回租租賃稅務處理
回租租賃稅務處理
回租租賃是指設(shè)備的所有者先將設(shè)備按市場價格賣給出租人，然后又以租賃的方式租回原來設(shè)備的一種方式。下面學習啦小編就為大家解開回租租賃稅務處理，希望能幫到你。
回租租賃稅務處理
售后回租業(yè)務，涉及開發(fā)商、購房者和商戶。這里側(cè)重從開發(fā)商的角度，說明售后回租業(yè)務的稅務處理。在售后回租業(yè)務中，開發(fā)商同時以三種身份(售房人、承租人和出租人)出現(xiàn)。國家稅務總局《關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務所得稅處理問題的批復》(國稅函〔2007〕603號)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費用的差額，應作為業(yè)務發(fā)生當期的損益，計入當期應納稅所得額。企業(yè)通過售后回租業(yè)務讓渡了以下一項或幾項資產(chǎn)權(quán)益或風險的，無論是否辦理該不動產(chǎn)的法律權(quán)屬變更(如產(chǎn)權(quán)登記或過戶)，均應認定企業(yè)已轉(zhuǎn)讓了全部或部分不動產(chǎn)所有權(quán)：獲取資產(chǎn)增值收益的權(quán)益;承擔發(fā)生的各種損害(包括物理損害和貶值)而形成的損失;占有資產(chǎn)的權(quán)益;在以后資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權(quán)益;處置資產(chǎn)的權(quán)益。
按照上述規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應將售后回租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務處理。作為銷售業(yè)務，應根據(jù)《營業(yè)稅稅目稅率表》所列“銷售不動產(chǎn)”稅目，將銷售建筑物及其土地附著物時從購買方取得的全部價款和價外費用(含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益)作為計稅依據(jù)，按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅。對代當?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取的一些資金或費用(如代市政府收取的市政費，代郵政部門收取的郵政通信配套費等)，不論其財務上如何核算，均應當全部作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計征營業(yè)稅。另外，在銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額;如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。這樣做的目的在于堵塞利用價外收費或開具發(fā)票分解計稅依據(jù)的漏洞。作為租賃業(yè)務，開發(fā)商一般先向經(jīng)商戶收取租金，然后再按合同約定支付給購房者租金。對開發(fā)商收取的租金，應根據(jù)《營業(yè)稅稅目稅率表》所列“服務業(yè)”稅目，將從承租方所取得租金的全額收入作為計稅依據(jù)，按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅。需要注意的是，開發(fā)商按合同約定支付給購房者的租金不得抵減售房的計稅收入。
回租租賃的納稅籌劃
在上述租賃業(yè)務中，購房者是商鋪產(chǎn)權(quán)所有人，出租房屋時，需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅、印花稅和教育費附加。開發(fā)商作為轉(zhuǎn)租方，不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，在向商戶轉(zhuǎn)租房屋時，不需要繳納房產(chǎn)稅。售后回租合同如何簽訂，對開發(fā)商來說，存在著一定的籌劃空間。
方案一，由開發(fā)商在與購房者簽訂售房合同的同時，與購房者簽訂房屋租賃合同。
開發(fā)商作為轉(zhuǎn)租人，與商戶簽訂房屋租賃合同，需要繳納相關(guān)稅費。開發(fā)商每年收到商戶的租金600萬元，應繳納稅費計算如下：營業(yè)稅=6000000×5%=300000(元);城建稅=300000×7%=21000(元);教育費附加=300000×3%=9000(元);稅費合計330000元(其他稅費計算略)。
方案二，開發(fā)商成立物業(yè)管理公司，開發(fā)商在現(xiàn)房銷售時，只與購房者簽訂房地產(chǎn)買賣合同，由物業(yè)管理公司與購房者另外簽訂委托代理租房合同。
財政部、國家稅務總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入，減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額，繳納營業(yè)稅。所以，物業(yè)公司就可以將代收代付租金的差額120萬元作為計稅依據(jù)，按照“服務業(yè)”稅目5%的稅率繳納營業(yè)稅金及附加;也可以按照“代理業(yè)”營業(yè)稅計稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定，將代收經(jīng)商戶的租金600萬元，分解為代收租金480萬元和代理手續(xù)費120萬元，物業(yè)公司代收的租金480萬元不用納稅，僅就代理手續(xù)費120萬元繳納相關(guān)稅費。物業(yè)公司繳納的稅費計算如下：營業(yè)稅=1200000×5%=60000(元);城建稅=60000×7%=4200(元);教育費附加=60000×3%=1800(元);稅費合計66000元。
對比兩種方案可知，由物業(yè)管理公司與購房者簽訂委托代理租房合同比以開發(fā)商的名義與購房者簽訂房屋租賃合同節(jié)省稅費264000元(330000-66000)。
回租租賃的基本內(nèi)容
回租租賃的優(yōu)點在于：一是承租人既擁有原來設(shè)備的使用權(quán)，又能獲得一筆資金;二是由于所有權(quán)不歸承租人，租賃期滿后根據(jù)需要決定續(xù)租還是停租，從而提高承租人對市場的應變能力;三是回租租賃后，使用權(quán)沒有改變，承租人的設(shè)備操作人員、維修人員和技術(shù)管理人員對設(shè)備很熟悉，可以節(jié)省時間和培訓費用。
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