房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制淺析
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【論文關鍵詞】施工 成本 控制
【論文摘 要】施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議，促進中國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
前言
上世紀90年代以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸放開，房地產(chǎn)市場也逐漸升溫，時至今日可以說幾近瘋狂。房地產(chǎn)開發(fā)項目在國內(nèi)處處開花，雖然在目前瘋狂的形勢下房地產(chǎn)企業(yè)基本都有盈利，但是隨著國家調控的開始，其火爆程度必將下降，房地產(chǎn)業(yè)也將重新洗牌，競爭力比較強的企業(yè)會繼續(xù)下去，沒有競爭力的企業(yè)則會被淘汰，所以，及早的提高企業(yè)的競爭力才是企業(yè)生存的王道。提高企業(yè)競爭力，從成本控制開始，因為成本是項目建設中最為敏感的因素之一，成本得以控制的話企業(yè)就可以具有盈利的機會，成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議，促進中國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1 房地產(chǎn)企業(yè)項目工程成本管理的現(xiàn)狀
目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的項目工程成本管理處于發(fā)展階段，具體表現(xiàn)有以下幾點：
1.1 工程成本管理工作不被重視
工程項目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容之一，但目前許多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有充分意識到這一點，工程成本管理工作只是留于表面，并沒有真正體現(xiàn)成本管理在企業(yè)中的重要作用。
1.2 工程成本信息不準確導致成本管理工作偏離實際
工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用，企業(yè)的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業(yè)成本信息的基礎之上的。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并不能反映企業(yè)成本的真實情況，從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。
1.3 責任成本制度不健全導致項目工程成本浪費情況嚴重
責任成本制度是現(xiàn)代成本管理的重要思想之一，把成本與責任相結合可以使成本處于受控的狀態(tài)，出現(xiàn)異?？梢哉业较嚓P的責任人落實原因。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理并沒有引入責任成本的管理思想，工程成本與管理人員利益無關。
在以上問題存在的情況之下，存在于房地產(chǎn)項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要，下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。
2 施工階段成本控制的主要工作
2.1 施工組織設計的審查
施工組織設計是承包方進行施工作業(yè)的綱領性文件外，還是發(fā)包方質量、工期、成本目標控制的主要依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。
2.2 嚴格控制工程款的支付
2.2.1 當工程進度達到合同規(guī)定的付款要求時，工程師也要根據(jù)工程計量的結果，扣除不合格的工作量，及時支付進度款。
2.2.2 當工程進度沒有達到合同規(guī)定的付款要求時，不能提前支付工程款，盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處，但這樣就會造成開發(fā)商投資控制的失控。
2.2.3 當工程進度達到合同規(guī)定的付款要求，工程師也出具了付款依據(jù)時，開發(fā)商不能拒絕或拖延付款，否則，將會對承包商的積極性產(chǎn)生負面影響，而且承包商有權向開發(fā)商請求延期付款索賠。
2.3 工程變更的控制
建設工程具有成本高、工期長、技術復雜等特點。一方面可能是由于勘察設計工作粗糙，以至在施工中才發(fā)現(xiàn)許多事先未考慮的因素，不得不改變設計，從而引起工程量變化；另一方面也可能是由于許多事先無法估計到的因素變化，帶來了設計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設計變更，都將帶來投資變動的后果。
2.4 工程索賠的控制
認真研究合同中索賠條款，減少索賠情況發(fā)生；熟悉相關法規(guī)的規(guī)定，運用法規(guī)綜合處理索賠事件；加強反索賠管理。
3 施工現(xiàn)場成本控制措施
現(xiàn)場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制，整個項目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價值的基本活動。在這個環(huán)節(jié)上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力，因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。
3.1 施工期間成本影響的因素
在施工建設期間，找出影響現(xiàn)場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關鍵所在。
一般說來，主要影響施工期間建設成本的因素有以下幾點:
3.1.1 規(guī)章制度不健全以及管理組織不落實，在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查不及時，造成成本失控。
