企業(yè)選址的意義要考慮的因素
企業(yè)選址的意義要考慮的因素
企業(yè)選址工作對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、建設(shè)投資、運(yùn)營(yíng)成本等諸多方面有著意義深遠(yuǎn)的影響。接下來(lái)請(qǐng)欣賞學(xué)習(xí)啦小編給大家網(wǎng)絡(luò)收集整理的企業(yè)選址的意義。
企業(yè)選址的意義
第一，標(biāo)準(zhǔn)制定要和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)利益相結(jié)合，從整個(gè)成本核算體系來(lái)看，綠色建筑必須在可持續(xù)發(fā)展方面表現(xiàn)良好，也就是說(shuō)綠色建筑要控制成本，并且能夠提升開(kāi)發(fā)商的品牌形象和商業(yè)利益，如果只考慮綠色低碳，而沒(méi)有可預(yù)見(jiàn)的商業(yè)利益，開(kāi)發(fā)商往往不會(huì)為一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)買單。我們建議需要探索建立綠色建筑，包括獎(jiǎng)勵(lì)三項(xiàng)資金，在招標(biāo)政策和資金補(bǔ)貼方面給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠，這可能要和政府方面有一些呼吁。
第二，低碳寫字樓標(biāo)準(zhǔn)要和目前寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀相結(jié)合。北京目前寫字樓總數(shù)在2500家左右，中檔寫字樓占了70%，綠色低碳標(biāo)準(zhǔn)也要考慮中檔寫字樓實(shí)際情況，讓他們參與進(jìn)來(lái)，通過(guò)改造達(dá)到一定綠色減排目標(biāo)。所以，建議標(biāo)準(zhǔn)制定要分開(kāi)層級(jí)。
第三，綠色寫字樓標(biāo)準(zhǔn)制定要和最終使用者，即企業(yè)用戶相結(jié)合。在寫字樓結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、建筑材料、使用壽命上要充分考慮到最終用戶日常辦公行為、方式和建筑技術(shù)系統(tǒng)是否匹配，是否實(shí)用和人性化。上個(gè)月，我們?cè)?jīng)在網(wǎng)上做過(guò)一次網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，400名網(wǎng)友參與，調(diào)查顯示在相同條件下綠色低碳寫字樓獲得了更多企業(yè)用戶歡迎，數(shù)據(jù)接近90%。更重要的是這90%中70%的用戶選擇了接受10%以內(nèi)，也就是因?yàn)榫G色和減碳所產(chǎn)生成本的溢價(jià)。因此，我們建議綠色減排目標(biāo)要和實(shí)際企業(yè)用戶目標(biāo)和一系列利益相關(guān)者的目標(biāo)成為一個(gè)和諧整體。
企業(yè)選址的考慮因素
一、成本因素
成本是企業(yè)選址考慮的最重要因素，選址成本既包括固定成本，又包括變動(dòng)成本。固定成本，就是維持企業(yè)可以正常運(yùn)作而必須開(kāi)支的成本，如制造業(yè)企業(yè)的廠房和機(jī)器設(shè)備的折舊。所以，由于企業(yè)選址位置不同，固定成本也會(huì)有地區(qū)性的差異。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)的變動(dòng)成本主要包括原材料、燃料、動(dòng)力等生產(chǎn)要素的價(jià)值，由于在不同的地區(qū)和位置，其原材料、燃料以及動(dòng)力價(jià)格會(huì)有所不同，所以變動(dòng)成本也是企業(yè)選址所要考慮的重要因素。
二、區(qū)位條件因素
