這些天，樓市不斷釋放大消息!因?yàn)?ldquo;租購(gòu)?fù)瑱?quán)”已明確立法了，租購(gòu)真的平權(quán)?哪些人將受益?下面請(qǐng)隨小編一起了解下。

　　從上海宣布只租不售到廣州租購(gòu)?fù)瑱?quán)，再到住建部等9部委下發(fā)于《在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》等等，一系列大動(dòng)作都表明租賃時(shí)代將成為樓市未來(lái)最重要的發(fā)展趨勢(shì)!不過(guò)，上述動(dòng)作實(shí)際上似乎還未具有全國(guó)層面的推廣意義。

　　但就在今天，新華社在其網(wǎng)站上發(fā)表了題為“購(gòu)租并舉”實(shí)現(xiàn)百姓安居夢(mèng)的文章，給出了一個(gè)全國(guó)性租賃立法的大消息!

　　本文主要內(nèi)容：

　　住建部將明確立法“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”!

　　全國(guó)展開(kāi)租購(gòu)?fù)瑱?quán)!未來(lái)將會(huì)怎樣?

　　這些人才是租購(gòu)?fù)瑱?quán)的受益者

　　房還該不該買(mǎi)?租購(gòu)真的就平權(quán)了?

　　一、租購(gòu)?fù)瑱?quán)，將立法明確!

　　在新華社的文章中，最重要的一條信息是：住建部將通過(guò)立法明確租購(gòu)?fù)瑱?quán)!

　　新華社在文章中是這么說(shuō)的：

　　住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇。

　　先前許多媒體猜測(cè)，廣州實(shí)行租購(gòu)?fù)瑱?quán)后，會(huì)有許多城市陸續(xù)跟進(jìn)?，F(xiàn)在看來(lái)，無(wú)論其他城市跟不跟隨，一旦住建部立法明確租購(gòu)?fù)瑱?quán)，全國(guó)所有城市都將產(chǎn)生租購(gòu)?fù)瑱?quán)的效果。

　　租賃時(shí)代的雛形似乎已定。分析人士指出，未來(lái)政府持有的保障房、國(guó)企持有的租賃住房的總套數(shù)，將達(dá)到甚至超過(guò)新增住房套數(shù)的一半。這意味著，在人口大規(guī)模流入、住房矛盾比較集中的大城市，住房將在很大程度回歸“公有制”。

　　二、租購(gòu)?fù)瑱?quán)的意義

　　若全國(guó)都展開(kāi)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，將產(chǎn)生什么深遠(yuǎn)意義?

　　1、從法律層面確立租賃地位

　　要想讓租房得到廣泛接受，真正扭轉(zhuǎn)人們?cè)诳创夥亢唾I(mǎi)房之間的偏見(jiàn)，必須得讓人們實(shí)打?qū)嵉目吹?，租房真的能夠過(guò)上和買(mǎi)房一樣的日子。這就要求必須從權(quán)益、平等性和居住使用性等方面給出保障。

　　而保障的最佳方式是什么?顯然是通過(guò)立法的形式，有國(guó)家意志為背書(shū)，具有強(qiáng)制性，普遍性。

　　2、構(gòu)筑更加平等的社會(huì)

　　房子身上總被賦予財(cái)富屬性或造福效應(yīng)。房子身上的附著的大量超額權(quán)益，沒(méi)有房子的人無(wú)法享受到;房子產(chǎn)生的社會(huì)歧視，比如相親、結(jié)婚沒(méi)有房產(chǎn)會(huì)如何如何，年輕人去租房被擁有房產(chǎn)的人們歧視性的對(duì)待等等。

　　盡管不能說(shuō)上述現(xiàn)象的產(chǎn)生都是因?yàn)樽夥亢唾?gòu)房之間的不平等，但確實(shí)有部分原因是因?yàn)樽夥窟@種行為的權(quán)益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購(gòu)房，租房人自身的權(quán)益又常常得不到保障。

　　租房傳統(tǒng)上一直是一種較為弱勢(shì)的行為，租房人的利益也是相對(duì)被社會(huì)所忽視的。

　　那么，如果我們從立法層面給租房權(quán)益、給租房人的權(quán)益確立起來(lái)，和買(mǎi)房一樣，對(duì)于現(xiàn)在的年輕人、未來(lái)的年輕人都將是一種極大的鼓勵(lì)，也將極大的促進(jìn)社會(huì)的公平。

