2018房價走勢最新消息和圖表
2018房價走勢最新消息和圖表
房價一直以為都是中國公民所關(guān)注的問題，2018年中國房價走勢最新消息怎么樣呢?2018房價是漲還是會跌呢?2018房價走勢圖?下面是小編精心為你們整理的房價走勢最新消息的相關(guān)內(nèi)容，希望你們會喜歡!
2018房價走勢最新消息
媒體指出，高房價下不可能真正去庫存。房價上漲會使追漲的投資者增加而有購買能力的剛需減少，追漲的投資者會消化一部分庫存，但剛需的購買量則會減少，兩相抵消，很難說是增加庫存還是減少庫存。而且，在房價上漲周期，開發(fā)商會惜售、捂盤。
在一二線城市的房地產(chǎn)市場因受政策壓制而趨冷之際，三四線城市拿下了這個接力棒。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，蚌埠市的新建商品住宅價格環(huán)比上漲2.2%，在70個大中城市中位列第二。到5月，蚌埠市新房價格漲幅上升到3.4%，位列第一。位于蚌埠市僅150公里的安徽省會合肥，則連續(xù)兩個月出現(xiàn)房價環(huán)比負增長。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指出，如果不是數(shù)據(jù)確鑿，很難想象蚌埠這樣一個人口不到350萬、GDP總量僅位列安徽省第七的城市，會成為全國房價上漲最快的地方。
總的看來，受到嚴厲調(diào)控的部分熱點城市房價出現(xiàn)下降走勢，而沒有實施調(diào)控的城市仍然是房價普遍上漲，而且有加速的趨勢。
而正是在這個一二線和三四線樓市“逆向分化”的背景下，中共中央政治局、國務(wù)院副在政協(xié)第十二屆全國委員會常務(wù)委員會第二十一次會議上講話指出：要堅持分類調(diào)控因城施策，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)去庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
回顧春節(jié)后那一波漲價潮，逼得各大城市紛紛加入新一輪調(diào)控。國土部、住建部也在4月初推出了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，其中最大的看點是根據(jù)庫存去化周期的情況調(diào)整土地供應(yīng)策略：
對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地;
36—18個月的，要減少供地;
12—6個月的，要增加供地;
6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
也就是說，“去庫存”是房地產(chǎn)市場接下來的關(guān)鍵詞。
三四線城市去庫存
“三四線城市領(lǐng)跑，一二線城市冷淡”，分類調(diào)控的政策思路，是造成當(dāng)下房地產(chǎn)市場這種分化的主因。在熱點區(qū)域遭遇調(diào)控重壓的同時，很多三四線城市非但不受影響，反而接收了大量的溢出需求。
21世紀經(jīng)濟報道指出，三四線城市在內(nèi)的非熱點城市房價普遍上漲，也與當(dāng)前的融資環(huán)境有一定相關(guān)性。目前，一些熱點城市的房貸開始收緊，流入房地產(chǎn)市場的資金放緩。但是，整體的融資環(huán)境還是比較寬松的，5月房貸增量仍然比較多。5月中長期貸款增加4326億元，雖然同比和環(huán)比都是減少，但總量并不算少。在熱點城市受到更多限制的情況下，就會有更多資金流向三四線的非熱點城市。
三四線城市的上漲，還有一個原因是棚改的貨幣化安置，此舉與之前棚戶區(qū)改造住房安置有所不同，被安置者獲得一定的安置費，既“創(chuàng)造”了需求，又提升了購買力，因此房價趁勢上漲。
而本輪的三四線去庫存模式，無非是將一二線的老模式拿來再用。
第一財經(jīng)日報直接指出，這是漲價去庫存。高庫存占用了三四線城市的經(jīng)濟資源，包括土地、資金和政策，嚴重制約當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。從2012年~2016年，三四線城市因為巨大的庫存壓力，房價一直停滯不前，房價不漲或者微跌，成交量反而低，因為買房者預(yù)期房價會繼續(xù)跌，一旦開始上漲，買房者就會涌入，上漲期間的成交量即可說明一切。
漲價去庫存?
