2017限購(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響(2)
限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響
1、短期影響
從需求面講，限購(gòu)令的出臺(tái)通過(guò)戶(hù)籍限制在短期內(nèi)主要抑制了當(dāng)期決定購(gòu)房的居民以及投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)者，從而立即將一部分房屋需求者清除出了市場(chǎng)，這會(huì)造成房屋需求的萎縮，在其他條件不變的情況下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)下跌。另外，滿(mǎn)足購(gòu)房要求的購(gòu)買(mǎi)者也可能會(huì)因?yàn)樵撜叩某雠_(tái)而暫時(shí)延遲購(gòu)買(mǎi)，這在短期內(nèi)也會(huì)造成成交量的下跌，從而也會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下跌。
從供給面來(lái)看，短期內(nèi)市場(chǎng)上的房屋供給主要是已建成正在銷(xiāo)售的房屋和居民通過(guò)預(yù)付款購(gòu)買(mǎi)的在建的房屋。一般說(shuō)來(lái)，這些在建的房屋是以前決策帶來(lái)的住房投資，跟現(xiàn)期的政策變化沒(méi)多大關(guān)系。因此，可以認(rèn)為短期內(nèi)房屋的總供給量沒(méi)什么變化。
因此在短期內(nèi)，限購(gòu)令的出臺(tái)會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下跌，包括新房和二手房成交價(jià)的下跌。但是，由于住房需求是剛性的，居住是一種必需品，所以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋滿(mǎn)足居住需求的這部分購(gòu)買(mǎi)力和投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)力被限制后，這些購(gòu)買(mǎi)力必然流向其他地區(qū)或房屋租賃市場(chǎng)等，因而也會(huì)給房屋的租金帶來(lái)上漲的壓力。
2、中期影響
從中期來(lái)看，限購(gòu)令對(duì)需求面的影響主要取決于限購(gòu)令執(zhí)行的時(shí)間。限購(gòu)令是個(gè)政策性的東西，它不是一項(xiàng)具有長(zhǎng)期影響的根本制度，只是個(gè)過(guò)渡性的東西，壽命是有限的。一旦政府覺(jué)得已無(wú)再繼續(xù)執(zhí)行這個(gè)政策的必要，該政策就會(huì)被取消。那么可以推知，政策取消的時(shí)候就應(yīng)該是政府認(rèn)為房?jī)r(jià)比較合理或者是政府認(rèn)為房?jī)r(jià)是老百姓基本可以接受的時(shí)候了。所以，從需求面講，限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)的影響取決于政策本身被執(zhí)行的時(shí)間。如果該政策一直被執(zhí)行的話(huà)，一部分購(gòu)房需求就會(huì)始終被抑制，從而始終對(duì)房?jī)r(jià)上升起到一定的抑制作用。
再?gòu)墓┙o面來(lái)看，中期內(nèi)房屋的供給量主要取決于可用于建房的土地供應(yīng)量和房屋供給的結(jié)構(gòu)。“京十五條”對(duì)土地供應(yīng)做出了一些規(guī)定，包括保證土地的供應(yīng)和加強(qiáng)保障房、公共租賃房的供給等，但土地供應(yīng)的上限也是受到國(guó)土政策的限制的。因此，理論上講，中期內(nèi)房屋的總供給量會(huì)上升，這樣會(huì)促使房?jī)r(jià)下跌。
但是，如果回到現(xiàn)實(shí)來(lái)看的話(huà)，政策的執(zhí)行可能未必就按文件的要求來(lái)走?，F(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)建造的一線(xiàn)執(zhí)行者，他們建造房屋是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的。在土地供應(yīng)量有限的情況下，他們會(huì)盡可能建造出附加值較高的房屋，而這類(lèi)房屋中有相當(dāng)比例是面向富人的，一般來(lái)說(shuō)，這種房屋的平均價(jià)格也比較高。所以，從中期來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中房屋的供給結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化，而這種房屋供給結(jié)構(gòu)的變化是會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲的。
綜上分析，限購(gòu)令中期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不明朗，現(xiàn)實(shí)中房?jī)r(jià)中期內(nèi)傾向于在較高位成交或達(dá)到均衡。當(dāng)然，這里的分析未提到政府對(duì)房地產(chǎn)商改變房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)的阻止，這是個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題，它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和開(kāi)發(fā)商可能會(huì)合謀等因素的影響，作為關(guān)鍵變量的地方政府的行為會(huì)因所處環(huán)境的變化而不斷調(diào)整，以最大化其收益。
