2017年營改增政策
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2017年營改增政策
算算賬
賣300萬元房 營改增后少繳7100元
增值稅與營業(yè)稅的不同在于,增值稅的計算需要把含稅部分剔除,而簡易征收方式不需要計算進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅,其計算公式為增值稅=含稅銷售額÷(1+征收率)×征收率。
舉例來說,房子的交易價格為300萬元,如果征營業(yè)稅,那么營業(yè)稅=300萬元×5%=15萬元。改征增值稅后,采用簡易征收,征收率為5%,300萬元為含稅價,需要剔除稅收部分后再乘以征收率,即增值稅=300萬元÷(1+5%)×5%=14.29萬元,即可以減少納稅7100元。
新政
房企土地成本能抵扣
自2017年5月1日起,在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點(diǎn),建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人,納入試點(diǎn)范圍,由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
從稅率上看,房地產(chǎn)和建筑業(yè)將分別由5%和3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅,但增值稅與營業(yè)稅在原理上有著本質(zhì)的不同。此外,對于4月30日(《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2017年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目)之前的舊項(xiàng)目,兩個行業(yè)的企業(yè)可以選擇簡易計稅等過渡期政策。
安永大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂昨日表示,細(xì)則明確了向政府部門支付的土地價款可以作為房地產(chǎn)企業(yè)銷售額扣除部分,力度很大。“在一線城市,土地成本占了整個房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的三分之一到四分之一。”
對于房地產(chǎn)的老項(xiàng)目來說,可以選擇采用簡易計稅方法或一般計稅方法。若采用簡易計稅方法,則增值稅征收率為5%。若采用一般計稅方法,應(yīng)繳納增值稅額為銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額,增值稅稅率為11%,但土地成本、建筑成本、裝修成本可以抵扣。
梁因樂指出,選擇何種計稅方式,房企需要根據(jù)下游買家作出選擇。若下游買家是個人,則可能采用簡易計稅方法相對好一點(diǎn),一定程度上避免了向個人轉(zhuǎn)嫁增值稅。若下游買家是企業(yè),則可以考慮采用一般計稅方式,因?yàn)椴捎靡话阌嫸惙绞降脑?,房企可以開出的11%稅率的增值稅專用發(fā)票,企業(yè)買家可用來抵扣,這對企業(yè)買家來說吸引力較大。
二手房交易稅負(fù)降0.24%
細(xì)則還明確,個人銷售購買所得的住房,按5%的征收率簡易計增值稅,稅負(fù)為4.76%,這比現(xiàn)行5%的營業(yè)稅稅負(fù)還要低0.24%。
原營業(yè)稅的優(yōu)惠政策也繼續(xù)沿用,即:對北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市,規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。 對北上廣深四城市,規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。
而個人銷售寫字樓等其他不動產(chǎn),則以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計稅。
此外,個人出租住房的,按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額,與現(xiàn)行營業(yè)稅相比,稅負(fù)也有所降低。
賣房租房委托代征:無須多跑一個部門
以往二手房交易涉及到個稅、契稅、營業(yè)稅等稅種都屬于地稅征管的稅種,只需到地稅窗口繳納即可,那營改增之后,是不是又要多跑一個國稅局呢?答案是否定的。昨日的細(xì)則明確,納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅,國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。
廣州市國稅部門表示,針對二手房交易、房屋租賃業(yè)務(wù)營改增后的稅收征管、發(fā)票開具等問題,正在探索國地稅部門委托代征新機(jī)制。廣東國地稅部門已成功完成營改增數(shù)據(jù)遷移工作,與地稅部門協(xié)商擴(kuò)大了征管數(shù)據(jù)共享權(quán)限,順利完成了84.41萬戶營改增試點(diǎn)納稅人的接收。
分析
一手樓市或延續(xù)目前走勢:部分二手買家或延后遞件
