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2017年陜西省物業(yè)管理條例

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  2017年陜西省物業(yè)管理條例

  第一章 總 則

  第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規(guī),結(jié)合本省實際,制定本條例。

  第二條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主以管理規(guī)約為基礎(chǔ),自行管理或者通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

  第三條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。

  第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實信用的原則。

  第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

  縣級以上人民政府其他有關(guān)部門按照各自職責,做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

  第六條 設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革,對不符合物業(yè)管理條件的居住區(qū)進行治理,完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施,使其達到實施物業(yè)管理的條件。

  第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

  第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

  第七條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的,房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

  尚未進行房屋權(quán)屬登記,但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人,在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。

  業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權(quán)利、承擔義務(wù),不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

  第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

  第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的,可以召開首次業(yè)主大會會議:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的;(二)首套房屋出售并交付使用滿兩年的,且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。

  第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第九條規(guī)定的,建設(shè)單位應當在十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未及時履行告知義務(wù)的,業(yè)主可以書面形式告知。

  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知三十日內(nèi),組織成立業(yè)主大會籌備組。縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當予以指導。

  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府未在規(guī)定期限內(nèi)履行組織成立業(yè)主大會籌備組職責的,業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會,按照本條例規(guī)定行使業(yè)主大會權(quán)利。

  第十一條 業(yè)主大會籌備組由五至九人組成,其中街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一名,建設(shè)單位的代表一名,其余為業(yè)主代表。

  業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔任,業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。

  業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第十二條 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作,提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、房屋及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地的基本情況等文件資料,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應的人力、場地支持。

  第十三條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責:

  (一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容;(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;(三)確認業(yè)主身份,制作業(yè)主名冊,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法;(五)提出業(yè)主委員會成員候選人名單;(六)承擔召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

  業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前將前款第(一)項至第(五)項的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

  第十四條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

  業(yè)主大會籌備組應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起,移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料,并終止活動。

  業(yè)主大會籌備組工作所需經(jīng)費,由建設(shè)單位承擔。

  第二節(jié) 業(yè)主大會

  第十五條 下列事項由業(yè)主大會決定:

  (一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員;(三)聽取和通過業(yè)主委員會的工作報告;(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)管理、使用和續(xù)籌專項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

  業(yè)主大會決定前款第(五)項、第(六)項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

  業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi),將決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并以書面形式告知全體業(yè)主。

  第十六條 業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主,且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

  業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的,可以全體業(yè)主參加,也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加;采用書面形式征求意見的,業(yè)主應當實名簽署意見,并由業(yè)主委員會將征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,業(yè)主有查閱相關(guān)資料的權(quán)利。

  業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議,但應當出具書面委托書,并載明委托事項。

  業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。

  第十七條 首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法進行表決,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

  第十八條 管理規(guī)約應當對業(yè)主合理使用專有部分的權(quán)利和義務(wù),物業(yè)共有部分的使用、維修、養(yǎng)護、管理、收益辦法,業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費用的方式,違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

  業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會成員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。

  管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益,其示范文本由省建設(shè)行政主管部門制定。

  第十九條 首次業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,應當自通過之日起十五日內(nèi),由業(yè)主委員會報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

  第二十條 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

  有下列情況之一的,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議:

  (一)占總?cè)藬?shù)五分之一以上業(yè)主提議的;(二)發(fā)生突發(fā)事件需要及時處理的;(三)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應當召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。

  業(yè)主委員會應當在組織召開業(yè)主大會會議十五日前,將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并書面告知全體業(yè)主,但前款第(二)項情況除外。

  第二十一條 業(yè)主委員會不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會會議職責的,業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令其限期組織召開;逾期仍未召集的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會。

  第二節(jié) 業(yè)主委員會

  第二十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,向業(yè)主大會負責并報告工作,受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。

  業(yè)主委員會履行下列職責:

  (一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定;(二)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)服務(wù)合同的實施情況;(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(四)審核需要業(yè)主分攤的費用;(五)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;(六)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(七)監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行;(八)調(diào)解物業(yè)使用糾紛;(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。

  第二十三條 業(yè)主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。

  業(yè)主委員會組成人數(shù)為單數(shù),組成人員任期一般為三年,可以連選連任。

  業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

  第二十四條 業(yè)主委員會可以根據(jù)需要聘請專職工作人員,負責處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。

  業(yè)主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬,由業(yè)主大會決定。

  第二十五條 業(yè)主委員會組成人員實行差額選舉,差額比例不得低于五分之一。

  未當選業(yè)主委員會主任、副主任、委員的,按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議,不具有表決權(quán)。

  第二十六條 業(yè)主委員會組成人員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表,并符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;(二)履行業(yè)主義務(wù),未拖欠專項維修資金或者未違反物業(yè)服務(wù)合同惡意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費;(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;(四)遵紀守法,熱心公益事業(yè),責任心強,具有一定的公信力和組織能力;(五)具備必要的工作時間。

  第二十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應當提交以下材料:

  (一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;(三)業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況。

  物業(yè)管理行政主管部門應當在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。

  業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后,應當將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  備案事項發(fā)生變更時,業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告原備案單位,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  第二十八條 業(yè)主委員會組成人員不得有下列行為:

  (一)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物;(二)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作;(三)接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。

  第二十九條 業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的,其業(yè)主委員會組成人員資格自行終止:

  (一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的;(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;(四)被判處刑罰的。

  第三十條 業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過,其業(yè)主委員會組成人員資格終止:

  (一)不履行業(yè)主委員會委員職責或者無故三次缺席業(yè)主委員會會議的;(二)不履行業(yè)主義務(wù),不遵守管理規(guī)約,情節(jié)嚴重且拒不改正的;(三)違反本條例第二十八條規(guī)定的;(四)向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的;(五)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