第一財經(jīng)日報指出，房價上漲了，庫存也減少了，似乎是“一舉兩得”的事情，但這背后隱憂不少。
一方面，三四線城市原本不缺房子，人均住房面積不低，因為不限購，多套房產(chǎn)者比比皆是。房產(chǎn)已經(jīng)飽和甚至過剩，再通過漲價預(yù)期讓民眾涌入購買，雖然可以增加地方政府收入和經(jīng)濟數(shù)據(jù)，但長遠來看，對經(jīng)濟和民眾生活并不是一件有利的事。
另一方面，地方政府可以繼續(xù)躺在房地產(chǎn)繁榮的功勞簿上，可以說，這種繼續(xù)依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的思維和行動，無異于飲鴆止渴。
21世紀經(jīng)濟報道指出，高房價下不可能真正去庫存。房價上漲會使追漲的投資者增加而有購買能力的剛需減少，追漲的投資者會消化一部分庫存，但剛需的購買量則會減少，兩相抵消，很難說是增加庫存還是減少庫存。而且，在房價上漲周期，開發(fā)商會惜售、捂盤。這些現(xiàn)象在一二線城市并不罕見，高房價和高庫存并存，在三四線城市會更嚴重。
三四線城市高庫存的出現(xiàn)，根源在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路出了問題，熱衷于“高端產(chǎn)業(yè)”導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)太多，而實體經(jīng)濟發(fā)展滯后導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力不足。因此，要推動三四線城市去庫存，正確的思路應(yīng)該是優(yōu)先發(fā)展適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造更多高收入的就業(yè)崗位，帶動當(dāng)?shù)鼐用裨鍪詹⑽瞬帕魅?。這樣庫存會逐漸消化。
去庫存進展到哪個階段了?
招商證券指出，三四線整體去庫存效果明顯，去化周期已進入較低位置(接近2010年)，尤其是滁州/惠州/南寧/南通/佛山/九江/宜昌等部分三線城市，而唐山/蚌埠/北海/丹東/濟寧等地去化周期仍較高。
去化周期對房價具有顯著的指引作用，一線的臨界點更低。1)一線平均：去化<11個月，房價漲;去化>15個月，房價跌;2)二線平均：去化<15個月，房價漲;去化>20個月，房價跌;3)三四線平均：去化<16個月，房價漲;去化>19個月，房價跌。
招商證券指出，棚改還將繼續(xù)“托底”三四線。假設(shè)貨幣化安置都選擇購買新房，2016年棚改貨幣化安置對應(yīng)300萬套，而當(dāng)年商品住房銷量接近1400萬套，棚改大致貢獻20%，三四線會更高一些，對未來三四線銷量調(diào)整有較強的托底作用。不過，未來三年棚改總量比過去三年是略有下降的。
不過，根據(jù)量價關(guān)系預(yù)判，三四線房價同比將在3季度左右見頂回落。
小周期調(diào)整的規(guī)律不可逆，棚改也不是純粹的新增變量(其本身的絕對量環(huán)比是略降的)，所以不可能引領(lǐng)一輪新周期(實際上三四線銷量同比見頂后已經(jīng)明顯放緩)。
而參照下圖，就房地產(chǎn)市場的供需來講，三四線要順利去庫存，長期來講，是一個非常困難的問題。
購房中的注意事項
相關(guān)機構(gòu)近日發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2016總結(jié)與2017趨勢展望》顯示，去年全年，房地產(chǎn)市場迎來本輪周期的高點，全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高。分析認為，2017年熱點城市房地產(chǎn)市場將面臨量價回調(diào)壓力，而位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的三、四線城市，則仍具發(fā)展?jié)摿Α?017年熱點城市房地產(chǎn)市場將面臨量價回調(diào)壓力，而位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的三、四線城市，則仍具發(fā)展?jié)摿Α＿@主要是由于過去一年中，多數(shù)一、二線城市房價已漲至較高水平，使得購房需求在一定程度上會向三、四線城市溢出。
流程一：選房
決定買房了，通常要先排號進行選房，選房一般就是進入一個房間，給每人幾分鐘的時間，確定要購入哪套房。由于選房時間比較倉促，購房者可以在選房前多準(zhǔn)備幾套備選房，以防心儀的房源被人選走后，能盡快選到第二套想要的房子。
