房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅是對(duì)中國(guó)內(nèi)資企業(yè)與經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得及其他所得征收的一種稅。房產(chǎn)企業(yè)一樣需要繳納所得稅。今天小編整理了有關(guān)房地產(chǎn)所得稅的相關(guān)介紹，大家一起來(lái)了解下吧。
房地產(chǎn)所得稅預(yù)繳
依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2008]299號(hào))第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季(或月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。
依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第九條規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A類(lèi))》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第64號(hào))規(guī)定，實(shí)行查賬征收的企業(yè)按月(季)度的實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳。實(shí)際利潤(rùn)額的計(jì)算公式為：
實(shí)際利潤(rùn)額=利潤(rùn)總額+特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額-不征稅收入-免稅收入-彌補(bǔ)以前年度虧損
該開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)額=-100+16000×10%-300=1200(萬(wàn)元)
應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額為：1200×25% =300(萬(wàn)元)。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào))一“關(guān)于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題”中規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及其附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。根據(jù)上述文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算當(dāng)期毛利額，再扣除按預(yù)售收入預(yù)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加以及相關(guān)費(fèi)用后再按有關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
房地產(chǎn)企業(yè)所得稅新政策
一、新辦法的顯著變化點(diǎn)
1、對(duì)非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率普遍降低了5個(gè)百分點(diǎn)
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%(含3%),非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%(含20%)，地及地級(jí)市的城及郊區(qū)不得低于15%(含15%)，其他地區(qū)不得低于10%(含10%)。
新辦法對(duì)上述規(guī)定作了兩點(diǎn)調(diào)整：一是將適用于3%計(jì)稅毛利率的項(xiàng)目由經(jīng)濟(jì)適用房擴(kuò)大至限價(jià)房和危改房。因?yàn)檫@兩類(lèi)房的性質(zhì)與經(jīng)濟(jì)適用房相同。二是基于我國(guó)房市現(xiàn)處于低迷狀態(tài)，因此將非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率都降低了5個(gè)百分點(diǎn)。
2、對(duì)三項(xiàng)費(fèi)用可以預(yù)提
新辦法對(duì)三部分費(fèi)用可以預(yù)提：一是出包工程，且限制預(yù)提費(fèi)用不得超過(guò)合同總金額的10%;二是公共配套設(shè)施，按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提;三是應(yīng)上交政府的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用。而原內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)不得預(yù)提任何費(fèi)用，外資房地產(chǎn)企業(yè)則規(guī)定對(duì)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施可以預(yù)提。新辦法允許預(yù)提一部分費(fèi)用，主要是考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多是項(xiàng)目公司，使以后年度發(fā)生的成本能得到合理的補(bǔ)償。
3、銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入直接定義為銷(xiāo)售收入
原稅法下，內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入都定義為預(yù)售收入，只有在達(dá)到總局文件規(guī)定的完工條件之一時(shí)才由預(yù)售轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售。新辦法對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入直接定義為銷(xiāo)售收入。
二、新老稅法的銜接
原內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別適用不同的稅收政策，考慮到新老稅法的銜接，國(guó)家稅務(wù)總局明確規(guī)定：
1、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費(fèi)，新稅法實(shí)施后，其尚未扣除的余額，加上當(dāng)年度新發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)后，按照新稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除。
三、我局加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的征管意見(jiàn)
新辦法的顯著變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)政策利好。為積極扶持我省房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管，經(jīng)我局與省地稅局溝通協(xié)商，補(bǔ)充以下意見(jiàn)在全省統(tǒng)一執(zhí)行：
1、從2009年1月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入按新辦法第八條規(guī)定的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率,由各省轄市國(guó)稅局根據(jù)《通知》第八條規(guī)定的毛利率,并結(jié)合不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品聯(lián)合地稅局確定，并報(bào)省國(guó)稅局備案。
