物業(yè)會遇到的典型案例
目前物業(yè)糾紛的現(xiàn)象日益增多,焦點(diǎn)大都集中在業(yè)主認(rèn)為有關(guān)服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合理、不合格,而物業(yè)管理公司認(rèn)為業(yè)主或使用人不遵守物業(yè)管理公約,不按時交納管理費(fèi),雙方各執(zhí)一詞,莫衷一是。那么,物業(yè)都會遇到哪些典型案例呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你提供的相關(guān)資料,希望能幫到你。
物業(yè)遇到的典型案例
一:業(yè)主入住拿鑰匙,物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎?
案例介紹:
小王購買了一套期房。住房建成后,在辦理入住手續(xù)時,物業(yè)管理公司提出兩個要求:第一,簽訂業(yè)主公約;第二,簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約
中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣,同時他認(rèn)為簽訂3年的管理協(xié)議也是不合理的,所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求,結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。
請問:物業(yè)管理公司這種做法合法嗎?小王該怎么辦?
物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時,由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房鑰匙的做法明顯欠妥,也是不合法的。
案例分析:
1.業(yè)主在購買房屋時,已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開發(fā)商,按照合同約定收取業(yè)主的購房款,就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù),這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系的。如果開發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒有簽訂業(yè)主公約、對物業(yè)管理公司協(xié)議有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等,這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主的違約,也是對業(yè)主權(quán)益的侵害。
2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的,既不符合國家有關(guān)的法律規(guī)定,也與目前物業(yè)管理市場的現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同,這是荒唐的,也是違反法律規(guī)定的,業(yè)主當(dāng)然有權(quán)拒絕。
3.如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙,作為業(yè)主,可以直接找開發(fā)商交涉,如果不成,可以到法院起訴開發(fā)商違約,并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。
二:小區(qū)9輛車被劃傷 物管說承擔(dān)維修
案例介紹:
事由:停在小區(qū)路邊的車子,晚上停放時完好無損,第二天清早,車身卻出現(xiàn)明顯劃痕。
昨日,成都科興南路近郊民居院子里,停放在小區(qū)的9輛私家車,同一側(cè)的車身,出現(xiàn)10厘米到1米不等長度的劃痕。住戶周先生前晚7點(diǎn)將車子停在樓下。昨日清晨6點(diǎn),他準(zhǔn)備開車外出,拉開車門的一瞬間,發(fā)現(xiàn)把手下方有一道長約30厘米的劃痕,寬不到2毫米。同一側(cè)的另一個門上也有劃痕。小區(qū)物管公司唐先生說,早上巡查時,發(fā)現(xiàn)有車子被劃,已通知部分車主。上午10點(diǎn),有車主前來查看車子,同時和物管商討解決辦法。“小區(qū)應(yīng)該安裝監(jiān)控器嘛!”有車主建議。“這個小區(qū)年代比較久,一直沒有監(jiān)控系統(tǒng)。我們3個月前才接手,正在向街道辦申請安裝監(jiān)控系統(tǒng)。”保安隊(duì)隊(duì)長王先生說,已經(jīng)報警。王先生說,小區(qū)共有9輛車子被劃,除其中一輛是車主說自己維修外,其余8輛車子的維修由物管公司承擔(dān)。同時,他表示,物管公司會加緊安裝監(jiān)控系統(tǒng)工作。
案例分析:
根據(jù)物業(yè)管理的理論,業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。該小區(qū)沒有安裝監(jiān)控器,是屬于物業(yè)的過錯,應(yīng)該由物業(yè)承擔(dān)維修責(zé)任。非常幸運(yùn)的是,該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),因?yàn)闃I(yè)主提出的建議和意見,馬上認(rèn)識到了不足之處,并及時的采取措施,計劃安裝監(jiān)控器,這樣使業(yè)主的權(quán)利得到了保障。
同時,根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例:第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
三:公共設(shè)施的主人究竟是誰?
