企業(yè)項目成功案例
企業(yè)項目成功案例
在全球化性質(zhì)的市場競爭正在不斷深入，絕大部分的企業(yè)都面臨著要向“項目管理型企業(yè)”轉化的問題。企業(yè)項目管理團隊建設是企業(yè)項目管理活動能否成功開展的重要前提。以下是學習啦小編為大家準備的關于企業(yè)項目成功案例，歡迎大家前來觀看!
企業(yè)項目成功案例篇1
項目簡介：方大·上上城項目包括五星級酒店、5A級寫字間、大型商業(yè)中心、大型運動休閑會館、高檔住宅、高檔酒店式公寓為一體的近百萬平方米社區(qū)。一期住宅總建筑面積29萬平米，產(chǎn)品形態(tài)由12棟電梯洋房，7棟小高層，8棟高層組成。
建設內(nèi)容：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)機房、電梯五方通話、室外管網(wǎng)系統(tǒng)、弱電智能箱、周界報警、信息發(fā)布系統(tǒng)等。
項目價值：為遼寧方大集團在南昌打造一座具有地標性質(zhì)的城市商業(yè)綜合體。
中國通信服務江西宇創(chuàng)科技公司(江西省宇創(chuàng)網(wǎng)絡科技開發(fā)有限公司)系中國通信服務股份有限責任公司江西公司的全資子公司，公司注冊資本4000萬。是一家主營信息系統(tǒng)集成設計、施工、IT運維、通訊咨詢設計及軟件開發(fā)的科技型公司。公司具有建筑智能化系統(tǒng)專項設計甲級資質(zhì)、江西省安全技術防范設計與施工一級資質(zhì)、建筑智能化工程專業(yè)承包二級資質(zhì)、國家計算機信息系統(tǒng)集成二級資質(zhì)、涉及國家秘密的計算機信息系統(tǒng)集成乙級資質(zhì)、ISO9001、ISO/IEC20000-1、ISO/IEC 27001等各類資質(zhì)認證證書。多次被認定為“AAA守合同重信用”企業(yè)和“優(yōu)秀安防工程企業(yè)”。
企業(yè)項目成功案例篇2
日本東京、靜岡、越谷、札幌、大阪等地最具代表性的商業(yè)項目，包括大型商業(yè)中心、城郊型購物中心和折扣中心;考察了當?shù)匕儇浬痰?、超市、藥妝店、便利店、家電等不同零售業(yè)態(tài)門店，其擁有先進的顧客服務和零售管理等方面的成功經(jīng)驗;還特別考察了永旺株式會社和松下電工企業(yè)，旗下各業(yè)態(tài)門店和產(chǎn)品展示廳，了解日本零售業(yè)最新商業(yè)技術和管理技術的發(fā)展趨勢，以及日本在節(jié)能環(huán)保方面的最新理念和舉措。
一、 東京新宿商業(yè)中心
東京是日本經(jīng)濟、商業(yè)、金融中心，資本在50億日元以上的公司，90%集中在東京?？疾靾F成員抵達東京后，參觀了新宿商業(yè)中心、對日本最大商業(yè)城市建設、布局、現(xiàn)狀有了初步的了解，重點考察了日本銷售第一的百貨店，Isetan(伊勢丹)新宿總店;日本歷史悠久的高級老店代表，高島屋新宿店;(日本鐵道公司)東日本經(jīng)營的時尚店，LUMINE 新宿店 JR;集時尚前沿購物、餐飲和藝術一體的商業(yè)中心，Tokyo Midtown(東京六本木)。
伊勢丹(Isetan)是日本首屈一指的零售業(yè)集團，日本銷售第一的百貨店。Isetan在日本堪稱“時裝伊勢丹”，一直以高感度，高質(zhì)量時裝為人稱道，為時尚年青人的時裝指針及領導。伊勢丹擁有過百年之經(jīng)營歷史，由面積四平方米的和服店起家，成為一家多元化國際企業(yè)，其中的經(jīng)營宗旨包括：“顧客第一主義”，凡事以顧客至上，以滿足顧客為榮;“優(yōu)品廉價”，價廉物美，以高品質(zhì)，低價錢吸引顧客;“共存共榮”，與本地社會同步邁進，一起發(fā)展。
高島屋新宿店在東京算是最大的名店，雄踞新宿站南口。地下2層地上14層，各種世界名牌云集在這里，環(huán)境非常好，連休息的地方都非常寬敞幽靜，到這里不買商品也是一種享受。為了方便和吸引世界各地來日本的游客到這里消費，樓層指南的設計使用了英文、中文簡體、中文繁體、法文和韓國文，考慮非常周全。新宿高島屋是2009-2010秋冬東京時裝展的部分會場。日本著名百貨公司高島屋將于2012年在中國上海開設一家大型購物中心，邁出進軍中國的第一步。
二、靜岡縣御殿場
考察日本最大的奧特萊斯，Gotemba Premium Outlet
