房地產(chǎn)數(shù)學(xué)模型論文(2)
房地產(chǎn)數(shù)學(xué)模型論文
房地產(chǎn)數(shù)學(xué)模型論文篇2
淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型
摘 要：本文根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的相關(guān)理論，結(jié)國內(nèi)外學(xué)者在此方面的研究資料，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法進(jìn)行研究。文章結(jié)合層次、灰色、模糊等三中評(píng)價(jià)方法定量的項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。為房地產(chǎn)企業(yè)投資決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)理論的支持。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;投資分析;風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)
一、引言
近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。國內(nèi)外各類資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力也不斷增強(qiáng)。隨著近幾年來我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，人們也醒地認(rèn)識(shí)到，中國的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問題。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近幾年來加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。自2010年起，為遏制一些城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭，國務(wù)院三次部署調(diào)控工作。為了繼續(xù)鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2011年國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(即國8條)。2013年國務(wù)院部署房地產(chǎn)調(diào)控五大措施(即新五條)，對(duì)此大家對(duì)"十二・五"時(shí)期中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)尤為關(guān)心。同時(shí)也加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的不確定性和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性。
在此背景下，房地產(chǎn)投資企業(yè)更應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資可行性和正確性，做出更加準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)和決策。本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析，針對(duì)該項(xiàng)目的實(shí)際情況，用現(xiàn)實(shí)的、客觀的數(shù)據(jù)來驗(yàn)證所評(píng)估的項(xiàng)目，充分分析、評(píng)估，最終確定該項(xiàng)目是否可行。通過對(duì)該項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)分析，運(yùn)用投資策劃和項(xiàng)目管理的基本理論和方法，為項(xiàng)目的選擇和立項(xiàng)提供了理論依據(jù)，對(duì)提高項(xiàng)目分析的科學(xué)性和準(zhǔn)確性具有實(shí)踐指導(dǎo)意義和可操作性。以期提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的重視程度。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定
結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的研究情況，本文按照房地產(chǎn)的壽命周期，將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素劃分為4大類，分別為你投資前期階段、開發(fā)建設(shè)階段、經(jīng)營階段和管理里階段，詳細(xì)因素見圖1。
圖1 青島市天一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素圖
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型
根據(jù)上文項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素的評(píng)價(jià)指標(biāo)，作為運(yùn)用層次、灰色、模糊相結(jié)合的綜合評(píng)價(jià)方法，對(duì)投資青島天一房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)例的研究分析。
1、AHP計(jì)算各層次權(quán)重
根據(jù)圖1-1所示房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)模型和具體的風(fēng)險(xiǎn)因素的特性，綜合專家的咨詢意見，本文對(duì)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素采用層次分析方法，在各層元素中進(jìn)行兩兩因素的比較，構(gòu)建比較判斷矩陣。其中兩兩因素比較的相對(duì)重要性，通過取1，2，…，9以及他們的倒數(shù)作為標(biāo)度，求出各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重值。
通過計(jì)算我們可以得到一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重為A=(B1，B2，B3，B4)=(0.25，0.25，0.25，0.25)，而二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重為B1=(0.526，0.273，0.124，0.077);B2=(0.370，0.345，0.185，0.100);B3=(0.623，0.239，0.137);B4=(0.413，0.209，0.194，0.104，0.080)
2、確定評(píng)價(jià)值矩陣及評(píng)價(jià)等級(jí)
通過對(duì)上文風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法的分析，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，本文將各影響因素的可能風(fēng)險(xiǎn)程度劃分為4個(gè)等級(jí)：高風(fēng)險(xiǎn)(V1)、較高風(fēng)險(xiǎn)(V2)、較低風(fēng)險(xiǎn)(V3)、低風(fēng)險(xiǎn)(V4)。按4分制打分，故確定評(píng)價(jià)等級(jí)集合為V={4，3，2，1}。本文通過收集專家對(duì)影響因素風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的評(píng)定得出以下數(shù)據(jù)(見表1)。
表1影響因素風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的評(píng)定
3、確定評(píng)價(jià)灰類
根據(jù)上述的評(píng)價(jià)等級(jí)，我們確定相應(yīng)的灰數(shù)及白化權(quán)函數(shù)可分為如下四類：
第一類："高風(fēng)險(xiǎn)"，設(shè)定灰數(shù)為∈[4，∞) ，其白化權(quán)函數(shù)記為f1 (圖3-1);第二類： "較高風(fēng)險(xiǎn)"，設(shè)定灰數(shù)為∈[0，3.6] ，其白化權(quán)函數(shù)記為 f2(圖3-2);第三類： "較低風(fēng)險(xiǎn)"，設(shè)定灰數(shù)為∈[0，2.4] ，其白化權(quán)函數(shù)記為f3 (圖3-3);第四類： "低風(fēng)險(xiǎn)"，設(shè)定灰數(shù)為∈[0，1.2] ，其白化權(quán)函數(shù)記為f4 (圖3-4)
由nij=fr(dij)可以計(jì)算出評(píng)價(jià)矩陣的灰色統(tǒng)計(jì)數(shù)nij ;其中dij 為第j個(gè)專家對(duì)于第i個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的評(píng)價(jià)值。
4、模糊評(píng)價(jià)計(jì)算項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況
根據(jù) rij=nij /ni可以計(jì)算出灰色評(píng)估權(quán)值，得到模糊評(píng)價(jià)矩陣R為：
通過以上計(jì)算，我們可以計(jì)算出投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的權(quán)重和其模糊評(píng)價(jià)矩陣，則下步就可以逐級(jí)進(jìn)行模糊運(yùn)算。以此得出天一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的總體評(píng)估結(jié)果。
首先，根據(jù)Bi與Ri經(jīng)過模糊運(yùn)算，得出風(fēng)險(xiǎn)影響因素Bi的評(píng)價(jià)模型Ti為：
Ti=Bi*Ri
可知天一房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)為：
T3=(0.18，0.23，0.31，0.28);T4=(0.23，0.30，0.31，0.16)
由此可以計(jì)算出整個(gè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果：
Z=V*T=V*(T1，T2，T3，T4)=2.496
按照房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)可知，青島天一房地產(chǎn)項(xiàng)目的額投資風(fēng)險(xiǎn)介于較高風(fēng)險(xiǎn)與較低風(fēng)險(xiǎn)之間，其風(fēng)險(xiǎn)處于一般風(fēng)險(xiǎn)水平。
四、結(jié)束語
在我國對(duì)于項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的研究較多，同時(shí)考慮從到房地產(chǎn)項(xiàng)目具體事實(shí)情況的差異性，因此投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)因素并不完全一致。對(duì)此本文的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，僅僅是結(jié)合天一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)的。對(duì)于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目可以對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，做部分細(xì)微的調(diào)整。
本文將層次分析法、灰色評(píng)價(jià)、模糊綜合評(píng)價(jià)方法三種方法相結(jié)合，運(yùn)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中，定性和定量的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行評(píng)價(jià)，可以處理同時(shí)具有灰色性和模糊性的綜合評(píng)價(jià)問題，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)更加客觀可信，并論證了該方法，在理論和實(shí)際應(yīng)用上更具科學(xué)性和優(yōu)越性，為投資決策的提出提供理論支持。但同時(shí)，本文雖然結(jié)合天一房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素做了較為全面的分析研究，但是對(duì)于今后房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)來說，如何更加準(zhǔn)確的對(duì)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)定，仍有待進(jìn)一步的研究。
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