企業(yè)物流成本控制論文：論作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中的

　　上世紀(jì)70年代初Staubus教授首次提出了作業(yè)和作業(yè)會(huì)計(jì)的概念，但是當(dāng)時(shí)未引起人們的足夠重視。80年代以后，隨著生產(chǎn)自動(dòng)化程度的提高，人們認(rèn)識(shí)到傳統(tǒng)的成本核算方法已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)生產(chǎn)實(shí)際。Cooper和Kaplan等人在 分析 了傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的弊端后，提出了作業(yè)成本計(jì)算方法。這種方法可以將 企業(yè) 發(fā)生的各種費(fèi)用通過(guò)成本動(dòng)因更為精確地分?jǐn)偟疆a(chǎn)品成本中，從而為企業(yè)決策者提供更為準(zhǔn)確的產(chǎn)品成本信息。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的企業(yè)物流成本控制論文范文：論作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中的應(yīng)用。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!

　　論作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中的應(yīng)用全文如下：

　　一、作業(yè)成本法相關(guān)理論

　　作業(yè)成本法是一種以作業(yè)為基礎(chǔ)的成本的核算方法和管理制度，在作業(yè)成本法核算中涉及到資源、成本對(duì)象、作業(yè)、作業(yè)中心、作業(yè)動(dòng)因、作業(yè)成本庫(kù)等概念。作業(yè)成本法的基本原理是產(chǎn)品會(huì)消耗作業(yè)，而作業(yè)會(huì)消耗資源;生產(chǎn)會(huì)導(dǎo)致作業(yè)的發(fā)生，作業(yè)會(huì)導(dǎo)致成本的產(chǎn)生。在作業(yè)成本法下，成本的計(jì)算可以分為以下幾個(gè)步驟：第一，界定作業(yè)并建立作業(yè)中心;第二，界定出各類資源的耗費(fèi);第三，選擇資源動(dòng)因，將資源追加到作業(yè)中心，形成作業(yè)成本庫(kù);第四，選擇作業(yè)動(dòng)因，把作業(yè)成本庫(kù)中的費(fèi)用分配到成本對(duì)象。

　　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本管理理論

　　1、物業(yè)管理的起源及業(yè)務(wù)特征

　　物業(yè)管理從廣義上來(lái)說(shuō)就是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù);從狹義上來(lái)說(shuō)物業(yè)管理就是物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，維護(hù)特定房屋所處區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)公司在八十年代在我國(guó)出現(xiàn)，并逐漸由沿海城市向內(nèi)地?cái)U(kuò)展，到了新世紀(jì)后，物業(yè)管理行業(yè)也逐步走向了法律化、規(guī)?；?、市場(chǎng)化。

　　物業(yè)管理企業(yè)向客戶提供多功能、全方位的服務(wù)，涉及的服務(wù)范圍較廣，如果按業(yè)務(wù)種類不同可分為：環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、設(shè)施設(shè)備管理、綠化管理、車輛交通管理和其他公共管理等。物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供上述服務(wù)，給業(yè)主帶來(lái)舒適感和安全感，其在管理上具有以下一些特征：綜合性和公共性、生產(chǎn)和消費(fèi)的不可分性、無(wú)形性、連續(xù)性和多樣性。

　　2、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成及特點(diǎn)

　　物業(yè)管理企業(yè)提供的是無(wú)形服務(wù)，但同樣需要消耗成本資源，從成本構(gòu)成情況來(lái)看，物業(yè)企業(yè)的成本費(fèi)用主要包括：管理及服務(wù)人員的薪資、物業(yè)清潔服務(wù)衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)園區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施維修維護(hù)費(fèi)、治安消防秩序維護(hù)費(fèi)、國(guó)家法定稅費(fèi)、物業(yè)公共責(zé)任險(xiǎn)等。

　　物業(yè)管理的工作項(xiàng)目較多、程序也較為復(fù)雜，物業(yè)企業(yè)服務(wù)成本體現(xiàn)出了服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)，即服務(wù)收入很難和某項(xiàng)成本費(fèi)用直接相關(guān)，其特點(diǎn)也可概括為：成本構(gòu)成點(diǎn)多、間接費(fèi)用比例上升且成本動(dòng)因不同、勞動(dòng)密集使得人工費(fèi)用占總成本比例較大、固定成本比例高。

　　3、物業(yè)企業(yè)成本管理方法

　　物業(yè)成本管理方法是企業(yè)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制各項(xiàng)成本費(fèi)用時(shí)使用的手段，其目的是為了降低企業(yè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。成本管理方法包括：成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本預(yù)算、成本核算、成本控制等。