　　3、房?jī)r(jià)預(yù)期實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)

　　暴財(cái)經(jīng)分析：真正讓房?jī)r(jià)上漲的其實(shí)是人們的預(yù)期，或者說(shuō)是人們的觀念。曾有一房地產(chǎn)領(lǐng)域的教授做過(guò)實(shí)證調(diào)研，結(jié)果顯示，人們預(yù)期房?jī)r(jià)上漲1%，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲0.84%。

　　真正想要房?jī)r(jià)降下來(lái)，或者不讓其上漲過(guò)快，就必須長(zhǎng)期性地扭轉(zhuǎn)人們對(duì)待房子的態(tài)度。從住房本身來(lái)說(shuō)，讓租賃房和購(gòu)房同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，確立租賃房的地位，會(huì)長(zhǎng)期改變?nèi)藗儗?duì)于房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。

　　4、租購(gòu)?fù)瑱?quán)是大勢(shì)所趨

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)，全國(guó)居民人均住房建筑面積已達(dá)40.8平方米。這一指標(biāo)已接近甚至超過(guò)日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。這也說(shuō)明，投機(jī)、投資為目的的買(mǎi)房者正日益增多。

　　過(guò)剩的房子如何充分利用?顯然讓他們進(jìn)入到租賃市場(chǎng)是最好的選擇。我國(guó)規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右，相較于發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)20%—30%的比例，差距非常大。

　　當(dāng)然，租賃時(shí)代，并不是說(shuō)就不需要購(gòu)房，不需要買(mǎi)房。只不過(guò)今后買(mǎi)房這種行為將更加自主，有能力、有條件就買(mǎi)，而不會(huì)成為一種負(fù)擔(dān)。另外，租房體系建立起來(lái)后，將和買(mǎi)房體系一道構(gòu)筑起不同需求的住房體系，分層次滿(mǎn)足不同人群，真正發(fā)揮房子拿來(lái)住的目的性。

　　5、將加速中國(guó)的“人口遷徙”?

　　財(cái)經(jīng)作家劉曉博分析，租售同權(quán)之后，或?qū)⒋碳ぴ诖蟪鞘写蚱吹?ldquo;非戶(hù)籍家庭”把在老家上學(xué)的孩子接過(guò)來(lái)，還會(huì)創(chuàng)造出一大批“教育移民”。這樣，人口的城鎮(zhèn)化會(huì)大大提速，大城市對(duì)人口的“虹吸效應(yīng)”會(huì)非常強(qiáng)烈。

　　如果租售同權(quán)成為持續(xù)下去，中國(guó)城鎮(zhèn)化，將更加確定地變成大城市化、大城市圈化。由此要注意的是，在中西部，以及人口不斷流失的中小城市的房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)有所增加。

　　租售同權(quán)是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)，也體現(xiàn)了政府控制房?jī)r(jià)的決心。在這個(gè)過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)一些新的、難以預(yù)料的情況。所以，新華社通稿里住建部負(fù)責(zé)人的表態(tài)是“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇”。

　　這里面“逐步”二字，值得我們細(xì)細(xì)品味。

　　三、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的四大關(guān)鍵點(diǎn)

　　自7月17日廣州公布“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”新政以來(lái)，關(guān)于租購(gòu)?fù)瑱?quán)的討論就未停過(guò)：這些問(wèn)題的焦點(diǎn)不外乎集中在以下幾方面：

　　1、房?jī)r(jià)是不是要跌了?

　　有部分人認(rèn)為，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)之所以高企，主要是因?yàn)檫@些城市擁有優(yōu)質(zhì)資源，主要包括教育、醫(yī)療等。而在過(guò)去此類(lèi)資源基本都跟房子聯(lián)系在一起，或者更確切的說(shuō)是跟房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)合在一起，也就是說(shuō)只有買(mǎi)房才能擁有這些優(yōu)質(zhì)資源。

　　但是新的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策出臺(tái)以后，租房也可以享受這些同等的權(quán)利了。那么，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌?有專(zhuān)家認(rèn)為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”或助漲房租，甚至可能漲房?jī)r(jià)。當(dāng)然，最后結(jié)果怎么樣，只有時(shí)間能夠檢驗(yàn)。

　　2、租金是不是要漲了?

