廣州二手房交易流程是怎樣的
廣州二手房交易流程是怎樣的
現(xiàn)在很多在廣州購房的人都選擇了二手房市場,關(guān)鍵還是因為二手房的交易價格容易被大眾接受,那么,廣州二手房交易流程是怎樣的?下面就是學(xué)習(xí)啦小編給大家整理的廣州二手房交易流程，希望對你有用!
廣州二手房交易流程
一、查冊
所需時間：1個工作日
解釋：查冊就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。
方式：到各房管局或房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行查詢
所需資料：
(1)身份證
(2)地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號
費用：免費
注意事項：
(1)有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。
(2)房產(chǎn)的權(quán)屬人有幾個人，在簽訂后邊的合同時就需要有幾個人的名字。
(3)在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。
二、交定金
所需時間：1個工作日
方式：如果看中的房子還在按揭中，定金最好交由第三方保管，不直接交到業(yè)主手中。有兩種方法：
(1)選擇買賣雙方都信賴的第三方，如中介，交定金時簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后向賣房支付定金;
(2)買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議，把定金交由銀行監(jiān)管，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。
一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，合同上至少需注明物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責(zé)任等。
注意事項：
(1)一線城市樓價波動較大，特別是樓價上漲較時，賣家有可能會毀約不賣，為防止這種情況，買家可交足額定金(20%)或約定高額違約金，提高違約成本。
(2)定金交給第三方監(jiān)管的，應(yīng)在預(yù)約買賣合同中注明“定金交給監(jiān)管第三方，則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”，以防賣家以沒收到定金為由毀約買樓。
(3)為了避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象，除簽訂預(yù)約買賣合同外，最好再簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除一定金額(如1萬元)的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清、鑰匙交接完畢之后，再退換保證金。
三、簽訂三方合同和網(wǎng)簽合同
所需時間：1個工作日
解釋：三方合同即是我們一般所說的買賣合同，上面會蓋有中介的章。簽完三方合同后，還要登錄廣州市房屋管理系統(tǒng)，按約定的合同條款錄入數(shù)據(jù)，經(jīng)買賣雙方核對確認(rèn)后打印、簽名蓋章，完成網(wǎng)簽。
方式：三方合同：買賣雙方可以到房管部門相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。簽約合同：登錄廣州市房屋管理系統(tǒng)。
注意事項：
(1)合同主要約定產(chǎn)權(quán)、樓價、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時間、辦理相關(guān)手續(xù)時間、違約方式、違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容。
(2)房產(chǎn)若有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后續(xù)出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出手導(dǎo)致交易存在失敗的可能。
(3)因為租客有優(yōu)先購買的權(quán)利，如果房子是有租約的，所以應(yīng)讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。
(4)如果房子附有戶口，應(yīng)在合同中同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。
(5)如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，應(yīng)以附件的形式對家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如品牌和新舊情況等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。
四、贖契
所需時間：1-2個月
解釋：一般來說，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任，跟買家無關(guān)，針對業(yè)主還沒還清房貸的情況。即業(yè)主在房屋出手前，必須將銀行貸款還清，注銷抵押登記，取回房產(chǎn)證書的整個過程。
贖樓方式：
(1)業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，需產(chǎn)生0.8%的擔(dān)保費用以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭。
(2)買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費，但買家需要提前供樓。
注意事項：
(1)買家拿現(xiàn)金贖樓實不可取的方法，若交易過程總因發(fā)生意外而終止、或房屋被查封，買家會承受較大風(fēng)險。
五、銀行評估
所需時間：1個工作日
解釋：業(yè)主去贖契的同時，買家可以同時簽按揭貸款合同，然后銀行會指定評估公司對房地產(chǎn)進(jìn)行估價，進(jìn)行銀行貸款權(quán)利價值評估審批，然后再出一份同意貸款書。
方式：去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。
注意事項：
(1)銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。
(2)評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。
六、簽訂按揭貸款合同
所需時間：1個工作日
解釋：一般是指購房人在與賣方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。購房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱為《房地產(chǎn)按揭合同》。
方式：3種貸款類型：商業(yè)貸款+公積金貸款+組合貸款
注意事項：
(1)銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件。
(2)貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。