　　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本管理系統(tǒng)構(gòu)建

　　1、物業(yè)企業(yè)應(yīng)用作業(yè)成本法的必要性及可行性

　　服務(wù)行業(yè)很少有專利產(chǎn)品，所以其產(chǎn)品本身是很容易被復(fù)制的，這就使得成本費(fèi)用控制成了服務(wù)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。目前，物業(yè)企業(yè)在成本費(fèi)用管理長(zhǎng)普遍存在一些問題，可以概括為：物業(yè)服務(wù)成本核算觀念淡漠且管理成本不完整、成本管理思路片面、成本管理方式過(guò)于簡(jiǎn)單粗放、成本管理不利于物業(yè)企業(yè)貫徹盈利性原則等。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，人工費(fèi)用的上漲和業(yè)主需求的不斷提高，更是給物業(yè)企業(yè)帶來(lái)了極大的經(jīng)營(yíng)壓力。此外，在物業(yè)企業(yè)服務(wù)成本不斷增加的情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)提價(jià)卻困難重重，這使得企業(yè)的利潤(rùn)不斷的降低。在外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和內(nèi)部成本上升的雙重壓力下，企業(yè)必須努力控制成本費(fèi)用，同時(shí)尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。第一，企業(yè)要做好常規(guī)服務(wù)，改進(jìn)作業(yè)流程，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價(jià)的回報(bào);第二，企業(yè)要降低管理成本，將綠化、保潔、設(shè)備維修外包給更專業(yè)的公司，充分利用社會(huì)化分工;第三，物業(yè)企業(yè)要開拓經(jīng)營(yíng)思路，提供差別化服務(wù)。

　　作業(yè)成本法主要應(yīng)用在制造業(yè)，而且取得了顯著的效果，但從物業(yè)企業(yè)服務(wù)特點(diǎn)來(lái)看也基本具備了實(shí)施作業(yè)成本管理的要求：第一，物業(yè)企業(yè)的間接費(fèi)用在總成本中的比例較高;第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)個(gè)性化服務(wù)較多;第三，物業(yè)企業(yè)的信息化水平在不斷提高。

　　2、物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理系統(tǒng)構(gòu)建

　　物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理系統(tǒng)構(gòu)建應(yīng)該遵循以下一些基本原則：成本效益原則、穩(wěn)定與發(fā)展的原則、易理解操作的原則等。物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理體系的管理主體是物業(yè)企業(yè)，管理對(duì)象是物業(yè)服務(wù)過(guò)程，成本管理工作應(yīng)該做到目標(biāo)明確、業(yè)績(jī)考核、進(jìn)行調(diào)節(jié)。傳統(tǒng)的成本管理重點(diǎn)集中在生產(chǎn)成本，從物業(yè)管理企業(yè)來(lái)看就是重點(diǎn)把控服務(wù)過(guò)程中各種資源的消耗，而作業(yè)成本管理是傳統(tǒng)成本管理的拓展，其控制內(nèi)容包括：物業(yè)企業(yè)規(guī)模的確定、物業(yè)管理處的設(shè)立、物業(yè)資質(zhì)的定位、各個(gè)作業(yè)中心的控制等。

　　物業(yè)管理系統(tǒng)是為了滿足客戶需求而形成物業(yè)作業(yè)集合，集合中的每個(gè)作業(yè)都在作業(yè)過(guò)程中消耗一定的資源，并產(chǎn)出相應(yīng)的價(jià)值?；谧鳂I(yè)的物業(yè)成本管理系統(tǒng)將作業(yè)目標(biāo)和成本目標(biāo)有機(jī)的結(jié)合在一起，目標(biāo)成本指標(biāo)按作業(yè)鏈層層分解給各部門、各環(huán)節(jié)，最終實(shí)現(xiàn)降低和優(yōu)化成本的目的?；谧鳂I(yè)的物業(yè)成本管理體系由作業(yè)分析、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本、作業(yè)預(yù)算、作業(yè)成本差異分析、作業(yè)成本控制、績(jī)效評(píng)價(jià)、作業(yè)優(yōu)化等環(huán)節(jié)構(gòu)成。物業(yè)作業(yè)成本管理體系將作業(yè)成本法和目標(biāo)成本有效結(jié)合，其具體技術(shù)路線為：第一，明確物業(yè)成本管理的具體目標(biāo);第二，監(jiān)督物業(yè)成本的形成;第三，通過(guò)績(jī)效考評(píng)及時(shí)糾正偏差。