3、長(zhǎng)期影響
影響房屋需求的長(zhǎng)期因素跟短期和中期因素是不太一樣的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然可能持續(xù)若干年的高增長(zhǎng)、城市化的推進(jìn)以及由此形成的公眾認(rèn)為房?jī)r(jià)長(zhǎng)期將趨于上漲的預(yù)期等因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期內(nèi)一定是上漲的。由于這些長(zhǎng)期因素是受到其他一些更根本因素影響的，因而限購(gòu)令對(duì)長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幾乎沒(méi)有影響。限購(gòu)令只能是在執(zhí)行比較嚴(yán)格的時(shí)候通過(guò)減緩這些長(zhǎng)期因素的作用來(lái)減緩房?jī)r(jià)上漲的速度，就像給房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期上漲裝上一個(gè)緩沖器一樣。
從供給方面來(lái)看，長(zhǎng)期內(nèi)用于建房的土地供應(yīng)量的存量是剛性的，房屋的供給只能在土地供應(yīng)存量有限的情況下在供給結(jié)構(gòu)上做文章。在全國(guó)或北京的房屋需求達(dá)到飽和之前，土地供應(yīng)的存量如果被耗盡的話(huà)，就只能帶來(lái)后續(xù)房?jī)r(jià)的不斷上漲。而在需求未飽和之前，不斷加大的供給量和供給結(jié)構(gòu)調(diào)整都是可以緩解房?jī)r(jià)上漲的。限購(gòu)令對(duì)房屋供給的長(zhǎng)期影響幾乎看不到。所以，從長(zhǎng)期來(lái)看，幾乎可以忽略限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)的影響。
國(guó)家限購(gòu)房新政策最新消息
由于全國(guó)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，影響了正常的樓市價(jià)，因此國(guó)家推出限購(gòu)房政策。近日，限購(gòu)房政策最新消息顯示，為進(jìn)一步加大蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，蘭州進(jìn)一步擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，嚴(yán)格限購(gòu)措施，調(diào)整區(qū)域差別化住房信貸政策。限購(gòu)房政策最新消息在經(jīng)過(guò)4個(gè)多月時(shí)間的推行后，樓市限購(gòu)新政再度升級(jí)。與4月份蘭州市政府印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)對(duì)比來(lái)看，本次《補(bǔ)充通知》在限購(gòu)區(qū)域上范圍有所擴(kuò)大。在城關(guān)區(qū)、安寧區(qū)、七里河區(qū)原有限購(gòu)區(qū)域基礎(chǔ)上，將西固區(qū)納入限購(gòu)區(qū)域，擴(kuò)大至近郊四區(qū)。具體來(lái)看，對(duì)城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房、二手住房實(shí)施限購(gòu)，而這一范圍也包括了高新區(qū)(不包括高新區(qū)榆中園區(qū))、經(jīng)濟(jì)區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)。從當(dāng)前蘭州市各縣區(qū)的房屋交易市場(chǎng)走訪(fǎng)情況來(lái)看，本次限購(gòu)的區(qū)域也是近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較為明顯的區(qū)域。2017年房子限購(gòu)政策在擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域的同時(shí)，蘭州市還將嚴(yán)格落實(shí)新建商品住房“一房一價(jià)”備案制度，明確規(guī)定商品住房交易網(wǎng)簽價(jià)格不高于備案價(jià)格，商品住房在完成價(jià)格備案后15天內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需到市縣房管部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可。自從2010年限購(gòu)房政策出臺(tái)后，由于市場(chǎng)上的需求，越來(lái)越多的城市取消限購(gòu)房政策。2011年一共有48個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)令，其中有36個(gè)城市的限購(gòu)政策沒(méi)有給出實(shí)施的截止時(shí)間，限購(gòu)政策有具體截止時(shí)間的城市為福州、廈門(mén)、?？诘?2個(gè)城市。其中，除了南寧截止時(shí)間為2012年2月29日外，其余11個(gè)截止時(shí)間都為2011年12月31日。