Gotemba Premium Outlet是日本最大的名牌折扣店，于1999年7月2日開業(yè)，營業(yè)面積22000平方米，距離東京市中心約有90分鐘車程，位于富士山下，風景十分優(yōu)美。整個賣場分為東西兩個區(qū)域，兩區(qū)之間是山谷，靠橋梁相連，半山腰有游樂場，賣場建于山腳下，林立著約210多家銷售A.testoni、Adidas、Bose、Dunhill、D&G、Hugo Boss、Nike、Puma、Replay、Salvatore Ferragamo、Valentino、Zegna、Armani、Botteg***eneta、Bvlgari、Chloe、Gucci、Jil Sander、Jimmy Choo、Prada、Tod’s、Valentino等國外著名品牌的商店，還有一些不錯的日本本土品牌，是東京旅游線路上頗受歡迎的景點。
御殿場是大型城市風景旅游區(qū)與目的地消費商業(yè)中心結合的典范，整個Outlets主要都是一層的歐式建筑，在此顧客能感受到北美城市街道風情，并可盡情地體驗購物樂趣。另外，鄰近富士山、箱根溫泉、河口湖、富士急樂園這些旅游名勝也近在咫尺。風光秀美的御殿場擁有自然河道，旅游觀光和OUTLETS購物休閑相互結合，能夠有效延長顧客停留時間。
Gotemba Premium Outlet里有摩天輪、游樂設施，周邊環(huán)境非常優(yōu)美，景色如畫，吸引了各地的游客前來休閑娛樂購物。休息日的停車場基本滿車，熙熙攘攘的人群，生意是相當?shù)募t火。對于日本通常一年兩次的折扣季，在這里能每天買到30-50%折扣的品牌商品，吸引人來這里也就可理解了。
三、越谷Aeon Lake Town
考察永旺旗下購物中心Aeon Lake Town
永旺旗下的Aeon Lake Town(永旺湖城)2008年10月2日在東京郊外的越谷市開張，投資850億日元(約57億元人民幣)，是呼應日本環(huán)境省的“削減街區(qū)全體二氧化碳20%事業(yè)”的建設項目。Aeon Lake Town以環(huán)保為號召，面積巨大，而且商店集中，相當shopper-friendly。
這家超級購物中心總面積達22萬平方米，入住商店達565家，需使用電動車來幫助顧客往返于各個營業(yè)區(qū)域。該購物中心與越谷湖城車站相聯(lián)接，由“KAZE”和“MORI”兩部分組成：富有時尚感的214家專門店構成的KAZE主攻時尚潮店，設有VIVRE等時裝店;提案新型生活方式的351家專門店組成的MORI則以生活為主題，設有大型超市Jusco，以及游客熟悉的一百日圓店、一蘭拉面、Comme caism、Tsutaya等等。
Aeon Lake Town不僅是目前全日本最大的購物中心，更以水和森林兩大主題將購物、休閑和環(huán)保融會貫通，其內(nèi)部空間的開放自如的組織、動線的豐富性安排、燈光的多樣性對比設計、色彩的明朗健康基調(diào)包括業(yè)態(tài)和品牌的兼容和互補，堪稱開創(chuàng)了亞洲購物中心的新時代。從硬件軟件雙方面，作為照顧環(huán)境與人類的日本國內(nèi)最大的環(huán)保型購物中心，與以往的購物中心相比，CO2的排放量將減少20%，到處都采用著最尖端的技術及構造。由于面積實在大，場內(nèi)的休息座椅比一般商店要多，這些座椅形態(tài)各異，顏色鮮艷而且舒服。
永旺湖城在環(huán)保方面的舉措：
1.設置了相當于奧運會游泳池4倍的太陽能發(fā)電光板
日本國內(nèi)商業(yè)設施之中最大，總面積約4，000㎡的太陽能發(fā)電的設置，年發(fā)電量約為41萬kWh。
2.國內(nèi)首先引進“Hybrid gas環(huán)保系統(tǒng)”
利用天然煤氣，比以前的能源效率1高出約2.6倍，是一個劃時代能源的系統(tǒng)。
3.整個購物就是一個“環(huán)保藝術美術館”
為了能使來客們感受到發(fā)生在身邊的環(huán)保，在購物中心內(nèi)常放在由“垃圾”和“再生品”為材料、以地球和自然為主題而制作的作品。國內(nèi)外的藝術家們從不同角度以環(huán)保題材的繪畫，照片等作品也參加其中。
4.召開國內(nèi)最大級的環(huán)保活動“laketown環(huán)保周”
與越谷市和地區(qū)的經(jīng)營者·團體一起，召開以社區(qū)全體享受環(huán)保，知道，學習，參加的活“Laketown 環(huán)保周”(暫稱)。