案例介紹:
近日,上海市某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個人,使得小區(qū)的停車費(fèi)用漲價,造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象,間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設(shè)施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現(xiàn)象也不在少數(shù),并且出讓之后因?yàn)檫@些公共配套設(shè)施的經(jīng)營范圍和功能的改變,不再作為小區(qū)的配套服務(wù)所引起的矛盾,也已經(jīng)開始成為物業(yè)管理方面的主要焦點(diǎn)之一。
案例分析:
這類的物業(yè)管理糾紛其實(shí)牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰的問題,究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,目前只對停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定,即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車停車場(庫),應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)外的單位和個人;停車位有空余的,可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。”而沒有對共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問題作出規(guī)定。
這一系列問題目前有待相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)。不過總的來說,業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識,及時發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行解決。
四:業(yè)委會擅自打官司
案例介紹:
本市東部某小區(qū)業(yè)委會今年共打了5起官司,四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會辦公用房,業(yè)委會委員們再也不用到小區(qū)隔壁的咖啡館碰頭開會了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€是侵害了物業(yè)公司的商譽(yù),須賠償幾萬元,業(yè)委會希望每家每戶分?jǐn)値装僭X,但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對,理由是這5起官司中沒有一起征得過業(yè)主大會的表決通過。因此,業(yè)主表示該由業(yè)委會成員本人承擔(dān)訴訟風(fēng)險,業(yè)委會準(zhǔn)備將拒付訴訟費(fèi)的業(yè)主告上法庭,由法院替業(yè)委會做主,討回公道。
分析:國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,誰擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰就是業(yè)主,業(yè)主大會是廣大業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu),而業(yè)委會則是一個執(zhí)行機(jī)構(gòu),它既不是企業(yè)法人,也不是群眾自治組織,它無權(quán)作出任何重大決議,包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定,必須按照法律法規(guī)的規(guī)定,得到管理區(qū)域有投票權(quán)的三分之二以上通過并明確授權(quán)才能生效。
案例分析:
目前,在本市一些小區(qū),有的業(yè)委會擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的業(yè)委會動不動就提起訴訟,有一個小區(qū)業(yè)委會一年里共打了8起官司,輸了官司業(yè)委會就辭職不干了。有的業(yè)委會雖然形式上通過了書面投票表決,而大多在征詢意見時往往寫上這么一句話:如果你未在規(guī)定的時間里將征詢意見表寄回業(yè)委會,則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實(shí)是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定:投票表決有3種,即同意、反對、棄權(quán)。既不能將棄權(quán)票加在反對票身上,更不能將棄權(quán)票強(qiáng)加到同意票的頭上。
五:客戶欠租 物管應(yīng)該怎么做
案例介紹:
某高級商務(wù)辦公樓內(nèi)有一本地公司--A公司,其業(yè)務(wù)并未因入駐了一個好的辦公樓而有進(jìn)一步發(fā)展,反而較為昂貴的房租倒成了不小的負(fù)擔(dān),一年多以后,欠租的情形出現(xiàn)了。物業(yè)管理部門發(fā)出在指定的期限內(nèi),如果A公司仍不付清欠款的話,將不得不采取必要措施中止部分服務(wù)的通知,A公司對此未做出任何反應(yīng),也沒有能力做出反應(yīng)。期限到了,物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。隨后A公司通訊中斷。這時A公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為寫字樓物業(yè)管理部門侵犯了他們的權(quán)利,遂雙方引起糾紛。
案例分析:
1、物業(yè)項(xiàng)目在招租招商過程中,要對租戶的商業(yè)信譽(yù)及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研,盡可能避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險。
2、一般情況下,對欠租租戶的處理要依據(jù)1998年建設(shè)部《關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準(zhǔn)則》規(guī)定:對欠租人先進(jìn)行書面催租,如果沒有得到有效回應(yīng),則以書面形式說明期限,并采取措施,這類措施的實(shí)施要堅決有效,要有層次,要能夠解決問題,并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。
3、個別情況下,也要體諒某些租戶,特別是那些"質(zhì)地較為優(yōu)良"的公司或?qū)φ麄€項(xiàng)目較有影響的公司可能遇到的特殊困難,不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免,在對這類公司采取處理措施時一般應(yīng)適當(dāng)留出余地。
4、對欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當(dāng)然要通過律師審核,但僅僅通過律師審核是不夠的,如果有條件,最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。
物業(yè)會遇到的典型案例
上一篇:物業(yè)典型案例有哪些