首先，個(gè)人購(gòu)房記錄、信貸記錄都可以方便查到，即使你是異地購(gòu)房或貸款;其次，這也可以有效解決一個(gè)家庭夫妻雙方各以自己名義購(gòu)房，但本質(zhì)上已屬 “二套房”范疇的問(wèn)題;最后，實(shí)現(xiàn)全面信息化的管理，使得政府對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范管理有章可循，當(dāng)然，這已是為解決新政執(zhí)行而產(chǎn)生的附帶效應(yīng)了。
3.2 鼓勵(lì)并監(jiān)督地方政府推行新政
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，很多都是因?yàn)榈胤秸畬?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴太大，從而一直不愿意響應(yīng)中央政府，調(diào)控房?jī)r(jià)。前些年，面對(duì)中央的很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是由于地方政府執(zhí)行程度不夠，或者暗地幫助房地產(chǎn)商規(guī)避制度限制，導(dǎo)致不斷出現(xiàn) “空調(diào)”現(xiàn)象，這次新政執(zhí)行過(guò)程中必須要吸取這個(gè)教訓(xùn)。
3.3 供求關(guān)系
從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的原理來(lái)說(shuō)，一種商品的供應(yīng)出現(xiàn)緊張就會(huì)引起價(jià)格上漲，反之供過(guò)于求就會(huì)引起價(jià)格下跌。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。然而，此次調(diào)控政策更多的依然是限制購(gòu)房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給關(guān)系沒(méi)有得到根本解決，對(duì)房地產(chǎn)主體不會(huì)有太大影響。因此雖然短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)和成交量有影響，但就長(zhǎng)期而言，很難達(dá)到預(yù)期的效果。因此，要使價(jià)格趨于平衡，一是增加供應(yīng)或減少供應(yīng)，二是增加需求或減少需求。筆者認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該增加供應(yīng)、減少需求。在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾問(wèn)題突出，采取政府管制的方式，短期可行，長(zhǎng)期未必有效。應(yīng)當(dāng)遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，主要從改變供求關(guān)系入手，保持整體市場(chǎng)的供求平衡。
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