5.LAKETOWN油田工程的啟動
從購物中心內(nèi)產(chǎn)生的廢油作為生物燃料再利用(廢油再利用運動)。還把社區(qū)的居民們拿來的廢油和社區(qū)的居民們共同推進廢油再利用的活動(Laketown油田項目).
6.未來的能源加油站
電氣自動車的高速充電站的設置,還預定在國內(nèi)商業(yè)設施內(nèi)設置了可以對應電氣自動車和電動摩托車的高速充電站。
7.區(qū)間公共汽車“Hybrid”的引進
JR(越谷laketown車站)和購物中心連接的公共汽車，Hybrid的引進。
四、札幌貍小路商店街
考察東京以北最大的商業(yè)區(qū)，札幌貍小路商店街
貍小路是位于札幌市中心南2條～3條至西1～7丁目一帶的北海道最大的商店街，擁有120年以上的歷史，分7個街區(qū)，長1公里，由地鐵南北線簿野站下車徒步8分鐘可至。貍小路商店街建立起廣泛的連鎖地域，貫通札幌市營地下鐵大通車站至薄野車站的中間位置，與及大通公園地域、薄野地域，加上與札幌地下街連接，構成號稱東京以北最大的商業(yè)區(qū)。
貍小路總共有兩百多家商店，既有歷史悠久的老鋪，也有剛剛開張的新店，新舊店鋪參差排列在同一條街道，讓這條街獨具魅力。貍小路商店街幾乎與簿野一帶的繁華街連成一片，寬敞干凈，購物環(huán)境舒適。整條商店街設有拱廊玻璃屋頂，明朗透亮，即使下雨或下雪，也可以一邊輕松購物，一邊悠閑自在的散步。店鋪經(jīng)營的商品種類遍及各個行業(yè)，衣、食、住、行甚至日常娛樂，匯集了日本和服、樂器、五金行、布料等專門店，以及各式日常用品專賣店，也有電動玩具店、電影院等娛樂設施，是當?shù)厝讼矏鄣馁徫飬^(qū)。走在貍小路商店街上，既能享受悠閑愉快，使人感到無比溫暖的氣氛，又能盡興購物，一次滿足購物樂趣，更可選購與眾不同的伴手禮。值得一提的是在西5丁目還有創(chuàng)建于1973年的“本陣貍大名神社”，是札幌貍小路商店街的守護神。
五、大阪心齋橋筋商業(yè)街
考察大阪最大的購物區(qū)，心齋橋筋商業(yè)街
心齋橋筋商業(yè)街是大阪最大、最熱鬧的的購物區(qū)，從早到晚熙熙攘攘，到處是市民和游客的人流，被譽為大阪“銀座”。心齋橋是以帶有拱型天棚長達 600米的“心齋橋筋”商店街為中心發(fā)展起來的。距今已有380年的歷史。這里集中了許多大型百貨店、百年老鋪、精品屋、專賣店以及面向平民的各種小店鋪鱗次櫛比。石板鋪就的人行道，英國風格的路燈和成排磚造建筑物，格調(diào)高雅，雅稱為“歐洲村”。
心齋橋大丸百貨商店作為心齋橋筋商業(yè)街的中心商業(yè)設施，從300年前的創(chuàng)業(yè)初期到目前的店舍，都是心齋橋商業(yè)的知名百貨商店，現(xiàn)在它與附近的SOGO和PARCO等大型百貨商店形成一個大型商業(yè)區(qū)。
心齋橋PARCO是主要出售以女性為對象的時裝、生活裝飾用品、美容化妝品、健康用品以及日用雜貨和體育用品的大型購物中心。2001年11月2日心齋橋PARCO經(jīng)重新裝修后隆重開業(yè)，同時又在1至5層增加了LOFT文具店以及各種可愛小商品的銷售專柜，是大阪年輕女性時常光顧的購物中心之一。
心齋橋有很多藥妝店，本土的知名品牌在藥妝店都能搜的到，每個藥妝店相同的東西價格會有一點點偏差，但不是相差很多。資生堂、DHC在藥妝店遍地都是，在藥妝店甚至可以買到SKII。
藥局是化妝品采購最常去的地方，在日本全國有610家連鎖店。和我們中國藥店有所區(qū)別，主要經(jīng)營日?；瘖y品和生活用品的銷售，化妝品的種類一般以資生堂、嘉娜寶、雪肌精和一些小品牌為主。價格基本上在500～10000日元不等(價值人民幣是35元～700元左右)。藥局基本上以自選為主，在一些大的品牌化妝品旁邊，會有導購小姐根據(jù)皮膚給些建議。藥局如此受日本本地市民和海外游客的歡迎，除了品種多樣，在于它的折扣非常高，而且很頻繁，基本上在7～8折之間，相當于批發(fā)價的程度。而在大型的百貨店陳列的化妝品是在藥局和超市里無法購買到的高檔品，價格上也會比藥局、超市貴一些。
六、大阪道頓堀、難波、御堂筋
考察大阪特色美食街，道頓堀
道頓堀是指日本橋到道頓堀橋之間沿道頓堀河形成的繁華街道，河上據(jù)說有20座橋。其中最有名的就是“戎橋”，在道頓堀河邊擠滿了各種大大小小的飯店，河北岸有很多酒吧和小飯館。南岸是道頓堀中心地區(qū)，曾是大阪的劇場聚集區(qū)。巨大的廣告牌引人注目。道頓崛河邊的大型綜合性超市“唐吉柯德”頗有名氣，該超市經(jīng)營的大型觀覽車是大阪的景點之一。橢圓形的觀覽車很少見，坐上去可以一覽繁華的市中心。