　　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本預(yù)算

　　只有將物業(yè)企業(yè)整個(gè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行透徹的作業(yè)分析，制作出的成本管理目標(biāo)才能夠具有合理性。第一，分析必要的作業(yè)，分析的目的是在成本發(fā)生前就消除不必要的支出，必要作業(yè)指的是作業(yè)對(duì)客戶來(lái)說(shuō)是必要的，或者作業(yè)對(duì)物業(yè)企業(yè)是必要的，除此兩項(xiàng)之外則都是不必要的;第二，分析重點(diǎn)作業(yè)，重點(diǎn)作業(yè)就是以組織存在為目的的中心作業(yè)，根據(jù)重要性原則要對(duì)重要作業(yè)進(jìn)行細(xì)致的分析;第三，分析增值作業(yè)，增值作業(yè)是因給客戶帶來(lái)附加值，從而增加企業(yè)利潤(rùn)的作業(yè)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)分析作業(yè)的增值性，消除不增值作業(yè);第四，分析作業(yè)的有效性，效率性和增值性是一個(gè)事物的兩方面，物業(yè)企業(yè)對(duì)作業(yè)的執(zhí)行情況可從作業(yè)效率、作業(yè)時(shí)間、作業(yè)質(zhì)量等方面進(jìn)行判斷。
　　物業(yè)企業(yè)作業(yè)預(yù)算使實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間具有可比性，能夠?qū)⑽飿I(yè)成本控制落到實(shí)處。作業(yè)預(yù)算編制的具體步驟包括：確定好預(yù)算目標(biāo)、作業(yè)分析與流程優(yōu)化、確定合適的物業(yè)作業(yè)量計(jì)量單位、確定作業(yè)消耗率與作業(yè)量、確定資源消耗率與資源需求量、預(yù)算資源需求成本與服務(wù)成本等。

　　四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本核算

　　1、成本核算要素

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本核算要素包括：第一，成本核算對(duì)象，物業(yè)管理是一種以合同為中介的信托管理，物業(yè)企業(yè)的收入使以物業(yè)合同為對(duì)象，那么將服務(wù)合同作為成本對(duì)象，則與收入的口徑是一致的;第二，成本核算期間，物業(yè)企業(yè)是依據(jù)合同簽訂的時(shí)間為業(yè)主提供服務(wù)的，將營(yíng)運(yùn)周期作為成本核算期間較為合適;第三，成本核算范圍，物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中，為業(yè)主提供維修、管理等服務(wù)發(fā)生的各項(xiàng)支出，都應(yīng)該計(jì)入成本費(fèi)用;第四，成本核算項(xiàng)目，通常來(lái)說(shuō)物業(yè)企業(yè)的成本核算項(xiàng)目主要包括人工費(fèi)、辦公費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)、綠化費(fèi)等。

　　2、成本核算模型

　　首先，要實(shí)施作業(yè)成本法就需要對(duì)物業(yè)企業(yè)作業(yè)進(jìn)行合理的界定，物業(yè)企業(yè)一般設(shè)立經(jīng)營(yíng)部、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部、客服部、行政人事部、工程維修部等部門來(lái)保證企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，以及為業(yè)主提供服務(wù)。確認(rèn)物業(yè)企業(yè)的主要生產(chǎn)流程，可劃分為綜合管理、共用部分及共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、公共秩序維護(hù)等，每個(gè)流程又可以劃分為不同的子流程，例如共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)就可分為日常檢查、定期保養(yǎng)、定期維護(hù)等流程。企業(yè)對(duì)作業(yè)流程進(jìn)行界定后，要找出耗用資源較多的活動(dòng)，繼而優(yōu)化流程，降低成本。

　　其次，作業(yè)確認(rèn)之后就要衡量各作業(yè)消耗的資源，作業(yè)成本法不改變資源消耗的總額，只改變資源成本總額在各成本對(duì)象之間的分配比例。物業(yè)企業(yè)消耗的資源項(xiàng)目主要包括：人力資源成本、能耗費(fèi)用、材料費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊等。

　　再次，作業(yè)成本法核算下與某項(xiàng)作業(yè)相關(guān)的資源應(yīng)直接計(jì)入該作業(yè)，如存在一資源支持多作業(yè)的情況，應(yīng)該依據(jù)該資源的使用動(dòng)因?qū)⑵浞峙涞礁飨嚓P(guān)作業(yè)中去。在將資源耗費(fèi)歸集到作業(yè)成本庫(kù)的過(guò)程中，應(yīng)依據(jù)成本效益原則、充分性原則、相關(guān)性原則及重要性原則，在不失精確度和節(jié)約成本的前提下對(duì)相關(guān)成本動(dòng)因進(jìn)行選擇。資源分配也要包括歸集各成本庫(kù)費(fèi)用、計(jì)算資源動(dòng)因率兩個(gè)步驟。