  第三十一條 業(yè)主委員會主任資格終止的,由業(yè)主委員會組成人員推選一位副主任任主任;副主任資格終止的,由業(yè)主委員會組成人員從委員中推選副主任;委員資格終止的,由候補委員按照得票多少依次遞補。業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告組成人員的變更情況。

  業(yè)主委員會組成人員資格終止的,應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。

  第三十二條 業(yè)主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時,由其委托的副主任召集;主任因喪失業(yè)主委員會成員資格不能履行職責時,由排序在先的副主任召集。

  經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的,應當召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的,由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

  第三十三條 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)有表決權(quán)的組成人員出席,作出決定須經(jīng)有表決權(quán)的組成人員半數(shù)以上簽名同意。

  業(yè)主委員會應當在作出決定之日起三日內(nèi),將會議情況以及決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第三十四條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項,應當于會議召開三日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議議程,聽取業(yè)主的意見和建議。

  第三十五條 業(yè)主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,業(yè)主在十五日內(nèi)未提出異議的,換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的,由業(yè)主委員會重新提出人選名單。

  業(yè)主委員會換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單,差額比例不低于五分之一,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。

  業(yè)主委員會換屆籌備組應當在業(yè)主委員會任期屆滿前,組織召開業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

  第三十六條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會后,原業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi),將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

  第三十七條 業(yè)主委員會半數(shù)以上辭職,或者專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主要求業(yè)主委員會提前換屆的,由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織成立業(yè)主委員會換屆籌備組,組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔任,其他人員由業(yè)主推選。換屆籌備組應當按照本條例第三十五條第二款、第三款的規(guī)定組織換屆選舉,原業(yè)主委員會應當自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)完成移交工作。

  第三十八條 占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名,可以向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會組成人員的建議。業(yè)主委員會應當在收到罷免建議之日起十五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

  業(yè)主大會罷免業(yè)主委員會組成人員須經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。

  第四節(jié) 其他規(guī)定

  第三十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。

  業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

  業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主合法權(quán)益的,受損害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

  第四十條 業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定,或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定,由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。

  第四十一條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔,經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會決定。

  業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費使用情況應當定期以書面形式公告,業(yè)主可以查詢。

  第三章 前期物業(yè)管理

  第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域劃分

  第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,按照相對獨立、便于管理的原則,由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門劃定。

  第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定進行具體劃分:

  (一)按照物業(yè)項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;(二)物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的,應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域,但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;(三)已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域,其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的,應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的,經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的,經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后,可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

  對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的,由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。

  第四十四條 新建建設(shè)項目擬實行物業(yè)管理的,建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時,持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案向縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。

  縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當自受理之日起三十日內(nèi),在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進行劃分,并書面告知建設(shè)單位。

  第二節(jié) 前期物業(yè)管理

  第四十五條 新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程竣工驗收合格后,其附屬設(shè)施設(shè)備應當具備下列條件,方可交付使用:

  (一)生活用水納入公共供水管網(wǎng),并供水到戶;(二)用電納入供電網(wǎng)絡(luò),不得使用臨時施工用電;(三)雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng);(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域,完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應管網(wǎng)連接,并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置;(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶,安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位;(六)住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連;(七)按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫(位)、公共服務(wù)設(shè)施、公用消防設(shè)施的建設(shè),具備必要的綠化用地和設(shè)施;(八)分期建設(shè)的住宅區(qū),其相關(guān)配套設(shè)施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求;(九)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。建設(shè)單位在新建住宅交付使用前,應當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定,對住宅區(qū)進行驗收,并向設(shè)區(qū)的市或者縣(市)建設(shè)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。

  建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時,應當提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗收文件,以及第一款所列的附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件和資料。

  第四十六條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會或者業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

  第四十七條 建設(shè)單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,逐步采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應當采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  第四十八條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時,現(xiàn)售商品房應當在出售前三十日完成招標,預售商品房應當在取得《商品房預售許可證》前完成招標。

  第四十九條 建設(shè)單位應當在銷售物業(yè)前制定符合本條例第十八條第一款和第三款規(guī)定的臨時管理規(guī)約,并與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

  臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同應當自合同簽訂之日起十五日內(nèi),報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

  第五十條 建設(shè)單位應當將備案后的臨時管理規(guī)約在銷售場所公示。

  建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費的時間、標準和方式。

  物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時,應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

  第五十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是期限尚未屆滿,業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

  第五十二條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時,應當共同對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行交接查驗,不符合竣工驗收資料的,由建設(shè)單位負責處理。

  第五十三條 建設(shè)單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(五)業(yè)主名冊;(六)物業(yè)管理必需的其他資料。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

  建設(shè)單位應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi),將物業(yè)管理區(qū)域的土地使用證、物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)證移交業(yè)主委員會。

  第五十四條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),建設(shè)單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房:

  (一)物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的,按物業(yè)建筑面積的3‰提供,但最低不得少于一百平方米;(二)物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的,除按照三十萬平方米的3‰提供外,超過部分按1‰的標準提供;(三)具備水、電等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。

  業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑,建筑面積不少于三十平方米。

  物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有,并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。

  第五十五條 建設(shè)單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時,應當提供物業(yè)服務(wù)用房面積和位置,并在商品房預售或者銷售時予以公示。

  設(shè)區(qū)的市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應當在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置,業(yè)主有權(quán)查詢。

  第五十六條 建設(shè)單位應當對物業(yè)服務(wù)用房配置獨立的水、電等計量器具。

  物業(yè)管理服務(wù)

  第五十七條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè),應當依法取得物業(yè)管理資質(zhì)證書。

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2017年陜西省物業(yè)管理條例

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