在中國是“吃在廣州”，在日本則是“吃在大阪”。道頓堀是大阪人所謂的“吃趴下”飲食文化的發(fā)源地,街道兩旁排滿了餐館和酒吧。不只有“蟹道樂”“DUBORAYA(河豚)”等名店、老字號的飲食店,還有章魚小丸子、什錦燒烤等露天小店，以及各種關西小吃如章魚燒、蛋包飯、串揚、燒鳥、烤丸子、雞蛋糕、握壽司、拉面、大阪燒、烏龍面、咖哩豬排飯等。
難波(Nanba)是一個地上和地下擠滿了商業(yè)設施的繁華區(qū)，以南海電鐵車站大樓為中心，附近集中了難波丸井百貨店、高島屋百貨店、難波城、難波Walk地下街、難波NanNan地下街、難波Parks等大型購物設施以及酒店和大量的餐飲設施和娛樂設施。難波很適合大阪旅游購物。難波WALK位于地鐵四橋線難波站至界筋線日本橋站，東西長約800米，西面是一番街、二番街和三番街。北面和南面各有道路相連接，路兩側皆是時裝店、餐飲店等，大約280家的規(guī)模，在此購物用餐都非常便利。另外這里最方便的是與各線地鐵車站相連，交通非常發(fā)達。難波城(Nanba City)位于南海難波站的地下2層至地上2層，里面共有時裝、雜貨、飲食店330多家。
御堂筋位于心齋橋筋旁西側，因世界名牌店林立而在大阪南部備受矚目。從很久以前就和北部的中心區(qū)域相結合，形成了馬路兩側聳立著銀杏的風景路段。在上世紀90年代的泡沫經(jīng)濟時代，在這里矗立了很多大型企業(yè)寫字樓。泡沫經(jīng)濟瓦解后，逐漸演變成為香奈兒、路易·威登(LV)、卡地亞(CATIER)、芬迪(FENDI)、蒂凡尼(TIFANNY)、勞力士(ROLEX)等世界名牌旗艦店林立的名牌街。它和東京的銀座、表參道的國際名牌街齊名，相當受歡迎。
后序：日本松下電工株式會社簡介
拜訪松下電工株式會社，參觀Panasonic 節(jié)能產(chǎn)品展廳
松下電工株式會社(Panasonic電工)的歷史可追溯到1918年松下幸之助先生所創(chuàng)建的公司，與“松下電器株式會社(Panasonic)”起源于同一母公司。
Panasonic電工主要由下列6個企業(yè)部門所組成：照明產(chǎn)品、信息裝置和配線產(chǎn)品、家用電器、建筑產(chǎn)品、電子和塑性材料及自動控制產(chǎn)品。產(chǎn)品用于家居、建筑、商業(yè)與公共設施、工廠通訊支持、工業(yè)/日常生活/公務活動等領域。
自2004年4月以來，Panasonic電工與Panasonic作為具有強大活力的Panasonic集團的一分子，不斷展開協(xié)作業(yè)務。Panasonic電工集中經(jīng)營資源，強化日常家居與生活環(huán)境設計開發(fā)實力，而Panasonic的業(yè)務范圍涵蓋廣泛，包括從設計到成品與系統(tǒng)體制等。如今Panasonic電工與Panasonic作為Panasonic集團下通力協(xié)作的兩大主體，旨在創(chuàng)建無處不在的網(wǎng)絡社會，提供“舒適的生活環(huán)境”的整體解決方案，以領航全球市場。
松下電工株式會社是世界大型照明裝置生產(chǎn)商之一，面向各種市場，提供各種產(chǎn)品，包括家居照明燈具、設施照明燈具、廣告照明燈具、室外照明、照明元器件、自動門控制裝置、ED照明燈具等。照明相關事業(yè)部是松下電工較具發(fā)展?jié)摿Φ氖聵I(yè)部，LED照明亦被確定為公司未來數(shù)年發(fā)展重心。松下電工將在2010年陸續(xù)推出1100款LED照明產(chǎn)品，2015年LED照明目標銷售額將達1000億日元。
松下電工在大阪設Panasonic 生活展廳，達到真實的住宅模型展覽效果，為參觀者提供家居設施的整套解決方案。
企業(yè)項目成功案例篇3
本項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——高檔品牌家居裝飾商業(yè)區(qū)
本項目位于縣新的規(guī)劃中心——**的中間地段，。從地理位置這一角度來看，目前此地段繁華程度不夠，而且一期已建成商鋪還未形成市場規(guī)模。因此針對該項目進行細致準確的市場定位——高檔品牌家居裝飾材料商業(yè)區(qū)。并針對商鋪的經(jīng)營主題和商鋪未來的經(jīng)營前景進行細致和適當?shù)男麄鳎瑥亩龠M和帶動商鋪更好、更有利的銷售。
