房地產(chǎn)如何選擇評(píng)估方法
房地產(chǎn)如何選擇評(píng)估方法
由于房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象本身的特殊性和評(píng)估目的、市場(chǎng)、外部環(huán)境等因素的影響,要正確的選擇評(píng)估方法。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家?guī)淼牟煌u(píng)估目的下房地產(chǎn)估價(jià)方法的選擇,歡迎閱讀。
房地產(chǎn)評(píng)估方法的選擇
房地產(chǎn)評(píng)估方法的選擇1:市場(chǎng)法
與類似房地產(chǎn)的近期市場(chǎng)成交實(shí)例進(jìn)行比較
其基本公式為:P=Pc×T×M×R ,各個(gè)參數(shù)代表的數(shù)據(jù)為
P:待估房地產(chǎn)價(jià)格;
Pc:可比實(shí)例價(jià)格;
T:交易情況修正100/();
M:市場(chǎng)狀況調(diào)整()/100 ;
R:房地產(chǎn)狀況調(diào)整100/();
房地產(chǎn)評(píng)估方法的選擇2:收益法
.根據(jù)待估房地產(chǎn)的期望收益
其基本公式為:P=A/Y(凈收益不變,使用年期無限),各個(gè)參數(shù)代表的數(shù)據(jù)為
P:待估房地產(chǎn)價(jià)格;
A:純收益;
Y:報(bào)酬率。P=A[1-1/(1+Y)n]/Y(凈收益不變,使用年期n年);
房地產(chǎn)評(píng)估方法的選擇3:成本法
通過確定重置或更新待估房地產(chǎn)所需的費(fèi)用
其基本公式為:房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格 – 折舊。這些公式只是最基本的公式,具體應(yīng)用還會(huì)有很多公式及步驟組成,在此就不做具體的闡述。由此形成房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法。其他估價(jià)方法,如剩余法、路線價(jià)法、長期趨勢(shì)法、評(píng)分法、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法等,是這三大方法的派生。每種估價(jià)方法都有特定的適用性和局限性,必要時(shí)可同時(shí)選用兩種或兩種以上方法,以相互驗(yàn)證。但是,一般應(yīng)以一種方法為主,其他方法作為進(jìn)一步的核實(shí),使估價(jià)更為客觀正確。
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求
1.有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的,應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法;
2.收益性房地產(chǎn)的估價(jià),應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法;
3.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法;
4.在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下,可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。根據(jù)這幾條規(guī)定,本文擬就幾種常見的房地產(chǎn)估價(jià)目的分析討論其估價(jià)方法的選擇。
房地產(chǎn)評(píng)估的原則
1、供需原則:商品的價(jià)格由該商品供給和需求的均衡點(diǎn)來決定。供小于求時(shí),則價(jià)格上升,否則下降。房地產(chǎn)的價(jià)格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。
2、替代原則:在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的房地產(chǎn),價(jià)格趨于一致。
3、最有效使用原則:以最佳使用所能帶來的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。
4、貢獻(xiàn)原則:它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)
5、合法原則:房地產(chǎn)評(píng)估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測(cè)算房地產(chǎn)的純收益時(shí),不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測(cè)算基礎(chǔ)。
6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則 :估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱: 估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、估價(jià)時(shí)間,是一個(gè)具體的日期,通常年、月、日表示,估價(jià)額是該是該日期的價(jià)格。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的,房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的時(shí)間性,它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,不同的時(shí)點(diǎn),同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格,也就是說,估價(jià)實(shí)際上只是求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格,所以估價(jià)一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),必須假定市場(chǎng)情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上,同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。
房地產(chǎn)評(píng)估的程序
1、明確評(píng)估基本事項(xiàng)
明確評(píng)估目的:在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí),通常由委托方提出評(píng)估目的,并將評(píng)估目的寫在評(píng)估報(bào)告上。
了解評(píng)估對(duì)象
確定評(píng)估基準(zhǔn)日:常以年、月、日表示
簽訂評(píng)估合同:它包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事項(xiàng)。
2、制定工作計(jì)劃
3、實(shí)地查勘收集資料:實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟,并要做記錄。
4、測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格:為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格,一般以一種評(píng)估方法為主,同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔,以求互相對(duì)照和檢驗(yàn)修正。
5、綜合分析確定評(píng)估成果
6、撰寫評(píng)估報(bào)告
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