2017-2018年江蘇省二套房房貸政策
2017-2018年江蘇省二套房房貸政策
江蘇省以后該怎么調(diào)節(jié)住房問題?以下是小編為您整理的2017-2018年江蘇省二套房房貸政策，希望對您有幫助。
2017-2018年江蘇省二套房房貸政策
《第二套房首付多少 2015-2016江蘇省最新第二套房貸款政策》是小編為大家提供的一篇最新江蘇省二套房貸款政策，由于該政策還未接到正式的更新通知故繼續(xù)沿用此份新政策2015，希望對大家有所幫助。
央行前段時間出臺新政，明確表示二套房首付最低將至4成，但各個城市細則由各地分行具體出爐的細則為準。
今日，人民銀行南京分行發(fā)布通知，南京蘇州二套房首付比例確定降至4.5成，利率上浮1.1倍。江蘇省其他11個地市的最低首付比例由60%降至40%。
政策原文：
在人民銀行南京分行的協(xié)調(diào)指導下，按照“因地施策，分類指導”、不搞“一刀切”的差別化原則，由建設銀行江蘇省分行牽頭成立的江蘇省金融機構執(zhí)行房貸政策自律機制經(jīng)多次商議，于昨日確定了執(zhí)行人民銀行、住建部、銀監(jiān)會《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》(銀發(fā)〔2015〕98號)的實施方案，明確了二套房首付比例的具體標準：
一、對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，南京、蘇州兩市的最低首付比例分別由70%、60%統(tǒng)一降至45%，其他11個地市的最低首付比例由60%降至40%。
二、貸款利率仍按不低于基準利率1.1倍執(zhí)行。
三、在上述基礎上，各銀行業(yè)金融機構可根據(jù)每個借款人(客戶)的具體信用狀況等因素，確定各自的首付比例和利率水平。
上述議定事項已于昨日由自律機制秘書長單位建設銀行江蘇省分行報人民銀行南京分行備案，江蘇轄內(nèi)各金融機構即日起可依照執(zhí)行。
那么問題來了，如果買房，究竟算首套還是二套呢?南京房貸最新政策是怎樣的?各家銀行房貸利率有優(yōu)惠嗎?
一、首套房認定
最新認定方法可用“認貸不認房”來概括，即如果買過一套房但貸款已還清，再買房貸款利率根據(jù)首套房貸款利率執(zhí)行。
常見的七種情況：
(1)貸款買過一套房，但商貸已還完。
(2)貸款買過一套房，后來賣掉，房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄。
(3)首套房全款付清無貸款，申請貸款購買新房。
(4)首套房全款付清無貸款，賣掉后房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)。
(5)個人名下曾有2套商貸購房，均已還清貸款并出售。
(6)個人名下1套房商貸已還清，另1套是公積金貸款已出售。
(7)夫妻2人，一方婚前有房無貸，另一方婚前有貸無房，婚后貸款買房
二、二套房認定
由于“認貸不認房”，二套房的界定要簡單些。如買家在銀行征信系統(tǒng)里已登記有一條貸款買房的信息，貸款尚未結清，又申請貸款買房時，將界定該房為二套房或以上。
常見的三種情況：
(1)貸款買過1套，商貸尚未還清，再次貸款買房。
(2)個人名下已有2套貸款購房，1套已還清，1套未還清，再次貸款買房。(3)夫妻2人，一方婚前商貸購房，另一方婚前公積金貸款購房，婚后以夫妻名義共同貸款并且尚未還清，再次購房。
三、南京組合貸款最新政策(公積金+商貸)
(1)名下無房：
首付三成，基準利率。(公積金貸過兩次，不允許再貸公積金，只能純商貸。)
(2)名下有1套房，貸款還清：
商業(yè)貸款：首付三成，利率下限為基準利率7折。
公積金貸款：家庭人均住房面積小于32㎡或一家三口住房面積小于100㎡，首付三成，利率1.1倍。
(一家三口房子大于100㎡或超過家庭人均32㎡住房面積限制，無論是否使用過公積金貸款，再買房都不能再申請公積金貸款。)
(3)名下有2套房，貸款已還清，申請第3套房貸款：
商業(yè)貸款：銀行根據(jù)情況審定首付及利率
公積金貸款：禁止貸款
四、南京純公積金貸款最新政策