3.1.2 由于沒能很好的控制設計變更，導致合同工程量增加經(jīng)濟洽商大量出現(xiàn)，致使了成本的失控。
3.1.3 對施工過程中可能出現(xiàn)的各種將要影響工程質量、施工進度風險估計不足，當風險一旦發(fā)生之后，形成了工期延誤、質量事故等等損失，引起施工企業(yè)的索賠，造成工程成本加大。
3.1.4 對工程質量和施工進度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延誤了最佳的施工季節(jié)使得整個項目周期加長，資金回籠周期加長，資金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的實際操作
工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作:
3.2.1 建設項目在建設的過程中，事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項目也是一個動態(tài)的投資，在做好事前控制的同時，做好事中和事后的控制，尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中，對招投標、合同、采購的管理應該都算是事前控制的內(nèi)容，同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術交底，也是進行事前控制的重要一環(huán)。這是現(xiàn)場成本控制的重要一步，也是進行事中控制和事后控制的重要基礎。
施工過程中按照進度計劃、設計圖紙以及工程的資金計劃進行監(jiān)控，隨著工程進行中發(fā)生的突發(fā)情況洽商或者變更進行成本投入的調整和控制，這是現(xiàn)場成本進行的事中控制和事后控制的內(nèi)容，也是整個項目在施工建設期間進行成本控制的重要工作。
3.2.2 主動控制和被動控制
主動控制是預先分析目標偏離的可能性，并擬訂和采取各種預防措施，以使計劃目標得以實現(xiàn)。主動控制是一種事前控制，它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。主動控制的具體措施體現(xiàn)在管理人員預先制定出的各項保障成本控制的一些計劃、規(guī)章制度、組織保障體系，落實制度和計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查。
被動控制是指當系統(tǒng)按計劃進行時，管理人員對計劃的實施進行跟蹤，把它輸出的項目信息進行加工、整理，再傳遞給控制部門，管理人員從中發(fā)現(xiàn)問題和偏差，提出并確定解決問題和糾正偏差的方案，然后再回送給計劃實施系統(tǒng)付諸實施，使得計劃目標一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正。
參考文獻
[1]潘蜀健.房地產(chǎn)項目控制［M］.中國建筑工業(yè)出版社.2005年
[2]王建中.項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)程實踐中的應用［J］.《福建建筑》.2008年6期
[3]丁士昭.建設工程項目管理［M］.中國建筑業(yè)出版社.2007年.
[4]譚術魁.房地產(chǎn)項目管理［M］.機械工業(yè)出版社.2006年
【論文摘 要】施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議，促進中國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
前言
上世紀90年代以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸放開，房地產(chǎn)市場也逐漸升溫，時至今日可以說幾近瘋狂。房地產(chǎn)開發(fā)項目在國內(nèi)處處開花，雖然在目前瘋狂的形勢下房地產(chǎn)企業(yè)基本都有盈利，但是隨著國家調控的開始，其火爆程度必將下降，房地產(chǎn)業(yè)也將重新洗牌，競爭力比較強的企業(yè)會繼續(xù)下去，沒有競爭力的企業(yè)則會被淘汰，所以，及早的提高企業(yè)的競爭力才是企業(yè)生存的王道。提高企業(yè)競爭力，從成本控制開始，因為成本是項目建設中最為敏感的因素之一，成本得以控制的話企業(yè)就可以具有盈利的機會，成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議，促進中國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1 房地產(chǎn)企業(yè)項目工程成本管理的現(xiàn)狀
目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的項目工程成本管理處于發(fā)展階段，具體表現(xiàn)有以下幾點：
1.1 工程成本管理工作不被重視
工程項目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容之一，但目前許多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有充分意識到這一點，工程成本管理工作只是留于表面，并沒有真正體現(xiàn)成本管理在企業(yè)中的重要作用。
1.2 工程成本信息不準確導致成本管理工作偏離實際
工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用，企業(yè)的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業(yè)成本信息的基礎之上的。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并不能反映企業(yè)成本的真實情況，從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。
1.3 責任成本制度不健全導致項目工程成本浪費情況嚴重
責任成本制度是現(xiàn)代成本管理的重要思想之一，把成本與責任相結合可以使成本處于受控的狀態(tài)，出現(xiàn)異?？梢哉业较嚓P的責任人落實原因。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理并沒有引入責任成本的管理思想，工程成本與管理人員利益無關。
