論購物中心投資控制論文
論購物中心投資控制論文
近年來，以購物中心為代表的商業(yè)地產項目在中國各大城市遍地開花，而廣州自亞運會以后，購物中心的發(fā)展也進入一個扎堆開業(yè)的黃金時期。作為一項綜合性、專業(yè)性和技術性很強的投資活動，商業(yè)地產項目在投資開發(fā)過程中不可避免地存在著眾多風險。以下是學習啦小編為大家精心準備的：論購物中心投資控制相關論文。內容僅供參考，歡迎閱讀!
論購物中心投資控制全文如下：
【摘 要】隨著我國商業(yè)購物中心的不斷涌現(xiàn)，每年新建設的購物中心數量增加的非?？臁Ｈ绾螌馁Y大、建設周期長的購物中心實行有效的投資控制，是取得項目成功的關鍵因素之一。購物中心投資控制是在不影響工程進度、工程質量、安全施工的條件下，將工程的實際費用控制在目標值之內。此項控制以目標值為基線，實施于整個工程管理過程中。
一、我國建設購物中心投資控制中普遍存在的問題
建設購物中心包括購物中心的建設，施工，配套，裝飾設計等工作。它具有耗資巨大、建設周期長、商業(yè)風險大等特征。由于目前我國商業(yè)行業(yè)整體項目管理的水平不高，投資控制意識薄弱，工程建設投資失控的現(xiàn)象屢見不鮮，使投資者蒙受巨大損失，對項目的正常運作也造成極大的困難。究其原因主要有以下幾點：
1、投資控制忽視購物中心建設前期、注重施工階段，依圖定量、定價。
目前，我國大部分建設購物中心的投資預測與控制都是從項目的施工階段開始的，即在項目設計階段結束后，根據施工圖紙算量、計價，測算出工程預算價格，作為項目投資控制的依據;工程竣工后依據竣工圖結算建安工程價款、算細賬，預算金額與結算金額的差值就是投資控制的成果。由于設計常常未按照批準的設計任務書及投資估算來控制初步設計，未按照設計概算來控制施工圖設計，在工程施工過程中常出現(xiàn)設計變更記錄不明確、責權不清、工作界面重復等問題，導致購物中心建設中的“三超”概算超估算、預算超概算、決算超預算)現(xiàn)象時有發(fā)生。
2、設計多數依靠專業(yè)設計院或者境外設計機構完成，設計時間短、任務重。
建設購物中心是從土地的取得、規(guī)劃設計開始的，后面的發(fā)包、施工、工程竣工、裝潢、項目的交付使用等過程都是前期規(guī)劃設計階段的延伸。因此，一個好的規(guī)劃設計不僅對于購物中心建設本身有著良好的指導作用，對有效地控制項目投資、提高工程質量也有重要意義。目前，我國絕大多數建設單位沒有專門的購物中心規(guī)劃設計人才，項目的規(guī)劃設計依靠專業(yè)設計院和境外設計機構的現(xiàn)象較為普遍。由于在設計中大多數對購物中心的定位不是非常明確，只對建筑設計比較了解，缺乏購物中心的設計理念，且缺乏一套完整有效的投資控制指標加以規(guī)范，致使設計人員投資控制意識不強，在設計時不能主動進行多方案比選，對賣場的布局，將來空間的利用利用意識不是很到位，不能充分的和購物中心的管理人員進行有效的溝通，設計人員的設計優(yōu)化的動力也不是很強，以完成任務為目標，造成創(chuàng)造附加值的能力不足。而且建設購物中心從規(guī)劃設計到工程的發(fā)包、施工常常只用一兩年的時間完成，時間短、任務重，加之建設單位的管理人員常將主要精力放在施工現(xiàn)場，對設計師的設計方案易于疏漏，導致設計圖紙中錯、漏、碰、缺時有發(fā)生，施工過程中設計變更時有發(fā)生，建設成本與實際預算發(fā)生很大偏差。
3、項目過程中投資控制不嚴格，附加費用經常發(fā)生。
購物中心項目的投資目標、進度目標，質量目標共同構成購物中心管理的目標體系。目前，購物中心建設投資主要由項目的成本部份，合同預算部分組成，一般由審計部門負責投資控制管理。項目的進度和質量要由工程部管理。項目各管理部門之間各自為政，經常出現(xiàn)工程部一味地追求建設速度，把工期作為項目管理的唯一目標，造成施工中費用控制不嚴，再加上人為的原因導致一些附加費用的發(fā)生，再加上欠缺詳細的設計、圖紙錯誤多等問題，導致工程預算與最后的竣工決算相差甚遠，投資失控的現(xiàn)象嚴重。