(1)貸過公積金，名下無房算首套;
(2)二套房公積金貸款僅限于人均住房面積小于南京市人均住房面積32㎡，或一家三口小于等于100㎡。
(3)二套房的2種情況：1、貸過一次公積金已還清，有1套房再買算二套房;2、未貸過公積金，已有一套房，也算二套房。
(4)禁止貸款的3種情況：1、第三次申請公積金貸款;2、購買第三套及以上住房;3、貸過公積金未還清。
五、南京商業(yè)貸款的利率及首付比例
六、南京各銀行首付比例及房貸利率
七、公積金貸款額度及利率
八、南京公積金提取新規(guī)
1、南京提取公積金還貸方式有以下三種
(1)委托逐月提取還商貸
適用情況：本市承辦住房公積金業(yè)務的商業(yè)銀行發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款
(2)柜面逐年提取還貸
適用情況：未承辦本市住房公積金貸款業(yè)務的商業(yè)銀行(本地、異地)發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款或其他住房公積金管理機構(省公積金，鐵路、省監(jiān)獄、華東石油局等)發(fā)放的住房公積金貸款。
(3)柜面提取一次性還款或委托逐年、逐月歸還住房公積金貸款
適用情況：買房一年內(nèi)可提取公積金還貸。
2、因購房提取過兩次公積金的禁止再提取
?、儋徺I第三套及以上住房，其本人因購房已提取過兩次及以上住房公積金的，不得申請?zhí)崛÷毠け救俗》抗e金(含提取償還購房貸款本息)。必須同時滿足“買第三套房及以上”和“已經(jīng)提過兩次”這兩個條件，才不能提取公積金。
注：省級公積金認貸不認房，只要公積金使用次數(shù)不超過兩次，仍然可以提取公積金。
?、谫彿刻崛〈螖?shù)不含住房公積金轉(zhuǎn)賬還貸。
?、郛惖刭彿浚涸谀暇o房，異地購房時可提取公積金。在南京有房，在異地購房，購房所在地不是本人(配偶)工作地或戶籍地的，不能提取公積金。
?、芡惶鬃》吭谝荒陜?nèi)只能提取一次公積金。申請?zhí)崛r，賬戶至少應當保留人民幣1元。提取總額不能超過實際購房支出。
九、南京房貸熱點問題解答
1、采用純商貸買房，首付幾成?
央行規(guī)定，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，此為央行指導性文件，具體首付款比例和利率水平還是由銀行業(yè)金融機構根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。如果結清的話，首付不低于30%。工行率先執(zhí)行二套房首付4成，南京其他各銀行細則尚未出臺。
2、采用純公積金買房，首付幾成?
央行規(guī)定，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%;對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。南京細則尚未出臺。
3、如果首套房采用組合貸，那么應該首付幾成?
首套房組合貸首付依然是3成。
4、第一套房純公積金貸款未結清，第二套房是不是只能辦商業(yè)貸款，首付是幾成，利率多少?
首套房純公積金貸款未結清，二套房只能用商貸，首付3成，基準利率。
5、第一套房純商貸未結清，第二套房辦純公積金貸款，首付是幾成，利率多少?
如果第一套房人均住房面積<南京人均住房面積或一家三口≤100㎡，可以用公積金貸款，首付3成，利率1.1倍。如果面積不符合，則不能使用公積金貸款。
6、第一套房組合貸款未結清，是不是二套房只能純商貸?利率多少?
(1)第一套房的商貸已還清，公積金貸款部分未還清，二套房只能用純商貸，首付最低4成，利率1.1倍。
(2)第一套房商貸部分未還清，公積金貸款部分已還清，二套房可以商貸，首付最低4成，利率1.1倍;如果第一套人均住房面積小于南京市人均住房面積或者一家三口小于等于100平方米，可以再次用公積金貸款，首付3成，利率1.1倍。
(3)第一套房商貸和公積金貸款均未還清，二套房只能用純商貸，首付最低4成，利率1.1倍。
7、在首套房貸款結清的情況下，用組合貸的方式購買二套房，首付幾成?