2、對(duì)按3%計(jì)稅毛利率執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房規(guī)定了需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送的資料，以及對(duì)會(huì)計(jì)核算的要求。
3、對(duì)可以預(yù)提的費(fèi)用，從預(yù)提的期限、預(yù)提的基數(shù)等方面加以規(guī)范以加強(qiáng)所得稅征管。如當(dāng)年發(fā)生預(yù)提費(fèi)用時(shí)，需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表》;對(duì)預(yù)提的費(fèi)用超過(guò)一定的期限應(yīng)先并入應(yīng)納稅所得額，待實(shí)際發(fā)生時(shí)再稅前扣除。
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入可以直接作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)提基數(shù)，為防止企業(yè)重復(fù)計(jì)提，同時(shí)規(guī)定企業(yè)在會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入時(shí)，已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。
5、考慮到原外資房地產(chǎn)企業(yè)新老稅法銜接，規(guī)定外資房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文件按收入與支出相配比而未扣除的以前年度期間費(fèi)用，在2008年度匯繳時(shí)可一次性按新稅法規(guī)定稅前扣除。
房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算方式
a房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的b項(xiàng)目，2007年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為20%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為150萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅16.5萬(wàn)元;2008年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入2000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為200萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅25萬(wàn)元;2009年b項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入3000萬(wàn)元，期間費(fèi)用及可扣除稅金為250萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)稅成本為4200萬(wàn)元。假設(shè)沒(méi)有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目，a房地產(chǎn)企業(yè)在b項(xiàng)目竣工清算年度，即2009年需要繳納多少企業(yè)所得稅?
a房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，b項(xiàng)目竣工清算共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入6000萬(wàn)元(1000+2000+3000)，發(fā)生計(jì)稅成本4200萬(wàn)元，項(xiàng)目期間費(fèi)用及可扣除稅金600萬(wàn)元(150+200+250)，應(yīng)納稅所得額=6000-4200-600=1200(萬(wàn)元)，應(yīng)繳企業(yè)所得稅=1200×25%=300(萬(wàn)元)，實(shí)際預(yù)繳企業(yè)所得稅=16.5+25=41.5(萬(wàn)元)，項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅=300-41.5=258.5(萬(wàn)元)。
實(shí)際上，該財(cái)務(wù)人員并沒(méi)有領(lǐng)會(huì)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))相關(guān)規(guī)定的具體含義。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅處理并不僅著眼于具體項(xiàng)目的損益情況，無(wú)論項(xiàng)目是否完工，無(wú)論開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是預(yù)售還是現(xiàn)售，都應(yīng)當(dāng)在當(dāng)年度確認(rèn)銷(xiāo)售收入并匯算清繳企業(yè)所得稅。上例中，a房地產(chǎn)企業(yè)2007年度、2008年度繳納的企業(yè)所得稅實(shí)質(zhì)上是當(dāng)年度匯算清繳的應(yīng)納稅額，并非b項(xiàng)目完工前的預(yù)繳稅額。
第二，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的銷(xiāo)售收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度(或月度)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。上例中，a房地產(chǎn)企業(yè)2007年銷(xiāo)售收入對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額=1000×20%-150=50(萬(wàn)元)，2008年銷(xiāo)售收入對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額=2000×15%-200=100(萬(wàn)元)。
第三，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。
b項(xiàng)目計(jì)稅成本為4200萬(wàn)元，實(shí)際毛利率=(6000-4200)÷6000×100%=30%，2007年、2008年實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額分別為100萬(wàn)元[1000×(30%-20%)]和300萬(wàn)元[2000×(30%-15%)]，毛利差額400萬(wàn)元(100+300)應(yīng)當(dāng)計(jì)入2009年度應(yīng)納稅所得額。
第四，確定2009年度應(yīng)納稅所得額=3000-[4200-3000×(1-30%)]-250+400=1050(萬(wàn)元)，應(yīng)納所得稅=1050×25%=262.5(萬(wàn)元)。
以上計(jì)算結(jié)果與企業(yè)財(cái)務(wù)人員計(jì)算結(jié)果的差額=262.5-258.5=4(萬(wàn)元)，形成此差異的原因在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于銷(xiāo)售收入的理解不準(zhǔn)確，將項(xiàng)目清算與所得稅匯算相互混淆。該例中，清算僅指項(xiàng)目計(jì)稅成本的最終結(jié)算，涵蓋了3年的銷(xiāo)售期間，而匯算指按照年度分別計(jì)算的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額，兩者不能等同。
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