　　部分有房者為獲得孩子入學(xué)權(quán)益，將不得不繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，也就是說(shuō)，原來(lái)的購(gòu)房需求仍在。與此同時(shí)，還增加了租房需求，原來(lái)無(wú)法擁有學(xué)區(qū)房的，入學(xué)無(wú)門(mén)的家庭，有了租學(xué)區(qū)房的需求，可以預(yù)見(jiàn)，房租將大幅提升。

　　3、會(huì)讓學(xué)區(qū)房貶值嗎?

　　租購(gòu)?fù)瑱?quán)方案不能增加學(xué)區(qū)房的供給，至少不能大量增加。來(lái)看需求，昂貴的學(xué)區(qū)房，原本的購(gòu)買(mǎi)者往往經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)。財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家葉檀認(rèn)為，如果不能增加學(xué)區(qū)房的供給，教育資源的稀缺沒(méi)有改變，在這種情況下，學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，租金反而會(huì)上升。

　　4、會(huì)帶來(lái)教育平權(quán)嗎?

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一政策其實(shí)并非新政策，實(shí)際在過(guò)去的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，租賃是可以就近入學(xué)的。租賃的就近入學(xué)，并不能保證優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)入學(xué)，從過(guò)去政策看，廣州的政策其實(shí)并無(wú)新意，租房也是可以上學(xué)的，只是前提是學(xué)區(qū)有余量的情況下，租戶(hù)才可以上學(xué)，而且是如果學(xué)區(qū)房，租戶(hù)上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性并不存在。

　　四、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”會(huì)讓哪些人受益

　　如今，租購(gòu)?fù)瑱?quán)或?qū)⑸仙秊榱⒎▽用妫罄m(xù)或有更多城市加入租賃市場(chǎng)中來(lái)。那么，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”到底會(huì)讓哪些人受益?

　　1、高素質(zhì)人才

　　在北上深一線城市，有多少懷揣夢(mèng)想的北漂、滬飄，因?yàn)闊o(wú)法給孩子一個(gè)好的教育資源而愁腸百結(jié)吃睡不寧，最后只能逃離!一旦租房和買(mǎi)房具有同等的受教育權(quán)利，這對(duì)高素質(zhì)人才的吸納將會(huì)產(chǎn)生多么大的影響!

　　2、租賃行業(yè)及其從業(yè)人員

　　租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)：

　　據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，未來(lái)5-10年，中國(guó)租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年的市場(chǎng)體量約為1.6萬(wàn)億元，2025年將達(dá)到2.9萬(wàn)億元，2030年有望超過(guò)4萬(wàn)億元。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”如果能得到有效實(shí)施，對(duì)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有非常強(qiáng)的支撐作用，對(duì)于提升和穩(wěn)定租金回報(bào)率意義重大。房屋中介們是不是要升值加薪走上人生巔峰了?

　　3、包租婆/公

　　租金是不是又要漲了?有專(zhuān)家指出：房租收入比在25%-30%處于可以承受的范圍之內(nèi)。按照2016年全國(guó)應(yīng)屆畢業(yè)生的平均薪酬來(lái)算，房租收入比遠(yuǎn)超過(guò)了這一范圍：北京約為44.8%，上海約為41.8%，深圳約為41.7%，也就是說(shuō)，應(yīng)屆畢業(yè)生將近一半的工資收入都要用來(lái)支付房租!

　　一線城市的租房成本本就不低，而且這一數(shù)字還在逐年攀升。如果是，那包租婆/公們就準(zhǔn)備好數(shù)錢(qián)吧，數(shù)累了就去睡覺(jué)，睡著了還能笑出聲。

　　4、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年末，商品房待售面積69539萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積40257萬(wàn)平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬(wàn)平方米，同比增加10.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積15838 萬(wàn)平方米，同比增加8%，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題正逐漸凸顯。

　　新政規(guī)定，商業(yè)用房也可以改造成租賃房，這樣既可以盤(pán)活商業(yè)用房存量，又可以給租賃市場(chǎng)提供更多的房源。這會(huì)緩解當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)中廣泛存在的創(chuàng)新焦慮癥嗎?