首付3成(前提條件是，第一套房人均住房面積<南京人均住房面積或一家三口≤100㎡，因為公積金有此規(guī)定)。
8、曾經(jīng)買房用過一次公積金貸款，現(xiàn)在房子已經(jīng)賣掉，貸款也已還清，再買房用公積金貸款，首付幾成?
根據(jù)央行的政策，如果名下無房，用公積金貸款買房算首套房，首付2成，南京細則尚未出臺。
江蘇省購買二套房貸款新政策
目前南京房地產(chǎn)市場上早已出現(xiàn)二套房首付松動的跡象，個別銀行甚至將二套房首付降至50%以吸引客戶。如今降至45%，央行的新規(guī)實際上被打了折扣。以一套200萬元的二套住房為例，南京人之前購買需要首付70%也就是140萬元。首付降至45%后，首付款變成了90萬元，首付門檻較之前下降了50萬元。不過，貸款數(shù)額的增加也意味著利息的增加，買房人還是要好好算算賬。
南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長張輝認為，南京二套房首付比例沒降到位或?qū)⒂绊憳鞘行判?，不過45%和40%的差別也不大，與原來的70%相比還是下降了不少。他認為南京與蘇州兩地或許是因為樓市供銷較旺，因此才會打折執(zhí)行。
公積金貸款或?qū)⑽⒄{(diào)
在3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會發(fā)布的二套房貸款新政中，對使用公積金購房的貸款比例也做了規(guī)定，將公積金首套房首付比例降至20%，二套房首付降至30%。不過，在此次江蘇落地政策中，尚未提及相關政策。
據(jù)了解，目前南京公積金政策中規(guī)定的是個人購買首套自住房的首付款比例為30%，購買二套房的首付款比例同樣為30%。按照央行出臺的新政，南京公積金貸款政策面臨微調(diào)，一是首套房的首付比例由30%降為20%，二是二套房貸公積金不再設前置條件。南京公積金管理中心相關人士稱，目前暫未接到政策調(diào)整的通知，業(yè)內(nèi)人士認為調(diào)整應無懸念。
與央行規(guī)定并不沖突 調(diào)整對銀行影響不太大
人民銀行南京分行昨發(fā)布了二套房貸款新政，南京、蘇州兩市的最低首付比例統(tǒng)一降至45%。昨天，銀行業(yè)內(nèi)人士告訴揚子晚報記者，在央行總行發(fā)布相關政策后，各地會針對實際情況進行具體細則確定，雖然具體所屬銀行暫未收到具體通知，但肯定會盡快按此標準執(zhí)行。
二套房首付4.5成，銀行人士表示將按此執(zhí)行
揚子晚報記者昨天采訪了幾家國有大行以及股份制銀行的相關負責人及業(yè)務人員，對方表示，央行在制定政策時表示各地可按地方情況制定細則，所以銀行都會遵守地方規(guī)定，以南京為例，二套房首付4.5成與央行規(guī)定的最低4成并不沖突。
銀行人士表示，會即刻按照新規(guī)定進行執(zhí)行。也有一家國有大行的房貸部客戶經(jīng)理表示，暫時未收到來自總行對業(yè)務細則變更方面的通知，但肯定會收到文件并盡快按照新規(guī)來執(zhí)行。
為什么是4.5成?銀行更傾向于哪種?