(一)項目定位的SWOT分析
項目優(yōu)勢：
1) 區(qū)位：本項目位于**未來的城市商業(yè)中心，南北貫通，交通便捷。
2) 規(guī)劃：是目前縣域內(nèi)，唯一的高檔品牌家居裝飾市場，并能夠形成很強的市場聚集效應;在新舊的消費觀念轉換上，本項目更倍受現(xiàn)代消費者的關注。
3) 硬件：項目所在的**路寬度將達25米，完全超出家居裝飾業(yè)必備硬件要求的20米。
4) 理念：營造出與縣原有的消費觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費經(jīng)營理念。
5) 人氣：本項目的周圍存在大量的顯性消費者和隱性消費者，這些利于未來市場的蓬勃發(fā)展
項目劣勢：
1) 項目在縣域內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒有形成一種感召力。稍有了解的大多數(shù)經(jīng)營者和投資者對本項目的認知度不夠，對商鋪未來的價值很迷茫，多數(shù)都抱著持幣觀望的心理。
2) 項目的對面是機械廠，對專營市場的形成起了一定的沖淡作用。
3) 對于中低檔產(chǎn)品的商戶來說，本項目的銷售和租賃價格相對老城過高，使這些商戶在投資上形成一些困難。
4) 在地理位置上，老城的裝飾市場輻射區(qū)域占縣域的南部大部分，截斷了項目市場的部分終端客戶。
市場機會：
1) 目前，縣城內(nèi)沒有一個完善的高檔品牌家居裝飾市場，并且一些經(jīng)營商戶規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場規(guī)模。
2) 縣域內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項目的市場容量大，而且待建的項目將陸續(xù)上演，從而形成了一個深厚的市場容量。
3) 現(xiàn)有當涂市場的家居裝飾商品，已有多數(shù)品質(zhì)已不能滿足現(xiàn)代人的消費需求。
4) 老城經(jīng)營家居裝飾產(chǎn)品，在終端消費者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。
5) 對于家居裝飾的品牌商戶，在租賃和出售的價格上相對于周邊的城市具有很強的合理性。
6) 現(xiàn)在市場上的多數(shù)商戶為追隨性經(jīng)營，追隨的對象多數(shù)為品牌商戶和有感召力的商戶。
7) 現(xiàn)在縣域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營的靈活性導致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。
市場威脅：
1) 家居裝飾市場對本項目的直接威脅。主要表現(xiàn)在終端產(chǎn)品的檔次和市場的規(guī)模。
2) 未來規(guī)劃的家居裝飾業(yè)，對本項目的潛在威脅，威脅的大小直接取決于定位是否同質(zhì)化。
3) 現(xiàn)老城的一些有影響力的經(jīng)營戶，對于我們市場的形成具有一定的沖淡影響。
4) 國家宏觀政策的調(diào)控對相關行業(yè)的影響在今后一年也會對本項目造成一定的不利因素。
(二)定位的優(yōu)勢
a、可以使客戶規(guī)避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手的接觸面。通過市場調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)在周邊的群樓商鋪，都以滿足消費者的日常生活需求為突破口。如果本項目商鋪雷同于它們，必將增加市場壓力，加劇市場競爭，在這方面，本項目明顯處于不利地位;
b、有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，當涂的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對家居裝飾的需求量較大;
c、目前在該區(qū)域集中的家居裝飾材料區(qū)(城)相對較少，且高檔品牌家居裝飾區(qū)更少，因此本項目有著很大的發(fā)展空間;