企業(yè)選址的另一要素就是區(qū)位條件，區(qū)位條件涵蓋了地區(qū)的運(yùn)輸便利程度、勞動(dòng)力資源、地方政策以及生活條件等諸多因素。對(duì)于制造業(yè)企業(yè)而言，產(chǎn)品和原料的運(yùn)輸成本在總成本中占有較大的比重。交通條件的好壞、運(yùn)輸距離的遠(yuǎn)近、運(yùn)輸環(huán)節(jié)的多少、運(yùn)輸手段及運(yùn)輸時(shí)間的不同，均對(duì)交通運(yùn)輸成本構(gòu)成直接的影響。因此，合理選址可以使運(yùn)輸成本最低，服務(wù)最好。
三、勞動(dòng)力因素
勞動(dòng)力成本是企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本中最重要的一環(huán)，選擇勞動(dòng)力豐富并且價(jià)格低廉的地區(qū)，將有利于降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。而對(duì)于科技含量較高的企業(yè)而言，高素質(zhì)的人力資源就是他們最大的需求，因此，企業(yè)選址時(shí)勞動(dòng)力的供應(yīng)狀況是一個(gè)重要的條件。
綜上所述，企業(yè)的選址對(duì)于一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成敗起著決定性的作用，越來(lái)越多的企業(yè)將選址問(wèn)題看做企業(yè)建立的頭等大事，以谷川高科為首的創(chuàng)新型園區(qū)受到了眾多企業(yè)的關(guān)注。
與傳統(tǒng)招商園區(qū)不同，谷川高科以高端、高質(zhì)、高新化方向?yàn)榘l(fā)展理念，主要吸引高科技、高收益的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目由于科技含量較高，因此對(duì)土地的需求相對(duì)較小，谷川高科創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地正是抓住這一點(diǎn)，將出讓的地塊面積控制在3至15畝，出讓方式更靈活，充分滿足該類企業(yè)需求。
影響企業(yè)選址決策的7個(gè)因素
一、業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)：業(yè)務(wù)變化觸發(fā)選址新需求
業(yè)務(wù)變化主要包括以下幾個(gè)方面：上市、兼并、業(yè)務(wù)拆分、部門整合、業(yè)務(wù)剝離和縮減。
著名視頻網(wǎng)站優(yōu)酷和土豆喜結(jié)良緣，不失為業(yè)界的經(jīng)典故事。土豆網(wǎng)在2005年上線時(shí)，總部在上海閔行區(qū)紫竹國(guó)家高新區(qū)，北京辦公室則設(shè)在北京市朝陽(yáng)區(qū)北苑路乙108號(hào)北美國(guó)際商務(wù)中心K座，辦公面積大約在3500平米左右，而現(xiàn)在，優(yōu)酷土豆集團(tuán)的總部在中關(guān)村中鋼大廈，它與普天大廈的優(yōu)酷、理想大廈的土豆形成各自獨(dú)立且相互支撐的三角形，在北京的實(shí)際需求占用面積就近四萬(wàn)平方米。在王剛看來(lái)，業(yè)務(wù)變動(dòng)成為觸發(fā)選址需求的最主要驅(qū)動(dòng)。
二、位置驅(qū)動(dòng)：選址要跟定客戶和生意
Pfizer是一家制藥公司，他們希望能夠在離病患、醫(yī)院、醫(yī)生更近一些的位置辦公，鑒于北京的醫(yī)院基本上都是在二環(huán)方向內(nèi)的，例如人民醫(yī)院、友誼醫(yī)院、協(xié)和和北京醫(yī)院，因此Pfizer最后選擇在東二環(huán)落腳。同樣的，對(duì)于戴姆勒奔馳轎車、BMW汽車的門窗座椅供應(yīng)商來(lái)說(shuō)，他也一定會(huì)選擇去亦莊，為什么?