2014年6月26日上午，呼和浩特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處正式發(fā)表取消樓市限購(gòu)令的實(shí)施意見(jiàn)，成為全國(guó)首個(gè)"破限"的城市。2014年8月1日，合肥市合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布取消樓市限購(gòu)令意見(jiàn)，2014年8月2日起，購(gòu)房人在合肥市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房()時(shí)，無(wú)需提供居民家庭住房信息查詢(xún)證明。2014年10月30日下午，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局對(duì)媒體發(fā)布：2014年10月1日起，南寧市不再將居民家庭擁有住房套數(shù)作為購(gòu)買(mǎi)住房(含商品住房、二手住房)資格審核條件，購(gòu)房人在本市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房及辦理相關(guān)合同備案、房屋登記業(yè)務(wù)時(shí)，無(wú)需提供居民家庭住房信息查詢(xún)證明。2016年4月13日，珠海住建信息網(wǎng)公布文件，表示將取消過(guò)時(shí)的限制性措施，停止對(duì)商品住房項(xiàng)目實(shí)施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求，居民(含非戶(hù)籍居民)購(gòu)買(mǎi)144㎡以下的商品住房不再需要提供社?；蚣{稅證明。
限購(gòu)房具體措施
中央政府可在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令：各城市本地戶(hù)籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房;外地戶(hù)籍和境外人士最多限擁有一套;兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上;禁止公司購(gòu)房。
基本限購(gòu)令符合絕大多數(shù)家庭的居住、投資需求，與一些城市的購(gòu)房入戶(hù)政策也不沖突，且不會(huì)阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。 在人口大量流入、土地供應(yīng)相對(duì)緊張的北京、上海等城市，可附加實(shí)施外來(lái)人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購(gòu)買(mǎi)。限購(gòu)令簡(jiǎn)單易行，其實(shí)施主要依賴(lài)各城市房管部門(mén)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)絡(luò)簽約兩個(gè)信息系統(tǒng)，不需全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。目前住建部正在推進(jìn)40個(gè)重點(diǎn)城市住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)，這項(xiàng)工作非常有價(jià)值。系統(tǒng)建成后，將可有效支持開(kāi)征多套房房產(chǎn)稅，并可優(yōu)化40個(gè)城市范圍內(nèi)的限購(gòu)。
長(zhǎng)期限購(gòu)后，需求主力必然回歸中間階層，房?jī)r(jià)也會(huì)回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過(guò)土地供應(yīng)、公積金的松緊等政策靈活調(diào)整供求，其他手段可重歸市場(chǎng)化：
—取消商業(yè)銀行的差別化信貸，并通過(guò)住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限，支持中間階層置業(yè)。現(xiàn)行的差別化信貸政策違背商業(yè)銀行的逐利本能，必須靠銀監(jiān)會(huì)三令五申才可實(shí)施，而限購(gòu)令可基本禁絕利用信貸資源炒房和過(guò)度投資的行為。央行、銀監(jiān)會(huì)可根據(jù)全國(guó)宏觀調(diào)控需要規(guī)定按揭首付和利率的底限，由商業(yè)銀行在此基礎(chǔ)上，按風(fēng)險(xiǎn)管理要求因地制宜、因時(shí)制宜、因戶(hù)制宜地發(fā)放按揭。
—取消限價(jià)房，逐步取消經(jīng)濟(jì)適用房。中產(chǎn)階層可購(gòu)買(mǎi)性?xún)r(jià)比更好的新建或二手商品住宅;住房保障體系從“以售為主”轉(zhuǎn)向“租售并舉”，將來(lái)可轉(zhuǎn)向“以租為主”直至最終取消經(jīng)濟(jì)適用房。
—原用于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制地價(jià)的90/70和中小套型、中低價(jià)位普通商品房用地可以取消。國(guó)有土地出讓繼續(xù)堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，盡量減少易導(dǎo)致暗箱操作的綜合評(píng)標(biāo)。
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