物業(yè)崗位職責(zé)的案例分析2018
現(xiàn)在很多的物業(yè)管理不當(dāng)，出現(xiàn)盜竊或者漏水的物業(yè)人員崗位職責(zé)的問題等等，所以人們在選擇物業(yè)都是會(huì)簽訂合同的，以下是學(xué)習(xí)啦小編為你整理的2018物業(yè)崗位職責(zé)的案例分析相關(guān)資料，希望大家喜歡!
物業(yè)崗位職責(zé)案例分析
某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時(shí)在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，其在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人生安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時(shí)安防人員。在案發(fā)時(shí)，門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大夏。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元。
【法院判決】一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時(shí)安全防范服務(wù)，但治安管理是一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求完全根除治案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員，并實(shí)施了24小時(shí)安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，某要求被告某物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補(bǔ)償人民幣3000元，無法無挬，可予準(zhǔn)許。故做如下判決： 原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。
被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元。
一審判決后，李某不服提出上訴，堅(jiān)持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項(xiàng)判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒有關(guān)于人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e決定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身損害的賠償之責(zé)。一審法院在事實(shí)認(rèn)定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。
【案例分析】本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”物業(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任;相反，如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過程，只有履行了安全防范義務(wù)，但任無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。 在本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過錯(cuò)。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所以公共場所內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過錯(cuò)，就可不承擔(dān)民事責(zé)任。
物業(yè)部應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)
1.全面履行物業(yè)管理合同，對房產(chǎn)消費(fèi)者委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴(kuò)、清掃保潔以及房產(chǎn)消費(fèi)者日常生活必需的便民服務(wù)。
2.接受物業(yè)管理委員會(huì)和居民的監(jiān)督。
3.重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會(huì)審議決定。
4.接受房屋土地管理機(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督。
5.發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。
有關(guān)物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定，結(jié)合管轄小區(qū)實(shí)行情況，制定較具體的義務(wù)和責(zé)任條款并公之于眾，以方便房產(chǎn)消費(fèi)者的了解和監(jiān)督。
業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)違反物業(yè)管理規(guī)定應(yīng)如何處理? 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用3%的滯納金或者按約定加收滯納金。 物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反條例，市房地產(chǎn)局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
物業(yè)管理權(quán)的行駛者
一、什么是物業(yè)管理權(quán)?
物業(yè)管理權(quán)是指物業(yè)管理公司進(jìn)行管理活動(dòng)時(shí)所行使的權(quán)利。物業(yè)管理權(quán)是物權(quán)派生出的一種權(quán)利，從這個(gè)意義上講，行使管理權(quán)的人應(yīng)當(dāng)是建筑物及其附屬物的所有權(quán)人和共有權(quán)人，即業(yè)主。
二、住宅區(qū)的物業(yè)管理權(quán)由誰行使?
住宅區(qū)的物業(yè)管理權(quán)由業(yè)主行使。業(yè)主一般指住宅區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，或商業(yè)大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)的 所有權(quán)人。業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)一般通過業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理委員會(huì)而得以實(shí)現(xiàn)。
業(yè)主大會(huì)由本住宅區(qū)或物業(yè)的業(yè)主組成。住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)召集第一次業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)必須有持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行(投票權(quán)按住 宅房屋一房一票;100平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建筑面積為一票，100平方米以下的非住宅房屋、有房地產(chǎn)權(quán)利證書的每證一票)。業(yè)主可委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
三、業(yè)主大會(huì)有如下職權(quán)：
?、龠x舉、罷免物業(yè)管理委員 會(huì)的組成人員;
?、诒O(jiān)督管委會(huì)的工作;
?、勐犎『蛯彶楣芪瘯?huì)的工作報(bào)告;
?、軟Q定住宅區(qū)(或其他 物業(yè))內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng);
⑤修改業(yè)主公約;
?、薷淖兒统蜂N管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
⑦批 準(zhǔn)管委會(huì)章程。
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