戴姆勒奔馳的生產(chǎn)廠房在亦莊啊。這家供應(yīng)商的門窗和座椅必須在半個(gè)小時(shí)內(nèi)送到奔馳的生產(chǎn)廠房。另外一個(gè)新鮮出爐的案例，是剛剛在成都高新區(qū)落戶的澳大利亞沃利帕森集團(tuán)，他的客戶——德國(guó)巴斯夫?qū)⑵淙蚬こ淘O(shè)計(jì)中心搬到了成都，沃利帕森集團(tuán)的總部也跟著搬了進(jìn)來(lái)。
據(jù)王剛介紹，他剛剛經(jīng)手幫助FACE BOOK選擇在中國(guó)的辦公室，在海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)之間平衡考量了很久，最終決定選址朝陽(yáng)商務(wù)區(qū)，原因是FACE BOOK雖然定位于互聯(lián)網(wǎng)科技，然而這間辦公室在中國(guó)的使命更多是幫助企業(yè)把廣告投放至美國(guó)，而不是做內(nèi)容研發(fā)?？磥?lái)，無(wú)論是哪個(gè)國(guó)家的選址，跟定客戶和生意，也是首要考慮的問(wèn)題。
三、運(yùn)營(yíng)成本驅(qū)動(dòng)：會(huì)節(jié)省的公司才是有前途的公司
無(wú)論是中國(guó)還是海外，每個(gè)企業(yè)都有著嚴(yán)格的成本控制，選址時(shí)自然側(cè)重優(yōu)惠減免。2002年波音飛機(jī)在美國(guó)選址，最后落地芝加哥就是因?yàn)檎诠彩聵I(yè)費(fèi)用提供了大量減免和優(yōu)惠。而滴滴打車作為O2O科技領(lǐng)域的一匹黑馬，一出現(xiàn)就被海淀區(qū)對(duì)科技創(chuàng)新的扶持力度所吸引，并且考慮就近的勞動(dòng)力資源，目前在中關(guān)村上地?cái)?shù)字山谷辦公。
我們暫且瞄一眼海淀區(qū)激發(fā)科技創(chuàng)業(yè)活力的支持辦法：
1. 經(jīng)認(rèn)定的“創(chuàng)業(yè)火炬工程”，以股權(quán)投資等方式給予最高100萬(wàn)元支持;
2. 對(duì)于高校人員創(chuàng)業(yè)，給配套支持;
3. 對(duì)于“海英人才”給予團(tuán)隊(duì)最高50萬(wàn)(連續(xù)三年)、公租房、醫(yī)療、子女教育、房租補(bǔ)貼等各方面支持;
4. 對(duì)于人才引進(jìn)及服務(wù)平臺(tái)，最高補(bǔ)貼100萬(wàn)元、
5. 支持新技術(shù)新產(chǎn)品推廣應(yīng)用，最高支持金額300萬(wàn)元
此處省略若干具體條件，感興趣的可以去中關(guān)村科技園海淀管委會(huì)的官網(wǎng)查一查，腦補(bǔ)下滴滴到底領(lǐng)了多少補(bǔ)貼實(shí)惠呢?
四、勞動(dòng)力驅(qū)動(dòng)：高級(jí)人才更挑剔
無(wú)論是勞動(dòng)密集型企業(yè)還是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，不同的勞動(dòng)力需求直接影響企業(yè)的選址。對(duì)于高層次人才，如外籍專家、技術(shù)達(dá)人等，他們還會(huì)對(duì)周邊的生活、娛樂(lè)配套有較高要求，因此，企業(yè)要留住人才，選址不得不依據(jù)自己的勞動(dòng)力需求進(jìn)行考量。
例如青島高新區(qū)成為眾海歸華僑人士的首選創(chuàng)業(yè)基地，很大程度上得益于那里優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，以及紅島開(kāi)發(fā)區(qū)低密度、周全的生活配套。
五、政府政策驅(qū)動(dòng)：未來(lái)京津冀不動(dòng)產(chǎn)變化的重要杠桿
企業(yè)選址初期要看政策，在一定時(shí)間有了變化的選址需求時(shí)，仍要看政策。以德勤為代表的會(huì)計(jì)事務(wù)所，以及以大成律所代表的法律行業(yè)來(lái)講，這些行業(yè)由于稅務(wù)點(diǎn)的緣故，遷址是一件不得已而為之的事，換句話說(shuō)則是能不搬就不搬。王剛在處理德勤的租約重審服務(wù)時(shí)，就遇到難以搬遷這樣棘手的問(wèn)題，最終，通過(guò)談判技巧讓德勤從政府那里獲得了更多租金減免優(yōu)惠，繼續(xù)留了下來(lái)。