在以上問題存在的情況之下，存在于房地產(chǎn)項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要，下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。
2 施工階段成本控制的主要工作
2.1 施工組織設計的審查
施工組織設計是承包方進行施工作業(yè)的綱領性文件外，還是發(fā)包方質量、工期、成本目標控制的主要依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。
2.2 嚴格控制工程款的支付
2.2.1 當工程進度達到合同規(guī)定的付款要求時，工程師也要根據(jù)工程計量的結果，扣除不合格的工作量，及時支付進度款。
2.2.2 當工程進度沒有達到合同規(guī)定的付款要求時，不能提前支付工程款，盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處，但這樣就會造成開發(fā)商投資控制的失控。
2.2.3 當工程進度達到合同規(guī)定的付款要求，工程師也出具了付款依據(jù)時，開發(fā)商不能拒絕或拖延付款，否則，將會對承包商的積極性產(chǎn)生負面影響，而且承包商有權向開發(fā)商請求延期付款索賠。
2.3 工程變更的控制
建設工程具有成本高、工期長、技術復雜等特點。一方面可能是由于勘察設計工作粗糙，以至在施工中才發(fā)現(xiàn)許多事先未考慮的因素，不得不改變設計，從而引起工程量變化；另一方面也可能是由于許多事先無法估計到的因素變化，帶來了設計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設計變更，都將帶來投資變動的后果。
2.4 工程索賠的控制
認真研究合同中索賠條款，減少索賠情況發(fā)生；熟悉相關法規(guī)的規(guī)定，運用法規(guī)綜合處理索賠事件；加強反索賠管理。
3 施工現(xiàn)場成本控制措施
現(xiàn)場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制，整個項目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價值的基本活動。在這個環(huán)節(jié)上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力，因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。
3.1 施工期間成本影響的因素
在施工建設期間，找出影響現(xiàn)場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關鍵所在。
一般說來，主要影響施工期間建設成本的因素有以下幾點:
3.1.1 規(guī)章制度不健全以及管理組織不落實，在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查不及時，造成成本失控。
3.1.2 由于沒能很好的控制設計變更，導致合同工程量增加經(jīng)濟洽商大量出現(xiàn)，致使了成本的失控。
3.1.3 對施工過程中可能出現(xiàn)的各種將要影響工程質量、施工進度風險估計不足，當風險一旦發(fā)生之后，形成了工期延誤、質量事故等等損失，引起施工企業(yè)的索賠，造成工程成本加大。
3.1.4 對工程質量和施工進度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延誤了最佳的施工季節(jié)使得整個項目周期加長，資金回籠周期加長，資金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的實際操作
工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作:
3.2.1 建設項目在建設的過程中，事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項目也是一個動態(tài)的投資，在做好事前控制的同時，做好事中和事后的控制，尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中，對招投標、合同、采購的管理應該都算是事前控制的內(nèi)容，同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術交底，也是進行事前控制的重要一環(huán)。這是現(xiàn)場成本控制的重要一步，也是進行事中控制和事后控制的重要基礎。
施工過程中按照進度計劃、設計圖紙以及工程的資金計劃進行監(jiān)控，隨著工程進行中發(fā)生的突發(fā)情況洽商或者變更進行成本投入的調整和控制，這是現(xiàn)場成本進行的事中控制和事后控制的內(nèi)容，也是整個項目在施工建設期間進行成本控制的重要工作。
3.2.2 主動控制和被動控制
主動控制是預先分析目標偏離的可能性，并擬訂和采取各種預防措施，以使計劃目標得以實現(xiàn)。主動控制是一種事前控制，它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。主動控制的具體措施體現(xiàn)在管理人員預先制定出的各項保障成本控制的一些計劃、規(guī)章制度、組織保障體系，落實制度和計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查。
被動控制是指當系統(tǒng)按計劃進行時，管理人員對計劃的實施進行跟蹤，把它輸出的項目信息進行加工、整理，再傳遞給控制部門，管理人員從中發(fā)現(xiàn)問題和偏差，提出并確定解決問題和糾正偏差的方案，然后再回送給計劃實施系統(tǒng)付諸實施，使得計劃目標一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正。
參考文獻
[1]潘蜀健.房地產(chǎn)項目控制［M］.中國建筑工業(yè)出版社.2005年
[2]王建中.項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)程實踐中的應用［J］.《福建建筑》.2008年6期
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[4]譚術魁.房地產(chǎn)項目管理［M］.機械工業(yè)出版社.2006年