d、項目現(xiàn)在雖人氣不旺，但交通條件十分理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展家居裝飾業(yè)的硬件需要;
e、為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個品牌效應，避免了定位的同質(zhì)化;
f、良好的市場操作性：我們這一定位，是基于詳細的市場調(diào)查和商戰(zhàn)實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準備活動。
(三)目標客戶群的定位
根據(jù)市場調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對象定位為隱性目標客戶和顯性目標客戶。
A、隱性客戶群：被本項目本身的氛圍與定位的獨特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉換行業(yè)的商戶。
B、顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營者
a、投資者：
1、本區(qū)域的商鋪投資者;
2、看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者;
b、經(jīng)營者：
1、經(jīng)營知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店;
2、一些準備設立辦事處的裝飾公司;
3、本區(qū)域的高檔品牌裝飾經(jīng)營者;
4、看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)經(jīng)營者;
二 本項目商鋪的銷售方案
此次本項目商鋪銷售的主要目的是為盡快回籠資金,回籠資金越多越好,最低控制在500萬元左右。商鋪現(xiàn)余47戶，每戶按60㎡計算,銷售均價以3900元/㎡計算,則此次商鋪應回籠金額為1099.8萬元。
根據(jù)市場分析，銷售方式主要采取以租代售和直接銷售兩種方式。
(一)以租代售。(主要是針對經(jīng)營戶的銷售方式，降低其經(jīng)營門檻)
以租代售，就是客戶一開始先付總房款的30%作為購房定金，并與開發(fā)商簽訂一至兩年的租賃合同，租金按市場價計算，一次性付清一年租金;租賃合同期滿后客戶如有意購買此商鋪，則可交納剩余房款(總房款減去定金和已交租金)，并與開發(fā)商簽訂正式購房合同;若客戶無意購買，則向客戶返還開始交納的購房定金。
以租代售這種方式降低了置業(yè)者門檻，首付大概7萬元(60*3900*0.3=70200)即可，縮短了銷售周期，有利于打開市場形成人氣，帶動以后商鋪的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠。
根據(jù)我們對縣市場的實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，縣商鋪月租金為12—28元/㎡不等。
月租金(元/㎡) 占調(diào)查的比例
12 10%
16 20%
18 20%
20 20%
24 10%
26 10%
28 10%
均價為19.8 總計為100%
從上表看，縣域內(nèi)的月租額可以分為12元/㎡的低價段，16—20元/㎡的中價段，24—28元/㎡的高價段。雖然16—20元/㎡占主體部分，但考慮到每個物業(yè)本身存在的缺陷、租期長短、業(yè)主和顧客的關系等外部因素，這部分價位相對有些保守。本項目的商鋪屬于新建市場，配套設施完善，故取中段價位的均價18元/㎡和高價段的均價26元/㎡為其變化幅度，因此我們的商鋪租金定價取其中高價位的均價22元/㎡。
針對這個租金定價，對于我們這個項目，以租代售這種銷售方式在租賃套數(shù)上應有限制，若全部以這種方式銷售，則回籠資金才達404.38萬元(租賃合同以一年為期限)。
(二)直接銷售。(主要是針對投資戶的銷售方式，打消其投資回報的顧慮)
我們這里所說的直接銷售包括三種具體形式：1.一次性付款(采取此種方式購房可以給予一定優(yōu)惠);2.分期付款(簽訂合同時先付總房款的40%,房屋封頂時再付40%,交房時最后付20%);3.按揭(首付為總房款的50%,剩余房款客戶向銀行貸款付清)。