流程二：簽訂認購書
《商品房認購書》是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或銷售合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。
《商品房認購書》都是從住建委網(wǎng)站上下載下來的，內(nèi)容一般包括：
1、買賣雙方當(dāng)事人的基本情況;
2、房屋的基本情況，包括房屋位置、面積等;
3、房屋價款計算;
4、定金;
5、簽署正式買賣合同的期限。
流程三：交定金
根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)額的20%。實際操作中，定金的數(shù)額比例由開發(fā)商制定，但繳納定金的比例一般不會超過總房款的20%。
流程四：購房資質(zhì)審核
簽訂認購書后，購房者將相關(guān)材料交給開發(fā)商。置業(yè)顧問將房屋信息、價格信息、家庭信息等對照原件錄入建委網(wǎng)站，提交審核，一般10個工作日會出結(jié)果。
流程五：簽訂購房合同
購房資質(zhì)審核通過后，下一步就是簽訂購房合同。每個開發(fā)商提供的購房合同有所不同，但大部分內(nèi)容是相同的。
購房合同內(nèi)容包括合同約定的雙方當(dāng)事人、商品房基本狀況、價款及支付方式、商品房交付使用方式及條件、公共配套設(shè)施設(shè)備條款、面積差異的處理、產(chǎn)權(quán)登記的約定、違約責(zé)任等。
流程六：付首付
簽訂購房合同后，在售樓處的收款處，可直接刷卡付首付。
購房者需要注意的是，認購新房的過程中，需要簽署的認購書、購房合同等，需要大家仔細查看。實際操作中，經(jīng)常會出現(xiàn)因合同對違約責(zé)任劃分不清楚而導(dǎo)致的糾紛，希望大家避免。
二手房做低房價的法律風(fēng)險
■作低房價的合同是否有效
在房地產(chǎn)買賣交易中，根據(jù)我國有關(guān)稅收法律法規(guī)，買方應(yīng)繳納契稅、印花稅，賣方應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及個人所得稅。房地產(chǎn)買賣雙方在買賣合同或居間協(xié)議中作低房價，客觀上違反了稅法強制性規(guī)定，逃避了國家稅收，導(dǎo)致國家稅款流失，損害了國家利益。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項的規(guī)定，合同可因違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定而無效，作低房價的條款因違反稅收強制性規(guī)定而無效。根據(jù)《合同法》第五十六條的規(guī)定，合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。作低房價的買賣合同或居間協(xié)議的其余部分屬當(dāng)事人真實意思表示，且未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。因此，作低房價的房地產(chǎn)買賣合同作低房價的條款無效，其他部分有效。
一般情況下，房地產(chǎn)買賣雙方作低房價的，無需承擔(dān)民事法律責(zé)任，只需按照真實房價繼續(xù)履行合同即可。但在某些案件中，由于買賣雙方約定了虛假房價，導(dǎo)致一方當(dāng)事人此后對虛假房價提出異議，并影響了合同的繼續(xù)履行，對此買賣雙方均有過錯，應(yīng)各自承擔(dān)過錯責(zé)任。但對虛假房價提出異議并拒絕履行的一方過錯更大，因其存在兩方面過錯:第一，違反國家法律，作低房價;第二，拒絕履行房地產(chǎn)買賣合同，或拒絕按照居間協(xié)議簽訂房地產(chǎn)買賣合同。而愿意履約的一方當(dāng)事人僅存有一方面過錯，即違反法律作低房價。因此，法官應(yīng)根據(jù)雙方過錯情況進行裁量，確定合理的違約金數(shù)額，避免出現(xiàn)過錯大小不同的當(dāng)事人承擔(dān)相同的責(zé)任，或一方當(dāng)事人承擔(dān)全部違約責(zé)任的情況。
這一責(zé)任分配方式，客觀上有利于減少作低房價的現(xiàn)象產(chǎn)生。買賣雙方在簽訂作低房價的合同時，應(yīng)預(yù)料到相應(yīng)的風(fēng)險，即對方以房價虛假為由不履行合同的情況下，由于買賣雙方對作低房價均有過錯，愿意履約一方也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任，客觀上減少了當(dāng)事人，尤其是不能從作低房價行為中獲利的一方當(dāng)事人作低房價的意愿。