二、建設購物中心投資控制的對策措施
(一)以規(guī)劃設計階段為重點的建設全過程投資控制。
根據有關專家研究結構和大量統(tǒng)計資料表明，在購物中心決算和規(guī)劃設計階段累計投資雖然只占項目總投資的5%～10%左右，但其影響投資的可能性卻達到75%～95%;而在施工階段，通過技術經濟措施節(jié)約投資的可能性只有5%～10%.由此可見，項目的建設前期是影響工程投資最重要的階段，亦是降低成本可能性最大的階段。要有效地控制投資，必須做到以建設購物中心規(guī)劃設計階段為重點的全過程投資控制，為此應抓好以下環(huán)節(jié)的工作。
(1)對擬建購物中心進行深入的可行性分析論證，做出正確的投資決策，并達到資源的合配置。
(2)項目設計中要引入競爭機制，開展設計方案優(yōu)化競賽。本著技術要先進、造型要新穎、要安全適用、要經濟合理、節(jié)約投資的原則選擇方案。
(3)在設計中積極推行限額設計。嚴格按照確定的投資目標控制初步設計;按照批準的設計概算控制施工圖設計;將肥不合理的現(xiàn)象消滅在設計階段，杜絕“三超”現(xiàn)象的發(fā)生。
(4)精確測算、合理制定標底價格。招投標中采用工程量清單報價，實行量價分離，優(yōu)選工程承包單位，搞好招投標工作。
(5)從項目籌劃、設計、施工到竣工驗收，到后期的裝修，實行人、財、物全過程、全方位的科學管理。
(二)編制積極的投資計劃。
編制積極的投資計劃是能否有效地控制項目投資的首要前提。在現(xiàn)代購物中心管理中，編制積極的投資計劃應做到：
(1)不是被動地按照已確定的技術設計、合同、工期、實施方案和環(huán)境等預算工程投資，而是綜合考慮項目的進度、投資、質量、實施方案等之間的互相影響和平衡，以尋求最優(yōu)的解決方案。
(2)投資計劃不僅局限于建設成本，還應考慮項目投入使用后的運營成本，即采用項目全壽命期成本計劃和優(yōu)化方法編制投資計劃。
(3)利用項目管理技術―(WBS工作分解結構)方法進行全面詳細的投資估算，制定一個全面而周密的投資計劃。WBS方法的主要步驟為：
根據項目的總體目標界定工作范圍，然后對項目的工作內容進行合理的細分，分解到可以確認的程度，如某種材料、某種設備、某一活動單元等。 根據投資總目標，對工程費用進行自上而下的逐層分解，把費用分攤到各個WBS要素上，以作為對這些子項目或單元進行設計和計劃的依據或限制，并按此限額提出其設計標準、功能及質量要求等。
按照WBS分解結構圖自下而上進行費用匯總，與投資目標和計劃限額進行對比，衡量每一層單元計劃的復合程度，一次決定對設計和計劃的修改，形成一個自下而上不斷修改-補充-調控-反饋的控制過程
(三)主動控制與被動控制相結合。
在購物中心投資計劃的實施過程中，應采取主動控制與被動控制相結合的控制方法，才能確保項目投資目標順利實現(xiàn)。
(1)主動控制。即在事前確立項目的投資目標和編制投資計劃時，就應對工程建設中環(huán)境的不確定性、風險因素等有超前的考慮和預測、分析各種因素對項目投資的影響，預測項目實施過程中目標和計劃偏離的可能性，采取相應的預控措施輸入目標和計劃系統(tǒng)，對項目實施主動控制。將各類隱患消滅在萌芽狀態(tài)，是控制效果更加有效。
(2)被動控制。在項目計劃的實施過程中還應進行全過程、全方位的追蹤監(jiān)測，通過對項目實際輸出工程信息的收集、加工、整理、分析，及時發(fā)現(xiàn)問題、找出偏差，采取相應的對策措施糾偏，再反饋給計劃管理部門付諸實施，使工程中出現(xiàn)的問題及時得到處理，使目標和計劃一旦出現(xiàn)偏離及時得到矯正。