這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項目工程進度;但提高了置業(yè)者門檻，延長了銷售周期，在時間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。
因此，結合現(xiàn)在商鋪銷售上存在的實際情況，建議采用這兩種銷售方式相結合的銷售方案。對此我們對這一銷售方案的可行性進行了相關分析。
(三)銷售方式組合分析。
一次性付款和按揭對于發(fā)展商回籠資金來說是一樣的，而對于分期付款方式，因工程進度不同而有異，故只以第一期款額計算資金回籠。(據(jù)保守估計，計劃銷售占總戶的85%，計40戶)
下表—租售月租金以22元/㎡收取，租賃合同以一年為期限
戶數(shù)(戶) 面積(㎡) 房款(元) 備注
以租代售 15 900 1290600 房款30%+一年租金
一次性付款 (含按揭) 10 600 2340000
分期付款 15 900 1404000 總房款40%，(一年內(nèi)封頂可收回總房款的80%)
銷售總計 40 2400 5034600
(四)投資回報分析。
無論是置業(yè)者還是投資者都很關注自身的投資回報。姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)是新興市場，市場人氣有待提升，所以租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場的形成。但是隨著發(fā)展和市場的壯大，商鋪租金增長幅度一定會更大。
下表是投資一年后投資的回報率：
5年期月利率為4.650‰，十年期月利率為4.800‰
月租金(元/㎡) 投資回報率(一次性付款) 投資回報率(按揭)10年期 投資回報率(按揭)5年期
18 5.54% 9.79% 9.00%
22 6.77% 11.96% 11.00%
26 8.00% 14.14% 13.01%
投資者供款一年或購買一年后，房價上漲一定幅度，則回報更可觀。
根據(jù)上部分投資回報率的分析，可以看出為更快形成市場，增加人氣，利于下一期商鋪的銷售，發(fā)展商可以代替那些投資客戶吸引經(jīng)營戶來租賃經(jīng)營商鋪，并保證可以給其一定的回報率如6.00%，這樣從表面上看可能會給開發(fā)商帶來一定風險，如達不到一定的回報率，開發(fā)商每平米可能要承擔200元的風險，但隨著市場逐漸完善，房價上漲，這種風險將降到最低。對于我們這個項目，這種銷售方式是可行的，尤其在姑孰新城商業(yè)街真正形成后。因此針對這種情況，發(fā)展商就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營戶進駐，這樣既加強了投資戶的投資信心，還可以更快提升項目的知名度和影響力。
(五)、具體的招租方式
不管是以租代售還是為投資戶進行招商，開發(fā)商都必須積極的吸引經(jīng)營戶進駐商鋪，針對商鋪市場的初步定位——高檔品牌家居裝飾區(qū)，因此建議采取一些主動出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營戶。具體操作如下：
1、推出品牌商家進駐優(yōu)惠策略
品牌商家的品牌效應能給投資者及經(jīng)營者增強置業(yè)的信心，從而有力地促進銷售，所以建議對于有意進駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設立辦事處，在售價或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應來帶動其它商鋪的銷售與招租;
2、“客戶領袖”獎勵計劃
針對目前地區(qū)商鋪人氣不足，為達到帶動人氣，建議對此推行“客戶領袖獎勵計劃”，凡已認購的客戶若能帶領其它客戶，進行認購并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標準獎勵給予領袖客戶，如：按其所購買的商鋪總價的1%作為優(yōu)惠獎勵，可以轉化為經(jīng)營商業(yè)時的二個月稅收全免或其他形式。
3、針對目標客戶采用DM策略
對于一些目標客戶,可以通過直郵(DM)或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報等方式將有關資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。
4、設置專職人員