■法官是否應(yīng)主動審查房地產(chǎn)買賣合同是否存在作低房價
在實踐中，房地產(chǎn)買賣雙方作低房價主要有兩種情況:第一，在房地產(chǎn)買賣合同或居間協(xié)議中約定虛假房屋成交價格，并另行簽訂補充協(xié)議，約定真實成交價格; 第二，在房屋買賣合同或居間協(xié)議中約定房價若干，裝修款若干。由于房地產(chǎn)買賣涉及金額較大，當(dāng)事人僅以書面形式約定虛假成交價格而未以書面方式約定真實成交價格的情況極少。
在第一種情況中，當(dāng)爭議發(fā)生時，當(dāng)事人往往明確主張，約定房價不是真實成交價格，并舉出補充協(xié)議加以證明。此時，作低房價的事實很容易被證實，法官應(yīng)確認該事實，并在此基礎(chǔ)上進行判決。
如果雙方當(dāng)事人均未提出房地產(chǎn)買賣合同或居間合同中所約定的房價為虛假房價，則不能要求法官主動審查作低房價數(shù)額的合理性，因為房地產(chǎn)市場變化較快，房屋價格一直處于波動之中，不能要求法官隨時掌握房地產(chǎn)市場信息并對房地產(chǎn)買賣價格是否合理進行判斷。因此，法官僅需在發(fā)現(xiàn)有作低房價可能的時候進行審查，如一方當(dāng)事人提出買賣合同存在作低房價時，法官應(yīng)主動審查。
根據(jù)誰主張、誰舉證的原則，在判斷房地產(chǎn)交易價格是否系虛假成交價格時，應(yīng)主要由提出該項主張的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。但法官也應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。在必要時，法官可以咨詢房地產(chǎn)交易中心相關(guān)工作人員，了解訟爭房地產(chǎn)的大致價格。
■買賣雙方、中介公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任
房地產(chǎn)買賣雙方作低房價的，從性質(zhì)上看，屬于一種逃稅行為，不僅破壞了國家對于不動產(chǎn)交易的稅收體系，使國家應(yīng)征稅款流失，還擾亂了不動產(chǎn)交易的市場秩序，由于房產(chǎn)交易信息本身是交易的基礎(chǔ)，如果登記機關(guān)的合同等信息本身就不真實，將削弱不動產(chǎn)登記原則的意義。房地產(chǎn)買賣雙方作低房價逃稅的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任，情節(jié)嚴重的，應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。
中介公司由于具備房地產(chǎn)買賣方面的專業(yè)知識，往往在作低房價的過程中起到了至關(guān)重要的作用，不乏為獲得傭金而促使買賣雙方作低房價者，極大地影響了國家稅收體系和市場秩序。因此，中介公司促成房地產(chǎn)買賣雙方作低房價進行交易的，理應(yīng)進行處罰，但目前尚缺乏相關(guān)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)管理機關(guān)雖然是房屋買賣中介公司的監(jiān)管機關(guān)，但未經(jīng)法律法規(guī)授權(quán)，不能對中介公司促成買賣雙方簽訂作低房價合同的行為進行行政處罰。
因此，應(yīng)當(dāng)制定行政法規(guī)或地方性法規(guī)，賦予房地產(chǎn)管理部門對中介公司促成買賣雙方簽訂作低房價合同行為的行政處罰權(quán)。對中介公司確實促成買賣雙方作低房價的行為，可以予以通報，并將通報內(nèi)容在新聞媒體上公布，還可以進行警告、罰款、沒收違法所得以及暫扣或吊銷營業(yè)執(zhí)照等行政處罰，對具體操作的執(zhí)業(yè)人員，也應(yīng)進行警告、罰款、沒收違法所得等行政處罰;執(zhí)業(yè)人員構(gòu)成教唆犯罪的，應(yīng)當(dāng)受到刑罰處罰。此外，行業(yè)協(xié)會應(yīng)盡快制定行業(yè)規(guī)范，掌握中介機構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)情況和違法違規(guī)情況，在協(xié)會內(nèi)及時通報行政機關(guān)的懲戒、處罰情況。
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