“廣州樓市一二手成交近期回升,南沙過去十多天一手房成交量幾乎漲了一倍,樓價上升了一成左右,不過和2013年的最高峰時期相比,仍然有距離。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜昨日表示,廣州樓市過去一段時間成交回升,營改增是一個因素。買家擔(dān)心政策變化后稅負(fù)成本轉(zhuǎn)嫁到自己身上,所以加快了入市的步伐。
黃韜認(rèn)為,昨日出臺的政策和之前業(yè)界的預(yù)期沒有太大差別,雖然有助交易,但一手樓市應(yīng)該將會以延續(xù)目前的走勢為主,維持量價齊漲的局面,而二手成交也會受到刺激。黃韜預(yù)期,“金九銀十”前的六七月間,是樓市的傳統(tǒng)淡季,而屆時強(qiáng)勁的購買力也可能面臨能否存續(xù)的問題,所以市場成交有可能出現(xiàn)回落。
“營改增政策落地之前,各種傳聞對市場產(chǎn)生了一定的影響。政策越晚公布,二手市場選擇在心理價位上下調(diào)的業(yè)主會更多。”滿堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰透露,廣州春節(jié)過后啟動的二手樓市行情之中,部分業(yè)主擔(dān)憂營改增落地后稅率可能會增加,所以在叫價上都不算太強(qiáng)硬。特別是部分大面積物業(yè),讓價幅度會較中小面積物業(yè)大,不過,隨著昨日政策出臺,相信業(yè)主的態(tài)度會重新走強(qiáng)。
周峰分析,以廣州為例,目前營業(yè)稅的稅率是5%(不含費(fèi)),也是按144平方米作為分界線。而5月1日之后,增值稅的征收率是5%,但稅負(fù)為4.76%,也是按144平方米作為分界線。即同一套物業(yè),在營改增之后,同樣情況的房產(chǎn)稅負(fù)有所減少,200萬元的房源,若不夠2年轉(zhuǎn)售,客戶繳納增值稅的費(fèi)用,至少比繳納營業(yè)稅的費(fèi)用節(jié)省幾千元。
周峰預(yù)計,部分不足2年的物業(yè)在轉(zhuǎn)售過程中,買賣雙方會延遲到5月1日之后才辦理遞件及繳稅的行為??梢钥隙?,對二手市場的成交會有促進(jìn)作用。由于3月的火爆行情消化了太多客戶,4月上半月不排除有調(diào)整,只要有效客戶能得到補(bǔ)充,之后成交量還是會繼續(xù)放大。
2017營改增政策最新消息
3月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議部署,從今年5月1日起,將營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè),實(shí)現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋,打通稅收抵扣鏈條,支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級。
營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大無疑將使得企業(yè)進(jìn)一步減負(fù),促進(jìn)擴(kuò)大有效投資,在今年政府工作報告中也明確提出“確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”,對此,分析人士表示,稅收體系地逐漸完善,將有針對性的加大制造業(yè)對下游產(chǎn)業(yè)的需求量,從而激活經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力,有效促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。而從短期來看,本次新增的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)四領(lǐng)域上市公司在近期有望受到市場更多關(guān)注,值得密切跟蹤。
事實(shí)上,上述四大領(lǐng)域涉及上市公司數(shù)量眾多,而分析人士也對《證券日報》記者表示,作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一環(huán),營改增對利潤率較低的傳統(tǒng)周期性公司減負(fù)效果將更加顯著,而在上述四大領(lǐng)域中,凈資產(chǎn)收益率相對較低的房地產(chǎn)、建筑裝飾行業(yè)有望率先受益。
具體到投資策略上,房地產(chǎn)領(lǐng)域方面,國金證券(14.81 +8.02%,買入)表示,3月份基本面改善已成定局、政策面持續(xù)向好、企業(yè)稅費(fèi)減免進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段、一線城市或大量增加供應(yīng),這可能打開市場空間,看好地產(chǎn)股的相對收益。建議積極關(guān)注長三角和珠三角區(qū)域的二線藍(lán)籌,推薦濱江集團(tuán)(7.77 +1.83%,買入)、世聯(lián)行(13.64 +0.22%,買入)、中航地產(chǎn)(9.28 +3.00%,買入)、華發(fā)股份(13.48 -0.88%,買入)、中洲控股(16.85 +2.62%,買入)等個股。
在營改增對建筑企業(yè)凈利潤變動的影響上,興業(yè)證券(9.28 +9.95%,買入)認(rèn)為,1.“營改增”會使得超過一半的建筑企業(yè)凈利潤增加;2.“營改增”首先會增加低毛利率的建筑企業(yè)的凈利潤;3.“營改增”將大大增加高抵扣比例的建筑企業(yè)的凈利潤。
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