對于售樓處可以設置一個銷售商鋪的專職人員，主要負責商鋪的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務。
三 營銷推廣策略
根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目自身的特點，我們在有效控制廣告宣傳費用的同時，將采用針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個項目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達到熱銷和旺銷的效果。
(一)推廣主題
基于前面的分析及本項目的定位，并結合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞 下面幾個方面進行：
1、 宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，必將帶動家居裝飾業(yè)的長遠發(fā)展，從而使購買本項目的消費者對于商鋪的發(fā)展前景與潛力充滿信心;
2、 本項目位于當涂縣新城區(qū)的中心路——姑孰路兩旁，南北貫通，交通便捷，況且商鋪前面的步行道空間較大，對發(fā)展家居裝飾材料行業(yè)極具潛力;
3、項目獨創(chuàng)性：以差異化競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點， 我們的“有”——未來的商業(yè)中心;我們的“優(yōu)”——合理的售價和租價;我們的“奇”——商鋪和家居為一體。
(二) 項目形象包裝
1、主題廣告語：
建議以“建造美麗家園——香樟苑高檔品牌家居裝飾區(qū)”為主題，進行廣告訴求;
2、項目導視系統(tǒng)
建議本項目的導視系統(tǒng)表現(xiàn)手法采用多樣化，更能充分的將本項目的形象及主題表現(xiàn)出來，因此可以在面向提署路的0#樓上懸掛條幅，并周邊客流量較多的地方設立導視牌;
3、現(xiàn)場包裝
1)、條 幅：
目前整個項目現(xiàn)場的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關注。實際上條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告用在重點公路、此項目標志性樓體和提署路兩旁顯著的樓群上，突出內(nèi)容為一些醒目的廣告語和租售熱線等。
例如：
“投資有眼光，香樟商鋪做家裝”
“** 苑商鋪，鋪展家裝財源路”
2) 道 旗：
為營造整體現(xiàn)場氣氛，引起人們的關注，吸引更多的人氣，建議在姑孰路和提署路上布設道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布裝飾材料區(qū)銷售的信息及商鋪的發(fā)展?jié)摿橹?。附加?nèi)容可以為：
“資本.運作.財富.擴張”
“今日寸金買土，明日寸土寸金
(三)“造勢”策略
針對本項目目前的銷售狀況，為渲染市場氣氛，我們建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關本項目的新聞撰稿， 進行一定量的報紙廣告與軟性文章炒作，在本地報紙和有線電視臺發(fā)布，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項目地理位置及高檔品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展前景，從而營造出本項目商鋪強大的升值潛力，使市場更加關注本物業(yè)，加強客戶的投資信心。在造勢階段建議在電視上進行廣告宣傳時以整條商業(yè)街為重心，適當?shù)耐怀龈邫n品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展，局部中體現(xiàn)出裝飾區(qū)的重要價值。
根據(jù)調(diào)查，因為本項目是新型項目，對消費者的心理影響不是很大，為了改變這種現(xiàn)象，我們策劃出兩個方案，可以更好的配合前面的宣傳。
方案：
主題：“姑孰家裝商鋪，鋪展美麗新生活”
廣告形式：以廣播廣告表現(xiàn)，具體內(nèi)容建議可以配合歌謠.
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