　　5、創(chuàng)新型房企

　　隨著地價(jià)越來(lái)越高，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)天花板日顯，房企們躺著掙錢(qián)的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。謀求新的贏利點(diǎn)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)已經(jīng)成為房企的一致訴求。

　　此次新政或許可以為處于焦慮中的房企帶來(lái)一些清新的涼意。不管是已經(jīng)在做的租購(gòu)并舉，還是收并購(gòu)或參股長(zhǎng)租公寓企業(yè)，創(chuàng)新思維的房企都可以從中尋求新的發(fā)展空間。

　　還有一點(diǎn)，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)租房市場(chǎng)不規(guī)范，存在大量“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價(jià)、房租欺詐、不退還押金等現(xiàn)象。租購(gòu)?fù)瑱?quán)立法或有望通過(guò)法治手段遏制各種租房亂象，而這對(duì)廣大租房一族來(lái)說(shuō)都是莫大的福音。

　　如果租購(gòu)?fù)瑱?quán)能夠通過(guò)立法的形式，在全國(guó)范圍內(nèi)推廣開(kāi)來(lái)，那么樓市將發(fā)生真正意義上的顛覆性效果，尤其對(duì)于人們買(mǎi)房的觀念將有實(shí)質(zhì)性的沖擊。

　　當(dāng)然，對(duì)于北京、上海等一線城市和一些人口流量大的二線城市來(lái)說(shuō)，人口和優(yōu)質(zhì)資源之間的矛盾可能會(huì)一直存在。因此除了發(fā)展租賃住房以外，讓教育、醫(yī)療等稀缺資源變得不稀缺，把好的資源分散來(lái)開(kāi)或許同樣重要。

　　五、說(shuō)到底，這房還該不該買(mǎi)?

　　那么問(wèn)題就來(lái)了，現(xiàn)在租房有什么地方不一樣?

　　其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是接受教育的權(quán)利+落戶(hù)的權(quán)利。

　　落戶(hù)不談，很簡(jiǎn)單，對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)，有戶(hù)籍無(wú)房產(chǎn)的比例不高，(只有部分年輕畢業(yè)生)

　　那么下面就是教育問(wèn)題了。

　　從教育資源角度看，目前最大的問(wèn)題是不均衡，租購(gòu)?fù)瑱?quán)在過(guò)去大部分城市也是實(shí)施的入學(xué)順位與準(zhǔn)許制度。從實(shí)際執(zhí)行情況看，無(wú)產(chǎn)權(quán)的基本都不可能享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，這主要原因是教育資源不均衡導(dǎo)致的，通過(guò)租賃提權(quán)只能導(dǎo)致供需更緊張。

　　房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲，租售比懸殊。相比買(mǎi)賣(mài)交易，租賃交易不涉及產(chǎn)權(quán)登記，所以備案不徹底，這也使得政府難以深入了解房屋租賃市場(chǎng)和科學(xué)地分析市場(chǎng)，作出正確的決策，影響房屋租賃市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

　　當(dāng)下一二線城市，租售比超過(guò)500：1，年出租回報(bào)率，住宅在1-2%，也就是一套房出租的話，要100年才能回本。

　　舉例來(lái)說(shuō)，北京售價(jià)1000萬(wàn)的高端住宅，出租價(jià)格基本在月2萬(wàn)以?xún)?nèi)，剔除其中的物業(yè)取暖等收費(fèi)，年收益在15萬(wàn)左右，出租回本需要66年。

　　舉例來(lái)說(shuō)去年，海淀出讓的一宗住宅地塊，樓面價(jià)5萬(wàn)+建設(shè)成本未來(lái)銷(xiāo)售8萬(wàn)輕松，50平米如果企業(yè)改出租，月租最多5000。你說(shuō)開(kāi)發(fā)商會(huì)被什么政策刺激才會(huì)改售為租?

　　這樣帶來(lái)的結(jié)果就是，房主出租收益低，任性毀約無(wú)所謂。而房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲，導(dǎo)致租戶(hù)只要有錢(qián)就去做首付。

　　所以，只要房?jī)r(jià)漲，租賃市場(chǎng)健康就不存在可能性。

　　當(dāng)然未來(lái)如果能看到，教育資源均衡了，房?jī)r(jià)不漲了，信貸價(jià)格下行了，租購(gòu)不用同權(quán)，租賃市場(chǎng)也會(huì)成為主要的居住形態(tài)。