(3)按揭合同需利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。
七、銀行同意貸款通知書
所需時間：1個工作日
解釋：銀行內(nèi)部各級對申貸人審核后，會給出二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。
注意事項：
(1)部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執(zhí)行;除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。
八、涂銷和遞件
所需時間：1個工作日
解釋：涂銷就是指涂銷抵押，即償還銀行貸款，取消房地產(chǎn)抵押登記，把房地產(chǎn)證原件(即通常所說的紅本)從銀行取出來。
遞件就是指到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請，即買賣雙方遞交資料到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行審核，審核成功后領(lǐng)取回執(zhí)的過程。
遞件所需資料：
(1)賣方：身份證(夫妻雙方)，房產(chǎn)證，戶口本，婚姻證明，有關(guān)房子的其他資料(原發(fā)票等);
(2)買方：身份證(夫妻雙方)，戶口本(夫妻雙方)，婚姻證明，小孩的戶口簿，未成年小孩的出生證明，非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明，網(wǎng)簽合同(當(dāng)場打印)
注意事項：
(1)涂銷和遞件最好同時申請，可節(jié)約時間
(2)一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業(yè)主會要求交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。
九、首期及資金監(jiān)管
所需時間：1個工作日
解釋：可以在房子過戶之前先把首期放在銀行監(jiān)管，過戶成功后銀行把首期款打給業(yè)主，這一種是采取資金監(jiān)管的形式。也可以在過戶當(dāng)天把買家直接把首期款給業(yè)主。
方式：如果是采取資金監(jiān)管的方式，買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個戶口，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。
如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。通過按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，銀行不收費，若不是則收取單筆500元左右的監(jiān)管費。
注意事項：
(1)出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上簽字，這樣無需買賣雙方親自到銀行也能放款，也能避免買家到時候不配合放款給賣家的情況。
(2)有時候銀行的評估價會比交易價格要低，若出現(xiàn)這種情況，按照銀行貸款能貸7成計算，那么支付的首期款的金額為【交易總價-銀行評估價*70%】
十、完稅過戶
所需時間：1個工作日
解釋：遞件申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)，國家規(guī)定要繳稅費房屋才能過戶。購房者和按揭中介在交易中心，查了套數(shù)證明，交契稅，個人所得稅、增值稅、土地交易服務(wù)費、產(chǎn)權(quán)登記費，出購房發(fā)票，出回執(zhí)(上面會寫明出新證日期)
注意事項：繳完全部稅費后換取契稅完稅證及購房票票后過戶;換取出新證回執(zhí)。
十一、出新證
所需時間：7個工作日
解釋：經(jīng)過網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證。購房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋個印花稅的章、核對身份證信息后，就能把新房產(chǎn)證拿到手了。
十二、歸檔
所需時間：5個工作日
解釋：交易登記部門把檔案送達(dá)市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。購房者可用新房產(chǎn)證的登記號在房管局的網(wǎng)站查歸檔進(jìn)度，查到了“檔案處理完畢，可供利用”，說明已歸檔。
十三、入押
所需時間：1個工作日
解釋：房地產(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益以一定權(quán)利價值抵押給銀行，銀行及借款人關(guān)系設(shè)立后提供相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。購房者和按揭中介在交易中心，帶上夫妻雙方身份證及復(fù)印件、房產(chǎn)證、交80元的入押登記費，按手印，還有攝像留影，交易中心收下了入押的資料，出回執(zhí)(上面會寫明出押日期)。
抵押登記費用：80元/套
十四、出押
所需時間：7個工作日
解釋：出押是指房地產(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項權(quán)證。出押其實就是出房產(chǎn)他項權(quán)證，是銀行留存的，上面寫著在哪家銀行貸了多少款。購房者和貸款銀行的人到交易中心，交5元房產(chǎn)他項權(quán)證的印花稅，房產(chǎn)證和他項證都讓銀行的人拿走了。放款后房產(chǎn)證還給購房者。
注意事項：
(1)根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。
出押費用：房產(chǎn)他項權(quán)證的印花稅5元。
十五、公積金放款審批
所需時間：30-60個工作日不等
解釋：公積金管理中心根據(jù)購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進(jìn)行審批放款(商業(yè)貸款不需要公積金放款審批)。
十六、放款
所需時間：1-3個工作日
解釋：據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項權(quán)證，把所貸出的資金直接劃入原業(yè)主在指定該行的帳戶上。
注意事項：
(1)購房者先咨詢按揭中介是否放款，通知原業(yè)主已放款，公積金中心已經(jīng)放款給銀行，銀行再放款給原業(yè)主賬戶中間有一個工作時間，但一般不超過3天。
(2)目前銀行額度不足會適當(dāng)推遲放款，推遲時間具體看各銀行額度情況;公積金不受銀行額度影響。
十七、收房
所需時間：1個工作日
解釋：賣買雙方交接房屋，鑰匙，門禁卡;包括合約附帶家私家電，維修基金等;辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣，有線電視，管理費過戶及銀行劃扣帳號變更及費用結(jié)算。
注意事項：
(1)水費，電費，煤氣有線電視，管理費等費用要核實繳清。
到收房這里，二手房買賣交易的全流程就結(jié)束啦~買家可以快快樂樂住上自己的房子了~總的來說，整個流程大概需要2-4個月不等，在贖樓、貸款、放款等環(huán)節(jié)受到銀行審批較大的影響。
廣州二手房交易得注意事項
房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。