酒店選址條件
酒店選址條件
酒店地址的選擇是一項長期性的投資,直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策,進而對企業(yè)經(jīng)濟效益產(chǎn)生重要影響。學(xué)習(xí)啦小編整理了一些酒店選址條件，有興趣的親可以來閱讀一下!
酒店選址條件
A、地區(qū)選擇(可以參考以下順序進行)
1.首都、國家經(jīng)濟中心城市、直轄市。
2.省會城市、計劃單列市、經(jīng)濟特區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟中心城市。
3.經(jīng)濟發(fā)達的城市-國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)在400億，城鎮(zhèn)居民人均收入在9000元/年，市區(qū)人口數(shù)在100萬，市區(qū)流動人口數(shù)在40萬以上的城市。
4.沿海開放城市、經(jīng)濟帶中重要的輻射城市，交通樞紐城市。
5.交通便利，有核心支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)流動發(fā)達的城市、全國經(jīng)濟100強縣級市。
B、地理位置 (以下位置最佳)
1.位于A-1類城市的市級、區(qū)級或其他城市的市級商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會展中心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔(大型)居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)。
2.鄰近火車站、長途汽車站、公路高速客運中心區(qū)域。
3.鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心、市郊結(jié)合部、商業(yè)網(wǎng)點、汽車終點站、大型停車場附近區(qū)域。
4.鄰近城市知名的大學(xué)或在校學(xué)生數(shù)量在20000人以上的教育區(qū)。
5.具有良好的可見性，最好是“金角銀邊”(十字路口)，最好有一定的廣告位。
6.最好鄰近城市某個標志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項目。
7.周邊直徑3公里之內(nèi)不宜再建第二家直營店。
8.臨近高星級酒店聚集區(qū)或靠近知名星級飯店。
C.交通條件
1.交通條件是選址需要考慮的首要條件，一般以地鐵站附近為上佳條件，因為地鐵的覆蓋面廣、客流量大;
2.在沒有地鐵的地區(qū)或城市中，在選址點的300米方圓內(nèi)有5條以上能通達商業(yè)中心、機場、車站的公交站線為好。
3、鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線，車流大，具有可停留性。
4、交通流動性好，進出口便利寬敞，快速路無隔離帶路窄，最好不是單行線、有良好的可視性和可進入性。
D.市場情況(周邊環(huán)境)
選址時必須考慮作好周邊市場的調(diào)研
1.該城市酒店業(yè)全年經(jīng)營情況(全年沒有明顯淡旺季，全年平均出租率在70%左右，客源情況穩(wěn)定，客源分類情況)
2、方圓3公里內(nèi)可能的競爭對手情況(飯店、旅館，他們的等級、客源結(jié)構(gòu)、出租率、平均房價、經(jīng)營情況等)，選址時一定要考慮客流的主要流線會不會被競爭對手截住。
3.選址區(qū)域內(nèi)具有相當(dāng)?shù)目土髁?，具有可停留性?公里范圍內(nèi)是否有相應(yīng)的配套(連鎖超市、藥店、銀行、餐廳、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、、郵局、洗衣店、沖印店、加油站、綜合休閑娛樂場所、購物中心或百貨商場等)或與公共場所相鄰。
4.附近的企事業(yè)單位、學(xué)校的情況，如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營情況，具有的流動性客源情況等.
5、經(jīng)營區(qū)域人口狀況、結(jié)構(gòu)層次、經(jīng)濟收入、流動人口數(shù)量、客源流量;
6、選址區(qū)域周邊市容環(huán)境整齊干凈(最好毗鄰公園或大型綠地)。
7、所在道路有一定知名度、有較大的市場潛力和良好的市場前景;
E.市政規(guī)劃情況
1、潛在地點的區(qū)域建筑規(guī)劃，哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。
2、選址所在位置是否在紅線內(nèi)，在合同經(jīng)營期內(nèi)，有無動遷可能。
3、選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是否有對賓館經(jīng)營有利的市政規(guī)劃(如未來的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心、交通干線建設(shè)，未來是否成為臨街店等)。
F、建筑、改造條件
建筑物的建筑面積約4000-10000㎡或占地2000─3000㎡空地為宜，但由于開發(fā)合作的方式不同，因此選址時需考慮到與建筑、改造的配合。
基本條件如下：
1.利用舊廠房、舊旅館進行改造，
(1)建筑物為長方體，建筑面積在4000～10000㎡的范圍內(nèi)，或可以建造的容積率在此范圍內(nèi)，最好可以加層，寬度或進深以16-18米左右為最佳。
(2)建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，外觀整齊，允許進行改造。