那么，為何南京、蘇州兩地的二套房最低首付比例是4.5成呢?揚子晚報記者試圖聯(lián)系省金融機構執(zhí)行房貸政策自律機制的相關聯(lián)絡人，暫未聯(lián)系到，不過某國有大行的一位相關負責人表示，地方機構根據(jù)各地經(jīng)濟發(fā)展狀況以及房產(chǎn)供求情況等的不同，在總行政策基礎上給出差異化的細則指導，業(yè)內(nèi)人士表示，南京和蘇州門檻比其他城市高，可能是考慮到這兩個地方的房價近期還在上漲，用提高首付比例進行政策收緊的方式來進行適當調(diào)解，當然不排除政策繼續(xù)發(fā)生變化的可能性。
那么，銀行的房貸部門更傾向于四成門檻還是4.5成首付門檻呢?銀行人士表示，從收益和風險兩種角度考慮各有利弊，但考慮到風險問題，4.5成風險相對較低。他表示，同等條件下，理論上貸出去5.5成資金與放出去6成資金相比，銀行承受的風險、受到的損失要小一些。
二套房首付比例及稅費
樓市再迎重磅寬松政策!財政部、國稅總局、住建部昨天發(fā)布《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，政策給改善型購房者減負：二套房契稅從之前的3%，按照不同的面積分別降為1%和2%;取消144平方米以上的“紅線”限制，首套房超過144平方米的將少交1.5%的契稅;滿2年住房轉(zhuǎn)讓時，超過144平方米的可以減免營業(yè)稅。
似乎是出于對南京樓市可能過于火爆的擔憂，南京房產(chǎn)部門昨天發(fā)聲：南京樓市只是結構性冷熱不均，不存在“一房難求”，將加大監(jiān)管力度，打擊開發(fā)商捂盤惜售的行為。
首套房契稅
首套房是指家庭(未婚的是指個人、已婚的是指夫妻雙方及未成年子女)名下此前在本地(例如南京人在外地有房的，可不算)無房，現(xiàn)在購買住房的。
新政策：購買首套房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。
老政策：對于購買首套房，90平方米及以下的，按照1%的稅率征收契稅;按照1.5%的稅率征收契稅的，原先是大于90平方米，小于144平方米;而144平方米及以上的，按照3%征收契稅。
變化：可以看出，對于首套房的契稅，主要變化的是144平方米及以上的房子，從原先的3%降低到1.5%。
算一筆賬
144平方米以下不變。
假設購買一套150平方米、總價150萬元的首套房。那么原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是4.5萬元;新政后只需要繳納1.5%，也就是只要繳納2.25萬元，這樣就省下2.25萬元。
二套房契稅
二套房是指家庭此前名下在本地有一套住房，現(xiàn)在再次購房的。
新政策：購買家庭第二套改善型住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
老政策：購買二套房統(tǒng)一按照3%征收契稅。
變化：二套房是此次新政的最大變化，以面積是否超過90平方米為界，契稅分別比原先省了2%和1%。
算一筆賬
假設購買一套80平方米、總價120萬元的二套房。那么原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是3.6萬元;新政后按照1%執(zhí)行，只要繳納1.2萬元，這樣就省下2.4萬元。
假設購買一套110平方米、總價200萬元的二套房，原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是6萬元;新政的契稅按照2%執(zhí)行，只要繳納4萬元，這樣就省下2萬元。
假設購買一套150平方米、總價500萬元的二套房，原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是15萬元;新政的契稅按照2%執(zhí)行，只要繳納10萬元，這樣就省下5萬元。
營業(yè)稅
新政策：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收5.6%營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
老政策：對不足2年的住房對外銷售的，原先也是全額征收營業(yè)稅;而大于等于2年的住房對外銷售時，原來只有小于144平方米住房免征營業(yè)稅，大于等于144平方米的住房，需要繳納房價差額的5.6%營業(yè)稅。
變化：對于營業(yè)稅的征收，不再看面積，而簡單區(qū)分是否滿2年。這對滿2年且144平方米及以上的住房，可以省一大筆稅費。
算一筆賬
差額是指此次“計稅價格”-“購房價格”。計稅價格即此次轉(zhuǎn)讓時，買賣雙方簽訂的《房屋買賣契約》上的售房價格(該價格不能明顯低于市場價)。購房價格是指，房主當初購買這套房屋時，銷售不動產(chǎn)發(fā)票的價格。
假設轉(zhuǎn)讓一套150平方米、總價500萬元、原先400萬元購入、滿2年的住房，原先需要繳納差額的5.6%營業(yè)稅，就是5.6萬元;新政后這筆稅費減免，可以省下5.6萬元。
結論
144㎡以上的二手房
轉(zhuǎn)讓時最省錢
可以看出，新政后面積大于等于144平方米、滿2年的二手房轉(zhuǎn)讓，是最大的受益情形。一套符合前述情形的總價500萬元房屋，最多可以省下5萬元契稅和5.6萬元營業(yè)稅，買房人節(jié)省了10.6萬元之多。同時可以想象，符合這個情形的總價越高的住房，享受的稅費減免數(shù)額越高，總價千萬級別的別墅轉(zhuǎn)讓時，省下的稅費將十分可觀。
看了“2017-2018年江蘇省二套房房貸政策”的人還看了：