六、配套驅(qū)動(dòng)型：對(duì)配套的判斷需要長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光
一個(gè)很有意思的例子——順豐，它之所以把基地分配在順義和昌平，原因是它的配貨車需要找足夠大的場(chǎng)地來(lái)停放。事實(shí)上，對(duì)配套的判斷需要長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。比如望京，在20年前還是荒郊野外，而現(xiàn)在這里的住宅、商業(yè)配套，已經(jīng)成為北京一個(gè)最重要的黃金商圈了。
七、房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)：成本、硬件和靈活度一個(gè)都不能少
先解釋一下，房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)包括租賃成本、購(gòu)買成本、一次性成本、承載力、氣候條件、硬件條件以及靈活度。根據(jù)王剛從業(yè)16年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，有50%的房地產(chǎn)交易因房地產(chǎn)的變化而驅(qū)動(dòng)。
惠普北京總部在大北窯。大約一年半以前，惠普開(kāi)始重新布局，把大北窯的樓賣掉，搬到望京，計(jì)劃明年年底全部搬完?；萜赵瓉?lái)七、八個(gè)辦公室要全部整合到望京，是考慮到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。事實(shí)上，惠普目前只需要五萬(wàn)平方米，而望京的大空間和低成本允許他未來(lái)擴(kuò)展至15萬(wàn)平方米。
企業(yè)選址的注意事項(xiàng)
一，便捷的交通。“要想富，先修路”，這句俗語(yǔ)在我國(guó)可謂人盡皆知。而對(duì)于一個(gè)企業(yè)的辦公所在來(lái)說(shuō)，交通的便捷度和通達(dá)性也很大程度影響企業(yè)的發(fā)展。一個(gè)樓盤，要想成為在市場(chǎng)上倍受追捧的對(duì)象，其必須有完善的公路和軌道交通網(wǎng)。其與各水陸空港、城市主要部門(如稅務(wù)所、政府機(jī)關(guān))都能直達(dá)且時(shí)間不應(yīng)超過(guò)一小時(shí)。
二，成熟的配套。城市商務(wù)中心一直不是孤立存在的，該區(qū)的酒店、金融、購(gòu)物、娛樂(lè)等配套設(shè)施齊全。如新牌坊和觀音橋，前者不能稱之為成熟商圈的原因就是其在購(gòu)物、金融等各方面配套都還非常欠缺。而成熟的配套對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是自己?jiǎn)T工還是接待客戶，都是大有裨益的。
三，商業(yè)氛圍成熟。商業(yè)氛圍即是所謂的“人氣”，而這“人氣”卻是一個(gè)辦公樓最不能缺少的東西。最直接的例子就是解放碑的世貿(mào)大廈，雖然曾為重慶地標(biāo)建筑，解放碑最高大廈，但時(shí)至今日還有不少樓層清水空置。一個(gè)重要的原因就是該樓盤人氣的缺乏。商業(yè)氛圍成熟的另一方面是地段的辦公聚集度，形象的說(shuō)就是你的辦公選址樓盤不要是在周圍方圓多少公里就只有你一個(gè)樓盤孤零零的杵在那里，那“門前冷落鞍馬稀”的景象對(duì)企業(yè)形象將會(huì)造成莫大的損害。
四，硬件設(shè)施過(guò)硬。前三個(gè)都是企業(yè)選址的大環(huán)境因素，而這個(gè)硬件設(shè)施則是微觀方面的要求。這主要是針對(duì)一個(gè)樓盤，其建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、電梯配置等方面。這往往也是一個(gè)企業(yè)給到訪客人和客戶最直觀的感受。
五，預(yù)算內(nèi)價(jià)格并與品質(zhì)匹配。企業(yè)選址決策前應(yīng)該根據(jù)自身公司實(shí)力和預(yù)期制定選址成本預(yù)算并嚴(yán)格執(zhí)行。而針對(duì)企業(yè)正考察的物業(yè)定價(jià)，也應(yīng)該全面評(píng)估該物業(yè)的所在區(qū)位地段、周邊配套、品質(zhì)服務(wù)、市場(chǎng)行情，從而得出物業(yè)價(jià)格是否是合理定價(jià)和在預(yù)算成本之內(nèi)。
看了“企業(yè)選址的意義”的人還看了：
1.公司選址的重要性