　　最后，作業(yè)動(dòng)因是作業(yè)成本發(fā)生的原因，作業(yè)動(dòng)因的確定非常重要，一旦出現(xiàn)判斷失誤就會(huì)出現(xiàn)成本扭曲的情況。選擇成本動(dòng)因要考慮數(shù)據(jù)取得難易程度、作業(yè)實(shí)際消耗量與成本動(dòng)因分配消耗量之間的相關(guān)性、成本動(dòng)因?qū)е碌男袨楹蠊纫蛩?。確定作業(yè)動(dòng)因后，即可依據(jù)成本動(dòng)因率等公式將作業(yè)成本庫(kù)中的作業(yè)成本，分配給各個(gè)成本計(jì)算對(duì)象。

　　五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本控制及績(jī)效評(píng)價(jià)

　　1、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本

　　標(biāo)準(zhǔn)成本是為每個(gè)單位作業(yè)設(shè)立的，反映的是單位作業(yè)成本耗費(fèi)，它是進(jìn)行成本控制的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)在制定標(biāo)準(zhǔn)成本時(shí)應(yīng)該遵循可行性、有效性、相關(guān)性、真實(shí)性、成本效益性及可控性等基本原則。物業(yè)企業(yè)的作業(yè)項(xiàng)繁多，如果給全部作業(yè)項(xiàng)均制定標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本，會(huì)耗費(fèi)企業(yè)大量的精力，也會(huì)使管理效率降低，所以制定標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本應(yīng)以是否增加客戶價(jià)值為基準(zhǔn)，不增值的作業(yè)如稅費(fèi)、資產(chǎn)減值損失、財(cái)務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用，雖然其影響利潤(rùn)，但這些費(fèi)用的支出具有客觀強(qiáng)制性，所以其成本標(biāo)準(zhǔn)為零。以作業(yè)為對(duì)象的物業(yè)增值作業(yè)成本計(jì)算公式為：增值作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)成本=標(biāo)準(zhǔn)固定成本+標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)成本。

　　2、作業(yè)成本差異計(jì)算及分析

　　通過(guò)作業(yè)成本差異分析，企業(yè)才能夠進(jìn)行有效的成本控制和成本改善，標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本差異是指實(shí)際成本和標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本之間的差異。完成作業(yè)成本差異分析步驟如下：計(jì)算差異數(shù)額――尋找差異原因――判斷差異責(zé)任――采取改進(jìn)措施。

　　因物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本是分變動(dòng)成本、固定成本及混合成本分別制定的，所以其作業(yè)成本差異可分為變動(dòng)作業(yè)成本差異和固定作業(yè)成本差異。變動(dòng)作業(yè)成本差異計(jì)算公式為：變動(dòng)成本作業(yè)差異=(實(shí)際單位變動(dòng)作業(yè)成本*實(shí)際作業(yè)量)-(標(biāo)準(zhǔn)單位變動(dòng)成本*標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)量);固定成本作業(yè)差異=(實(shí)際單位固定作業(yè)成本*實(shí)際作業(yè)量)-(標(biāo)準(zhǔn)單位固定成本*標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)量)。

　　3、績(jī)效評(píng)價(jià)及作業(yè)優(yōu)化

　　績(jī)效評(píng)價(jià)能夠提高工作效率、改善服務(wù)質(zhì)量，是物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理的必備工具。物業(yè)企業(yè)進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)應(yīng)關(guān)注兩個(gè)方面：第一，根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)過(guò)去的業(yè)績(jī)情況進(jìn)行獎(jiǎng)罰;第二，根據(jù)過(guò)去的業(yè)績(jī)分析未來(lái)的作業(yè)取向。

　　物業(yè)作業(yè)成本管理的最終目的是要通過(guò)作業(yè)成本預(yù)算、作業(yè)成本核算、成本績(jī)效評(píng)價(jià)等手段，實(shí)現(xiàn)企業(yè)作業(yè)成本的全面優(yōu)化。作業(yè)改進(jìn)常見的方式包括：

　　第一，作業(yè)消除，例如：制定完善的采購(gòu)計(jì)劃可以消除部分倉(cāng)儲(chǔ)作業(yè)、選擇優(yōu)秀的設(shè)備供應(yīng)商可消除部分維修作業(yè)、聘用高素質(zhì)的管理人才可以消除因決策失誤引起的不必要作業(yè)等;

　　第二，作業(yè)選擇，每一個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)都有不同的作業(yè)及成本，通過(guò)比較不同的作業(yè)成本來(lái)選擇成本效益最好的作業(yè);

　　第三，作業(yè)減低，改善必要的作業(yè)效率，改善在短期內(nèi)無(wú)法消除的無(wú)效作業(yè);第四，作業(yè)分享，利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)提高相應(yīng)物業(yè)作業(yè)的效率。