(3)主動與被動相結合的控制。主動控制與被動控制均為實現(xiàn)項目投資目標所必須采用的控制方式，有效的控制是將其緊密結合起來，兩者缺一不可。即對項目投資目標的控制既要以預防為主，加大主動控制的力度，又要同時對項目的實施過程進行定期、連續(xù)的跟蹤檢查，通過信息反饋實行被動控制，兩者有機地融合在一起，形成一個貫穿建設全過程的動態(tài)控制系統(tǒng)，方能確保項目投資目標的順利實施。
三、建設工程實施階段的工程造價控制與管理
(一)工程施工招標
嚴格按照建設工程招投標規(guī)范要求進行工程施工招標。
(二)格審查施工技術方案及措施
(1)要由懂技術、有現(xiàn)場實踐經驗的專業(yè)工程師對施工單位編制的施工組織設計、重大施工方案及其他費用有關的技術方案和措施進行審核。
(2)加強技術管理和質量監(jiān)督，對施工圖紙中的問題要求設計單位及時解決，力求做到不因圖紙和技術問題而延誤施工，避免造成不必要的經濟損失。
(三)嚴格控制施工質量
(1)對進場的原材料和設備及其它半成品等應由具備資質的單位進行各種質量檢驗。另外還要有一個完善的設備和材料管理程序，以保證材料和設備及半成品始終處于良好的質量狀態(tài)。
(2)通過各種措施杜絕重大質量事故，減少一般質量事故。
(四)搞好施工進度和計劃管理
(1)應按總體計劃要求按時開工，材料和設備價格會隨市場而波動，力求避免因延誤開工后的價格上漲而造成投資費用的增加。
(2)要認真編制年、季、月、周施工計劃。一般應編制3個月滾動計劃。不但要有整體的進度計劃，還要控制施工過程中的關鍵路線和關鍵節(jié)點，以便進一步落實人員、機具、材料和設備等。
(3)提高勞動生產率，做到按計劃施工，避免和減輕高峰期的施工壓力，同樣也能減少不必要的費用支出。
(4)分析沒完成計劃任務的原因并追究責任，爭取在下一周期的施工段中補回損失，避免工程延期造成的損失。
(五)依據施工進度，合理支付工程款
(1)要求施工單位按時上報驗工月報，對施工單位上報的驗工月報要按現(xiàn)場實際完成情況嚴格審查核實，不多報、早報、重報、漏報，控制費用不超過目標。
(2)對統(tǒng)計的驗工月報的審核必須由相關的專業(yè)工程師簽字，才能作為撥款的依據。
(3)撥款的比例要嚴格按協(xié)議或合同辦理，當發(fā)現(xiàn)有重大的質量問題時應拒絕付款。工程付款單必須由費用控制造價工程師簽字才有效。
(4)工程施工決算經審計無疑后方可付清余款，但應按合同要求留下質量保證金，待質量保證金期滿后付清。同時，嚴格控制工程款的最終超付現(xiàn)象。
(6)現(xiàn)場簽證和設計變更費用的控制
(1)對施工方提出的簽證要嚴格審查，凡在協(xié)議或合同內已包含或定額范圍內的內容一律不予簽證。
(2)施工簽證先要由監(jiān)理單位富有現(xiàn)場施工經驗的專業(yè)工程師簽字認可，然后交給管理單位及設計單位的技術主管簽字認可。
(3)分析未完成計劃的原因并追究責任，爭取在下一周期的施工計劃中中補回損失，避免工程延期造成的損失。
(七)好工程決算和最終結算
(1)在項目完成之前，應要求施工方限期完成項目的竣工決算書。
(2)施工決算應根據合同制定的規(guī)定執(zhí)行，設計變更和現(xiàn)場簽證并本著實事求是的原則結合國家和地方的政策調價進行合理編制。
(3)對施工方編報的施工決算應先由專業(yè)的預算管理人員進行初步審核，然后經具備工程預決)算審計資格的審計單位進行審計。
四、結束語
投資目標是購物中心管理的主要，建設購物中心的成功與否與投資控制的效果息息相關。在購物中心建設中應特別重視規(guī)劃設計階段對投資的重要作用，抓住這一關鍵環(huán)節(jié)，可取得事半功倍的效果。建立項目的WBS亦是搞好項目管理必須的工作，不僅在項目計劃編制中需要建立WBS，它還起著確定工作范圍、確定計劃控制深度的作用。項目建設全過程中還應貫徹積極的成本管理思想，才能充分發(fā)揮投資控制的作用，實現(xiàn)節(jié)約成本、提高投資效益的目的。
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