(3)周邊有一定回旋余地，可以合理分布對客區(qū)域與員工區(qū)域。
(4)周邊有一定的空地，出路通暢并可停車，車道一般為5.5-6m寬，要考慮通向停車場的流程，有回車路線，停車位在20個左右。
(5)基礎(chǔ)設(shè)施情況(最佳)：水-用水額度不低于3000噸/月，電-用電不低于400KVA，煤氣-有煤氣管道接入或可以接入，排污-納入市政排污管網(wǎng)，有化糞池，通訊-最好留有總機或一定的直線電話，有線電視，供暖(北方地區(qū))等設(shè)施到位。
(6)房屋使用性質(zhì)最好是商業(yè)服務(wù)業(yè)或廠房使用性質(zhì)可以改變?yōu)樵撚猛尽?/p>
(7)該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，最好不是銀行抵押物業(yè)。
2.小塊空地建造或購買土地
(1)熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于紅線內(nèi)。
(2)占地面積2000-3000㎡左右，具體面積視地理位置與價位而定。
(3)該區(qū)域已經(jīng)有有一定的商流，土地性質(zhì)最好不是劃撥土地。
(4)該地塊容積率符合改造后的需要-建筑面積能夠達到4000-10000㎡。
G.可能的合作方式
1、購買：購買適合選址條件的房產(chǎn)或空地，但需具備兩個基本條件:一必須擁有產(chǎn)權(quán)，二應(yīng)有獲得立項批準。
2、房屋或土地租賃：需符合以下基本要求：
(1)房屋租賃價格合理，原則上不超過1.5元/平方米.天，潛在的位置優(yōu)勢，租賃期原則上不低于15年。
(2)房屋性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地或可改變?yōu)樵撚猛尽?/p>
(3)產(chǎn)權(quán)清晰，出租人是房屋或土地的產(chǎn)權(quán)人;
酒店選址的風(fēng)水問題
目前，有許多商場、飯店面臨大街，門前車來人往，在選購或租用這樣的樓宅時，可依馬路的車輛行走方向，來判斷大廈的吉兇好壞，在選購樓宇時，可以更為精確。
一、大廈入口在前方中央(朱雀門)，不用理會汽車的行走方向，這種情況，以吉論之，最好在入口前方，有一平地或水池、公園等，上吉之論，主旺財。
二、大廈前方，車輛由右方向左方行駛(由白虎方向青龍方行駛)，這時，大廈于前方靠左開門(青龍門)，以吉論，這座樓宇可以購買。
三、大廈前方，車輛由左方向右方行駛(由青龍方向白虎方行駛)，這時，大廈于前方靠右開門(白虎門)，以吉論，這座樓宇可以購買。
四、大廈入口前方，并非馬路，全是平臺，便以開前方中門及前左方開門的大廈為吉論。
坐實：大廈背后有山，當(dāng)然屬于坐實，若果大廈后方?jīng)]有山，便要從以下幾點著手觀察了：
1、大廈后方，若有一座樓宇是較本身高大廣闊的，便屬于"坐后有靠"了，亦屬于"坐實"之格局;
2、大廈后方，有幾座樓宇高度與本身大廈相同，因為幾座樓宇群集在一起，力量亦匯集起來，足夠支撐本大廈，亦屬于“座后有靠”之格局，即是“坐實”也;
3、大廈后方，有一座小山丘，但高度卻很低，本大廈比它高出了很多。本身屬于"靠山無力"之格，但由于此山是天然的，所以亦可以作為靠山，因為天然的環(huán)境，對風(fēng)水之影響力很大。這座大廈亦屬于"坐后有靠"，亦是"坐實"之格; (星座www.meiguoshenpo.com)
4、大廈后方雖然有樓宇，但卻比原廈矮了一大截的話，則屬于"靠山無力"之格了。
酒店選址的重要性
如何選擇一處合適的地理位置，是每個懂得經(jīng)營的業(yè)內(nèi)人士首先考慮的問題。因為選擇位置的優(yōu)劣，將對今后的經(jīng)營發(fā)展起著決定性的作用和影響。有些經(jīng)營者由于對酒店營銷經(jīng)驗不足，結(jié)果給酒店日后運營帶來許多想象不到的麻煩，到頭來不但客源難尋，甚至?xí)斐蓢乐氐奶潛p，反之，選址一處好的酒店位置可讓投資人、經(jīng)營人快速的收回成本，達到盈利的目的。
開酒店選址，要方便顧客，有利于經(jīng)營，周邊條件較為優(yōu)越為好尤其隨著現(xiàn)代化文明都市的不斷發(fā)展，消費者對入住環(huán)境和地理位置有更高的需求。這就要求酒店選址最要緊的是店址周邊環(huán)境要清潔衛(wèi)生，無噪音無廢氣等污染，店面前應(yīng)適當(dāng)裝點花壇、草地，綠化達標。
酒店的地理位置當(dāng)然以靠近交通主干線的街面為更好，或者是選在城市主要繁華商業(yè)街。因為這些地區(qū)是寸土寸金，不但人氣旺而且街面條件也相對優(yōu)越，地面平坦、干凈，沒有積水和雜物。由于位置突出而明顯，很容易被顧客發(fā)現(xiàn)和找到。有這樣條件的酒店。入住者的自用車輛有寬敞的地方停放，既方便又有專人管理，顧客入住時心里踏實。
除在較知名或繁華的地區(qū)開酒店外，一些有豐富客源和人口相對集中的其他地區(qū)也可考慮利用。如機場、車站、旅游景點、校園、小區(qū)等，選擇在此類地區(qū)開酒店能保證客源充足、回頭客較多、人氣較旺的“娛樂休閑街”，當(dāng)然更勝一籌。因為這些地區(qū)是顧客認定的休閑娛樂扎堆的地方，尤其許多年青人喜歡在這種熱鬧的環(huán)境中消費。一是湊熱鬧;二是外來旅游和商務(wù)的人士會在入住的酒店附近能很方便的找到各種娛樂、休閑之處。
總而言之，對于投資經(jīng)營酒店，在選址上必須注意兩點：一要提前實地考察調(diào)研，可向當(dāng)?shù)赝辛私庖恍┚唧w情況，掌握第一手資料后再斟酌決定，切勿倉促從事;二要事先找專家共商大計，以求得有經(jīng)驗的業(yè)內(nèi)人士指導(dǎo)和幫助，盡量做到選址與經(jīng)營萬無一失。
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